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一戸建てが売れない5つの理由とは？原因と対策を詳しく解説
一戸建てを売りに出しても、なかなか買主が現れないと、不安に感じるでしょう。
また、一戸建てを売却してマンションなど新居への住み替えを検討している方は、計画通りに進まないと資金面や時間の面でも困ります。
一戸建てが売れないのには、物件自体の問題点やそれ以外の要因など、いくつかの理由が考えられます。
本記事で、対策も併せて確認してみましょう。
もくじ
一戸建てが売れない5つの理由
一戸建てが売れない理由を5つ紹介します。
理由①物件の魅力が少ない
物件の魅力が少ないと、購入希望者は現れません。
購入希望者の多くは、以下の2つを重視して魅力的な物件かどうかを判断します。
- 立地
- 周辺の環境や、最寄り駅からのアクセスです。近くのスーパーやコンビニ、ドラッグストアの有無など、生活する上で不便を感じないかを判断します。
- 土地・建物
- 土地の形状や建物の構造、築年数などです。築年数が古くても、きれいにメンテナンスをしていれば、高い評価を得ることができます。
また、上記以外にも日当たりのよさや近隣住人の雰囲気なども判断基準にします。
特に一戸建ての場合、駐車スペースや庭部分などに十分な広さがあるかなどもポイントです。
理由②周辺の不動産取引が少ない
周辺の不動産需要が低く、不動産取引の件数が少ないと購入希望者の数は限られます。
周辺の取引事例は、レインズマーケットインフォメーションというサイトで、地域の不動産取引事例の一部を確認できます。
取引事例が少ない場合は統計情報が不足するため、掲載されませんが、全国各地の不動産取引を確認できます。
取引事例を調べる際は、一戸建てに絞って見るようにしましょう。
マンションやアパートの取引件数が多い地域だとしても一戸建ての需要は高くないケースがあります。
理由③似たような物件が周囲に非常に多い
分譲住宅などでは、似たような物件が周囲に多く建てられています。
そのような地域では、独自性の高い物件の方が魅力的に見られます。
注文住宅のような、売主の意向が多く反映されていると、独自性が高い物件といえます。
デザインや間取り以外にも、住宅の性能や庭の状況などが注目されるポイントです。
周囲の物件とは異なる独自の価値を引き出さないと、ほかの物件と同様に見られ、注目されません。
理由④不動産会社の売却活動に問題がある
不動産を売却するためには、不動産会社に売却活動を依頼し、買主を探してもらいます。ただ、売却活動に問題がある場合、成約まで時間が多くかかってしまいます。
売却活動の問題点として、
- 広告などの宣伝活動をしっかりとしていない
- マイソクの情報が悪い
などが挙げられます。
不動産会社の行う売却活動について詳しくは下記コラムをご参照ください。
広告などの宣伝活動をしっかりとしていない
不動産会社は、チラシやホームページへの掲載をして周辺地域へのポスティングを行います。
その対象地域が狭かったり、そもそも依頼した不動産会社が宣伝に力を入れてくれていない場合があります。
なお、通常ポスティングにかかる費用は仲介手数料に含まれるため追加料金は必要ありません。
ただ、媒介契約の内容によっては、ポスティング費用を売主が負担することになっていることもあります。
マイソクの情報が悪い
マイソクとは、物件の情報をまとめた資料です。
売却の依頼を受けた不動産会社がマイソクを作成し、店頭に張り出したり、ほかの不動産会社が買主を探すために利用したりもします。
マイソクには、以下のような情報が掲載されます。
- 物件に関する情報
- アピールポイント
- 写真
- 問い合わせのための情報など
アピールが不十分だったり、写真の撮り方が悪いと、良い印象を与えることができません。
インパクトが弱いと、毎日大量に届くほかのマイソクに埋もれてしまいます。
理由⑤法律による制限が多い
住宅は、都市計画法などの法令上、以下に関する制限を受けます。
- 土地の用途
- 接道状況
- 容積率や建ぺい率・高さ
これらの制限によって、増改築を好きに行えないため、中古一戸建てを購入して増改築を検討している購入希望者からは、マイナスの印象を与えてしまいます。
都市計画法については、下記コラムをご参照ください。
土地の用途
