不動産売却するなら

不動産売却の大きな流れは、次のようになります。

1. 査定を依頼する
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売却活動を行う
4. 売買契約を結ぶ
5. 決済と引き渡し
6. 確定申告をする

売却の流れを理解することで、スケジュールや予算に合わせた売却計画が建てられ、効率よく進められます。

また、不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼するケースも多いですが、売却の流れを理解しておくと、打ち合わせなどを円滑に進められるようになります。

不動産売却の流れは物件の種類によって多少変わることがあるため、確認しておきましょう。

不動産売却の流れについて詳しい解説はこちら

①査定を依頼する

不動産を売却した場合の価格を把握するには、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社の査定は、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、不動産の住所や築年数、面積などをもとに不動産の相場価格を調べるものです。図面や書類だけで算出するため、価格はおおよそのものになります。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が自宅へ来て、不動産の価格を査定します。実際に室内を見て現状を確認してから判断するため、実際の売却価格に近い相場価格を算出してもらえます。

ただし、査定価格は不動産会社によって異なります。1社だけの査定だと価格が適正であるか判断が難しいため、必ず複数社に依頼して内容を比較しましょう。

不動産の査定方法の詳しい解説はこちら

査定を依頼する前に相場価格を把握しておく

不動産会社に査定を依頼する前には、相場価格を把握しておくことも大切です。不動産会社の査定ではプロが物件を確認するため、実際の売却価格に近い価格を算出してもらえます。

しかし、不動産会社のなかには査定額を相場よりも高く提示して、契約につなげようとするところがあります。査定前に相場価格を知っておくことで、査定内容を判断しやすくなるため、不動産会社を選びやすくなります。

不動産の相場を調べる方法はこちら

②媒介契約を結ぶ

不動産を売却する際には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」という方法が一般的です。不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶのが媒介契約です。不動産は、個人間で売買することもできますが、買主を探すのは簡単ではありません。仲介であれば、不動産会社が売主の代わりに買主を探すため、時間や手間を省けます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの違いは次のとおりです。

不動産を良い条件で売却するためには、媒介契約を結ぶ不動産会社選びが重要です。不動産が売れるまでは担当者とのやり取りが発生するため、査定額だけでなく担当者の対応や知識も比較して媒介契約を結ぶ不動産会社を決めましょう。

不動産売却の媒介契約についての詳しい解説はこちら

③売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結ぶと、いよいよ不動産の売却活動が始まります。

不動産会社は、買主を探すためにさまざまな媒体を活用して情報を発信します。具体的には、レインズや不動産ポータルサイトといったWebサイトへの登録、住宅情報誌、フリーペーパーへの掲載、DMなどです。

買主がなかなか見つからない場合は、担当者と相談をして販売方法を変更するか、不動産会社を思い切って変更することも検討しましょう。

不動産売却の売却活動についての詳しい解説はこちら

内覧の対応をする

不動産を売却するための大切なステップが内覧です。内覧は、物件に興味を持った人に室内を見てもらうことをいいます。買主に物件の魅力を直接アピールして購入意欲を高められる絶好の機会になるため、準備を整えておくことが大切です。

内覧が終わったら、買主から約1週間以内に不動産会社に連絡が入ります。購入希望であれば、価格交渉や契約の進行が始まります。もし見送りになった場合は、引き続き買主を探します。

④売買契約を結ぶ

買主との価格交渉がまとまったら売買契約を結びます。

不動産の売買契約は、売主と買主が不動産の取引条件に合意して、取引を確定させる契約です。不動産の売買は大きな金額が動くため、売買成立後のトラブルを避けるためにも物件の引き渡し時期や引き渡し時の状態など、細かな部分まで確認しておくことが大切です。

不動産を仲介で売買する場合は、宅地建物取引士の資格を持った不動産会社の担当者が主体となって契約を進めます。売買契約を結ぶためには売主と買主のそれぞれで書類を用意する必要があるため忘れずに用意しましょう。

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、買主は売買契約を結んだあとに住宅ローンの審査をうけます。審査に通過すれば決済と引き渡しが行われます。

不動産の売買契約について詳しい解説はこちら

⑤決済と引き渡し

不動産売買の決済と引き渡しは、同時に行われることが多いです。

中古住宅などを売買する際、売主は住宅ローンを「売却で得た資金」で完済することが多く、住宅ローンの手続き（残金決済）と不動産登記の手続き（引き渡し）を同日に行うためです。この手続き方法を「同時決済」といいます。

たとえば、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売主は残債を売却代金で完済する必要があります。この場合、売却代金が売主の口座に振り込まれた段階で、住宅ローンの残金決済を行い、売主が完済を確認した後に不動産登記の手続きを行います。

決済と引き渡しを同時に行うことで、手続きを効率よく進められます。

なお、決済と引き渡しは、金融機関の会議室などで行うことが多く、所要時間は約1時間から1時間半と考えておきましょう。

不動産売却の引き渡しについて詳しい解説はこちら

⑥確定申告をする

不動産を売却すると、その取引によって発生した所得が税金の対象となるため、確定申告が必要です。確定申告は、原則として不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの期間に行わなければなりません。もし期限を過ぎてしまうと、納税額に対して延滞税がかかってしまいますので、注意が必要です。

