査定価格とは？不動産の価格を決める3つの方法をわかりやすく解説！

不動産を売却するときは、どれくらいの価格で売れるのかを調べる必要があります。そのために行われるのが不動産会社の査定で、査定によって予想された売却価格を査定価格といいます。査定価格によっては不動産の売却を諦めることもあるでしょうし、販売戦略の見直しを検討することもあるでしょう。このように、不動産を売りたいと考えたとき、査定価格は欠かすことのできないものです。不動産の査定価格について、基本から依頼の仕方、注意点まで幅広く解説します。不動産の売却を検討している人は、必ず参考にしてください。

査定価格とは？不動産会社が価格を決める3つの方法

査定価格とは不動産会社が査定した結果、さまざまな要因をもとに予想した不動産の売却価格のことです。予想価格なので査定価格より高く売り出しても売れることがありますし、いつまで経っても問い合わせが来ないこともあります。それでも査定価格は不動産のプロが決めた価格ですから、根拠や経験に裏づけされたある程度信頼できるものです。不動産会社はどのようにして査定価格を決めているのでしょうか。不動産の査定価格を決める方法には次の3つがあります。

ここでは、それぞれの算出方法を紹介します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣地域や物件状況などが類似する取引事例と比較して、査定価格を算出する方法です。査定する物件の立地や面積、築年数などが近い取引事例を探し、その取引価格を基準とします。基準物件と今回査定する物件を比較し、時価や地域などの差異を取引金額に反映して査定します。算出方法は、次の通りです。

売却したい不動産と同じ地域の取引実績が多い不動産会社ほど、類似した事例が多いため、査定の精度が高い傾向があります。

原価法

原価法とは査定する物件の売却時点での建築費相場を算出し、それを元に査定価格を算出する方法です。一戸建ての建物部分のみを査定する際に用いられます。査定する物件と同様の家を再建築した場合にかかる費用を求め、その費用から経年劣化分の価値を差し引いた現時点での価格を算出します。算出方法は次の通りです。

例として、次の条件で査定価格を求めます。

木造一戸建て物件の法定耐用年数は22年なので、査定価格は次のように算出できます。

収益還元法

収益還元法とはその物件が将来的に生み出す利益を推測し、それをもとに査定価格を算出する方法です。収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つの方式があります。直接還元法は年間収益を一定の還元率で割り、物件価格を算出する方法です。このときの還元率を「還元利回り」といい、1年間の純利益を不動産の購入価格で割って求めます。DCF法は、将来の予想収益や売却益を現在価値に換算して物件価格を算出します。DCF法の算出方法は複雑なため、一般的には直接還元法が利用されます。直接還元法の算出方法は次の通りです。

例として、以下の条件で査定価格を求めます。

一年間の純収益は、次の通りです。

査定価格は、次のように算出できます。

不動産査定価格の計算式は？目的別に求め方をわかりやすく解説

不動産の査定方法は主に原価法、取引事例比較法、収益還元法があります。これらの計算式を事例……

不動産の査定価格を左右する6つのポイント

査定価格は不動産会社が調査を行って物件の価値を調べ、売却が見込める金額を示したものです。ここでは不動産会社が査定価格を判断する際に、どのような点を調査するのかを紹介します。査定価格を左右するポイントには、次の6つがあります。

物件の築年数

一般的には物件が古くなるほど、査定価格もそれだけ下がります。木造建築の場合、目安としては10年過ぎれば新築時の半分、15年過ぎると3割程度、そして20年過ぎると1割程度になるとされています。これは、木造建築は22年が法定耐用年数とされているためです。ただし、法定耐用年数が過ぎても住めなくなったり中古物件としての価値がなくなったりするわけではありません。

物件の広さや間取り

物件の広さや間取りは、査定に大きく影響します。部屋数や部屋の広さだけでなく、使いやすい間取りかどうかが重要です。とくにファミリー層向けの建物の場合、3LDKが人気といわれています。2人の子どもがいる場合は子ども部屋に使ったり、部屋が余ったときは書斎や趣味部屋にするなど柔軟な使い方ができるためです。また、収納スペースが多かったり、家事の動線が整っていたりすると査定の評価が高まります。

土地の面積や形状

一般的に土地の面積が広いほど、査定価格は高額になります。また、広い土地であれば、マンションを建てて複数人に向けた販売ができるため、戸建てしか建てられない土地より坪単価が高くなる傾向があります。土地の形状も、査定価格に影響を及ぼすことがあります。長方形や正方形などの土地は、さまざまな用途で利用が可能です。そのため土地の利用価値が高いと判断され、査定価格も高くなります。一方で、台形や三角など形状が悪い土地は建物が建てにくいうえに建築費が多くかかるため、査定価格が低くなる傾向があります。

