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不動産売却で必要な登記は？登記費用や必要書類についてもご紹介！
不動産を売却する時は、不動産の持ち主が変わったことを示すために登記が行われます。ここでは不動産売却によって、どのような登記が必要になるのかをご紹介します。
また、登記費用や必要書類についても合わせて見ていきましょう。
もくじ
不動産売却で行われる登記とは？
登記とは、「登記簿謄本」に情報を記載することで土地や建物の持ち主をはっきりさせることを言います。
この登記簿謄本には物件そのものの情報だけでなく、権利や所有者についてなどいろいろな内容が記載されているので、売却での登記手続きも多岐に渡ります。
まずは不動産売却における主な登記について、確認しましょう。
不動産売却にはどんな登記が関係する？
不動産売却を行う際に必要な登記は、4つあります。
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消登記
- 住所・氏名変更登記
- 相続登記
すべての登記を行う必要はありません。自分に必要な登記について、それぞれの登記についての解説を読んで確認しましょう。
所有権移転登記
不動産の売却を行うと持ち主が売手から買手に移りますので、これを公に示すために「所有権移転登記」が必要です。
仮に所有権の移転登記が行われないと、所有権を主張する第三者に対抗することができない（自分のものだと主張できない）ため、とても重要な登記です。
なお、この所有権移転登記は不動産売買だけでなく、相続や贈与によって持ち主が変わる場合にも行います。
抵当権抹消登記
住宅ローンを組む時は、購入不動産を担保に入れる（抵当権を設定する）ことになります。
不動産売却では一般的に、売却代金でローンを完済します。完済しても自動的に抵当権がはずれるわけではないので、そこで、抵当権を抹消する登記をしなくてはなりません。
もし抵当権の抹消登記をしていないとローンを返済したことにはならないため、こちらも重要な登記手続きです。
住所・氏名変更登記
登記簿謄本に記載された持ち主（名義人）の住所や氏名が現在のものと異なっている場合には、これを変更する登記を行います。
これらの変更登記は所有権の移転や抵当権の抹消登記を行う際に合わせて行います。
相続登記
相続した不動産を売却したい場合には、自分が新しい所有者となったことを示す登記が必要です。
できるなら被相続人（亡くなった方）名義のまま売却したいところですが、売却では自分が所有者であることを法的に主張しなくてはならず、さらに不動産登記が実態と一致している必要もあります。
従って、相続登記を省くことはできません。
登記が行われるタイミングは売買契約のときです
登記は買手との売買契約のタイミングで行います。売買契約がどの時点でおこなわれるのか、不動産売却の全体的な流れから確認しましょう。
不動産売却の流れ
売却に必要な日数の目安
登記の手続きは、一般的に不動産の決済・引き渡しと同時に行われます。
所有権の移転は登記をしてはじめて成立するため、決済と登記で時間差があると2重で売却がされるなどトラブルがおこる可能性があります。
これを防ぐためにも、不動産会社が調整をして登記と実際の引き渡しを揃えているのです。
司法書士へ委託できます
不動産登記に関しては、すべて自分で手続きをすることもできます。しかし複雑な手続きになるので、基本的には不動産の登記や取引の専門家である司法書士に委託するのが確実です。
不動産売却における登記費用は？
見積もりイメージ
不動産を売却する際にはいろいろな登記手続きをします。これらにかかる費用がどのくらいになるのか見ていきましょう。
抵当権抹消や氏名・住所変さらにかかる費用
不動産の登記情報を変更する際には、登録免許税がかかります。
登録免許税は建物一戸・土地一筆それぞれにかかるため、戸建て一軒の登記情報を変更する場合には2,000円かかかります。
所有権移転の登記費用について
所有権移転登記にかかる登録免許税は固定資産税評価額に税率をかけて計算するので、意外と高額になります。
税率は2％となっているため、例えば2,000万円の不動産であれば40万円ほどの費用になります。（売買の場合には軽減措置があるため2021年3月31日までに税率を1.5％として計算します。）
ただし、この費用の負担については原則として売買契約書で決まりますが、買主負担となるのが一般的です。つまり売主の支払う費用ではないことが多いのであまり気にとめる必要はないでしょう。
司法書士への報酬
登記手続きを司法書士に委託するためには、費用がかかります。司法書士への委託費用は決まった金額がないため、あくまで目安ではありますが5万円前後となることが多いようです。
不動産売却の所有権登記で売主の必要書類は？
最後に所有権移転登記に関して必要になる書類をご紹介します。
まずはどのような書類が必要になるのか、一覧で確認しましょう。
売主が必要になる書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記済権利証
- 登記原因証明情報
- 固定資産評価証明書
- 司法書士への委任状
本人であることを証明する登記書類
まずは物件の所有者本人であることを証明するための書類が必要です。
実印や印鑑証明書などが必要になりますが、身分証明の書類は発行から3カ月以内のものを用意する必要があります。
物件に関する登記書類
権利証など物件に関する書類の用意もします。登記原因証明は法務局への説明のために、そして固定資産評価証明は登録免許税の算出のために必要となる書類です。
司法書士へ委託する場合の必要書類
司法書士へ委託するなら委任状が必要です。委任状に関してはこちらでもご紹介していますので参考にしてみてください。
不動産売却するときの登記に関するよくある質問
- 不動産売却するときに必要な登記とは？
- 所有権移転登記・抵当権抹消登記・住所、氏名変更登記・相続登記が、必要です。登記は、法務局の管理する不動産登記簿謄本に記載される情報を変更することです。
- 登記に必要な費用はいくら？
- 登録免許税がかかります。登録免許税は、登記の際にかかり、手続きによって税額が違います。また、司法書士に手続きを依頼する場合、約5万円を司法書士に報酬として支払います。
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