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畑や農地を相続する場合はどうすればよい？相続する場合の注意点を解説
「農地を相続したけれど活用方法が分からない」「遠方に住んでいるため相続放棄したい」など、農業を営んでいない状態で畑や農地を相続しても、どうすればよいのか困ってしまうといったケースが少なくありません。余計なコストが発生する前に処分したいと思っている方もいるのではないでしょうか。
本記事では、畑・農地を相続する方法や相続放棄する際の注意点、畑や農地の上手な活用方法などについて解説します。農地の相続は、住宅や宅地とは異なり少し特殊なため、しっかり理解しておくことが大切です。
もくじ
畑や農地を相続するメリット・デメリット
畑や農地を相続する方法について解説する前に、まずは相続するメリット・デメリットから見ておきましょう。
メリット
畑や農地を相続すると、農作物を育てられるメリットがあります。家庭菜園を楽しむのはもちろん、農地が広ければ農業を営み収益化も可能です。育てる作物や販売方法を工夫すれば、農業収入だけで生活することもできるでしょう。農業に興味を持っている方にとって、畑や農地の相続は魅力に感じるはずです。
また自分が農業に興味がなくても、農家さんに貸し出したりレンタル農園を開いたりして、収入を得られます。農地の管理は農家さんなどが自分で行ってくれるため、手間もかかりません。農地を活用して不労所得を得られます。
その他にも、農地を宅地やコインパーキングなどに変えられれば、活用の幅が広がります。ただし、転用できる農地は限られるため、事前の確認は必須です。
デメリット
農業をしていない方にとっては、畑や農地を相続しても活用できず、手に負えなくなる可能性があります。そもそも畑や農地は売却したくても、市区町村に設置されている農業委員会の許可が下りないと売却できません。許可が下りたとしても買主がつきにくいため、コストばかりかかってしまう負動産になる可能性もゼロではありません。
また畑や農地は、そのまま放置することはできません。定期的に草刈りや水路・道路のメンテナンスなどが必要です。農地が荒れれば、鳥獣の被害を増やしたり隣の畑に草が侵入したり、周辺の農地に悪影響を及ぼす可能性があります。自分で管理するか、もしくは外注に依頼するしかありません。相続した畑や農地が活用も売却もできない場合、相続人に大きな負担がかかる可能性もあります。
畑や農地を相続する方法と流れ
農地を眺める男性
畑や農地を相続するときは、通常の土地の相続とは違った手続きが必要です。ここからはどのような方法で相続手続きが行われるのか詳しく解説していきます。
流れ1. 法務局で相続登記を行う
まずは農地を管轄する法務局で相続登記を行いましょう。相続登記とは、土地の名義人を相続人の名前へと変更する手続きです。基本的な流れは、家や宅地などの一般的な不動産の名義変更とほぼ変わりません。相続登記を行う際は、以下の書類を用意して法務局に提出します。
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍附票
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 農地を相続する相続人の住民票
- 農地の固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書
遺言による相続の場合は、遺言書の提出も求められます。登記申請書や遺産分割協議書は自分で作成しなければなりません。自分で作成できる自信がない場合は、司法書士に依頼すれば作成してもらえます。また相続登記を行う際は、登録免許税がかかることも認識しておきましょう。費用は固定資産税評価額の0.4％相当なので、1,000万円の場合は4万円の登録免許税が発生します。（※）
※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
流れ2. 農業委員会に届出をする
相続登記を行った後は、農業委員会に相続届出を行います。農業委員会は各市区町村に設置されている、農地に関する事務を執行する行政委員会です。農地法や農業経営基盤強化促進法などに基づく事務業務や、農業の情勢を改善するための活動を主に行っています。農業委員会に提出する書類は以下のとおりです。
- 農地法の規定による届出書
- 相続登記後の登記事項証明書
農地を売買する際には、農業委員会の許可が必要です。許可が下りていないのにもかかわらず、売買が成立した場合は無効となってしまいます。また、農業委員会への届出は、相続開始から10カ月以内に行いましょう。期限を過ぎてしまうと、10万円以下の過料を科せられる可能性があるため注意が必要です。（※）
なお遺言がある場合は、相続登記を行うより先に農業委員会の許可が必要になる場合があります。途中でつまずかないよう、事前に農業委員会に確認しておくとよいでしょう。
※出典 小平市「農地法第3条の3第1項の届出」
流れ3.農地の相続税の納税猶予に適用するかどうかの確認をする
農地を相続した人がそのまま農業を行う場合、「相続税の納税猶予」が適用される可能性があります。相続税の納税猶予とは、農地にかかる相続税を当面の間支払う必要がなくなる制度です。また、農地を相続した人が亡くなったときは、猶予されていた相続税は免除となります。
相続税の納税猶予が適用されるかどうかは、被相続人と相続人、農地がそれぞれの要件を満たす必要があります。具体的には以下のとおりです。