都市計画法によって日本の国土は、以下の3種類に区分されています。
- 都市計画区域
- 準都市計画区域
- 都市計画区域外
このうち、都市計画区域と準都市計画区域では、土地の用途に一定の制限がかけられています。
なお、都市計画区域は、さらに市街化区域と市街化調整区域に分類されます。
売却は可能ですが、増改築に制限がかかる場合や、建て直しが不可能な地域もあります。
接道状況
建築基準法で、家を建てるためには土地が原則として幅員が4m以上の道路と2m以上接していなければいけないと義務付けられています。
この義務を履行するために、セットバックを行う必要がある場合があります。
セットバックは、幅員の狭い道路の中心線から2mの線まで、道路の境界線を後退させることです。
このセットバックを行っている土地にある一戸建ての場合、門や塀など増築を考えた際に、その後退させた部分に建築できません。
また、幅員の狭い道はトラックなどの大きい車の通行が難しく、リフォーム工事などの際に費用が高くなるといったデメリットもあります。
容積率や建ぺい率・高さ制限
建物には、以下のような制限があります。
- 容積率
- 土地の面積に対する延べ床面積の割合
- 建ぺい率
- 土地の面積に対する建築面積の割合
- 高さ制限
- 住宅の高さや屋根の斜線の制限
実際の容積率や建ぺい率と、制限の値の差が大きいほど拡張性が高く、より増改築の幅が広がります。
不動産市場の動向
一戸建てが売れない理由として、これまで解説してきた物件や不動産会社の問題ではなく、不動産市場全体の影響も考えられます。
近年の中古一戸建ての需要をマンションなどと比較して確認してみましょう。
一戸建ての需要
中古一戸建ての需要を、首都圏の中古一戸建ての成約件数と成約価格の動向から見ていきます。
以下の図は、首都圏における2010年10月から2021年9月までの中古一戸建ての成約件数と成約価格の推移です。
首都圏の中古一戸建ての成約件数と成約価格推移
引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅の長期動向グラフ」
新型コロナウイルスの影響で、一時的に成約件数が減少したものの、現在ではコロナ禍以前のレベルまで復調しています。
成約価格は、2020年6月以降高騰を続け、2021年には2010年以降で最高値を出しています。
新型コロナウイルスの影響で在宅時間が増加し、住環境を整備したい人が増えたため、需要が高まり、価格の高騰につながっていると考えられます。
マンションなどと比較して
一戸建ての需要をマンションと比較してみましょう。
以下の図は、首都圏における2010年10月から2021年9月までの中古マンションの成約件数と成約㎡単価の推移です。
首都圏中古マンションの成約件数と成約価格推移
引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅の長期動向グラフ」
成約件数は、中古一戸建てと似たような推移を示しています。
成約㎡単価は、2013年頃から高騰を続けています。
マンションは、投資用物件としての活用方法があり、ミドルリスク・ミドルリターンの投資として注目されています。
海外の投資家からも注目されているマンションは、このまま価格が高騰すると考えられます。
マンションと比較して、一戸建ての市場動向は堅調な推移を見せています。
その理由として、土地と建物を同時に売却する一戸建ては、マンションよりも購入意思決定のハードルが高いため、流動性が低いことが考えられます。
一戸建ての価格が上昇傾向にある今は、売り時と捉えられます。
売り時を見極めよう
不動産市場の動向を見極めて、適切なタイミングで売りに出すことが、一戸建ての売却を成功させるポイントです。
需要がない時期に売りに出すことは、戸建てが売れない要因です。
価格の高騰が続いている現在は、売り時と考えられます。金融緩和政策が実施されていることからも、この上昇傾向がしばらくは続くと考えられますが、いつまで続くかは分かりません。
価格が下落するタイミングを見極めるのは、非常に難しいため、今のうちに売却を検討するのもよいでしょう。
今すぐに売却しなくても、まずは不動産会社に自身の物件を査定してもらうことをおすすめします。その際、いつが売り時なのか、など専門家にアドバイスしてもらうとよいでしょう。