不動産を売却したときに得た所得を「譲渡所得」といい、これに対して課税されるのが譲渡所得税です。譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって下記のようになります。

• 所有期間5年以上：所得税額 = 譲渡所得 × 20.315%
• 所有期間5年以下：所得税額 = 譲渡所得 × 39.63%

所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡」、5年以下であれば「短期所得」といいます。

不動産売却ではさまざまな特例が設けられています。適用することで節税できる可能性が高いため、どのような特例が利用できるのか事前に調べておきましょう。

不動産売却の確定申告について詳しい解説はこちら

不動産売却でかかる税金について詳しい解説はこちら

不動産を相続しても、住む予定や賃貸などに活用する予定がなければ、早めに売却を検討しましょう。不動産を相続すると、固定資産税や都市計画税といった税金の納付義務を負います。さらに、火災保険料や町内会費、管理費なども発生するため、所有をしているだけでも費用がかかります。

また、不動産の所有者になると相続した建物に住んでいなくても管理責任が課せられるため、相続した不動産が原因で事故が起きれば責任を負うことになります。

不動産は築年数が古くなるごとに価値が下がりやすく、買主も見つかりにくくなる傾向があります。そのため、不動産を早く売るなら、早めの行動が重要です。

相続した不動産の売却方法について詳しい解説はこちら

夫婦が離婚をするときは、財産分与をして所有する財産を分け合います。財産分与の割合は、夫婦で原則二分の一ずつです。不動産も財産分与の対象になるため、離婚するときは他の財産と同じように分け合う必要があります。

ただし、不動産は現金や預貯金のように、きれいに分けられません。そのため、売却をして現金化したり、どちらか一方が住み続ける場合は、出ていくほうに財産分与の相当額を渡すなどの方法で財産分与を行います。

離婚に伴う不動産売却の方法についての詳しい解説はこちら

不動産の価値と住宅ローンの残債のバランスで進め方が変わる

住宅ローンが残っている不動産の財産分与は、不動産の価値と住宅ローンの残債とのバランスによって進め方が異なります。

たとえば、不動産の価値が住宅ローンの残債を上回っている「アンダーローン」の場合であれば、売却代金で住宅ローンを完済したあとに残った現金を夫婦で分け合います。

一方、住宅ローンの残債が不動産の価値を上回っている「オーバーローン」の状態は、売却をしても住宅ローンが残ってしまうため、原則そのまま売ることができません。したがって、不動産を売却する場合には、足りない分を自己資金などで補填する必要があります。

財産分与はプラスの財産のみが対象となるため、不動産がオーバーローンの場合は財産分与は行われません。

自己資金がなく売却ができない場合は、離婚後も住宅ローンの名義人は引き続きローン返済を行うケースが多いです。住宅ローンの名義人でないほうが住み続ける場合は、不動産の価値に相当する財産分与の金額を配偶者に支払い、所有権を取得できます。

ただし、住宅ローンの名義人でない方が住み続ける場合は、不動産の取得時に所有権と住宅ローンの名義人を変更しておく必要があります。住宅ローンの契約は、名義人が対象の不動産に住んでいることが条件となっていることが多く契約違反になるため注意が必要です

不動産の売却にかかる期間は、物件の状態や立地、販売戦略によって異なります。

一般的な目安は約2～6カ月ですが、さまざまな要素が関与するため、個別のケースによっては期間が短くなったり、長引いたりすることもあります。買主が見つからなければ1年以上も売れずに残ってしまうことも珍しくありません。

不動産を高く早く売るためには、物件の状態や立地に応じて、市場価値を正確に把握し、適正な価格を設定することが重要です。

また、売却活動においては内覧も重要な要素です。不動産売却では、ほとんどの場合、購入希望者に対して内覧を行い、物件の魅力を引き立てることで購入につなげます。

このためにも、プロである不動産会社の担当者から、物件の魅力や競争力に関するアドバイスを受けることが非常に有効です。 不動産会社と協力をして売却までの計画を立て、適切な価格設定と売却活動を行い、早期売却を達成しましょう。

不動産売却のスケジュールについて詳しい解説はこちら

不動産の売却を円滑に進めるには、事前に準備を整えておきましょう。

不動産会社の仲介で売却を進める場合、やるべきことは基本的に担当者から説明がありますが、売主自身が行動しなければいけないこともあります。内容について把握しておかないと、よけいな手間がかかり、売却までの期間が延びることがあります。

たとえば、不動産を売却するには多くの書類が必要になりますが、そのうちのいくつかは、売主自身が役所などで取得しなければいけません。書類が間違っていたり、取得に必要なものが不足していたりすると、何度も役所にいくことになります。

