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不動産を売却してから相続すると税金はいくら？節税の方法も解説
遺産相続が発生した際、相続人同士でトラブルになりやすいのが不動産の相続です。
住居予定のない一戸建てやマンション、活用する予定のない土地などを相続すれば、維持するための税金や費用がかかります。また、現金と違って分割しにくいため、相続時に不公平感が生じて、相続人同士のトラブルにつながる原因になります。
不動産の相続トラブルを回避する対策のひとつが、売却してからの相続です。不動産を現金化しておくことで平等に分割できるため、相続トラブルの回避につながります。
ただし、不動産を現金化してからの相続は、正しい手順で行わないと不動産をそのまま相続するときと比べて費用が高くなることがあります。節税の方法もあるため確認しておきましょう。
この記事でわかること
- 不動産を売却してから相続する方法
- 不動産の売却と相続にかかる税金
- 税金を抑える方法
もくじ
不動産を売却してから相続する方法
不動産を売却してから相続する場合、下記の手順で進めていきます。
- 遺言の確認
- 相続人調査
- 遺産分割協議で条件を決める
- 相続登記をおこなう
- 不動産を売却する
- 売却代金を相続人で分け合う
不動産を現金化してから相続人で分割する方法を「換価分割」といいます。換価分割を利用すれば、不動産以外にも、自動車や有価証券といった分割が難しい財産も円滑に相続できる可能性があります。
①遺言の確認
不動産の相続が発生した場合、最初に行うのが遺言書の確認です。被相続人が遺言書を遺していて、不動産の相続人が指定されていた場合、法定相続分※よりも優先されるため換価分割を行うことはできません。
不動産を売却したあとに遺言書が見つかった場合、相続人全員の合意があれば、そのままの状態で相続が完了します。
もし、一人でも反対する人がいれば、相続をやり直す必要があります。そのため、相続を行う際は、遺言書の有無は事前にしっかりと確認しておきましょう。
②相続人調査
相続人調査とは、被相続人の遺産を相続する権利を持つすべての人を明確にする手続きです。被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本等を取得して、すべての相続人を確定させます。
相続人が抜けている状態で相続を終わらせた場合、あとから新しい相続人が見つかると、やり直しが発生するおそれがあります。相続人調査や相続財産調査は、個人で行うことも可能ですが、専門知識が求められるため、弁護士、司法書士、行政書士といった専門家への依頼も検討しましょう。
③遺産分割協議で条件を決める
不動産を換価分割する場合、遺産分割協議※の場で相続人全員の同意を得る必要があります。
相続人が決まっていない不動産は、相続人全員で共有している状態です。換価分割に反対する相続人が一人でもいれば遺産分割協議が成立しないため、売却を進めることができません。
不動産の換価分割に相続人全員が合意した場合は「単独登記※」または「共同登記※」のどちらかを選択します。
遺産分割協議で決まった条件は、遺産分割協議書にまとめておきます。なお、不動産を換価分割する場合、遺産分割協議書に換価分割すること、そして単独登記または共同登記であることを記載します。
記載がない場合、不動産の登記が認められないことがあるため注意しましょう。
④相続登記をおこなう
換価分割を行う場合、まずは不動産の名義人を変更する登記をおこないます。相続を理由に名義人を変更することを相続登記といいます。
登記簿に記録されている名義人は、死亡しても自動的に変更されません。相続が完了しても、登記を変更しなければ被相続人（亡くなった人）になったままです。不動産が売却できるのは原則として名義人だけになるため、相続登記をして被相続人から相続人へ登記を移す必要があるのです。
遺産分割協議で単独登記を選択した場合、相続人の代表者が不動産の名義人になります。法定相続人であれば誰がなっても問題ありませんが、不動産の所在地の近くに住んでいる相続人が代表者になったほうが、手続きを円滑に進められるでしょう。
一方、共同登記の場合は、相続人全員が名義人となるように登記をおこないます。
⑤不動産を売却する
相続登記が完了したら不動産の売却を進めます。不動産を売却するときは、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を進めるのが一般的です。
換価分割では、不動産の売却代金を相続人全員で分けるため、相続人一人の意見で売却を進められません。単独登記や共同登記に関係なく、不動産会社の選定や売り出し価格の設定などは、相続人全員で都度話し合って決めていきます。
売却に時間がかかると贈与税が課税されることがある
単独登記で換価分割を行う際、不動産の名義人は一時的に相続人の代表者になります。代表者が登記をしたあと、売却活動をせずに長期間放置をすると、換価分割ではなく贈与したと判断され贈与税が課されることがあります。
⑥売却代金を相続人で分け合う