土地の条件

その土地が用途地域や計画区域に定められている場合、その土地で立てられる建物の用途が制限されるため査定価格に影響が出ます。建物の建築が禁止された区域や、2階建てまでの建物のみに制限された地域など土地にかけられる制限はさまざまです。制限が少なく自由に建築できる土地ほど、査定での評価が高くなります。また建物建設時と現在とで、建築用途の規制条件や区域指定が変更されていることがあります。査定の前に自治体の窓口やWebサイトで、用途地域を確認しておくとよいでしょう。

建物の構造や設備

建物の基礎や躯体などの構造やそれに伴う設備は安全性に大きく影響するため、査定に反映されやすい要因です。木造や鉄骨造、コンクリート造など、素材によって耐用年数や必要な耐震・耐火構造はさまざまです。査定では、耐震・耐火などの基準を満たしているか、建物の外装や内装がきれいに保たれているか、ひび割れや歪みはないかなどが確認されます。マンションの場合は、大規模修繕の実施内容や修繕積立金に問題がないかなども確認されます。

周辺環境

住宅周辺の立地や周辺施設等の環境は、査定価格を左右する要因です。考慮が必要な周辺環境の例は、次の通りです。

これらが充実した立地は、生活しやすく需要が高いため、価格でプラスに働きます。一方で工場地帯やゴミ集積場、墓地などが周辺にある場合、査定価格が下がる傾向にあります。

査定価格を知るには不動産会社の査定が必要

不動産売却における査定は、売却を検討している不動産の価値を確かめるために行われます。査定を受けることで、おおよその売却価格がわかるのです。不動産を売却するときには、売り出し価格を設定しなくてはなりません。しかし、その価格が適切かどうかを判断することは困難です。そのため、不動産を売却するときは不動産会社の査定を受けて、物件の適切な価格を算出してもらう必要があります。

不動産の査定方法の種類

不動産会社による査定方法は、次の2種類です。

2つの査定方法にはそれぞれに、メリットとデメリットがあります。各査定方法の特徴と、それぞれの利用目的を順に解説します。

机上査定（簡易査定）

机上査定とは不動産情報や周辺物件の取引事例などのデータから、おおよその相場価格を算出する査定方法です。物件を訪問せずにデータをもとにして査定するため、短期間で価格を提示してもらえます。ただし、物件を訪問する訪問査定と比較すると、査定精度があまり高くありません。主に不動産の売却を検討している方が、売却価格の目安を把握する目的で利用される査定方法です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が売却予定の物件を訪れ、物件や周辺の状況などの情報をもとに査定する方法です。担当者が実際に物件を見て詳細を把握するため、精度の高い査定価格を期待できます。しかし、訪問査定には担当者の訪問と居住者の立ち会いが必要なため、査定結果が出るまで時間がかかります。不動産を売却するために、正確な査定価格を知る目的で利用される査定方法です。

不動産会社の査定で注意するポイント

査定を受ける際にはあらかじめ把握したほうがよい点や、注意したほうがよいポイントがいくつかあります。いざ査定となって慌てることがないよう、次に挙げるポイントをあらかじめ把握しておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定の種類にかかわらず、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。複数の会社から査定を受けることで、相場や査定内容を比較できます。1社のみの査定だと、提示された金額や内容が妥当なものなのかを判断できません。一括査定サイトを利用すれば、手間をかけず簡単に複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

地域の相場を理解する

売却予定物件がある地域の相場を事前に把握しておけば、不動産会社の査定の精度を判断するポイントになります。過去の取引価格や現在売り出し中の物件の価格を調べたり、公表されている地価を確認したりすることで、大まかに地域の相場を把握できます。不動産の売却を検討するときは、近隣の地価情報を日頃からチェックしておくことをおすすめします。

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物件の不具合や瑕疵を確認する

不具合や瑕疵は査定価格に影響するおそれがあるため、訪問査定の前に確認しておきましょう。基礎や壁のひび割れや雨漏り、設備不良などがある場合、査定時に申告が必要です。売却後に申請していない不具合や瑕疵が見つかった場合には、買主から責任を問われるおそれがあります。2020年の民法の改正により、不具合や瑕疵が認められると、買主に修理や減額、場合によっては契約解除を要求する権利が認められています。不具合や瑕疵のある箇所や内容は可能な限り事前に把握し、訪問査定時に担当者へ伝えましょう。

アピールポイントをまとめておく

訪問査定前に物件や周辺環境のよい点をまとめておき、査定時に担当者に伝えましょう。不動産会社の担当者は、豊富な経験を元に専門的な視点で査定を行います。しかし、実際に生活している住民だからこそ気付くような魅力があった場合、担当者が見落として査定に反映されないおそれがあります。風通しのよさや朝晩の静けさ、住民同士の盛んな交流など、住民目線の利点や魅力があれば、担当者に伝えましょう。物件売却のアピールポイントにできると判断された場合、査定価格に反映されます。

