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不動産の囲い込みは通報できる！疑惑のサインと連絡後の効果を解説
不動産の囲い込みは不動産会社が物件情報を他社に公開せず、独占的に取引を進めようとする行為を指します。売主や買主にとって不利益をもたらす行為のため、不動産業界ではたびたび問題視されてきました。
こうした背景を受け、国土交通省は2025年から囲い込みを処分対象とする方針を発表しています。
「囲い込みをされている？」と感じたら、適切な対応を取ることが重要です。本記事では、囲い込みを見抜く方法や、通報後に期待できる効果などを詳しく解説します。
不動産取引で損をしたくない方は、ぜひ参考にしてください。
不動産の囲い込みが通報できる理由
不動産の囲い込みは、不動産取引におけるルールに違反しており通報が可能です。
2024年7月に改正された宅地建物取引業法の内容においても、指定流通機構への登録の徹底が記載されており、囲い込み防止に向けた強化が厳しくなっています。
ここでは、不動産の囲い込みが通報できる理由について詳しく解説します。
法律違反だから
不動産の囲い込みが通報できる理由は、法律違反だからです。
宅地建物取引業法（以下、宅建業法）34条の2に定められたルールで、他の不動産会社と契約させないように妨害する囲い込み行為は法律で禁止されています。
通報できるというと大事（おおごと）に感じるかも知れませんが、法律に違反する行為なので通報できるのです。
不動産市場の透明性と公正な競争を妨げるから
不動産の囲い込みが禁止されている理由のひとつは、不動産取引の透明性と公正な競争を保つためです。
売却に出されている不動産や取引実績などの情報が、囲い込みにあった結果、公表されないと市場全体の透明性や公平性が失われてしまいます。
情報が閉鎖された市場では、不動産の流通性が下がってしまい不動産価値の下落につながるリスクもあるため、囲い込みが厳しく禁止されているのです。
売主と買主双方の利益を損なうから
不動産の囲い込みは不動産市場にとってマイナスなだけでなく、不動産取引の当事者である売主と買主双方の機会損失となり利益を損なうことにもつながります。
囲い込みに遭うことで、売主にとっては少ない母数から買主を見つける必要があり、買主にとっては検討できる不動産が少なくなるからです。
完全な囲い込みにあった不動産は、市場に情報が出てくることなく不動産会社によって水面下で取引がされます。
結果として不動産会社だけが得することになり、売主と買主は本当にベストな取引であったのかわかりません。
囲い込みは、市場だけでなく取引の当事者にあたる側にも損失となる行為であるため、法律で規制されており実際に起こった場合は通報ができるのです。
不動産の囲い込みを疑うべきサイン
不動産の囲い込みが起こるケースでは、売主が知らないうちに不動産会社が勝手に行うケースがほとんどです。
信頼できると思って売却を依頼した結果、不動産会社に言われるままの金額で売ってしまい損をするケースは現在でもあります。
ここでは、囲い込みを疑うべきサインについて解説します。
紹介する以下のケースに該当した場合は、まず不動産会社に問い合わせを行い、囲い込みを疑うことが大切です。
- 7日以上たってもレインズに登録されていない
- 専任で依頼するのに契約書は一般媒介
- レインズの取引状況と実際の取引に相違がある
- 買主からの問い合わせがない
- 掲載されている情報が少ない
7日以上たってもレインズに登録されていない
専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は契約日から7日以内にレインズ（不動産流通機構）へ物件情報を登録する義務を負います。
レインズに登録されていない場合、その時点で宅建業法違反に当たるため、囲い込みを疑ったほうがよいでしょう。
不動産会社のなかには、媒介契約書の日付をわざと空白にして専任媒介であってもレインズの登録を免れようとするケースがあります。
不動産会社にとってはレインズに登録してしまうと物件情報が公になり、他社の顧客に物件を紹介されてしまうデメリットがあるからです。
他社の紹介によって買主が見つかると買主側からの仲介手数料が入ってこないので、媒介を取った不動産会社からするとデメリットになります。
このように不動産会社にとって物件情報をレインズに登録するのはデメリットにつながるため、7日間が経過して登録されていない場合は注意が必要です。
専任で依頼するのに契約書は一般媒介
不動産会社との話し合いのなかでは、専任媒介を締結する予定であったにも関わらず、一般媒介契約書への記名・押印を求められた際には注意が必要です。
一般媒介の場合、レインズへの登録が法律上は義務付けられていないため、いつになってもレインズ登録がされず囲い込みに遭うおそれがあります。
不動産会社との打ち合わせのうえ、戦略的に一般媒介契約を締結するのであれば問題ありませんが、何も言わずに契約書を取り交わそうとされた場合は注意しましょう。
レインズの取引状況と実際の取引に相違がある
レインズに掲載されている場合でも、取引状況に相違がある場合は要注意です。
例えば、専任媒介によって売却活動を行う場合、売り出している間はレインズ上の取引状況が専任公開中と表示されます。
