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家を売るための8つの注意点｜損をしないために必要な準備とは？
一般的に「家を売ることは、家を購入するよりも10倍難しい」といわれています。家を円滑に売るためには、注意をしなければいけないことが数多くあります。
今回はその中でも特に、8つの注意点を各工程に分けて紹介します。
もくじ
家の販売活動前の注意点
家を売るときは、販売活動や買主探しに焦点があてられがちですが、事前準備を入念に行うことで成功するかどうかが決まります。
家を売る理由を明らかにする
今回なぜ家を売ることになったのか、理由を明確にすることがスムーズに家を売る第一歩です。
たとえば以下のように、三者三様の家を売る理由があります。
- 住み替えるため
- 相続のため
- 資金的な理由
まずはなぜその家を売ることになったのかを明らかにすることで、いつ頃売りたいか、希望の販売価格がいくらなのか、具体的な資金計画や販売計画を立てることができます。
そこから、不動産会社に何を相談するべきか、不動産会社にどういった提案をしてもらいたいのかをよく考えましょう。
情報収集をしっかりとする
事前に予備知識を付けておくことで、不動産会社との交渉も無駄のないものにできます。
さらに、やり取りをしている不動産会社が、利益のためだけに物件に関する嘘の情報などを言っていないか判断できます。
家を売る方法はひとつではありません。
「不動産仲介」と「不動産買取」など、さまざまな方法が取られます。
一般的には不動産仲介ですが、場合によってはほかの方法が自分に合ってるということも考えられます。
情報を得ることは、自分の選択肢を増やすことにつながります。
また、販売の流れを知っていないと、次に自分がどういった手続きが必要なのか分からず困ってしまいます。
もちろん、契約した不動産会社はサポートしてくれますが、自分自身で知っておくことも大切です。
事前に書類を準備しておくことで販売活動をスムーズに進められます。
売るときには、仲介手数料や税金がかかります。事前にどれくらいかかるのかを確認して、余裕のある資金計画を立てましょう。
住宅ローンの状況を確認する
家を購入する時は、金融機関から住宅ローンの借り入れをするケースがほとんどです。
家を売るには、基本的にローンを完済することが必要です。売買代金で住宅ローンの返済が完了できそうかどうかを確認しておきましょう。
住宅ローンの残債は、毎年借入先から送られてくる「年末残高証明書」で確認できます。なくしてしまっている場合でも、「残高証明書」の発行を依頼することができます。
複数の不動産会社に相談する
家を売る意思が固まれば、まずは不動産会社に相談しましょう。初めから1社だけに絞って相談しても、その会社が良いのか、また自分に合っているのかどうか判断できません。
そのため、複数の不動産会社に相談することで、比較して選びましょう。
しかし、登記簿謄本などを用意して複数の不動産会社を回って相談するのは、非常に手間のかかることです。
また、どの不動産会社に相談したらよいのか分からない方も多いのではないのでしょうか。
そういった場合は、「リビンマッチ」といった不動産の一括問い合わせができるサービスをご活用ください。
リビンマッチは
- 加盟会社の質が高い
- 加盟会社の数が多い
- 個人情報が保護されている
といった特徴があります。
リビンマッチを利用すると、複数の不動産会社から家を売るための提案を受けることができます。 一般的に査定サービスを利用すると、その査定価格だけに注目しがちですがそれだけでは家を売ることはできません。
なぜなら、家を売る際に出てくる価格は「査定価格」「売出し価格」「成約価格」といった種類があります。いくら査定価格が高かったとしても実際に買主売主の双方が納得して売買する「成約価格」とは異なってしまうケースが非常に高いからです。
家の価格比較も重要ですが、以下のようなポイントに注目して、依頼した不動産会社がどういった会社なのかを比較しましょう。
- 利益のためだけではなく、本当に売主であるあなたのことを考えて提案してくれているか
- こちらの意向を汲んだ販売活動をしてくれているか
- 販売活動の報告をきちんとしてくれているか