買主が決まり不動産が売却できたら、売却代金を受け取り相続人で分割します。受け取る金額の割合は、遺産分割協議の際に決めたとおりです。
換価分割では、不動産の売却を相続人の代表者が率先しておこなったとしても、相続人全員がそれぞれの割合で不動産を売却したことになります。そのため、各相続人が換価分割の割合に対して、税金の申告と納税をする必要があります。
不動産の相続にかかる税金
不動産を換価分割する場合、まずは不動産を相続する手続きが必要です。不動産の相続には、下記の税金がかかります。
- 相続税
- 固定資産税
- 登録免許税
相続した不動産を売るときにかかる税金は、適切な節税対策を行うことで抑えられるため、確認しておきましょう。
相続税
相続税は、被相続人（亡くなった人）が持っていた財産を相続するときにかかる税金です。各相続人が相続する財産の評価額の総額に対してかかります。不動産を換価分割した場合は、売却代金のうち各相続人が受け取る分が課税対象です。
相続税を申告・納付する期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内です。相続税は、現金一括での納付が原則です。現金が足りない場合は、相続財産を売るなどして納付額を用意する必要があります。
相続税の税率
相続税の税率は、法定相続によって下記のように変わります。
| 法定相続 | 税率（%） |
|---|---|
| 1,000万円以下 | 10 |
| 3,000万円以下 | 15 |
| 5,000万円以下 | 20 |
| 1億円以下 | 30 |
| 2億円以下 | 40 |
| 3億円以下 | 40 |
| 6億円以下 | 50 |
| 6億円超え | 55 |
法定相続は、相続人の1人が相続する財産の評価額を合計したものです。
たとえば、被相続人のマンション（評価額2,000万円）と現金100万円を、配偶者1人で相続する場合、2,100万円が法定相続です。法定相続3,000万円以下の税率は15%のため、相続税は315万円になります。
ただし、財産の評価額は控除を差し引くことができます。控除額が大きいほど、法定相続の金額を抑えられるため、実際の相続税額はさらに低くなる可能性があります。
法定相続が基礎控除以下であれば相続税は発生しない
基礎控除は、相続財産の評価額から無条件で差し引くことができる非課税枠です。相続財産の評価額が下がることで、相続税の課税対象となる法定相続が下がるため、相続税額を抑えられます。
基礎控除は次の計算式で求められます。
たとえば、被相続人の相続財産を妻と子2人で相続する場合の基礎控除は次のようになります。
被相続人が残した一戸建ての評価額が4,000万円だった場合、相続財産の評価額が基礎控除以下になるため、相続税がかかりません。相続税申告も不要です。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物などの不動産を所有している人に課せられる税金です。各自治体が個別で算定する固定資産税評価額を基準にして決まります。
税額は毎年4〜6月頃に市区町村から通知されます。納税時期は4期に分かれており、1年分を一括で納めることもできます。不動産の相続が発生した時点で固定資産税をすべて納めている場合は、手続きが不要です。
ただし、未納分があれば相続人に納付義務が引き継がれます。不動産を換価分割する場合、単独登記・共同登記に関係なく相続人の代表者が一旦支払い、ほかの相続人に請求するケースが多いです。
固定資産税の求め方
固定資産税の税率は、次の計算式で算出できます。
税率は原則1.4%ですが、市区町村によって異なる場合があるため確認しておきましょう。たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の一戸建ての固定資産税は、次のようになります。
固定資産税は一般的に6月・9月・12月・2月の年4回に分けて納付するため、1回の納付額は7万円です。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記をする際にかかる税金です。不動産の相続では、相続登記をして名義人を被相続人から相続人に変更する必要があります。この登記の際に発生するのが、登録免許税です。
不動産を換価分割をする場合、相続人の代表者が登録免許税を一旦支払い、あとからほかの相続人に請求するケースが多いです。
相続登記にかかる登録免許税額
相続登記をするときにかかる登録免許税は、下記の計算式で求めます。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されている金額です。1月1日時点での不動産の所有者に、その年の6月頃に地方公共団体（自治体）から郵送されます。
たとえば、固定資産税評価額が1,500万円のマンションであれば、相続登記にかかる登録免許税は6万円です。固定資産税の納税通知書が見つからない場合は、不動産の所在地にある役所で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。
