任意売却まだ間に合う!

• 任意売却とは？
• 任意売却におけるメリットとデメリット
• リビンマッチ任意売却の特徴
• 任意売却の手続きと流れを分かりやすく解説
• 任意売却をするための条件
• 任意売却の注意点
• 任意売却を成功させるためのポイント
• 任意売却後の残債務と税金の処理方法を知ろう
• 任意売却における債権者や不動産業者との交渉のコツ
• 任意売却できずに競売になってしまうと？
• 住宅ローン破綻してしまうとどうなる？
• 住宅ローンの負担が大きいなら任意売却も
• 任意売却に関するコラム
• 任意売却に関するよくある質問

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合に、金融機関の同意を得て、担保として提供した不動産を売却する方法です。任意売却は、自己破産や民事再生などの法的手続きを行わずに、自らの判断で不動産を処分することができるため、「任意」売却と呼ばれます。

担保になっているということは、ローンを借りている金融機関によって不動産に抵当権が設定されているということです。住宅ローンは高額になりやすく、返済が滞ってしまうと金融機関は大きなリスクを負うことになります。そのため、万が一の事態が起こったときに不動産を売却してお金を回収できるように抵当権が設定されるのです。

住宅ローンを払えずに滞納を続けると、最終的には競売にかけられ、相場よりも低い価格で強制的に売られてしまいます。売却代金は住宅ローンの返済に充てられますが、多くの残債が残るだけでなく、延滞利息なども加算されます。さらに、新たな住まいの住居費などもかかるため、返済が困難になり、自己破産などの債務整理に至るケースも少なくありません。

しかし任意売却であれば、住宅ローンの残債に関係なく通常の不動産が売却できるため、相場に近い価格で売れる可能性が高くなります。

売却後に残った残債には返済義務がありますが、競売よりも高く売ることができれば、返済の負担を減らせるのです。

任意売却の仕組みについて詳細はこちら

オーバーローンでも売却できる

任意売却は、不動産がオーバーローンの状態でも抵当権を抹消して売ることができます。オーバーローンは、不動産の価値よりも住宅ローンの残債が多い状態をいいます。

売却しても住宅ローンが完済できないため、抵当権の抹消には自己資金での補填が必要です。

抵当権が設定された不動産は、住宅ローンの債務者が返済中の状態を指します。もし新しい所有者が、現金で抵当権付きの不動産を買うと、住宅ローンの債務者が完済するまでは、抵当権が行使されるリスクが常にあります。

もし、住宅ローンの債務者が返済をしなければ抵当権が行使され、所有権を失うおそれがあります。

そのため、抵当権が設定されたままの不動産を購入するのはリスクが高いため、オーバーローンの不動産が売れることはほとんどありません。任意売却であれば、オーバーローンの状態でも債権者の許可を得て、抵当権を抹消できます。抵当権が実行されるリスクがないため買主が見つかりやすく、相場に近い価格で売れるようになるのです。

任意売却ができないケースを紹介

残債の返済計画を柔軟に立てられる

任意売却後に残った残債の返済方法は、債権者との交渉によって決めていきます。

毎月の返済額は債務者の収入を考慮して、無理のない金額に設定されるケースが多いです。債権者からすれば、無理な返済を強いて債務者に自己破産をされてしまうと債権を回収できなくなります。そのため、この交渉では現実的に支払いできる範囲に設定して、資金をできる限り回収する目的があります。

また、債権者のなかには、任意売却を成立させるために引っ越し代相当の配分を認めてくれる場合もあります。

任意売却後の残債の返済方法について詳細はこちら

任意売却には様々なメリットとデメリットが存在します。自らの不動産を売却する際には、これらのポイントをよく理解し、判断を行うことが重要です。この記事では、任意任意売却には様々なメリットとデメリットが存在します。

自らの不動産を売却する際には、これらのポイントをよく理解し、判断を行うことが重要です。この記事では、任意売却のメリットとデメリットを徹底解説します。自分の不動産を売却する際には、これらのポイントをよく理解し、最適な選択を行うことが求められます。

