土地は減価償却できない？不動産関連で減価償却する場合、利用できる特例とは

原則として、土地は減価償却できないことになっています。なぜ土地を減価償却できないのか理由を知りたい方も多いでしょう。不動産の中には減価償却できるものもあるため、該当するものを把握しておくことが大切です。

本記事では、土地を減価償却できない理由と合わせて減価償却できるものとできないもの、不動産を減価償却するメリットなどについて解説します。土地関連で活用できるお得な特例も紹介しているため、不動産の減価償却を検討している方はぜひ参考にしてください。

土地は減価償却できない

固定資産に分類されるものは基本的に減価償却が可能ですが、土地は減価償却できません。土地が減価償却できない理由として、年数を経ても土地の価値は大きく下がらないことが挙げられます。減価償却とは、会計処理の際に固定資産ごとの耐用年数を考慮して1年あたりの価値をお金に換算する方法です手間や時間をかけずに複数の不動産会社へ。耐用年数は、固定資産ごとの使用可能な年数を指します。たとえば、一般的な木造の家は33年、普通自動車は9年というように耐用年数が定められています。（※）

※出典：国税庁「「減価償却費」の計算について」

家や車の価値は、経年劣化などによって使用年数が長くなるほど下がっていくのが一般的です。減価償却することで、固定資産としての価値を耐用年数に合わせて分割できます。一方、土地は長期間使用しても価値が下がることはないため、減価償却できません。このように固定資産に分類されるものでも、価値がほとんど変わらない土地は減価償却できないため、会計処理を行う際は注意しましょう。

減価償却できるもの、できないもの

家や車のように減価償却が可能なものと、土地のように減価償却できないものが存在します。ここではいくつかの例を挙げ、種類別に減価償却資産の耐用年数を以下の表にまとめました。

※出典：国税庁「耐用年数表」

土地以外に減価償却できないものもあり、減価償却できない資産は非減価償却資産と呼ばれています。非減価償却資産の例として、古文書・出土品などの歴史的な価値があるものや希少価値のある古美術品などが挙げられます。（※）

※出典：国税庁「第1款　減価償却資産」

不動産に関する非減価償却資産

不動産の中で減価償却できないものとして、土地に関する権利が挙げられます。土地に関する主な権利は以下のとおりです。

• 借地権
• 地上権
• 地役権

借地権とは、家や事業用建物を建築する目的で土地の所有者から土地を借りる権利のことです。地上権は借地権のひとつで、他人の土地の上に工作物を所有する際にその土地を使用できる権利を指します。工作物とは、地下街や道路など地上・地下に作る建築物全般です。また、他人の土地に樹木や竹林を植える場合も地上権が必要となります。

地役権は、所有する土地の利便性を向上させる目的で他人の土地を利用する際に必要な権利です。土地を借りる権利は土地と同様に価値が下がりづらいため、非減価償却資産に分類されています。

その他の非減価償却資産

その他の非減価償却資産として、建物の建築にかかった材料費が挙げられます。材料費は建設仮勘定費として帳簿に計上するのが一般的ですが、建物は未完成の状態にあることから減価償却できません。

また先述のとおり、古美術品や歴史的な価値の高いものも土地と同様に価値が下がりづらいため、非減価償却資産に含まれます。購入価格が1点あたり100万円以上の美術品・工芸品・遺物なども減価償却できません。ただし経年劣化によって価値が下がる場合は、減価償却できます。

非減価償却資産に該当するものでも減価償却できる場合とできない場合があるため、違いを理解しておくことが大切です。

減価償却とは？

減価償却費の計算

そもそも減価償却とは、固定資産の購入価格と耐用年数を基に費用を分割して会計処理するための方法です。減価償却は耐用年数に合わせて固定資産の購入価格を分割して帳簿に計上し、適正な損益計算で会計処理する目的があります。

