土地売却で「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用する方法｜条件や注意点

土地売却をしたときは、利益に対して所得税と住民税がかかります。しかし、居住する不動産を売却したときは「3,000万円の特別控除」を利用できるため、税金を大きく節約できます。3,000万円の特別控除は住居の売却で利用するのが一般的ですが、一定の条件を満たせば土地の売却でも利用可能です。

土地売却で3,000万円の特別控除を利用する方法を、不動産売却をサポートする一括査定サイト「リビンマッチ」が解説します。

土地の売却で「3,000万円特別控除」は利用できる？

「居住用財産の3,000万円特別控除」は、住居に使用していた不動産を売却したときに、税金の対象となる利益をで最大で3,000万円も控除できるで制度です。地価が大幅に上昇していると高額の税金がかかるおそれがあるため、3,000万円特別控除が利用できると助かる人も多いでしょう。

この3,000万円特別控除は、土地の売却でも利用できるのでしょうか。

基本的に住居を対象にしている制度のため、3,000万円特別控除は土地売却だと利用できません。でしかし、一定の条件を満たしたときは、土地売却でも利用可能です。どういった条件を満たす必要があるのか、3,000万円特別控除を基本から見ていきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除とは

居住用財産の3,000万円特別控除^※とは、自分が住んでいた家や土地を売却したときに、その売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得は不動産の売却で得た所得のことで、次の計算式で算出できます。

譲渡所得に対して、譲渡所得税^※がかかります。居住用財産の3,000万円特別控除は譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くため、不動産を売却したときにかかる譲渡所得税を抑えられるのです。

居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、いくつもの条件を満たす必要があります。この特別控除の利用を検討している場合、適用できるかどうか条件をよく確認することが大切です。

土地売却でも3,000万円特別控除が利用できる

居住用財産の3,000万円特別控除は名称のとおり、基本的に住宅の売却を対象にしています。しかし、いくつかの条件を満たしている場合、土地の売却でも3,000万円特別控除を利用できます。住宅の売却と比べると条件が厳しくなっていますが、大幅に税額を抑えられるため、利用できないか確認しておきましょう。

土地売却で居住用財産の3,000万円特別控除を利用する条件

土地を売却したときに、居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、次の条件を満たす必要があります。

土地売却で特別控除を利用する条件について、それぞれを詳しく解説します。

自分が住んでいた住宅のあった土地を売却する

居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームとして使っていた住宅の売却を対象としている特別控除です。そのため、土地を売却するときもマイホーム、つまり自分の住んでいた住宅が建っていたことが条件になります。人に貸していた貸家や倉庫になっていた建物のあった土地は、特別控除の対象にならないので注意してください。

住宅を解体した日から1年以内に土地の売買契約を結ぶ

土地の売却で3,000万円特別控除を利用するには、自分が住居として利用していた住宅が建っていたことが条件になります。住宅を取り壊した結果として土地を売却する場合に、3,000万円の特別控除を利用することが可能です。さらに条件として、取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を結ばなくてはなりません。もし、住宅を取り壊してから1年を超えてしまうと、特例を利用できなくなるため注意しましょう。

3,000万円特別控除の利用を検討している場合は、住宅の取り壊し時期をしっかりと計画し、早めに売却手続きを進めてください。

住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却する

売却する土地に建っていた住宅に自分が住まなくなってから、3年経った年の12月31日までに譲渡（売却）することも条件のひとつです。つまり、土地を売却する時点で、次のスケジュールをクリアする必要があります。

特別控除が適用される期間

空き家のままずっと放置されていた住宅は、3,000万円特別控除の対象ではない注意してください。

住宅を解体してからほかのことに使用していない

住宅を解体したあとの土地を、売却するまでの間にほかの用途で使うことはできません。たとえば、駐車場として貸し出すなどの土地活用を行うと、特別控除の適用外になってしまいます。自分が住んでいた住宅を解体してから売買契約を結ぶまで、そのまま土地を何もしない状態で保つ必要があります。

ほかの特例の適用を受けていない

3,000万円特別控除を利用するには、ほかの税制上の特例を同時に適用できないことに注意してください。たとえば、住宅ローン控除や別の譲渡所得に関する特例は、同時に受けられません。どの特例を利用するほうが得なのか、比較して検討しましょう。

土地の売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でない

3,000万円特別控除は売主と買主が、それぞれ独立した取引関係にあることを前提としています。そのため、親子や夫婦、親族間の取引だと、3,000万円特別控除は適用されません。節税を目的とした売買を夫婦や親族間で行われるおそれがあるため、特例の適用を制限しているのです。