【被相続人の要件】
- 死亡の日まで農業を営んでいた
- 農地等の生前一括贈与をした
- 死亡の日まで相続税の納税猶予の適用を受けていた
【農業相続人の要件】
- 相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後も引き続き農業経営を行うと認められる
- 農地等の生前一括贈与の特例の適用を受けた受贈者で、営農困難時貸付けをし、税務署長に届出をした
- 相続税の申告期限までに特定貸付け等を行った
【特例農地等の要件】
- 被相続人が農業の用に供していた農地等で相続税の申告期限までに遺産分割されたもの
- 被相続人が特定貸付け等を行っていたもの
- 被相続人が営農困難時貸付けを行っていた農地等で相続税の申告期限までに遺産分割されたもの
- 相続や遺贈によって財産を取得した人が相続開始の年に被相続人から生前一括贈与を受けていたもの
納税が猶予されるのは、農業投資価格で評価した価格です。相続税の納税猶予が適用された場合、評価額は低くなるため、相続税の負担軽減につながります。
ただし、注意点があります。相続人が農業を続けたまま亡くなった場合は相続税が免除されますが、途中で農業をやめて宅地などに転用した場合は特例の適用から外れてしまうのです。適用から外れると猶予されていた相続税はもちろん、利子税も発生します。将来的に転用を考えている方は注意しましょう。
※出典 国税庁「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」
畑や農地の相続放棄は可能なのか
相続放棄
畑や農地の相続を放棄するのは可能なのでしょうか。結論から言えば、畑や農地の相続放棄は可能です。ただしいくつか注意点があり、しっかり把握しておくべき点がいくつかあります。ここから詳細を紹介するので、相続放棄をする前にしっかり押さえておきましょう。
農地だけを選んで相続放棄できない
相続財産には、「積極財産」と「消極財産」の2つがあります。積極財産とは金銭的にプラスになる財産で、消極財産とは金銭的にマイナスになる財産です。相続放棄は、すべての財産を対象として放棄する制度であるため、どちらかを選択して相続することはできません。
たとえば、相続した不動産のうち農地は放棄するけれどその他の土地や建物は相続する、という選択はできないのです。農地以外にも相続するものがある場合は、慎重に相続放棄するかどうか判断しましょう。
農地の所有権を放棄したとしても管理義務が定められている
不動産を相続すると、相続人には対象の不動産に対して管理義務が定められます。この管理義務は、相続放棄したとしても新しい相続人にすぐ代わるものではありません。農地を相続放棄した後も、新たな相続人が農地を管理できる状態になるまでは、管理義務は継続します。
管理義務が生じている間に対象不動産が損害賠償請求の対象となった場合、責任を問われる可能性があります。また、管理義務をする者に不動産の所有権はないので、勝手に名義変更したり売却したりすることはできません。
農地相続放棄後の管理義務とは
農地を相続放棄する場合、次の相続人がいるケースといないケースがあります。それぞれどのような対応を行うのか、詳しく見ていきましょう。
相続を放棄しても次の相続人がいるケース
相続には順位があり、「配偶者→子→両親→兄弟姉妹」という順に、相続権が次の対象者へと移ります。前述したとおり次の相続人がいる場合は、その相続人が相続財産を管理できる状況になるまで、元の相続人に管理義務が生じます。
相続財産の管理ができる状況とは、相続した財産を金銭的に管理できる状態を指すのが一般的です。それまでの間は、元の相続人が農地を管理しなければなりません。ただし相続の状況は異なりやすいため、臨機応変に定められるケースがほとんどです。
相続する人がいないケース
すべての相続人が相続放棄すると、農地を相続する人がいないという状況になります。この場合、代わりに財産管理する人が決定するまでは、最下位の相続人（最後に相続した人）に管理義務が生じます。とはいえ、代わりに財産管理する人が、すぐに見つかるという保障はありません。その場合、最終的には国庫に納められ、農地の所有権は国に帰属されます。
国庫に納められた農地は、家庭裁判所により選出された相続財産管理人によって管理されます。しかし国庫帰属に関する手続きは長期化しやすく、1年以上かかる場合がほとんどです。国庫に納められるまでの間に発生する相続財産管理人に対する費用は、最後に相続を放棄した元相続人に支払い義務が生じます。
畑や農地を含む相続を放棄する方法
相続の放棄は、以下の順に沿って行います。
- 相続放棄申述書を作成する
- 家庭裁判所に必要書類を提出して申し立てる
- 家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が送られてくる
ここからは相続放棄の方法について、詳しく解説します。
流れ1. 相続放棄申述書を作成する
相続放棄には期限があり、相続開始から3カ月以内に裁判所へ申し立てする必要があります。農地を含む相続をすべて放棄する場合は、相続放棄申述書を作成し、家庭裁判所へ提出します。
なお、相続放棄申述書の入手方法は、家庭裁判所でもらうか裁判所のホームページから書式をダウンロードするかのどちらかです。相続放棄申述書は2種類あり、申述人が成人の場合と未成年者の場合とでは書式が異なるため、間違わないように気をつけましょう。（※）
