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任意売却とは？競売を回避する任売（にんばい）をわかりやすく解説！
「任意売却」とは、住宅ローンの支払いが滞った際に、不動産を売却して残債務を減らす方法の一つです。
不動産業界では、”任売”とも呼ばれ、通常の不動産売却とは異なる売却手段として扱われています。
本記事では、任意売却についてわかりやすく解説します。そして、可能な条件や流れ、必要書類について解説します。非常にリスクの高い競売を避けるために、きちんと内容を確認して、専門業者に相談するようにしましょう。
任意売却は悩んでないで即行動！まだ間に合います！
もくじ
任意売却（任売）とは
通常、債務者（住宅ローンを借り入れている人）が住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者（金融機関）は担保不動産を差し押さえ、不動産競売の申し立てをします。
この競売を避けるために、任意売却という選択肢があります。
任意売却は、競売にかけられる前に債権者の合意を得て通常の売却活動を行います。
売却代金で返済できない残債務は、債権者と交渉して返済方法を決めて返済していきます。
（前略）返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。
融資住宅等の任意売却：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
メリット
任意売却は、債権者からすると、確実に債権を回収できる方法です。
そのため、メリットが多くあります。
任意売却のメリット
- 市場価格に近い価格で売却できる
- 引っ越し時期や残債の返済についても柔軟な対応を望める
- 持ち出し金がかからない
- 任意売却の期間中は返済する必要がない
市場価格に近い価格で売却できる
なによりも大きなメリットは、競売よりも高い金額で売却できることです。債権者側からみても多くの金額が回収できますし、債務者側からみても残債がより少なくなります。
引っ越し時期や残債の返済についても柔軟な対応を望める
競売にかけられると不動産は差し押さえられます。ですが、任意売却であれば事前に交渉を行い、現実的な着地点を模索した上で合意を得て手続きを開始します。
持ち出し金がかからない
通常の不動産売却では仲介手数料やその他費用などで100万円近く費用がかかりますが、任意売却では売買代金でそれらの費用を精算します。そのため、手元資金を持ち出さずに売却できます。
任意売却の期間中は返済する必要がない
未納の管理費や税金などについても、売買代金で精算するように手続きしてもらえます。
デメリット
任意売却のデメリットは以下の通りです。
任意売却のデメリット
- 売却活動に積極的に参加しなければならない
- 連帯保証人に会う必要がある
- 個人信用情報に傷がつく
売却活動に積極的に参加しなければならない
任意売却は、早急に買主を見つけなければいけない場合が大多数です。
購入希望者に対する内覧の対応など、売却活動への積極的な参加が不可欠です。
連帯保証人に会う必要がある
抵当権抹消手続きには連帯保証人からの署名と捺印が必要なため、事実を伝え、速やかな対応をお願いする必要がでてきます。
個人信用情報に傷がつく
競売の場合でも同様ですが、ローンを滞納すると、個人信用情報に延滞記録が登録されます。
個人信用情報は、金融機関やカード会社などで共有され、 通常であれば7年間は新たにクレジットカードを作ったり借入などする際に厳しく審査されます。
ですが、競売や自己破産に比べて影響は小さいといえます。
任意売却ができないケース
任意売却ができないケースは、大きく以下の2つに分けられます。
- 債権者からの合意が得られない
- 不動産が問題を抱えている
それぞれのケースごとに、任意売却できない理由と対策を紹介します。
債権者からの合意が得られない
任意売却を債権者が認めない場合、任意売却ができません。
以下のようなケースで、債権者の合意を得られません。
- 競売の入札が始まっている
- 競売の入札が始まっている場合、債権者から合意を得られない可能性が高いです。
- 全額の返済しか認めない
- 公団や公社系の債権者の多くは、債務の全額返済を任意売却の条件としています。
- 税金の滞納により差し押さえされている
- 税金滞納をすると、不動産が差押登記されます。この差押登記を解消しないと売却できないため、役所との交渉が必要です。 役所によっては、滞納した税金を全額納付を解消の条件としていることもあります。
不動産が問題を抱えている
不動産が抱える問題点が原因で任意売却できないケースもあります。
- 所有者（共有者）全員が売却に合意していない
- 不動産の所有権を移転する際には、所有者（共有者）全員の同意が必要です。任意売却専門業者への相談は、必ず合意を得た上で行いましょう。
