空き家を相続して売却するなら知っておきたいポイントと注意点を徹底解説

空き家を相続したものの、利用する予定がないなら早めの売却がおすすめです。放置していると劣化が進み、資産価値が低下します。しかし、不動産の売却は高額の取り引きになるため、ある程度の知識を身につけておくことが大切です。

相続した空き家を売却するときに知っておきたい基本を、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」がわかりやすく解説します。

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相続した空き家を売却するときの注意点

早く売却しようとしても、なかなかうまくいかないのが相続した空き家です。売却する前にさまざまな準備が必要で、それらを解決しなければ、そもそも売り出すこともできません。相続した空き家を売却するにあたって、注意することには次のものがあります。

それぞれを詳しく解説しますので、参考にしてください。

売却するには相続登記が必要

相続した空き家を売却する前に、相続人に名義変更する必要があります。これを相続登記といいます。相続人に名義変更するときは、空き家の所在地を管轄する法務局で、相続登記の申請手続きを行いましょう。相続登記を済ませておかないと、空き家の名義人が被相続人（亡くなった人）のままのため、相続人には売却する権利がないのです。

また、2024年4月1日より相続登記が義務化され、原則として相続が発生してから3年以内に相続登記をしなければいけません。相続登記をせずに放置すると、10万円以下の過料が科されることがあるため注意しましょう。

すべての名義人の承諾が必要

空き家を相続するのはひとりだけとは限りません。複数人が空き家を相続することも、決して珍しいことではありません。このように、空き家を複数人の相続人が引き継いだ場合は、売却するときに名義人全員の同意が必要です。

空き家が共有名義の場合、名義人がひとりでも反対すると売却を認められません。相続した空き家の売却を検討しているなら、事前に共有者全員で話し合いましょう。全員の同意を得られない状況が長期間続くと空き家を売り出せず、資産価値がどんどん下がります。

空き家の売却相場を把握する

空き家を売り出すときは、必ず周辺の不動産の売却相場を調べておきましょう。空き家を売り出すときは事前に不動産会社が査定を行いますが、査定価格が相場を反映しているかどうかはわかりません。少しでも早く売却するため、不動産会社が相場より低い価格を提示していることも考えられます。

まずは自分でおおよその相場を調べて、不動産会社に査定をしてもらいましょう。査定価格が相場よりも安ければ、その理由を聞くなどの対応ができます。不動産の売却相場を調べるなら、次のサービスを利用すると良いでしょう。インターネットから簡単に売却価格の相場を調べられます。

空き家が高く売れたら譲渡所得税がかかる

空き家を売却して利益が出たら「譲渡所得」が生じ、税金（所得税・住民税）を納める必要があります。建物の多くは築年数が経つと価値が下がるものの、土地の価格は急上昇することがあります。そのため、古い空き家を売ったときでも、譲渡所得が生じてしまうことがあるのです。

譲渡所得にかかる税率は、被相続人が土地を取得した日から所有期間も含めて5年以下か、それとも5年を超えているかで変わります。

また、短期・長期譲渡所得いずれも、所得税額に対して2037年まで復興特別所得税2.1％が課されます。

空き家の売却なら買取と仲介どちらがいい？

空き家を売却する方法には、不動産会社に仲介を依頼して売却する、不動産会社に買取を依頼するの2つがあります。仲介と買取いずれの方法にも、メリット・デメリットがあるため、自分の状況に合った方法を選ぶ必要があります。それぞれの売却方法について見ていきましょう。

少しでも高く売るなら仲介がおすすめ

空き家を少しでも高く売りたいのなら、仲介を選びましょう。不動産会社に依頼し、じっくりと売却活動を行えば、希望の売却価格で買主が見つかる可能性があります。また、空き家の状態が良好であれば、不動産市場で最大限に空き家の価値を活かせます。

ただし、空き家の状態が良くないと築年数にかかわらず、買主がなかなかあらわれないおそれもあります。場合によっては、売り出し価格を大幅に値下げする必要もあるでしょう。

早めに手間なく売るなら買取が便利

迅速に空き家を売却したいのなら、不動産会社に買取を依頼しましょう。買取の場合は不動産会社が空き家を購入するため、買主を探す手間や時間がかかりません。不動産会社の買取価格に合意できれば、数日〜1カ月程度で売却は完了します。家具や家電製品などの残置物（ルビ：ざんちぶつ）があっても、処分の依頼もできるため手間をかけることなく売却できます。