不動産会社ごとにそれぞれ違った提案があるので、自分に合った不動産会社を選んでスムーズに家を売りましょう。
販売期間中の注意点
内覧をする不動産会社の女性
家を売ってくれる不動産会社が決まったあとも、注意する点があります。
売主自身も販売活動に協力する
家をできるだけ高く、またスムーズに売るためには、販売活動を不動産会社に任せきりにせず、売主も積極的に協力しましょう。
内覧
家の内覧に来られる方のために、細やかな部分まで掃除をしましょう。
特にキッチンやお風呂、トイレといった「水回り」は内覧者がチェックするポイントです。不動産会社が見つけてきたせっかくの購入希望者が、こういったわずかな部分で購入意欲がなくなってしまうのは非常にもったいないことです。
内覧当日は、スリッパや飲み物を準備するなど細やかな心遣いをしましょう。
物件のアピール
不動産会社が家の販売活動などを行ってくれますが、自身の家は自分が一番よく知っています。住まなければ分からないような情報を公開することで、購入希望者は実際に住んでみた場合のことを想定しやすいです。
その際、家の良い部分だけでなく悪い部分も同様に隠さず伝えましょう。家の購入を申し込みがあった後に悪い点が見つかると、買主との信頼関係が築きづらいです。早い段階で伝えることで、信用できる売主であることをアピールできます。
販売活動状況の確認
不動産会社がきちんと販売活動をしているかどうかも、売主が確認する必要があります。
不動産会社のホームページや物件掲載サイトにあなたの家の情報が正確に掲載されているか、掲載されている写真の映りなども細かく確認し、要望や修正点があれば不動産会社に依頼しましょう。
売買契約書の内容を隅々まで確認する
売主が決まれば、売買契約を結びますが、その際、売買契約書の内容を隅々まで確認してから署名や捺印を行いましょう。
売買契約書は一度契約を結ぶと、解除することが難しいです。契約を結んだ後に「聞いていた話と違う」となっても契約書に書いていなければ意味がありません。
その際、以下のようなポイントをしっかりとみておきましょう。
- 代金の支払日と支払方法
- 固定資産税と都市計画税の精算方法
- 所有権移転の時期
- 手付金の解除について
- 契約不適合責任※の内容や期限
売主と買主の双方が納得する内容になるように、調整しましょう。
売ったあとの注意点
売買契約書を結んだら、家の引渡しなどを行いますが、最後まで気を抜かずに細かな部分まで注意をしましょう。
引っ越し前の作業をしっかりとする
売主に家を引き渡すためには、引っ越し前に手続きなどの作業が発生します。
まず、契約で定めている設備の補修や撤去が必要なものは、事前に済ませておきましょう。
家の売買では、契約前に売主側で設備の有無や故障について明記する「設備表」を作成します。それを参考に、引っ越し前に設備の有無をしっかりと確認しておきましょう。
また、家の引渡しは、基本的に住宅ローンを完済した状態で行うため、必要な手続きを済ませておきましょう。
その中のひとつに、抵当権の抹消登記があります。抵当権とは、金融機関が家の購入時などに出した融資を回収できなくなった場合のために、家を担保にする権利です。
この権利の設定を削除するのが、抵当権抹消登記です。
自分で行うこともできますが、複雑な手順が多いため、報酬を支払って司法書士に依頼することをおすすめします。
確定申告を忘れずに行う
家を売って売利益が出た場合は、確定申告が必要です。家の売買代金から、購入費や経費を差し引いた金額がプラスになった場合が対象です。
また、反対にマイナスになった場合は確定申告が義務ではありませんが、申告することで税金が安くなる場合があります。
そのため、どちらの場合でも確定申告することをおすすめします。
家の売買は金額の大きな取引のため、計算や手続きが複雑です。税理士などに委託することで、スムーズに行うことができます。
さまざまなポイントで不動産会社や司法書士、税理士などその道のプロに頼ることが、家を売るための秘訣だといえます。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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