メリット

自由な価格設定

任意売却では売主が価格を自由に設定できます。市場価格と合わせて、自分の不動産の価値を的確に評価し、適正な価格を設定することができます。

柔軟な条件交渉

任意売却では売主と買主が直接交渉するため、売却条件に柔軟性があります。特定の条件に合わせて交渉しやすくなります。

迅速な売却が可能

競売や公共競売と異なり、任意売却では買主と直接契約を結ぶため、売却手続きがスムーズに進行し、迅速な売却が可能です。

個人情報の保護

競売などの公開形式では個人情報が公開される可能性があるため、プライバシーの保護が難しいですが、任意売却では情報のコントロールが可能です。

デメリット

市場価格より低い価格での売却

任意売却では市場価格よりも低い価格での売却が起こることがあります。買主の交渉力によって価格が押し下げられる可能性があるため注意が必要です。

売却までの時間と手間

任意売却は競売や公共競売に比べて買主を見つけるまでの時間と手間がかかる場合があります。

査定や契約交渉の専門知識が必要

任意売却は専門知識が必要となるため、不動産業者や専門家に頼る必要がある場合があります。

売却の保証がない

任意売却は売主が自ら買主を見つけるため、売却が保証されないリスクがあります。

このように、任意売却にはメリットとデメリットがあります。自身の状況や希望に合わせて検討し、最適な売却方法を選択することが重要です。

任意売却の手続きと流れは以下のようになります。

1.任意売却の相談先を探す

任意売却を行うには、まず信頼できる相談先を探す必要があります。相談先としては、金融機関や不動産業者、弁護士や司法書士などがあります。

金融機関は借入金の返済を優先するため、任意売却に対して消極的な場合が多いです。不動産業者は任意売却の専門家として活躍する場合もありますが、中には高額な手数料や報酬を要求する悪徳業者も存在します。弁護士や司法書士は法的な知識や経験が豊富で、金融機関や不動産業者との交渉を代行してくれる場合もありますが、依頼料が高い場合もあります。

どの相談先を選ぶかは、自分の財政状況や信頼感によって決める必要があります。

2.任意売却の条件や内容を確認する

相談先と話し合って、任意売却の条件や内容を確認します。任意売却の条件としては、以下のようなものがあります。

• 金融機関から任意売却の承認を得る
• 不動産の査定額や売却価格を決める
• 借入金の免除額や支払い方法を決める
• 売買契約書や譲渡証明書などの書類を作成する
• 税金や公共料金などの滞納分を支払う

任意売却の内容としては、以下のようなものがあります。

• 不動産の引き渡し時期や方法を決める
• 不動産に関する権利や義務を移転する
• 売買代金の支払いや受け取りを行う
• 残債務の支払いや免除を行う

任意売却の条件や内容は、金融機関や不動産業者との交渉によって変わります。自分にとって有利な条件や内容になるように、しっかりと話し合う必要があります。

3.任意売却の手続きを完了する

条件や内容に合意したら、任意売却の手続きを完了します。手続きには以下のようなものがあります。

• 売買契約書や譲渡証明書などの書類に署名・捺印する
• 不動産登記簿上の所有者名義を変更する
• 売買代金や残債務などの金銭的な清算を行う

任意売却の手続きは、一般的に数か月から1年程度かかります。手続き中には、金融機関や不動産業者から連絡が来たり、書類を提出したりする必要があります。手続きが完了したら、任意売却は終了です。

「任意売却の流れ」をより詳しく

任意売却の期限は、競売の開札日の前日までです。住宅ローンの滞納から競売までの期間は、約10～12カ月になるため、期限内に不動産を売却できるように準備を進めておく必要があります。