不動産の相続にかかる税金を抑える方法
不動産を相続したときにかかる税金には「相続税」「固定資産税」「登録免許税」がありますが、このうち節税できるのが相続税です。
相続税は相続する財産が多いほど高くなるため、負担も大きくなりますが、節税をすることで納税額を抑えられます。
相続税は控除を適用して節税する
相続税は、控除を適用すると納税額を抑えられます。相続税の控除には下記のものがあります。
| 控除の種類 | 控除内容 |
|---|---|
| 配偶者控除 | 配偶者が相続した遺産額が1億6,000万円まで控除される |
| 小規模宅地等の特例 | 特定の条件を満たした土地を相続すると、評価額が最大80%まで減額される |
| 未成年控除 | 相続人が満18歳になるまで相続税額から年数×10万円が控除される |
| 障害者控除 |
相続人が障害者の場合、満85歳になるまで1年につき10万円、特別障害者は1年につき20万円が 続税額から控除される |
| 相次相続控除 | 10年以内に相続が相次いで発生したとき、一定の額が相続税額から控除される |
控除は条件を満たしていれば同時に適用できます。控除が多いほど相続税が抑えられるため、負担を減らせます。
ただし、各控除の適用には申請が必要になり、それぞれ期限が設けられているため注意が必要です。自動的に適用されるわけではないので注意しましょう。
タワマン節税は税制改正により利用できなくなる
不動産の購入価格と相続税評価額の差額を利用して相続税を節税する、いわゆる「タワマン節税」は、2023年の税制改正により、今後は利用できなくなる可能性が高いです。
タワーマンションなどの不動産は、購入価格よりも相続税評価額が極端に低くなるため、現金を相続するよりも相続税を大幅に抑えることから節税方法として利用されてきました。
しかし、今後は、評価額のルール変更により、今までのような大幅な節税が難しくなるかもしれません。
不動産の売却にかかる税金
換価分割のために不動産を売却する場合、下記の税金がかかります。
- 譲渡所得税
- 印紙税
不動産を売却する場合、する場合、まずは不動産を相続する手続きが必要です。不動産の相続には、下記の税金がかかります。相続した不動産を売るときにかかる税金は、適切な節税対策を行うことで抑えられるため、確認しておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、土地や建物などの財産を売却したときの譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得は、次の計算式で求められます。
譲渡所得には、所得税・住民税・復興特別所得税がかかりますが、譲渡所得にかかる税金ということで総称して譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、譲渡所得に一定の税率をかけて求めます。譲渡所得税の税率は、売却する不動産を所有している年数によって下記のように変わります。
| 不動産の所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63％（所得税30.63％※、住民税9％） |
| 5年超え（長期譲渡所得） | 20.315％（所得税15.315％※、住民税5％） |
※2037年まで「所得税額 × 2.1%」の復興特別所得税が課されます
たとえば、短期譲渡所得の金額が500万円だった場合は次の計算式で譲渡所得税を求めます。
500万円 × 30% ＝ 150万円（所得税）
150万円 × 2.1% ＝ 3万1,500円（復興特別所得税）
500万円 × 9% ＝ 45万円（住民税）
150万円（所得税） + 3万1,500円（復興特別所得税） + 45万円（住民税）
＝ 198万1,500円（譲渡所得税）
不動産を相続した場合の所有期間は、被相続人が取得（購入）した日から計算します。相続した日からではありません。譲渡所得税は、短期と長期で税率が大きく異なるため、売却時期には注意しましょう。
印紙税
不動産を売る際には印紙税がかかります。印紙税は売買契約書に記載された金額によって、必要な印紙代が違います。
| 記載された契約金額 | 税額（円） | 軽減後の税額（円） |
|---|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200 | – |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400 | 200 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000 | 500 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万 | 16万 |
2024年3月31日までに作成された土地・建物の売買に関する契約書は、軽減措置の対象となります。
不動産の売却にかかる税金を抑える方法