減価償却によって固定資産の購入価格を分割して帳簿に計上すれば、固定資産を購入した年度の経費が一時的に跳ね上がるのを抑えられるでしょう。たとえば、15万円のパソコンを100台購入した場合、約1,500万円の経費が発生します。

減価償却を行わずに会計処理をすると膨大な経費を1年で使用したことになり、本来黒字になるはずが経費の負担によって赤字に転じるおそれがあります。

パソコンの耐用年数は4年となっているため減価償却を行った場合、耐用年数内の減価償却費の負担軽減につながります。固定資産としての価値をそれぞれの耐用年数に合わせて償却し適正な会計処理が行えることから、減価償却ができるかどうかが負担軽減における重要なポイントです。

原則として、減価償却資産は使用可能期間が1年以上、取得価格が10万円以上のものですが、1年未満、10万円未満のものは少額の減価償却資産とみなされます。（※）

※出典：国税庁「No.5403 少額の減価償却資産になるかどうかの判定の例示」

不動産売却時の減価償却とは。計算方法や節税効果も合わせて解説

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）は、課税対象となり、確定申告が必要です。 確定申告の……

固定資産の耐用年数とは？

固定資産の耐用年数とは、対象の減価償却資産を使用できる年数のことです。家や車、パソコンなどの減価償却資産は時間の経過とともに消耗し、購入時よりも資産価値が下がるものと考えられています。

実際は、減価償却資産の使用頻度や中古か新品かによって使用できる年数は異なります。具体的な耐用年数が定められていれば、誰が会計処理をしても同じように計算できます。

減価償却の計算式や計算方法については後ほど例を交えて解説しますが、減価償却資産の耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって定められています。（※1）

※1出典：e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」

耐用年数は資産の種類によって異なり、たとえば家であっても木造か鉄骨・鉄筋コンクリート造かで耐用年数は変動します。国税庁のホームページで公開されている「耐用年数表」を参考に、減価償却の計算をするとよいでしょう。（※2）

※2 参考：国税庁「耐用年数表主な減価償却資産の耐用年数表」

減価償却の計算方法

減価償却する際、定額法と定率法という2つの計算方法があります。定額法とは、減価償却費が均等になるように計算する方法です。定額法で計算した場合、減価償却の初年度と2年目以降の年度も同額で会計処理できます。主に、家や事業用建物、建物の附属設備などの減価償却を計算する際に用いられます。個人事業主は定額法を用いて計算するのが一般的です。

定率法とは、年数の経過に合わせて減価償却費の負担を減らすための計算方法です。定率法は固定資産を取得した年度に節税効果を得られやすい傾向にあります。定率法を利用した場合、減価償却費は初年度がピークで、2年目以降は徐々に減少していきます。定率法は、法人や定率法による届出書を提出している個人事業主が減価償却を行う際の計算に用いられるのが一般的です。

定額法と定率法の大きな違いは減価償却費が一定か、2年目以降の減価償却費が減少していくのかという点です。

定額法による計算方法

定額法を用いて固定資産の減価償却費を計算する場合、以下の計算式を使用します。

償却率とは減価償却費を計算する際に用いられる減価償却の割合で、耐用年数や計算方法の種類によって数値は変動します。定額法で減価償却費を計算する場合は、定額法に対応した償却率を使用しなければなりません。

具体的な償却率は、法令検索サイトのe-Govで公開されている「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表第八で確認可能です。たとえば、耐用年数4年で購入価格が15万円のパソコンを減価償却する場合の償却率は0.25です。（※）

※出典：e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」

上記の計算式に当てはめると、以下のとおりです。

上記の計算式により、パソコンを購入した年度から4年間に毎年3万7,500円ずつ減価償却することが分かります。

定率法による計算方法

定率法は、以下の計算式を使用します。

ただし、未償却残高が償却保証額を下回った場合は、改定償却率を乗じて計算します。定率法の計算に必要な償却率・保証率・改定償却率は、法令検索サイトのe-Govで公開されている「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表第十で確認できます。たとえば、15万円のパソコンを購入した場合の初年度の償却率は0.5、保証率は0.12499、改定償却率は1.000です。（※）