任意売却にかかる期間について詳細はこちら

任意売却で不動産を売るには、下記の条件を満たしている必要があります。

• 抵当権の抹消について債権者の合意が得られている
• 売却活動の期間に余裕がある
• 共有名義の不動産の場合、任意売却について共有者全員の同意を得ている
• 連帯保証人の同意がある

条件をすべて満たしていないと、任意売却ができないことがあるため注意が必要です。

任意売却の期限は競売の開札日の前日まで

任意売却で不動産を売却できる期間は、競売の開札日前日までです。債権者は代位弁済が行われてから一定期間が経過すると競売の手続きを開始します。

競売の手続きが開始されると、不動産の入札期間、開札期日（落札者が決まる期日）、売却決定期日（購入者が決まる期日）が通知されます。

任意売却を行っても買主が決まらず、開札期日を迎えてしまうと競売が決定します。支払いが終わるまでに落札者の同意があれば、競売を取り下げてもらうことは可能です。ただし、同意を得られる可能性は低いでしょう。

任意売却は債権者や連帯保証人と連絡を取る必要があるため、通常の不動産売買よりも手順が増える分、時間もかかります。そのため、できるだけ早めに手続きを開始しましょう。

任意売却をしても返済義務は残る

任意売却は、相場に近い価格で不動産を売却できますが、住宅ローンが完済できるとは限りません。債務整理のように、返済が免除されるわけではないので、任意売却後に住宅ローンの残債が残った場合は、債務者が返済を続ける必要があります。

任意売却後の返済額や利息は、債権者との交渉で決まります。債権者は、債務者の経済状況を判断して返済可能な金額を提案しますが、難しい場合は正直に伝えて返済可能な金額を提示しましょう。また、返済が難しい場合は債務整理の検討が必要です。

税金を滞納すると任意売却ができない

税金を滞納し続けると、資産や収入などが差し押さえられることがあります。不動産が差し押さえられると「差押の登記」が設定され、所有者が自由に売却できなくなります。 差押の登記が設定された状態だと任意売却ができないため、市区町村や税務署などと交渉して登記を抹消しないといけません。

差押の登記を解除するには、滞納している税金の全額納付が必要ですが、交渉により支払方法を調整できる可能性があります。

不動産を売却することは秘密にできない

任意売却で不動産を売る場合、買主を探すための販売活動を行います。販売活動は、チラシやDM、不動産ポータルサイトへの掲載などがあり、早期売却を目指すならなるべく多くの媒体で広告することが重要です。

そのため、不動産を売却していることは不特定多数の人に見られるため、売却自体を完全に秘密にすることはできません。

任意売却を成功させるためには、正しい知識と専門家のサポートが必要です。成功事例を元に、どのようなポイントが重要なのかを学びましょう。

1. 固定資産税を滞納しない

固定資産税を滞納して、差し押さえされたままでは任意売却ができません。任売の手続きをすすめるために、全額納付もうしくは解除金を払うなどして、差し押さえを解除する必要がでてきてしまうのです。ただでさえ煩雑な手続きの多い任意売却ですから、その行程を一つでもへらすべく、固定資産税の滞納は避けましょう。

2. 早めに任意売却の行動をはじめる

任意売却では通用の手続きとは違う行程がいくつも存在します。都合がつかなかったり、書類が間に合わなかったりと様々な障害が立ちふさがることが想像できます。手続きの開始が遅くて、売却が成立しないということもよくあります。時間との戦いとなるケースを想定して、早めの行動開始が大切です。

3. 債権者との関係を良好に保つ

任意売却を行うには債権者の同意が必要です。債権者にとっても競売にかけるより、任売でより高額で売却するほうが望ましいといえます。ですが、関係が悪化して同意を得られないとなると、任売をすること自体が不可能になってしまいます。できる限り債権者のスケジュールに合わせるなど、関係を良好に保つことが意外にも重要な要素になり得ます。

4. 市場価格より安めに売り出す

通常の不動産売却とは違い、任意売却にはタイムリミットが存在します。期間中に売却が成立させられなければ競売にかけられてしまうおそれがあります。そのため、スピード売却を目指すためにより買主の目にとまる売却価格設定にする必要があります。価格の設定は専門家と相談して決めましょう。