不動産を売るときにかかる税金には、譲渡所得税、登録免許税、印紙税の3つがありますが、このうち節税できるものが譲渡所得税と印紙税です。
それぞれどのような方法で節税ができるのか確認しておきましょう。
譲渡所得税は取得費と譲渡費用が高いほど節税できる
譲渡所得税は、不動産を売ったときの価格ではなく、譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得は、次の計算式で算出されます。
つまり、不動産の売却価格が同じであっても、取得費と譲渡費用が高いほど譲渡所得が下がるため、譲渡所得税を抑えられる可能性が高いのです。
取得費と譲渡費用は、それぞれ下記のものが認められます。
| 取得費 | 譲渡費用 |
|---|---|
|
|
取得費と譲渡費用は、確定申告で申告するため、抜け漏れがあれば控除されません。相続した不動産の場合は取得費などが不明な場合も多いですが、領収書や通帳など少しでも多くの証拠を集めておくことで節税につながります。
なお、不動産を購入したときの口座の履歴や、取得時の資料を見つけることができれば取得費の計算に適用できることもあります。
取得費が不明だと売却価格の5%が適用される
相続の場合は自身で購入した不動産ではないので、取得費がわからないことがあるかもしれません。そのようなケースでは、概算取得費が適用されるため、不動産の売却価格の5％が取得費になります。
たとえば、3,000万円で不動産を売却した場合、概算取得費が適用されると取得費は150万円になります。概算取得費が、実際の取得費よりも低い場合、譲渡所得税が高額になることがあります。
特別控除で譲渡所得税をさらに節税できる
相続した不動産が「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の条件を満たしていると、譲渡所得の金額から控除を受けられます。
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例は、相続や遺贈で取得した空き家や土地を売却した場合、譲渡所得金額から最大3,000万円を控除できる特例のことです。特例が適用されると、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得からさらに控除が受けられるため、譲渡所得税の大幅な節税につながります。
「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用には、下記の条件を満たす必要があります。
- 被相続人居住用家屋（空き家）またはその敷地等である
- 相続開始日から3年経過する日の属する年末までに売却する
- 相続などで取得した対象家屋を売るか家屋と敷地を合わせて売ること、もしくは、取得した対象家屋をすべて取り壊したあとで家屋と敷地を合わせて売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売った家屋や敷地等について、いくつかの別の特例の適用を受けていないこと
- 同じ被相続人からの相続でこの特例を受けていないこと
- 親子、夫婦などの特別な関係性同士の取引でないこと
相続した不動産の売却に適用できる特例を活用することで、譲渡所得税による負担を軽減できます。条件を満たしているか判断できないときは、不動産会社に相談してみましょう。
電子決済であれば印紙税は発生しない
不動産の売買契約が電子決済で行われた場合、印紙が不要のため印紙税が抑えられます。ただし、不動産会社によっては、電子決済が導入されていない場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
不動産の相続・売却に関する税金は税理士に相談する
「相続した不動産を売りたいけれど、税金がいくらかかるか不安」「税金を少しでも抑えたい」という人は、税理士に依頼をしましょう。依頼するには費用がかかりますが、税務の専門家である税理士に依頼をすれば、税申告に関するミスも起きにくいため、ペナルティを受ける可能性も限りなく低くなります。
ただし、税理士と一口に言っても得意分野が異なります。そのため、節税対策を万全にするなら不動産に強い税理士に依頼することが大切です。
税理士の選び方がわからないときは不動産会社に相談してみる
税理士の選び方がわからない場合は、不動産会社から紹介してもらう方法もあります。相続した不動産の売却が決まっている場合は、不動産会社に査定を依頼しますが、その際に税理士を紹介してほしいことを伝えてみましょう。
不動産に関する業務は、税金との関係性が深いため、税理士とのつながりを持っている場合があります。
不動産会社を探すには、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用しましょう。リビンマッチでは、一度の手間で複数の不動産会社に査定依頼ができる無料のインターネットサービスです。不動産の売却価格がわかるだけでなく、担当者の対応などを比較できるため役立ちます。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