※出典：e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」

まずは、償却保証額を計算します。

以降は、償却保証額を1万8,800円とします。次に、初年度から4年目までの減価償却費を計算しましょう。

以降は、未償却残高を1万8,700円とします。4年目は未償却残高が償却保証額を下回ったため、改定償却率を用いて計算します。

不動産に関して減価償却するケースとは

土地以外の不動産を減価償却する場合、どのようなケースが考えられるのか気になる方も多いでしょう。減価償却するケースを理解しておけば、不動産を減価償却する際に役立ちます。

不動産を減価償却する場合、大きく分けて不動産の売却と事業用の不動産を所有している2つのケースが挙げられます。ここでは、不動産を売却するケースと事業用の不動産を所有しているケースに分けて見ていきましょう。

不動産を売却する

不動産の売却は、減価償却するケースのひとつです。不動産を売却する場合、土地は減価償却できませんが、建物の取得費を計算する際に減価償却の計算方法が用いられます。不動産の売却時に減価償却するのは、使用年数とともに固定資産の価値は下がっていくためです。

たとえば、家を購入した初年度は新築で固定資産としての価値は高いものの、10年経過するとその価値は下がってしまいます。年数が経つほど固定資産の価値は下がるため、売却する際は減価償却して売却時の価値を計算する必要があります。不動産を売却する際は、以下の計算式を使用して譲渡所得を計算しましょう。

上記の計算式によって求めた譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得税が課税されます。

事業用の不動産がある

事業用の不動産を所有する際にも減価償却が行われます。事業用の不動産は、貸付用と事業用の2種類に分類されます。貸付用とは賃貸用のマンションやアパート、一戸建てを活用して家賃収入を得ている不動産のことです。一方、事業用とは事務所や店舗、倉庫などの保有する建物を指します。

事業用の不動産を所有している場合、所得税の申告だけでなく不動産の取得時にかかった購入価格を減価償却して求めた按分を経費として会計処理できるため、節税効果が期待できます。按分とは、割合をもとに費用を分けることです。たとえば、土地と建物の購入価格を分ける際や、個人事業主が光熱費をプライベートと事業用に分ける際に按分した費用を確定申告時に用います。

事業用不動産の売却にかかる税金は？居住用不動産と違う取得費や減価償却

事業用不動産の売却にかかる税金で特に注意が必要なのは、譲渡所得税と消費税です。居住用不動……

不動産に関して減価償却するメリット

不動産を減価償却するメリットは、事業用の不動産で節税対策に有効なことです。では、事業用の不動産を所有することがなぜ節税対策につながるのでしょうか。その理由は、建物の購入価格において、減価償却分の費用を減価償却費として経費に計上することで事業所得が減り、課税される所得税を抑えられるためです。

減価償却費は耐用年数に応じた償却率を乗じて計算するため、耐用年数が浅いほど減価償却できる費用が大きくなり節税効果が期待できます。2年目以降は不動産に関する支出はありませんが、会計上では経費として計上できるメリットがあります。減価償却は、減価償却費を計上している期間は事業所得が減るため、課税される所得税を抑えるのに有効な手段です。

土地に関して経費で計上できる費用とは？

家の模型

土地は減価償却できませんが、土地に関する費用は経費に計上できます。経費に計上できる主な費用は、土地を購入したときに発生した土地の取得費や土地活用の際に発生した経費です。

ここでは、土地の取得費と土地活用でかかった費用について詳しく解説します。土地活用の経費に関しては、以下の3つに分けて、さらに深掘りしていきます。

• 税金
• 行政手続きにかかる費用
• 土地の管理・管理委託にかかる費用

土地の取得費

土地を取得するためには、土地の購入費用だけでなくさまざまな費用が発生します。土地の購入費用は減価償却できませんが、購入時に発生する費用の一部を経費に計上できる場合があります。土地の取得費として経費を計上できるものは次のとおりです。

