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不動産を売却して住み替える方法と種類を紹介。住み替えローンも解説
不動産の住み替え方法には、「売り先行型」と「買い先行型」の2種類があります。
それぞれの方法の特徴やメリットとデメリットを紹介します。
また、住み替えの際に便利な住み替えローンについても詳しく解説します。
もくじ
不動産を売却して住み替える種類とは
住居を住み替える際は、今住んでいる家の売却と新しい家の購入を両方行う必要があります。
売却と購入のどちらを重視するかで、住み替え方法が分かれます。
それぞれの特徴を確認して、自身の状況に合わせた住み替え方法を選びましょう。
売り先行
「売り先行」とは、住んでいる不動産を売却し、資金を確保してから、住み替え先を探す方法です。
売り先行の流れ
売り先行の流れは、下記の図のとおりです。
売り先行型
不動産の売却金を、新居の購入資金に充当します。
新居の購入には多額の費用がかかるため、一般的には、売り先行が住み替え方法として選ばれます。
また、現住居の売却後、引渡し日までに新居へ入居できない場合は、仮住まいが必要です。
不動産の売却の流れについて詳しくは、下記コラムをご確認ください。
売り先行のメリットとデメリット
売り先行のメリットとデメリットは、以下の表のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
- 資金計画を立てやすい
- 売り先行は資金計画が立てやすく、売却した資金をもとに新居の購入に踏み切れます。二重ローンになることもありません。
- 時間をかけて売却活動できる
- 内覧のために部屋を整える時間が多くあることで、より魅力的な物件であることをアピールできます。内覧のポイントをまとめたコラムを確認して、高額での売却を目指しましょう。
- 仮住まいが必要になる可能性
- 売却後、新居探しに時間がかかってしまうと、仮住まいが必要です。仮住まいとして、賃貸に入居する場合、部屋探しや契約などの手続きも必要です。 仮住まいへ引っ越す際は、必要最低限の荷物のみを持っていき、大きな家具などは貸倉庫などに預けることで、引越し費用を抑えることができます。
- 引っ越しを2回する必要があることも
- 住んでいた家から仮住まい、仮住まいから新居への2回引っ越しを行うケースがあります。そのため、余計な費用や手間がかかります。
- 欲しい物件を買い逃す可能性
- 欲しい物件が見つかっても、前の物件を売却するまで資金が確保できず、買い逃す可能性があります。
買い先行
買い先行とは、新居の購入を優先して行い、現住居の売却を後から行う住み替え方法です。
買い先行の流れ
買い先行の流れは、下記の図のとおりです。
買い先行
現住居の売却が長引くと、2つの不動産を所有している期間が生まれます。
買い先行のメリットとデメリット
買い先行のメリットとデメリットは以下の表のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
- 時間をかけて購入物件を探すことが可能
- 新居探しに重きを置く買い先行は、新居探しに多くの時間をかけられます。
- 自由なタイミングで売却することが可能
- 売却のタイミングに制限がないため、高く売却しやすい時期を狙って売却活動ができます。
- 2度の引っ越しがない
- 新居がすでにあるため、住んでいた家を売却してすぐに引っ越すことができます。
- 購入資金の事前準備が必要
- 売却金を新居の購入資金に充てることができないため、事前に別で準備しておく必要があります。
- 資金計画が狂う可能性
- 売却がスムーズに行かず、事前の資金計画が狂う可能性があります。資金計画にゆとりを持たせましょう。
おすすめの住み替えの方法
おすすめの住み替え方法は、自身の状況によって違います。
買い先行は、現住居をできるだけ高く売却し、新居の購入資金に充てたい方におすすめの住み替え方法です。
売り先行は、購入資金に余裕があり、新居探しに重きを置きたい方におすすめの住み替え方法です。
おすすめの住み替え方法について、不動産取引のプロに直接お聞きしました。こちらのコラムをご参照してください。
住み替えローンの紹介
住宅を売却するためには、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローン借入時に設定する抵当権を抹消するために、住宅ローンの残債を一括で返済を求められます。
抵当権とは、もし融資を受けた方が返済できなくなった際に、金融機関がその不動産等を優先的に売却できる権利です。
抵当権について詳しいことは、こちらのコラムをご確認ください。
住宅ローンの残債を不動産の売却代金と自己資金を合わせても完済できない場合、住み替えローンという選択肢があります。
住み替えローンとは
住み替えローンとは、住宅ローンの残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできるローンです。 住み替えローンの特徴は、以下の3つです。
- 残債があっても新居の購入資金を借り入れられる
- 購入と売却の決済日を揃えなくてはならない
- 住宅ローンよりも条件が厳しい
残債があっても新居の購入資金を借り入れられる
住み替えローンは、オーバーローンでも、新居の購入資金を借り入れることが最大の特徴です。
オーバーローンとは、住宅を売却しても住宅ローンの返済ができない場合のことをいいます。
住んでいた家の住宅ローンの残債と、新居の購入資金を合算して、融資を受けられます。
住み替えをする際には、売却と購入のために諸費用が合計で約200万円かかります。これらの費用を捻出するためにも、住み替えローンで大きな支出を減らせます。
購入と売却の決済日を揃えなくてはならない
売却と購入の決済日を同じ日にすることが、住み替えローンの利用条件に盛り込まれています。
そのため、決済日を揃えるために、売却活動と購入活動の計画を綿密に立てる必要があります。
住宅ローンよりも条件が厳しい
住み替えローンは、新居の購入価格以上の借り入れのため、審査や金利などの条件が、通常の住宅ローンよりも厳しいです。
審査では、これまでの住宅ローンを含めた債務の返済で、延滞記録がないことなどが、厳しく見られます。 住宅ローンよりも、金利を高く設定していることもあります。
余裕を持った返済計画を立ててから、住み替えローンを利用しましょう。
住み替えローンの種類と金利
住み替えローンは、大手銀行であれば三井住友銀行とみずほ銀行、りそな銀行などで取り扱っています。 下記の表は、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の金利や融資条件の表です。
| 金利 | 融資額 | 融資条件 | |
|---|---|---|---|
| 三井住友銀行 | 変動金利型 固定金利特約型 超長期固定金利型 |
100万円以上1億円以内 | 前年の税込年収が500万円以上 |
| みずほ銀行 | 変動金利方式 固定金利選択方式 全期間固定金利方式 |
50万円以上1億円以内 | 安定した収入のある方(みずほ銀行独自の審査基準による) |
| りそな銀行 | 変動金利型 固定金利選択型 |
50万円以上1億円以内 税込年収に占める年間元利金返済額の割合が最高35％以内 |
前年の税込年収が100万円以上で勤続1年以上 |
ほかにも、地銀によっては、住み替えローンの取り扱いがあります。お住まいの地域の金融機関のホームページを確認してみましょう。
住み替えの種類に関するよくある質問
- 住み替えの種類は何があるの？
- 「売り先行」と「買い先行」の2種類です。現住居の売却を先行させるのか、新居の購入を先に行う2つの方法です。
- 住み替えローンとは？
- オーバーローンにの状態でも、借り入れできる、住み替えの際に便利な住宅ローンのひとつです。現住居の住宅ローンの残債と新居の購入代金を合わせて借り入れできます。
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