5. 複数の不動産会社に相談する

任意売却の取り扱いが豊富な、複数の不動産会社に相談することが重要です。任売は一般的な不動産取り引きとは違うため、不動産会社によっては取り扱っていない場合があります。任売の取り扱い件数が豊富な不動産会社を比較検討するためには、リビンマッチで一括比較されることをおすすめします。

任意売却を行った場合、売却価格が借入金よりも低い場合がほとんどです。その場合、売却価格と借入金の差額が残債務として発生します。残債務は、金融機関との交渉によって一部または全額を免除してもらえる場合がありますが、必ずしもそうとは限りません。残債務が免除されない場合は、自分で返済するか、自己破産や民事再生などの法的手続きを行う必要があります。

残債務の返済方法や期間は、金融機関との話し合いで決めることができます。残債務の免除や返済には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

残債務の免除

• メリット：借金から完全に解放される
• デメリット：税金や信用情報に影響が出る

残債務の返済

• メリット：税金や信用情報に影響が少ない
• デメリット：借金の負担が続く

また、任意売却には税金の問題もあります。任意売却では、以下のような税金が発生する可能性があります。

• 譲渡所得税：不動産を売却した際に発生する所得税
• 贈与税：借入金の一部または全額を免除してもらった際に発生する贈与税
• 固定資産税：不動産を所有している間に発生する資産税

これらの税金は、売却価格や借入金の額、所有期間や居住状況などによって変わります。税金の計算方法や納付方法は、国税庁や市役所などに問い合わせることができます。税金の支払いは、任意売却の手続き中に行う必要があります。

任意売却後の残債務や税金は、自分の財政状況や将来の計画に大きく影響します。任意売却を行う前に、しっかりと確認しておくことが重要です。

債権者との交渉

債権者との交渉では、自分の返済能力や状況を正直に伝えることが大切です。債権者は、任意売却によって借入金の一部または全額を免除するかどうかを判断しますが、その際には、自分の収入や支出、資産や負債などの財務状況を見ます。嘘やごまかしをすると、信頼を失って交渉が不利になる可能性があります。

不動産業者との交渉

不動産業者との交渉では、自分の利益を守ることが重要です。不動産業者は、任意売却によって不動産を売却する際に、査定額や売却価格、手数料や報酬などを決めますが、その際には、自分の希望や条件を明確に伝える必要があります。また、不動産業者の提案や契約書などをよく確認し、不明な点や不利な点があれば質問や修正を求めることも必要です。

交渉全般について

債権者や不動産業者との交渉は、一度ではなく何度も行うことになります。そのため、交渉の過程や結果を記録しておくことが有効です。また、交渉中には感情的にならずに冷静に対応することも大切です。

住宅ローンを滞納すると、金融機関や保証会社が競売を申し立て、不動産が強制売却されます。滞納から競売までには、以下のような手続きが発生します。

• 一括弁済の請求
• 代位弁済
• 競売開始決定の通知
• 現況調査
• 期間入札の通知
• 入札の開始
• 売却許可決定
• 代金の振り込み
• 立ち退き

この流れは約1年から1年半かかります。競売では、物件の情報が公開されてしまい、市場価格よりも安く落札されることが多いです。この競売を避けるために、「任意売却」という方法があるのです。

任意売却は、債権者の合意を得て不動産を売却する方法で、債務者と債権者にメリットがあります。任意売却ができる期間は、期間入札開始日の前日までです。住宅ローンを半年近く滞納すると、任意売却が可能になります。

競売の流れについて詳細はこちら

住宅ローンは長期間の借入で、生活の変化により返済が困難になる可能性があります。住宅ローンが破綻すると、家を競売にかけられたり、返済が続いたり、自己破産することになったりします。これらの末路は、家や資産を失うだけでなく、信用情報や職業にも影響が及びます。住宅ローン破綻を防ぐためには、マイホームが資産か負債かを把握し、純資産を増やすことが大切です。