• 租税公課
• 土地取得のための諸費用
• 違約金
• 借入利息

租税公課には、不動産取得税や印紙税、登録免許税などの税金や、土地をならすための造成・測量費用や所有権を争う訴訟費用などが含まれます。

違約金は、減価償却資産を購入した際の契約途中で解除する場合に支払わなければなりません。借入利息は減価償却資産の購入資金として借り入れた資金にかかる利子のことで、実際に土地を使用するまでの期間を日割りした分を指します。土地を購入する際に支払った税金や契約に関する費用は土地の取得費に含まれるため、経費として計上が可能です。

土地活用の経費

土地活用には、コインパーキングといった駐車場の運営やマンション・アパート・一戸建ての賃貸物件の経営などが挙げられます。駐車場のような土地活用のために構築した設備は構築物とみなされ、経費として計上が可能です。

賃貸物件を新築した場合は建物を減価償却し、耐用年数に応じた按分で経費に計上できます。経費にできる費用を把握しておけば、経費の計上によって事業所得を減らせる上に、節税効果も期待できます。土地活用で経費にできる費用は以下のとおりです。

• 税金
• 行政手続きにかかる費用
• 土地の管理・管理委託にかかる費用

どのような費用があるのか、詳しく見ていきましょう。

税金

土地活用のために土地や家を購入した場合、さまざまな税金が課せられます。土地活用のために発生した税金は経費として計上できます。土地活用で経費にできる税金には、次のようなものが挙げられます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税

固定資産税とは、固定資産を所有するすべての人に課される税金です。所有する固定資産は土地・家屋・償却資産のいずれかに分けられ、それぞれに応じた税金が課されます。都市計画税は、都市計画に指定されている市街化区域にある物件を所有する場合に課税されます。

不動産取得税は、賃貸物件の経営のために土地や家などの不動産を購入した場合に課される税金です。登録免許税は土地を購入する際に課される税金で、初年度のみ経費に計上できます。印紙税は、不動産の登記手続きや売買契約書の作成時に必要になる税金です。印紙税は、不動産が取引される費用に応じた収入印紙を購入することで納税できます。

行政手続きにかかる費用

行政手続きにかかる費用は、土地活用の経費として計上できます。行政手続きには、不動産の登記や所得税の確定申告などがあります。

登記手続きや確定申告に必要な書類作成は自分で行うこともできますが、司法書士や弁護士、税理士などの専門家に依頼すればよりスムーズに手続きが可能です。ただし、司法書士や弁護士などに依頼した場合、報酬を支払わなければなりません。支払った報酬は行政手続きにかかった費用として経費にできます。

土地の管理・管理委託にかかる費用

土地の管理や外部の会社に土地管理を委託する際にかかる費用も、経費として計上できます。土地の管理で経費にできる費用は以下のとおりです。

• 火災・地震保険料
• 住宅ローンの金利
• 旅費交通費
• 通信費
• 情報収集にかかった費用

火災・地震保険に加入している場合は、毎年支払っている保険料を経費にできます。住宅ローンを組んで土地・家を購入した場合は、住宅ローンの金利も経費での計上が可能です。

また、土地を管理する際にかかったバス・電車の運賃や車のガソリン代、スマートフォン・インターネットの利用にかかった通信費なども経費に含まれます。土地活用に役立つ書籍の購入費用やセミナーの参加費用は、情報収集にかかった費用として会計処理できます。

次に、土地の管理を外部の会社に委託した場合にかかる費用を見ていきましょう。

• 管理委託料
• 広告宣伝費
• 仲介手数料

管理委託料は、管理会社に土地の管理を委託する際に支払う費用です。管理会社によって費用は異なるため、複数の会社に見積もりを依頼して比較検討することをおすすめします。

また、駐車場や賃貸物件の借主を探すために広告を掲載した場合は、掲載にかかった費用を広告宣伝費として計上できます。借主との賃貸契約の締結後に不動産会社へ支払う仲介手数料も経費による処理が可能です。