ただし、買取による売却の場合、仲介で売るときより価格が安くなることが一般的です。不動産会社は購入した空き家の状態が良くなければ、リフォームなどを行い、再販できる状態にしなければなりません。

リフォーム等にかかる費用を差し引き、さらに自社の利益が出るよう買取価格を設定するため、買取価格が低く抑えられる可能性があるのです。

相続した空き家を売却する流れ

遺産分割の進行状況や売却方法によるものの、相続開始から空き家の売却が完了するまでの期間は、おおむね半年〜1年程度が目安です。相続した空き家を売却する前段階から、売却後に確定申告をするまでの流れは次のとおりです。

それぞれの段階を詳しく解説します。

遺産分割協議をまとめる

相続人が複数いる場合、相続人全員で「遺産分割協議」を開催することが一般的です。相続人で平等に遺産を分割していけば、互いに対立する事態も避けられることでしょう。もちろん、空き家を誰が引き継ぐのかについても話し合います。

協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成しましょう。協議書があれば以後、相続人同士でのトラブルを避けられるほか、相続手続きがスムーズに進められます。遺産分割協議書を作成したら、相続人全員が署名捺印（実印が好ましい）しましょう。全員が署名捺印すれば、遺産分割協議へ合意した旨を客観的に証明できます。

なお、被相続人が遺言書を残していた場合、遺言内容に従って空き家等の遺産の承継を行うことが一般的です。

相続登記を行う

空き家を相続したら、速やかに空き家の所在地を管轄する法務局で、相続登記を行いましょう。登記手続きは窓口申請や郵送申請、オンライン申請も可能です。窓口申請の場合、次の手順で手続きを進めます。

注意が必要なのは、手続きをした当日に登記識別情報通知書・登記完了証が取得できないことです。登記の変更（名義変更）には、約2日〜1週間かかります。Webサイトで各法務局が登記完了予定日を掲示しているので、それを目安に来庁しましょう。来庁したときに登記申請書に押印したものと同じ印鑑を持参すれば、登記識別情報通知書・登記完了証を取得できます。

共有名義人の承諾を得る

空き家を一緒に相続した共有名義人がいれば、売却の承諾を得ておきましょう。共有名義人のひとりが売却を拒否しても、「将来空き家に住む予定がないなら売却しよう」「放置すれば空き家の資産価値がどんどん下がってしまう」と粘り強く説得すれば、承諾を得られる可能性があります。共有名義人全員の承諾を得たら、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社の査定を受ける

空き家の市場価値を調べるため、不動産会社に査定を依頼します。不動産の査定には机上査定（簡易査定）、訪問査定（詳細査定）の2種類があります。

机上査定は売却希望者がネット上で物件の概要データを入力し、査定価格を算出する方法です。つまり、担当者が現地を訪れず、物件情報だけで査定が行われます。一方、訪問査定は担当者が実際に現地を訪問後、空き家の状態をチェックし、査定価格を算出します。空き家周辺の日当たりや間取り、シロアリ被害の発生の有無などを確認し、売主へのヒアリングも行われます。

仲介または買取で空き家を売却する

仲介・買取いずれかの売却方法を選んだかで手続きが異なります。

仲介の場合は空き家を売り出してから、買主に売却するまで3〜6カ月程度かかることが一般的です。一方、買取の場合は売主が買取条件に納得しないと、売買契約は締結されません。

引き渡しを行う

買主と売買契約を締結したら、空き家の引き渡しを行います。売主から買主へ、次の書類を渡しましょう。

また、売買代金の受け取りは空き家の決済日に、金融機関または不動産会社で最終決済を行うことが一般的です。

所有権移転登記を行う

売買代金の最終決済で、基本的に空き家の所有権は買主へ移ります。ただし、所有権移転を第三者へ対抗するには、所有権移転登記が必要です。空き家の売主と、買主が協力して手続きに必要な書類を集めます。

売買による所有権移転登記は、即日の申請が事実上要求されるため、迅速に手続きを進めましょう。なお、不動産登記は、専門家である司法書士に登記手続きを任せることが一般的です。