競売との違い
住宅ローンが払えなくなったとき、家を売る方法には任意売却と競売があります。どちらもメリットとデメリットがありますが、大きく違う点がいくつかあります。
任意売却は、普通に家を売るのと同じように進めますが、競売は裁判所によって強制的に家を売られてしまいます。この点が両者の一番の違いです。
任意売却は、銀行などの債権者と話し合って合意を得て、通常の不動産を売るのと同じ方法で売却活動をします。ですから、より市場価格に近い値段で売れたり、残った債務の返し方を無理なく返済する方法を決めたりできます。また、引越し費用やその他の費用も売ったお金から捻出することもできます。
競売は、裁判所が行う強制的な売却です。基本的には競売においても、一番高く買ってくれる人に家を売ります。ですが、その値段は市場価格よりもずっと安いことが多いが実情です。さらに、インターネットや新聞に自宅の競売情報が載ってしまうのです。
このように、任意売却と競売では同じような手続きでありながらも、大きく違うのです。ローンを滞納せざるを得ない状況になった場合は、任意売却を行ってください。競売になるのは絶対に避けましょう。
以下は、任意売却と競売の違いをまとめた表です。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格とほぼ同じ | 市場価格の7割程度 |
| プライバシー | 通常の不動産売却と同じように守られる | 新聞やネットで公開される |
| 持ち出し金 | なし | 引越し費用など |
| 残債 | 競売よりも少ない | 任意売却よりも多く残る |
| 残債の返済 | 協議のもと、無理のない範囲での返済 | 一括での返済 |
| 自宅に住み続ける | 原則として不可能 親族間で売買した場合などでは住み続けられる | 不可能 |
| 引っ越し費用 | 債権者との交渉で最高30万円まで受領できることもある | ほとんどなし |
| 引っ越し日 | 協議を行い、引っ越し日を決定する | 自由に選べない |
| 売却のタイミング | 債権者との交渉が必要だが、自分の意思に基づいて売却 | 関係ない |
売却理由を秘密にできる
競売にかけられると、入札がされるため新聞やホームページで告知がされます。つまりローンの支払いが滞ったということが容易に想像できてしまいます。
任意売却を選択することによって、通常の不動産売却と同様の販売活動をすることができ、売却理由も知られることがありません。
それぞれの項目について、詳しくは、任売と競売の違いを解説した記事をご確認ください。
不動産競売手続について
不動産競売手続は，債権者の申立てにより目的不動産を差し押さえてその不動産を売却し，売却代金から配当を受けて債権の回収を図る手続です。
任意売却の手続きについて
任意売却の流れや、必要書類などを紹介します。競売を回避するために任意売却を速やかに行えるように、流れや必要書類を確認して、準備を整えましょう。
また、任意売却で失敗しないポイントも解説します。
任意売却の流れ
任売売却をするための大まかな流れを紹介します。
任意売却の図
上の図は任意売却のチャート図です。
まずローンの返済が滞ると、債権者が裁判所に競売の依頼をします。裁判所は依頼を受け、不動産の差し押さえと競売のための準備を開始します。
債務者は、競売開始日までに任意売却を担当する不動産会社などと媒介契約を締結し、手続きをはじめてもらいます。任意売却を担当する業者は、債権者に対して任意売却することに対し交渉を行い、合意を取り付けます。この交渉の際に、売却代金で返済しきれない残債務についても交渉します。
合意すると、通常の売却と同じ手順で売却活動を行い、買主を探します。
買主がみつかり、売買契約を締結すると、売買代金が支払われます。その売買代金から、任意売却専門業者への仲介手数料や引越し費用が差し引かれ、残りが債務者へ渡されます。
その後、残債務は交渉の内容に沿って返済処理を行います。
更に詳しい任意売却の流れは以下の記事をご確認ください。
関連記事:任意売却の流れと代替手段を解説
任意売却の必要書類
任意売却は、競売を回避するために、早めの準備が必要です。書類の用意を事前にできる限り行いましょう。 以下の3つに関する書類が必要です。
- ローン残債
- 債権者からの通知
- 物件に関する情報
それぞれに関する必要書類は以下の表のとおりです。
| 必要書類 | |
|---|---|
| ローン残高 | 住宅ローンの金銭消費貸借契約書 |
| 保証委託契約書 | |
| 債権者からの通知 | 住宅ローン返済の督促状 |
| 競売開始決定通知書・督促状 | |
| 物件に関する情報 | 登記識別情報 |
| 売買契約書および重要事項説明書 | |
| 間取り図 | |
| 購入時のパンフレット | |
| 固定資産評価証明書および固定資産税納付書 | |
| 物件の写真 |
