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不動産の査定方法と知っておくべき査定結果の捉え方
不動産売却時には、不動産査定を受ける必要がありますが、査定価格はどのような方法で算出されているのでしょうか。
具体的な査定方法を知っておくと、査定結果をもらったときの理解度が大きく違います。
ここでは、不動産査定の方法とともに査定結果の捉え方についても紹介します。査定についての知識を深めて、売却活動へ生かしましょう。
もくじ
不動産査定の種類
不動産査定は、不動産鑑定士による査定と、不動産会社による査定に分けられます。
不動産鑑定士による査定は、裁判に提出する場合などと利用ケースが限られます。不動産鑑定士の査定は費用がかかるため、不動産を売却するのが目的であれば、無料で依頼できる不動産会社の査定を利用するのが一般的です。
また、不動産会社の査定方法は机上査定と訪問査定の2種類あります。
机上査定と訪問査定の違いや、近年新たな査定方法として注目されているAI査定について詳しく解説します。
机上査定
机上査定は、簡易査定ともいわれる査定方法です。該当する不動産の近隣エリアなどにおける過去の売買事例や、評価額などを基に査定価格を算出します。
非常に手軽に査定ができるため、依頼した翌日には査定結果がわかることも多いです。参考までに査定価格を知りたい場合などに最適の査定方法です。
依頼も簡単で、広さや場所、築年数など不動産に関する項目を伝えるだけで査定ができます。しかし、実際に現地を見て査定するわけではないので、査定価格が市場価格と若干ずれてしまうおそれがあります。
あくまでも近隣の取引事例や独自の査定マニュアルにより査定されるので、参考程度にしておくことが望ましいです。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が近隣の取引事例とともに実際に現地を訪問し、査定をします。そのため、机上査定よりも、精度が高い査定価格が算出がされます。
不動産会社の担当者は、いくつもの不動産を実際に目で見て査定するいわばプロフェッショナルな人材です。精度の高い査定が期待できるため、前向きに不動産売却を検討している場合は、机上査定よりも訪問査定がおすすめです。
しかし、訪問日の打ち合わせや、立ち合いなどの調整を行う必要があります。査定依頼は複数社に依頼し、比較検討するケースが多いので、複数社と日程調整を行う手間が発生します。
AI査定とは
IT化の進歩に伴い、AIを用いたいわゆるAI査定も利用される機会が増えています。
机上査定とさほど変わりませんが、膨大なデータ数と、これまでの傾向をもとに短時間で高精度の査定をする手法です。膨大なデータから査定価格を算出するので、近隣エリアのデータ量が多ければ精度は高くなりますが、データが少ないとAIの特性が生かせないという特徴があります。
査定価格の算出方法
査定価格の算出方法は3つあります。それぞれで利用ケースが異なるので確認していきましょう。
取引事例比較法
取引事例比較法はマンション査定をする際に、よく利用される査定方法で、同一エリアにおける類似の取引事例から算出します。
取引事例から物件の㎡単価などを割り出し、地域相場における該当物件の平均的な売却価格を算出します。そこに、個別条件により補正や修正を加えて査定価格を算出します。
マンションなどは同一物件内において売買事例などが多いので、取引事例比較法を使いやすいといえます。反面、事例が少ないエリアでは、精度の高い査定がしにくいといった側面があります。
原価法
戸建ては物件により条件が異なることが多く、取引事例比較法では比較する物件が少ないケースがあります。そのため戸建ての査定では、原価法がよく利用されます。
原価法では、査定の対象となる物件をいったん取り壊し、建て替えた場合の価格を算出します。算出した価格から築年数による減価修正を行い、査定価格を試算します。
取引事例が同一エリアであるならば、取引事例比較法と原価法の両方を利用して査定額を算出すると、より精度の高い価格が算出できます。
収益還元法
収益還元法は賃貸物件などにおいてよく利用されている方法です。
不動産には自分たちが住んで利用する居住用物件と、賃貸として所有している事業用物件があります。賃貸物件の場合は、その物件が年間どの程度の収益を稼ぎ出しているかといった、収益性を重視して査定価格を算出します。
収益還元法はさらに、直接還元法とDCF（ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー）法の2つに分けられます。
一般的には、年間の家賃収入から経費を差し引いた純利益から、期待される利回りで割り戻して査定額を算出する直接還元法が用いられます。
一方、DCF法は、将来予測される期間の収益から現在の価値を換算し、合計額を資産価値として算出する手法です。
直接還元法とDCF法では、直接還元法のほうが計算は早いですが、精度はDCF法のほうが高いといわれています。しかしDCF法は計算方法が少し複雑なため、不動産会社に依頼する査定では、あまり利用されていません。収益還元法の場合、直接還元法を用いた査定が一般的といえるでしょう。
知っておくべき、査定結果の捉え方
算出された査定価格はあくまでも目安で、必ずしも売れる価格ではありません。ここでは、査定結果の捉え方について解説します。
3カ月で売却できるであろう価格
査定価格は、どの不動産会社も同じというわけではありません。
それぞれの不動産会社は、その不動産が3カ月で売却できるであろうと判断した価格を査定価格として提示します。なぜ3カ月間で売却できる価格を提示するのかは、媒介契約の期間が関係しています。
媒介契約とは、不動産会社に売買契約を結ぶためのサポートを依頼する契約のことです。媒介契約の種類は、以下の3つです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
このうちの専任媒介契約、専属専任媒介契約は、契約期間が3カ月と法律で決まっています。売主は媒介契約締結から3カ月経過しても売却ができなければ、契約を更新せずにほかの不動産会社と新たに媒介契約が結べます。そのため不動産会社は、自分たちが3カ月以内に売却できると思われる価格を査定価格として提示するのが一般的です。
査定価格＝売却価格ではない
査定価格と売却価格は必ずしも同じというわけではありません。
査定価格は3カ月以内で売れるであろう価格だと前述しました。
しかし、なかにはまず売却を依頼してくれることを目的として相場より高額な査定価格を提示し、売却の依頼を受けたあとに値下げを提案してくることもあります。
査定された価格が妥当であるかどうかを判断するために、必ず複数の不動産会社へ査定依頼をしましょう。複数の不動産会社に査定依頼すると、相場より高い査定価格を出されたとしてもわかりますし、より条件のよい不動産会社を選択できます。
査定価格より、販売戦略が重要
不動産売却では、査定価格の結果で一喜一憂してしまいがちですが、すでに述べたように査定価格で売却できるとは限りません。
査定価格は、あくまでも目安の数字にすぎません。大切なのはその価格、もしくはそれ以上の価格で売却するための戦略です。
そのため、不動産会社から査定結果をもらったときは、その価格になった根拠と販売戦略について詳しく聞いてみてください。明確な解答が返ってこなかった場合は、注意が必要です。販売戦略がない状態で売却をスタートしても、希望する期間や価格での売却ができないでしょう。
売却活動をサポートしてくれる不動産会社は、査定価格に根拠を持ち、販売戦略と実績を兼ね備えた不動産会社が望ましいです。そのために、複数社へ査定依頼をし、査定価格や担当者の信頼度などを比較しましょう。
複数社に依頼する際は、不動産一括査定サイトが便利です。一度の依頼で複数社へ同時に査定依頼を出せます。不動産売却を失敗したくない人や複数社に依頼する手間が面倒な人などにはぴったりなサービスです。無料で利用できるので活用してみましょう。
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