※出典：裁判所「相続の放棄の申述書(成人)」
流れ2. 家庭裁判所に必要書類を提出して申し立てる
相続放棄申述書を作成したら、住民票の除票や戸籍謄本などの必要書類を準備し、家庭裁判所にまとめて提出します。提出期限は、相続開始から3カ月以内です。申請時には、必要書類を取得するための費用や印紙代、切手代などの費用がかかります。
また、申し立て自体は自分で行うこともできますが、不安な人は弁護士や司法書士に依頼するのもおすすめです。その場合、費用が別途発生します。
流れ3. 家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が送られてくる
家庭裁判所に申し立てをすると、半月ほどで「相続放棄の申述に問題がないかを確認する書類」と「状況を確認するための書類」が送られてきます。相続放棄する意思が変わらず、内容に問題がない場合は、書類にある「相続放棄の意思」や「相続放棄の意味や権利」について回答し、署名・捺印してから家庭裁判所へと返送します。しかし、相続放棄をやめたくなったり内容に問題があったりする場合は、家庭裁判所に連絡しましょう。
問題なく書類が受理されれば、家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が届きます。この通知書が届いた時点で相続放棄が完了します。
相続した畑や農地を放棄せずに活用する方法
畑や農地を放棄する場合、その他に相続した資産も手放さなければなりません。「金銭的にプラスになる積極財産まで手放すのは惜しい」と考える方も多いでしょう。相続した農地は放置せずに活用する方法もあります。
おすすめの活用法は以下の3つです。
- 農家や農業を始めたい人に売却する
- 用途変更して畑や農地を売却する
- 農地を相続した場合の課税の特例を利用する
ここからは具体的にどのようにすればよいのか、概要や要件などについて解説します。
農家や農業を始めたい人に売却する
利用価値のない畑や農地は、農家やこれから農業を始めたい人に売却するのがおすすめです。相続を放棄すれば金銭的リターンがない上に、畑や農地以外の相続も放棄しなければなりません。
仮に、農地以外の相続が金銭的にプラスとなる財産の場合、大損してしまう可能性もあるでしょう。その点畑や農地を売却できれば、まとまった現金を手に入れられる上に、他の財産も相続できます。ただし農地を売却する際には、農地法第3条による農業委員会の許可が必要です。許可基準には以下の内容が挙げられます。（※）
- 今回の申請農地を含め、所有している農地または借り受けている農地すべてを効率的に耕作すること
- 法人の場合は、農地所有適格法人（農地法第2条第3項の要件を満たす法人）の要件を満たすこと
- 申請者またはその世帯員などが農作業に常時従事すること
- 今回の申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと
手続きに関する相談や質問があれば、農地を管轄する農業委員会に問い合わせてください。
※参照：匝瑳市「農地法第3条の許可申請（耕作目的での農地の権利設定・移転）」
用途変更して畑や農地を売却する
畑や農地を用途変更して売却するのも方法の一つです。宅地に用途変更すれば、畑や農地よりも買主が見つかりやすくなり、売却できる可能性を高められます。また賃貸物件やコインパーキングなどに転用すれば、収入源としても活用できるでしょう。
ただし農地を用途変更するには、農業委員会の許可が必要です。農業委員会は、営農条件や市街地化の状況などによって農地を5つに区分し、転用の許可の方針を以下のように決定しています。（※）
| 区分 | 営農条件、市街地化の状況 | 許可の方針 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 市区町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可（農振法第８条第4項の農用地利用計画において指定された用途の場合等に許可） |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（農業公共投資後８年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可（土地収用法第26条の告示に係る事業等の公益性の高い事業の用に供する場合等に許可（第１種農地の場合より厳しい） |
| 第1種農地 | 10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等、良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可（土地収用法対象事業等の公益性の高い事業の用に供する場合等に許可） |
| 第2種農地 | 鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地 | 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可 |
| 第3種農地 | 鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 | 原則許可 |
なお、転用できる農地であっても農業委員会が定める「一般基準（立地基準以外の基準）」に該当する場合は、転用が許可されません。転用できる農地かどうか、事前に確認しておきましょう。