また、返済が厳しくなった場合は、金融機関に相談したり、任意売却を検討したりすることが有効です。任意売却は、債権者の同意のもとでマイホームを売却し、住宅ローン残債を減らす方法です。任意売却は競売よりも高く売れる可能性がありますが、競売の開札日までに手続きを完了させる必要があります。

借金の返済がつらい人は、自己破産をする前に、任意整理や個人再生、ローンの一本化などの方法を検討しましょう。

これらの方法は、借金の利息や総額を減らしたり、返済先や返済額をまとめたりすることで、返済が楽になります。ただし、信用情報機関に登録されるなどのデメリットもあります。

借金がなかなか減らない原因としては、リボ払いや返済能力を超えた借金、返済額が少ないことや遅れがちなこと、住宅ローンの負担が重すぎることなどがあります。住宅ローンが払えない場合は、任意売却という方法で自宅を売却して住宅ローンを解消することもできます。不動産会社に査定を依頼してみましょう。

任意売却に関してのよくある質問をご紹介します。

任意売却することを知られてしまう？

任意売却は、金融機関や不動産業者との秘密裏に行われるものではありません。売却する際には、登記簿や公告などで売却事実が公開されます。また、近隣の住民や知人にも売却することが伝わる可能性があります。
任意売却は、自分の意思で行うものですから、恥ずかしがる必要はありませんが、周囲の目を気にする場合は、事前に説明しておくと良いでしょう。

任意売却すると自己破産できなくなる？

任意売却すると自己破産できなくなるわけではありません。任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合の救済策の一つですが、それでも残債務がある場合があります。残債務が返済できない場合は、自己破産や民事再生などの法的手続きを行うことができます。
ただし、任意売却後にすぐに自己破産すると、不正な行為とみなされる可能性があります。任意売却後に自己破産を検討する場合は、弁護士や司法書士に相談してください。

任意売却後に確定申告は必要？

任意売却後に確定申告が必要かどうかは、個々のケースによって異なります。一般的には、以下のような場合に確定申告が必要となります。

• 不動産を所有していた期間が5年未満である場合
• 借入金の一部または全額を免除してもらった場合
• 売却価格が5,000万円以上である場合
• 所得税の源泉徴収票や納税証明書が発行されていない場合

確定申告の方法や期限については、国税庁や市役所などに問い合わせることができます。

任意売却後に再度住宅ローンを組める？

任意売却後に再度住宅ローンを組むことは原則としてできません。
任意売却は信用情報に記録され、最低でも5年間は住宅ローンの審査に通らない可能性が高いです。また、残債務がある場合は、それを完済するまでは住宅ローンを組むことはできません。ただし、信用情報の記録が消えた後や残債務を完済した後に、収入や貯蓄などの状況が良ければ、住宅ローンを組める可能性はゼロではありません。

任意売却中に引越し先を探さなければならない？

任意売却中に引越し先を探す必要はありません。
任意売却は、不動産の引き渡し時期や方法を自分で決めることができます。そのため、引越し先が決まってから不動産を引き渡すことも可能です。また、リースバックという制度を利用すれば、任意売却後もそのまま自宅に住み続けることもできます。
リースバックとは、不動産を売却した後に、買主から賃貸借契約を結んで借り戻すことです。

任意売却の手数料や報酬はどれくらいかかる？

任意売却の手数料や報酬は、不動産業者や弁護士などの相談先によって異なります。一般的には、以下のような費用がかかります。

任意売却にかかる経費

不動産業者の手数料	売却価格の3～5％程度
弁護士や司法書士の報酬	30～50万円程度
印紙税や登録免許税などの公的費用	10～20万円程度

これらの費用は、売却代金から差し引かれる場合が多いです。また、債権者や不動産業者との交渉によって、費用を減額したり免除したりすることも可能です。