しかし、まだ買主がついていないにも関わらず申込ありなどに変更されている場合、囲い込みによって他社からの問い合わせを妨害している可能性が高いです。
他の不動産会社がレインズをチェックした際、申込ありになっている物件は、基本的に顧客に紹介しないため、大きな機会損失になります。
レインズは一般個人では確認ができないため、知らないうちに取引状況を変更され囲い込みに遭うケースがあり、注意が必要です。
買主からの問い合わせがない
レインズや民間のポータルサイトに物件情報を掲載すると、不動産市場に自分の物件が公開されている状況になるため、通常ある程度の問い合わせは発生します。
しかし、売却活動をスタートしてから数カ月が経過しても問い合わせが極端に少ない場合は、囲い込みを疑うべきサインです。
問い合わせが少ない場合、売却活動の方法に問題がある場合や積極的に営業活動をしていない可能性もあるので注意しましょう。
掲載されている情報が少ない
レインズやポータルサイトに掲載されている物件情報に関わる資料が少ない場合も、注意が必要です。
買主が物件の購入を検討する際、物件の詳細がわかる資料がないと検討できません。
不動産会社のなかには他社に紹介したくないという理由から、物件に関わる詳細な情報を意図的に公開しないケースがあります。
売却活動を行う場合は、物件情報を詳細に伝えるためにどのような資料を掲載するのか、不動産会社に確認することが大切です。
不動産の囲い込みの通報先とその効果
通報というと警察をイメージしますが、不動産の囲い込みを通報する場合は、警察に電話はしません。
ここでは、不動産の囲い込みを通報する際の通報先や通報によってどのような効果があるのかについて解説します。
通報先
不動産の囲い込みにあった場合、宅建業者の監督を行う国土交通省や都道府県庁に対して通報を行うのが一般的です。
電話で問い合わせるのがもっとも早い方法であり、国土交通省や都道府県庁のホームページに記載された番号に連絡して事実を伝えます。
その他、レインズ（REINS）に通報する選択肢もありますが、物件のレインズ掲載しか改善できない可能性が高いため、あまりおすすめできません。
法律違反は罰則を科す権限のあるところに相談がベストであるため、早期の改善を目指すためにも国土交通省や都道府県庁に通報を行いましょう。
効果
通報すると国土交通省や都道府県庁から不動産会社に対して調査が入り、囲い込みの事実が証明されれば監督処分が科されます。
行政からの監督処分は指示処分や業務停止処分があり、悪質さの度合いや売主が被る損害の程度によって決まります。
行政処分を受けた宅建業者は公表されるため、社会的な信用を失うなど、悪影響が大きくそのまま倒産するケースも少なくありません。
囲い込みにあった場合、売却活動の期間が長引くほど売主が被る損害は大きくなるため、怪しいと感じた時点で通報するなど、何かしらの対処を行うことが大切です。
【通報以外】囲い込みを発見したときの対処法
囲い込みを発見した場合、通報するのは大げさでありハードルが高いと感じる人は、別の対処法もあります。
ここでは、囲い込みを発見した場合に活用できる通報以外の対処法について詳しく解説します。
不動産会社へ説明と改善を要求する
もっとも効果的な対処法は、媒介契約を結んでいる不動産会社に説明と改善を要求することです。
いわゆるクレームに当たる行為ですが、消費者として物件の売却を依頼している立場であるため、遠慮なく要求しましょう。
不動産会社側も囲い込みを通報されるとかなりのリスクを負うので、基本的には改善してもらえる可能性が高いです。
ほかの不動産会社に問い合わせてもらう
媒介契約を結んでいる会社に他の不動産会社から問い合わせてもらい、囲い込もうとしているのか確認する方法もあります。
検討している買主の話がまったくないにも関わらず、他の顧客への物件紹介を断れた場合、囲い込もうとしている可能性が高いです。
他の不動産会社から問い合わせてもらうことで、自分がやり取りする必要がないため、媒介を結んだ不動産会社とトラブルになりにくいメリットがあります。
契約解除を打診する
囲い込みを発見して不動産会社をまったく信用できなくなった場合は、契約解除を打診する選択肢もあります。
不動産の取引は信用がすべてであるため、売却を任せたくなくなった場合は、割り切って他の不動産会社に媒介を切り替えるのがおすすめです。
損害賠償の請求を検討する
囲い込みによって売却活動の期間が長期化してしまい、明らかに損害が発生している場合には、損害賠償の請求を検討するのもひとつの手段です。
特に売却活動が長期化した結果、不動産価格が下落してしまい金銭的な損害を被った場合には、損害賠償を請求できる可能性があります。
囲い込み被害に遭わないためには
囲い込みの被害に遭わないためには、解説した内容をはじめ正しい知識を持ち、慎重に不動産会社を見極めることが大切です。
囲い込みに関する正しい知識がないと、そもそも囲い込みにあっていることに気づかず、正しい対処法が取れないためです。
不動産会社を比較して、自分に合った信頼できる会社を見つけるには、不動産の一括査定サイトの利用をおすすめします。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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