債権者からの通知に関する書類以外は、通常の売却と同じ書類です。
不動産売却時の書類に関して、詳しくは下記コラムをご参照ください。
任意売却は、必ず債権者の合意が必要です。売却のためにかかる期間を想定して、早急に行動を起こして、住宅ローンの残債に関する悩みを払拭しましょう。
任意売却を失敗しないためのポイント
任意売却は、自分の意思で動かなければいけません。
金融機関から督促状などが届いた場合、無視せずに任意売却の専門業者に相談し、前向きに動きましょう。
素早い決断の連続
任意売却にはタイムリミットがあります。競売の入札開始日までです。
任意売却は通常の不動産売却とは違い、金融機関との交渉や手続きに時間がかかるため、早めに行動を開始し、素早い決断下すことが重要なポイントです。競売手続きが始まってしまうと、任意売却の選択肢が失われる場合があります。
債権者の同意が必要
金融機関や連帯保証人などの債権者の同意がなければできません。債権者との交渉は難しい場合もあるため、経験豊富な不動産会社に相談すること失敗しないポイントです。
信用情報にへの影響
住宅ローンの滞納を前提とするため、信用情報機関に事故情報が掲載されます。これはブラックリスト入りと呼ばれ、今後の借入や賃貸契約などに影響する可能性があります。
信用情報に傷がつき、不利益を被るおそれがあるということを知らないで手続きをすすめてしまうと、任意売却後に失敗したと感じてしまうことでしょう。事前に知っておくということが、大切なポイントです。
「任意売却＝ローンがなくなる」ではない
任意売却で不動産を売却しても、売却価格がローン残高を下回る場合は、残債務が発生します。この場合は、金融機関との間で分割返済などの方法を話し合い事前に合意しておく必要があります。
任意売却ですべてが完了する、というわけではないことを知った上で手続きをすることも失敗しない重要なポイントです。
関連記事:任意売却後の住宅ローン残債はどうなる？
必ず成功するとは限らない
任意売却では競売とは違い、より市場価格に近い金額で不動産を販売することを目指します。ですが、必ずしも買い手が見つかるとは限りません。
売却活動にあてられる時間が短かったり、不動産の状態や立地などによっては、売却価格を査定額より大幅に値下げするおそれもあります。
任意売却のトラブル
任意売却は一般的に広く認知されているわけでもなく、手続きにも専門的な知識が必要です。
実質的なタイムリミットがあることや、債権者との交渉・合意が必要なこと、更には自身のローン滞納に至った経済状況など、手続きをすすめていく上でもトラブルが起きやすいといえます。
競売のリスクをきちんと理解して、任意売却のために早急に動き出しましょう。
任意売却の専門業者に依頼しよう
任意売却は、債権者との交渉もあり、通常の不動産会社では扱えない場合があります。任意売却の実績の多い、任意売却専門業者に依頼しましょう。
過去の事例をもとに、速やかな任意売却を期待できます。
まずは、自分の状況を客観的に判断してもらうために、専門業社への相談をおすすめします。 最善の選択肢を提示してもらえるため、前向きに捉えることができます。
なお、一括査定サイトリビンマッチを用いることで、簡単に任意売却専門業者を探すことができます。物件の簡単な情報を入力するだけで、複数の専門業者に相談と査定の依頼を行えます。
ぜひ利用して、競売を避けましょう。
悪徳業者にご注意ください
任意売却の利用者は差し迫った競売の期限に追われながら、藁にもすがる思いでいます。この利用者の気持ちの隙に漬け込んだ悪徳業者による被害が少なからず存在します。
こちらでは悪徳業者による手口の一部をご紹介します。
高額な費用を請求する
任意売却にかかる諸費用・経費は、売却代金から差し引かれるため、利用者による持ち出しは不要です。
しかし、悪徳業者は手付金やコンサルティング料などと称して不当に金銭を要求することがあります。
任意売却のノウハウを持っていない
任意売却は一般的な不動産売却とは異なる手続きが必要です。通常の不動産会社でも対応できないことが多々あるわけです。
しかし、悪徳業者は経験・実績・知識がないにもかかわらず、「できる」と嘘をついて契約を迫る場合があります。
当然、任意売却が成功せず、競売にかけられてしまうことになりかねません。
任意売却に関するよくある質問
- 任意売却とは？
- 債権者からの合意を得て、債務を完済しなくても売却できる方法です。競売を避けるための唯一の方法とも言えます。
- 競売との違いは？
- 競売と違い、債権者との交渉で引っ越し費用や退去時期について融通してもらえます。また、通常の売却とほぼ同じ価格で売却できるため、より多くの債務を返済できます。
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この記事の編集者
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