必要な書類と取得に何が必要になるかを把握しておけば、効率よく書類をそろえられるでしょう。

査定前に相場価格を知っておくことで、査定内容を判断しやすくなるため、不動産会社を選びやすくなります。不動産を売り出すことになった場合、売り出し価格は、不動産会社の担当者と打ち合わせをして設定します。価格の設定がむずかしい場合、担当者からアドバイスを受けることが可能です。

ただし、最終的には売主が価格を決定するため、相場価格などを知っておいたほうが話を進めやすくなります。準備には手間や時間がかかるため面倒に感じる部分もありますが、不動産を高値で早期売却できる可能性が高くなるため確認しておきましょう。

必要書類の確認と取得

不動産を売却する際には、さまざまな書類が必要になります。これらの書類がそろわない限り、売却手続きを進めることはできません。

不動産の売却を円滑に進めるためには、事前に必要書類を確認しておくことが重要です。一般的に、不動産売買において必要とされる書類は下記のとおりです。

必要書類のなかには取得に時間のかかるものもあります。必要な書類は不動産会社の担当者に相談をすると、丁寧に教えてもらえるため、早めに確認をしておきましょう。

不動産売却に必要な書類について詳しい解説はこちら

高値で売るには価格推移も把握しておく

不動産を売却するときに気になるのが価格の推移です。不動産の価格は常に変動しており、売却のタイミングによっては数百万円の差額が出ることもあります。

未来のことは誰にもわかりません。しかし、過去の価格推移や背景を知ることで、売却を決断する材料になります。そのため、不動産の売却を検討する前に不動産の価格推移を把握しておきましょう。

不動産の価格推移についての解説はこちら

ウッドショックの見通しについて詳しい解説はこちら

不動産を売却するときの費用

不動産を売却するときは、さまざまな費用がかかります。発生する費用を把握しておかないと、手元に残る金額が予想よりも少なくなってしまうおそれがあるため、費用の目安を確認しておきましょう。

不動産を仲介で売却する場合、費用が最もかかるのが仲介手数料です。仲介手数料は不動産の売却価格によって決まるため、高く売れるほど金額が大きくなります。

不動産の売却では必須ではありませんが、ハウスクリーニングや専門的な知識を持つ人に不動産の状態を診断してもらうホームインスペクションなどを行う場合は、さらに費用がかかるため、あらかじめ費用を確認をしておきましょう。

不動産売却にかかる費用について詳しい解説はこちら

不動産を売却するときは下記の点に注意が必要です。

• 知名度が高いという理由で不動産会社を決めない
• 査定価格よりも実際の売却価格が低くなることがある
• 査定価格を相場よりも高くだす不動産会社がいる
• 不動産を売却するまでの目標期間を設定する
• 売主がやるべきことを事前に把握しておく

不動産の売却は、取引金額が大きくなりやすいため、小さなミスが大きな金額の差を生むことがあります。適正な価格でスムーズに売却するためにも注意点を確認しておきましょう。

不動産売却の注意点について詳しい解説はこちら

不動産を高く売るには、不動産会社に任せきりではなく売主が積極的に行動をすることも重要です。

不動産の売却では、購入希望者に物件の魅力を伝えることが大切ですが、物件の魅力を一番よくわかっているのは実際に住んでいた人である可能性が高いからです。不動産会社の担当者もプロであるため、購入希望者の購入意欲を高めるためのアピールを行いますが、それ以外にも住んでいてよかった点があれば伝えられるように事前に準備をしておきましょう。

また、不動産の早期売却には、適切な価格設定も大切な要素の一つです。売主としては高めの価格設定をしたいですが、相場と離れすぎていると、買主の関心を失い売却期間が長引くおそれがあります。市場調査や競合物件の分析を行い、物件の魅力や市場の需要と供給を考慮して価格を決定しましょう。

このように、不動産売却には、適切な準備を入念に行う必要があります。不動産売却の成功には、専門知識や経験が求められるため、不動産会社と協力をして進めることが大切です。

不動産を高く売るための方法について詳しい解説はこちら

物件やご自身の状況に合った不動産会社を見つけることが大切

大手の不動産会社は、抱えている多くの顧客の中から購入希望者を見つけやすかったり、積極的に広告を打つなど販売力の高さがメリットです。地場の不動産会社はその地域の不動産取引や土地の情報などを熟知しており、地域密着のネットワークで購入希望者を探せます。

また、急いで家を売りたい、土地を手放したい、という場合は、自社で買取を行っている不動産会社を選ぶという方法もあります。価格の折り合いがつけば早期売却が可能です。

大切な家を売るのですから「大手だから」「地元の会社だから」だけの基準で選ばず、どの会社が売却したい物件やご自身の状況に合うのかを見極めるために、複数の不動産会社に査定依頼をし、比較することが重要です。

より重要なポイントは担当者の選び方

営業担当者のスキルが売却には大いに関係してきます。

複数の会社に査定依頼をして比較する際、査定価格だけでなく担当者もしっかりと見極めましょう。 同じ質問をして、反応や回答を判断の1つにするのも有効な手段の1つです。以下は、担当者を見極めるポイントの一例です。

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