売れない一戸建てを売れるようにするには
なかなか売れない一戸建ても改善することで売れるようになるケースもあります。
できるだけ早期に高く売却するために、改善をすぐに行いましょう。
物件の魅力を引き出す
周辺の物件よりも価値を高め、差別化を図ることで、魅力的な物件に変化します。
外観をきれいにする
一戸建ての場合、アパートやマンションと異なり、建物全体のメンテナンスも自身で行う必要があります。
家の外壁は、築年数が経つと少しずつ汚れていきます。雨水によって、雨垂れやカビ、コケなどは、どうしても発生してしまいます。
外壁を高圧洗浄して、それらの汚れを落とすと見た目が大きく改善されます。
外壁の塗装が劣化している場合は、塗り替え工事を施工しましょう。
こちらから外壁塗装工事を検討してみましょう。
ホームステージング
ホームステージングは、インテリアコーディネートを専門家に依頼して、物件の魅力を強調し、最大化する方法です。
物件に適した家具などをレンタルして設置し、プロが写真撮影を行います。
ホームステージング実施後、8割近い物件で購入希望者からの問い合わせが増加しています。
実施費用は、20万円未満でリフォーム工事よりも安く物件の魅力を上げることが可能です。
住宅性能評価を受ける
耐震性能や省エネ性能を、国土交通大臣が認定した専門機関に評価してもらうことで、物件の性能の客観的な評価を受けることができます。
住宅性能評価は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づき、9の分野について性能を等級で示す制度です。
客観的な評価を受けることで、購入希望者に対して安心して住める家だという印象を与えることができます。
住宅性能評価については、品確法についてのコラムで詳しく解説しています。
広い範囲で売却活動を行う
周辺の需要が低くなかなか売却できない場合、不動産会社に相談して、より広範囲で売却活動を行ってもらうのもよいでしょう。
チラシを配布するエリアを広げてもらうことで、多くの購入希望者の目にとまります。
また、売却活動は基本的に仲介を依頼した不動産会社が主体となって行いますが、売主も積極的に参加することが大切です。
住まないと分からない魅力を不動産会社に伝えて物件のアピールに役立てましょう。
不動産買取という選択肢
売却以外に、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「不動産買取」という選択肢もあります。
買取は、買主を探すための期間がかからず、約1カ月以内に完了します。
法令上の制限が多く、買主が現れにくい物件でも、買取をすれば早期に現金化できます。
ただ、買取金額は、リスクを鑑みて市場価格の約7割に抑えられます。
売却活動期間が半年近くまで伸びた場合や、短期間で現金化したい方におすすめの選択肢です。
不動産買取について詳しくは、下記コラムをご参照ください。
信頼できる不動産会社を選ぶ
売却活動の成功の可否は、不動産会社に委ねられます。
売却したい一戸建てがなかなか売れない場合は、媒介契約を見直したり、不動産会社の変更などを行うのもよいでしょう。
信頼できる不動産会社を探して、依頼することがベストです。
その際、一括査定サイトは複数の不動産会社を比較できる便利なサービスなので、利用することをおすすめします。
物件の簡単な情報を入力するだけで、一戸建ての売却を専門とする不動産会社に査定依頼と相談ができます。
売れない一戸建てに関するよくある質問
- 一戸建てが売れない理由はなんですか？
- 物件の魅力不足・周辺の不動産取引事例が少ない・周辺に似たような物件が多い・不動産会社の売却活動が問題・法令上の制限が多いの5つの理由があります。また、中古一戸建て市場が停滞も、売れない要因のひとつです。
- 売れない一戸建ては、どのように改善できる？
- 物件の魅力を引き出す・広い範囲で売却活動を行う・信頼できる不動産会社に依頼する方法があります。物件の魅力を引き出すために、外観をきれいにする・ホームステージングの活用・住宅性能評価を受けることなどは、安く簡単にできます。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
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