土地売却で3,000万円特別控除を利用する方法

土地売却で3,000万円特別控除を利用する方法を見ていきましょう。土地を売却してからは、次の流れで進めていくことになります。

それぞれの段階について解説します。

①譲渡所得を算出する

3,000万円特別控除を利用するには、どれだけの譲渡所得があったのかを算出する必要があります。譲渡所得は、次の計算式で算出できます。

売却価格は最終的に土地が売れた金額のことです。この金額から土地を取得するのにかかった金額や費用、売却にかかった費用を差し引いた残りが譲渡所得になります。もし、譲渡所得が0円以下になったら、譲渡所得税はかかりません。そのため、特別控除を適用するための手続きは不要です。確定申告も必要ありません。

ただし、特別控除を利用して譲渡所得が0円以下になる場合は、確定申告が必要です。

取得費にできる費用

取得費は土地を取得するためにかかった費用を指します。取得費にあたるものには、次のものもがあります。

そのほかにも、所有権を確保するために訴訟を行った場合、その訴訟費用も土地の取得費になります。

取得費が不明なケース

相続などで手に入れた土地の場合、取得費がわからないことがあります。土地の取得費がわからないときは、次の計算式で算出した金額を取得費にできます。

また、取得費が5％を下回るケースでも、売却価格の5％を取得費にできます。

譲渡費用にできる費用

譲渡費用とは、土地を売却するためにかかった費用のことです。譲渡費用にあたるものとしては、主に次のものがあります。

譲渡費用は土地を売却するために直接かかった費用のため、土地を維持するためにかかった固定資産税や都市計画税などは含まれません。また、隣地との境界を定めるために過去に行った測量も、売却のためではないので譲渡費用にならないので注意しましょう。

②必要な書類をそろえる

3,000万円特別控除を利用するには、どれだけの譲渡所得があり、特別控除を利用することで譲渡所得税がいくらになるのか確定申告を行う必要があります。確定申告では、次の書類を提出します。

確定申告書と譲渡所得の内訳書は、税務署などで入手したら売却価格や取得、譲渡費用を売買契約書や領収書をもとに自分で記入します。

戸籍の附票の写しとは、戸籍がつくられてからのいままでの住所を記載している書類のことです。売買契約を結ぶ前日に住民票に記載されていた住所と売却した土地の住所が異なる場合に、戸籍の附票の写しが必要になります。土地を売却したときは解体後に住民票を移しているため、基本的に必要だと思ってよいでしょう。

③確定申告を行う

3,000万円の特別控除を利用するには、土地を売却した翌年に確定申告を行います。確定申告を行う期間は、毎年2月16日から3月15日までです。確定申告の期限を過ぎたときは、特別控除を利用できなくなるおそれがあるため、申告の期間には十分に注意してください。また、会社員で給与所得の年末調整をしている場合でも、特別控除を利用するには確定申告の手続きが必要です。

確定申告の提出書類を作成したら、期間内に税務署へ持参、または郵送します。

確定申告はe-Taxがおすすめ

確定申告は自分で書類へ記入して持参・郵送するほかに、Webサイトで確定申告書などを作成してインターネットから申告するe-Taxがあります。e-Taxであれば数字を入力するだけで自動的に計算してくれるうえに、一部を除いて添付書類を送付する必要もありません。書類の記入ミスなども防げるため、おすすめの確定申告の方法です。

e-Taxを行うには、マイナンバーカードとカードリーダー（またはスマートフォン）が必要です。

譲渡所得税を支払う時期

確定申告を行って譲渡所得税の金額が決定したら、税金を納めることになります。譲渡所得税のうち所得税と復興特別所得税、住民税はそれぞれ納税の時期が異なります。

住民税の納付書は、5月以降に各市区町村から送付されます。一括納付または年4回の分割納付が可能です。

居住用財産の3,000万円特別控除の計算シミュレーション

特別控除を利用したときの譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税、住民税）の違いを、シミュレーションをして比較してみましょう。譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が異なり、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は次のとおりです。

※2037年まで所得税には2.1％の復興特別所得税がかかります

短期譲渡所得（所有期間 5年以下）にかかる譲渡所得税

売却する不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得の、譲渡所得税の計算をシミュレーションしてみましょう。シミュレーションで利用する、売却する土地の条件は次のとおりです。

以上の条件から譲渡職を計算すると、次のようになります。

譲渡所得に対して、3,000万円特別控除を利用したときと、利用していないときの譲渡所得税の金額を比較してみましょう。

3,000万円特別控除を利用した場合

3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。控除した譲渡所得税に、短期譲渡所得の税率をかけて税金を算出します。