売却した翌年に確定申告を行う

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出たら、翌年に住所地を管轄する税務署へ確定申告を行う必要があります。確定申告期間は、毎年2月中旬〜3月中旬までとなっています。期間が限定されているため、忘れずに申告手続きを済ませましょう。

空き家を相続したら早めの売却がおすすめ

遺産を相続人で分けるとき、誰かが空き家を引き継ぐことがあります。ところが、せっかく引き継いだ空き家を、持て余してしまうことも少なくありません。こういったとき、空き家の売却を急ぐことをおすすめします。

相続した空き家の売却を急ぐ理由には、次のものがあります。

それぞれの理由を詳しく解説します。

空き家は劣化が早くて資産価値が下がりやすい

人の住んでいない家は傷みやすくなる傾向があるため、空き家を相続したらすぐに売却しましょう。空き家を放置して再び活用できるのは、約5年が限界といわれています。

居住者によるこまめなメンテナンスが行われないため、経年劣化は通常の住宅より進んでしまうためです。相続してから放置したままにすると、資産価値は想像以上に下がるおそれがあります。

相続から3年以内の売却なら特別控除制度が利用できる

空き家や敷地を相続してから短期間で売却する場合、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の利用が可能です。空き家もしくは敷地は、相続してから売却が早ければ早いほど、高く売れる可能性があります。ただし、売却で利益（譲渡所得）が生じたら、税金を支払う必要が生じます。この特別控除は、譲渡所得を減らして支払う税金を抑えられる制度です。

相続から3年以内に空き家もしくは敷地を売却後に特別控除制度を利用することで、課税額から最高3,000万円分を控除できます。都市部などで地価が上昇している場合は、節税につながるため、早めに空き家の売却を進めましょう。

相続した空き家売却の確定申告に利用できる制度

空き家の売却によって譲渡所得が生じた場合、気になるのが税金の負担です。譲渡所得が発生すると所得税・住民税を納付しなければいけません。ただし、売却した本人に重い負担とならないよう、次のような制度が設けられています。

それぞれの税金を節約できる制度を解説します。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除が可能です。この特例の適用要件と具体的な計算事例、注意点について解説します。

特別控除制度の適用要件

最高3,000万円まで控除が適用されるには、空き家に関する適用要件、売却時の適用要件すべてに合致する必要があります。空き家に関する適用要件は、次のとおりです。

売却時の適用要件は次のとおりです。

特別控除制度の具体的な計算事例

実際に具体例をあげて計算してみましょう。

次のように特例を適用しないと、納付すべき譲渡所得税・住民税は高くなります。

譲渡所得税・住民税は合計385万9,850円となります。ただし、3,000万円特別控除が適用された場合は、譲渡所得が控除されて次のようになります。

つまり、譲渡所得税・住民税の納税は不要になります。

特別控除制度の注意点

特例を利用する場合、次の点に気をつけましょう。

以前は空き家を共有取得した相続人ごとに、3,000万円の控除が適用されていました。しかし、2024年1月1日から空き家を共有取得した相続人の人数が3人以上だと、ひとりあたりの控除額が2,000万円に引き下げられてしまいます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続または遺贈で取得した空き家などの財産を、一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を、譲渡資産の取得費に加算できる制度です。取得費特例制度の適用要件と具体的な計算事例、注意点について解説します。

取得費特例制度の適用要件

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用するには、次の要件すべてに合致しなければなりません。

なお、相続税の申告期限は、被相続人の死亡した事実を知った日の翌日から10カ月以内です。

取得費特例制度の具体的な計算事例

具体例をあげて計算してみましょう。

特例制度が適用されると仮定し、譲渡所得税・住民税を計算してみましょう。

譲渡所得税・住民税は合計227万5,280円となります。

取得費特例制度の注意点

特例を利用する場合は、次の点に気をつけましょう。

取得費特例制度と空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除制度は、併用できないため注意が必要です。

空き家の売却で困ったら不動産会社に相談を

相続した空き家の売却を検討しているものの、どのように手続きを進めたら良いのか悩んでしまうかもしれません。そのようなときは、なるべく早く不動産会社に相談しましょう。不動産会社の担当者は空き家の売却の方法や売却価格の相場、売却手続きをわかりやすく教えてくれます。担当者のアドバイスを受けつつ、安心して空き家の売却を行えることでしょう。

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