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仲介手数料の仕組みとは｜計算方法や交渉についても解説
不動産の売買や賃貸借の取引において、不動産会社に仲介してもらう場合、取引が成立すると仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料には宅建業法で定められた算出法で上限が決められており、その範囲内で不動産会社が自由に決めることができます。
では、仲介手数料とは一体どういったものなのでしょうか。
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仲介手数料とは
仲介手数料は不動産を売買する時や賃貸するときに発生します。
仲介手数料について紹介します。
仕組み
不動産の仲介手数料とは、売主と買主、貸主と借主の間をとりもつ際に発生する費用です。
買主や借主は不動産会社にお部屋を探してもらったり、内覧をさせてもらったり、契約書の作成や重要事項説明をしてもらったりします。
売主や貸主は物件を調査してもらったり、募集して、入居者をさがしてもらったりします。
これらの手間賃として仲介手数料が必要です。
もちろん、知り合いから物件を直接借りたり、買ったりする場合は仲介会社を通さなければ、仲介手数料は発生しません。
しかし、後々のトラブルを防ぐという意味で契約書の作成等を依頼するなど、仲介会社をあえて挟む場合も多いです。
支払時期
仲介手数料は契約が成立するまで、支払う必要はありません。物件の募集や内覧、申し込み時点では支払わなくていいです。
売買の場合、一般的に支払時期は2回あります。
1回目は、契約時です。契約時に仲介手数料の半分を支払います。
2回目は、引き渡し時です。引き渡しが完了したタイミングで残りの半分を支払います。
賃貸の場合は、契約締結時～鍵の受け取りの間で支払うことが一般的です。
計算方法
仲介手数料は売買、賃貸ともに宅建業法で上限額が定められています。
計算方法について紹介します。
売買の場合
仲介手数料の求め方は、以下のような簡易計算方法が多く使われています。
成約価格の3％＋6万円
正確には物件価格によって計算方法は違います。多くの物件で「成約価格の3％＋6万円」が適応されるのでこの計算方法が広まっていると言えます。
仲介手数料の計算は少し複雑な計算となるため、速算法を表にまとめました。
| 取引金額 | 上限金額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引金額×5％ |
| 200万円超え、400万円以下 | 取引金額×4％＋2万円 |
| 400万円超え | 取引金額×3％＋6万円 |
※別途消費税
たとえば、1,000万円の物件を売買する場合、下記のとおりです。
1,000万円×3％＋6万円＝36万円＋税
不動産売買に関して詳しくは下記記事を参考にしてみてください
賃貸の場合
賃貸借契約時に定められる仲介手数料は下記のとおりです。
- 依頼者の一方から受け取る報酬
- 【家賃1カ月分×0.5+消費税】が上限(居住用建物については、依頼者の承諾がある場合を除く)
- 依頼者双方から受け取る報酬の合計
- 【家賃1カ月分+消費税】が上限
このように、賃貸借契約の仲介手数料は、貸主・借主が1カ月分相当の額を折半して、消費税を加えた金額を支払うことになっていますが、実際は借主が全額支払う契約になっていることがほとんどです。
仲介手数料は交渉できる
価格交渉の図
仲介手数料は、媒介報酬として国土交通省の告示に定められていますが、定められているのは上限です。
売買の場合と賃貸の場合に分けて紹介します。
売買の場合
多くの場合が「成約価格の3％＋6万円」で計算されるというのは説明しました。
しかし、この計算方法はあくまで上限です。上限内であれば不動産会社が自由に設定可能です。
極端ですが無料でも問題はありません。
売買において、仲介手数料を交渉する材料として「片手仲介」「両手仲介」は知っておくと良いでしょう。
売主さんが物件を募集する際に不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結んだ不動産業者を元付業者と言います。
元付業者が物件を募集し、そのまま入居者も見つけたとします。その場合、元付業者は売主と買主の両方の仲介業者です。この状態を両手仲介と言い、売主、買主の両方から仲介手数料を請求します。
対して、片手仲介とは、募集を見た他の不動産業者が買主を見つけてきた場合です。この業者を客付業者と言います。
売主、買主、元付、客付と4者が関わります。
仲介手数料は売主は元付業者へ、買主は客付け業者へ支払います。片方からしか仲介手数料を得ることができないので片手仲介と言います。
両手仲介の場合は不動産会社の利益が片手仲介の倍額です。両手仲介の時の方が仲介手数料の交渉はしやすくなるでしょう。
両手仲介に関して詳しくは下記記事を参考にしてみてください
賃貸の場合
前述したように、賃貸借契約の場合、借主が仲介手数料を1カ月分払うことがほとんです。
借主が仲介手数料を交渉する場合、「広告料」について知っておくと良いでしょう。
広告料は「AD」や「業務委託料」など呼び方はいくつかあります。これは客付した会社が仲介手数料とは別に貸主からもらう報酬です。
簡単に説明すると入居者を決めてくれると、広告料（報酬）を払いますよということです。広告料がついている物件もあれば、ついていない物件もあります。
時々、仲介手数料を無料にしてくれる会社がいます。理由は仲介手数料をもらわなくても広告料をもらえるからです。
この広告料がついている物件は仲介手数料が交渉しやすいです。
しかし、借主が見る図面には広告料の記載がされておらず、直接聞くしか確認する方法はありません。
むやみに交渉しない
値引き交渉ができると分かったからと言って、むやみに値引き交渉するのは避けましょう。不動産会社も誠実に対応しているのに利益が下がることはいい気がしません。
また、交渉することによって、他に交渉をしてこない方を優先する場合もあるでしょう。
あくまで、経済的に厳しい場合や何かしらの理由がある場合に相談することをおすすめします。
複数社に問い合わせをする
売買、賃貸ともに仲介手数料は交渉できる可能性があるということが分かりました。
そして、むやみに値引き交渉しない方がいいことも分かりました
そこで交渉しなくても不動産会社の方から値引きの提案をしてくる場合を説明します。
それは複数社に相見積もりをとることです。
不動産会社は契約にならなければ、仲介手数料（利益）は得ることができません。
他社と比べている状態であれば、利益が少し下がったとしても契約を取りたいを思うはずです。
焦らず複数社で比べてみるといいでしょう。
不動産を売却する場合は一括査定サイトがおすすめです。同時に複数社へ査定依頼をすることができます。
リビンマッチ編集部より
不動産の仲介手数料は成功報酬であると考えることができます。不動産会社がどれほど労力を費やして業務を行っても、取引が成立しなければ手数料を請求されることは決してありません。また、複数社に依頼を出したとしても、取引が成立して手数料を支払うのは1社だけです。
そういった部分で、仕事の報酬として支払われる仲介手数料は、決して高額なものではないのでしょうか。もちろん依頼を出す不動産会社にはその報酬に見合った仕事を求めなければなりません。
仲介手数料に関するよくある質問
- 仲介手数料とは？
- 不動産売買を仲介する不動産会社への報酬です。取引が成立すると発生します。
- 仲介手数料はいくら？
- 不動産売買の際は、おおよその金額は、成約価格の3％＋6万円です。不動産会社によっては、交渉できることもあり、安く仲介してもらえることがあります。
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