譲渡所得から3,000万円を控除されているため、税率の高い短期譲渡所得でも税額は約198万円で済みました。

3,000万円特別控除を利用していない場合

3,000万円特別控除を利用しないときは、譲渡所得全額が課税対象になります。譲渡所得税を計算すると、次のようになります。

譲渡所得税の合計金額は1,075万2,000円で、特別控除を利用したときと比較すると、差額は次のようになります。

特別控除の影響はかなり大きく、900万円近い差が生じていることがわかります。

長期譲渡所得（所有期間 5年超）にかかる譲渡所得税

不動産を所有する期間が5年を超えている場合、長期譲渡所得になって譲渡所得税の税率が下がります。次の条件の長期譲渡所得にかかる、譲渡所得税を3,000万円特別控除を利用した場合と利用していない場合で計算してみましょう。

この条件だと、譲渡所得は次のとおりです。

この譲渡所得の譲渡所得税の税額を、3,000万円特別控除を利用した場合と利用していない場合のそれぞれを計算してみます。

3,000万円特別控除を利用した場合

譲渡所得から3,000万円特別控除を差し引いて、譲渡所得税の税額を計算すると次のようになります。

短期譲渡所得と比較すると、約96万円もの差になりました。可能であれば、長期譲渡所得になる期間まで、売却を待つのもよいでしょう。不動産会社に売却のタイミングを相談してください。

3,000万円特別控除を利用していない場合

長期譲渡所得でも3,000万円特別控除を利用しない場合は、税額が大きくなるため負担が重くなります。計算してみると、次のようになります。

長期譲渡所得でも、税額は約711万円と非常に高額です。所有している土地を売却するときは、特別控除を利用できるかどうかをよく確認しておきましょう。

3,000万円特別控除で譲渡所得が0円になったら

土地が高額で売却できた場合、3,000万円特別控除を利用することで大幅に節税できることがわかります。しかし、特別控除を利用すると、譲渡所得が0円になる人も少なくないでしょう。譲渡所得が特別控除で0円になったら、譲渡所得税はかかりません。つまり、譲渡所得の納税額も0円になります。ただし、3,000万円特別控除を利用するには、必ず確定申告が必要です。もし、確定申告を行わなければ特別控除を利用できず、譲渡所得に税金がかかります。

確定申告が必要なケースと、不要なケースは次の表のようになります。

確定申告が必要なケースにあてはまるのであれば、忘れずに対応してください。

土地売却で3,000万円特別控除を利用するときの注意点

不動産の売却で3,000万円特別控除を利用できると、譲渡所得税を大きく抑えられる可能性があります。そのため、特別控除の適用対象外にならないよう、売却するまで細心の注意を払いましょう。土地売却で3,000万円特別控除を利用するために、注意の必要なポイントを紹介します。

一時的に住んだだけの住宅は対象にならない

3,000万円特別控除の対象となる住宅は、マイホームとして使用していなくてはなりません。そのため、住み替えなどのために一時的に住んでいただけの住宅だと、3,000万円特別控除の適用対象にならないため注意が必要です。もちろん、3,000万円特別控除を適用するために、一時的住んだだけの住宅も特別控除の適用対象外です。

ただし、○年以上住めば特別控除の対象になる、という規定はありません。そのため、短期間であっても自宅として使用していたのであれば、3,000万円特別控除の対象になります。

自宅とは別に使用していた住宅は対象外

3,000万円特別控除は、マイホームとして使用していた住宅が対象になります。そのため、自宅とは別に使用していた事務所、セカンドハウス、別荘だと、特別控除を利用できません。居住用に使用していた住宅を売却したときだけ、3,000万円特別控除を利用可能です。

一時的でも駐車場として貸し出した

住宅を解体したあとは、そのまま売り出さなくてはなりません。土地を駐車場として貸し出してしまうと、3,000万円特別控除の対象外になります。利便性の高い土地だと多くの要望があるかもしれませんが、近所の人に一時的に貸しただけでも特別控除を利用できなくなってしまいます。

住宅の解体から1年以上が経過した

3,000万円特別控除は、住宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却することが条件です。その条件とは別に、住宅を解体したときは、解体した日から1年以内に売買契約を結ぶ必要があります。つまり、住宅に住まなくなってからすぐに解体すると、3年目の12月31日よりも早く売却する必要があるのです。

住宅の解体をするときは自分だけの判断だけでなく、不動産会社へも相談することをおすすめします。売却までにどれくらいの期間がかかるか客観的な情報をもらい、住宅の解体を決定しましょう。

土地の売却は不動産会社選びが大事

土地の売却で3,000万円の特別控除を利用したいときは、サポートのしっかりした不動産会社を選びましょう。不動産会社によって得意な分野が異なるため、土地売却を得意としている会社がおすすめです。そのため、複数の不動産会社を比較して、売主に親身になってくれる会社を見つけてください。

不動産会社を比較するなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用してみましょう。土地の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。それぞれの不動産会社の対応を比べて信頼できる会社と媒介契約を結べば、スムーズに土地の売却を進められるでしょう。

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