また農地の立地条件が悪いと、宅地に転用しても予定より価格が下がってしまう可能性があります。転用する際に工事費がかかるため、場合によっては損してしまうケースもあるでしょう。判断するときはしっかりとかかる費用をシミュレーションしておく必要があります。
※出典：福岡県庁「農地を転用するには？」
農地を相続した場合の課税の特例を利用する
畑や農地の場合、相続したときに発生する相続税は宅地よりも低い傾向にあります。但し農地の面積が広い場合、相続税は高額になりやすいです。税負担を軽減する方法として、「農地を相続した場合の課税の特例（相続税納税猶予制度）」を利用しましょう。
相続税納税猶予制度とは、相続人が相続した畑や農地で継続的に農業を営む場合、その農地等の価格のうち農業投資価格を超える部分に対応する相続税の納税が猶予される制度です。また、相続人が畑や農業を引き継いだまま亡くなった場合は、猶予されていた納税は免除されます。
制度が受けられる人の要件として、被相続人には「死亡の日までに農業を営んでいた人」や「贈与税の納税猶予の特例を受けるために農地等を生前に一括贈与した人」などの条件があります。相続人や畑、農地にもそれぞれ要件があるため、特例を利用したい場合は事前に確認しておきましょう。（※）
※出典：「農地を相続した場合の課税の特例（相続税納税猶予制度）」（PDFファイル249kB）
畑や農地の相続でよくあるトラブル
畑や農地を相続する際に起こりやすいトラブルに、以下のようなものが挙げられます。
- 農地の相続を希望する人がいない
- 遺産分割の方法が決まらない
- 農地の相続税が払えない
- 農地の相続や売却方法が分からない
これらのトラブルを未然に防ぐためにも、内容を把握して対応策を検討しておきましょう。
農地の相続を希望する人がいない
畑や農地を相続する際によくあるトラブルとして、誰も相続を希望しないといったケースがあります。相続人の中に農業を営む人がいない場合、畑や農地は消極財産になりやすいです。所有するだけで固定資産税がかかるだけでなく、維持するのにも定期的な管理や手入れが必要です。
特に、相続する畑や農地から離れた場所に住んでいる人にとっては、相続しても負担になるだけでしょう。加えて、畑や農地は宅地よりも買主が見つかりにくいため、売却するのが難しいといった点も不安要素です。
相続を希望する人がいない場合は、農地を手放して国庫に帰属することを検討しましょう。国に必要のない土地を返せば、農地を所有する人に課せられる管理義務から解放されます。
遺産分割の方法が決まらない
相続対象者が多いほど遺産分割の際に難航する可能性があります。遺産分割を行う際は、原則として、相続人全員が参加した上で協議を成立しなければなりません。もし、誰か1人でも異議を唱えれば、協議は成立しないのです。
話し合いで遺産分割の方法が決まらない場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。法律に基づき、プロの目線からアドバイスしてもらえます。
農地の相続税が払えない
畑や農地の評価額が高い場合は相続税が高額になりやすいものです。税負担が大きいため、その他の不動産を売却して支払ったというケースもあります。相続税に関するトラブルは税理士に相談しましょう。
なお、相続した畑や農地で農業を営む場合は、相続税が猶予される「相続税の納税猶予」に適用する可能性があります。相続税の納税猶予に適用するかどうかは、被相続人と相続人、農地がそれぞれの要件を満たす必要があるため確認してみてください。
農地の相続や売却方法が分からない
畑や農地を相続・売却する際は宅地とは異なり、農地法による制約があります。原則として、農業委員会への届け出が必要となり複雑になるため、困惑してしまう方もいらっしゃるでしょう。
相続や売却方法が分からないときは司法書士や行政書士、不動産会社などに相談するのがおすすめです。まずは、信頼できる専門家を見つけることから始めましょう。
まとめ
畑や農地を相続すると農業委員会への相続届出が必要になるため、宅地の相続とは手続きが若干異なります。相続した農地をそのまま農業として活用する場合は相続税が猶予されるため、比較的スムーズに相続できるでしょう。しかし農業を営まない人が畑や農地を相続する場合は、金銭的にマイナスになる可能性もあるため、売却を検討する場合もあるでしょう。農地がある周辺環境や立地条件によっては、買主がつきにくかったり、宅地よりも安く買い取られたりするケースもあります。納得できる価格で売却するためにも、売却前にしっかりと信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
そこでおすすめなのが、不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」です。リビンマッチではインターネット上で条件を入力するだけで、最大6社の不動産会社から畑や農地の査定を受けられます。無料で利用できる上に、複数の不動産会社から自分の希望に適した価格を提示した会社を手軽に選択可能です。
畑や農地の相続に関する悩みや相談を抱えている方や相続した土地を売却予定の方は、お気軽に活用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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