土地関連で活用できる特例とは

土地にかかる租税公課を経費として計上することで、節税効果が期待できます。また税の軽減措置や特例措置をうまく利用できれば、節税効果をさらに高められるでしょう。

ここからは、土地関連で利用可能な特例として、以下の2つについて解説します。

• 固定資産税・都市計画税の軽減措置
• 不動産取得税に係る特例措置

どのような特例なのか概要をまとめているため、節税対策をする際に参考にしてみてください。

※2023年9月時点の情報です。

固定資産税・都市計画税の軽減措置

固定資産税と都市計画税は、土地や家などを所有する場合に課せられる税金です。課税の対象になる固定資産はそれぞれ異なります。課税対象は、固定資産税が土地・建物・償却資産で、都市計画税は市街化区域内の土地・建物です。

固定資産税・都市計画税の軽減措置を利用すれば、納税の負担を軽減できます。固定資産税・都市計画税の軽減措置とは、固定資産税と都市計画税の納税者を対象とした特例のことです。具体的には、それぞれの課税標準額の割合が以下のように軽減されます。

※出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

一般住宅用地に該当する土地を所有する場合は、200m²までは小規模住宅用地の課税標準額で、残りの部分を一般住宅用地の課税標準額で計算します。

固定資産税の計算方法とは？ケース別の計算例や減税する方法・納税に関して理解しておくべきことを解説

本記事では固定資産税について、計算方法やケース別の計算例、負担を減らす方法などについて解……

不動産取得税に係る特例措置

不動産を購入する際に不動産取得税に係る特例措置を利用することで、納税の負担を軽減できます。不動産取得税に係る特例措置とは、家などの不動産を取得する際に発生する不動産取得税の税率を軽減する特例です。この特例は家の購入コストを軽減し、良質な家の流通を促す目的で設けられました。

不動産取得税は4％の税率で求めることが原則ですが、不動産取得税に係る特例措置を利用すれば税率を3％に引き下げられます。また新築の家を購入した場合は、課税標準のうち1,200万円まで控除を受けられます。中古の家を購入した場合は、新築当初と同価格の控除を受けることが可能です。（※）

※出典：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

ただし、不動産取得税に係る特例措置を受けるためには、以下に挙げる要件を満たす必要があります。

• 取得した住宅用の土地の床面積が50～240m²以下である
• 土地の取得後3年以内に建物を新築している

不動産売却・買取・土地活用は専門家に相談するのがおすすめ

土地の売却や買取、土地を活用する際は、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。不動産会社は、土地関連の取引の経験やノウハウが豊富なためトラブル時の対処を依頼できるのはもちろん、手続き関連のアドバイスをもらうことも可能です。初めて土地の売却・買取・土地活用をする方でも安心して相談でき、必要に応じて司法書士や不動産鑑定士などの専門家を紹介してもらえるというメリットもあります。

ただし不動産会社によって得意・不得意がある上に、土地の査定価格や仲介手数料も異なるため、事前に査定を依頼しておきましょう。不動産会社を選ぶ際は一括査定サービスの利用がおすすめです。一括査定サービスを利用すれば、手間や時間をかけずに複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。

不動産売却の悩みはどこに相談する？無料で相談できる専門家は？

不動産売却の相談は、悩みの内容ごとに最適な相談先を選びましょう。まず最初は不動産会社に相……

査定を依頼するならリビンマッチ

一括査定サービスを利用するなら、「リビンマッチ」がおすすめです。リビンマッチは、不動産の売却・賃貸・土地活用などの目的に合った不動産会社へ一括で査定を依頼できるサービスです。大手の不動産会社はもちろん、全国の地域密着型の不動産会社も加盟しているため、目的や条件に合った不動産会社を無料で見つけられます。土地の売却・買取・土地活用を検討している方は、まずはお気軽にリビンマッチをご利用ください。