外装や室内の清掃をする

訪問査定を受ける前には、物件の外装や部屋をきれいに掃除しておきましょう。調査の妨げになりそうなものは事前に片付け、担当者が見やすいように整えます。査定では、第一印象がとても重要です。査定は人の目で行われるため、清潔感があって整然とした印象を与える物件であれば査定によい影響を与えます。玄関周りや庭、水回りなどを手入れしておき、きれいな状態で査定に臨みましょう。

精度の高い査定価格を知るなら訪問査定がおすすめ

売却を決めたら不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。ここでは、訪問査定を受けることで得られるさまざまなメリットについて紹介します。

簡易査定後に訪問査定を受けるのが基本

机上査定は短期間でおおよその査定価格の把握ができますが、物件や周辺地域の詳細な情報まで加味した正確な査定は行えません。訪問査定は担当者に実地調査してもらうことで、あらゆる情報を踏まえた精度の高い査定が可能です。しかし、訪問査定には時間と労力が多くかかるため、複数社に依頼することは困難ですそのため、机上査定で相場価格を概算で求めたあと、信頼できる不動産会社を見極めて訪問査定を依頼しましょう。

査定の精度が向上する

不動産会社は訪問査定を行わなければ、正確な査定価格の算出はできません。日当たりや景観、外観や内装の印象などの査定価格へ影響する要因は、担当者が実際に訪問することで反映できます。また、不動産の所有者が用意した書類や家主への確認を行うことで、物件価値を把握し正確な査定が可能になります。

査定担当者との交渉が可能

訪問査定では査定担当者と直接会話ができるため、交渉したり直接希望を伝えたりすることが可能です。査定の疑問点や判断基準などを質問できるため、納得のいく取引にもつながります。また、机上査定で入力した情報のみでは伝わりにくいアピールポイントを示すことで、査定価格に加算される場合があります。伝えたい事項や質問を事前にまとめておき、担当者に相談しましょう。

売却時のアドバイスを受けられる

不動産会社の担当者に相談することで、査定価格や売却についてのアドバイスが受けられます。たとえば、売却予定の物件を手を加えずに売却する場合とリフォームしてから売却する場合、どちらが高利益になるのかを悩む場面もあるでしょう。しかし、地域や物件の状態などによって、結果はさまざまです。訪問査定で自分の計画や希望を相談することで、専門家目線の提案を受けられます。

不動産の査定価格と売却価格の関係に要注意

査定された価格と実際に売却する際の価格は、必ずしも同じにはなりません。査定価格より高くなる場合もあれば、低くなる場合もあります。どのような条件で査定価格と売却価格に差が生まれるか、解説するので、売り出すときの価格を不動産会社と相談する前に参考にしてください。

あくまでも査定価格は売却価格の目安

基本的に査定価格は、不動産会社の担当者が集めた情報や経験などをもとに、売り出してからおよそ3カ月で売却できると判断した金額が設定されます。査定価格を参考に、売主は希望や事情を反映して、最終的な売り出し価格を決定します。つまり査定価格はあくまで売却価格の目安に過ぎず、査定価格そのままで売却する必要はありません。

査定価格より売却価格が高額になる条件

不動産会社が不動産を売り始めるときは、査定価格より高い売り出し価格をつけることが一般的です。これは、購入希望者が値引き交渉することを見越してのことです。販売活動に入る前に、査定価格を元にこれ以上は下げない最低価格を決めたうえで売り出し価格を決定します。しかし、購入希望者が値下げ交渉をしない、あるいは想定より高い金額で合意できた場合、最終的な売却価格が査定価格より高くなることがあります。

査定価格より売却価格が低くなる要因

周辺地価への影響が悪い方向に出たケースでは、査定価格より売却価格が低くなります。たとえば、周辺地域にマイナス評価される施設の建築が決定する、自然災害の影響で地域環境が変わってしまったなどの場合です。しかし、これはまれなケースです。長期にわたって不動産の売買契約が成立しなかった場合、売り出し価格を引き下げざるを得ないことがあります。結果として、売却価格が査定価格を下回ることもあるでしょう。また、不動産会社が売主と契約を結びたいために意図的に相場より高い査定価格を提示している場合にも、売却価格が査定価格より下がります。不動産会社が提示した査定価格が、ほかと比べて1社だけ高かった場合はその理由を確認しましょう。

不動産会社に査定を依頼するときは一括査定がおすすめ

不動産会社へ査定を依頼するときは、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼を出せます。不動産会社ごとに不動産の情報を伝える必要がなく、複数の不動産会社に査定してもらい、査定価格や担当者の対応を比較できます。

複数の不動産会社へまとめて依頼できる

一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、1社ずつ連絡を取る必要がありません。時間も労力もかかる不動産売却で一括査定サイトを利用することは、大幅な手間の削減につながります。

複数の査定価格を比較できる

複数の不動産会社に査定を依頼できるため、査定結果を比較しておおよその相場価格を把握できます。各社の査定内容を見比べることで、物件の具体的な長所・短所の分析が可能です。また各社の対応差を比較して、より信頼をおける不動産会社を探せます。

不動産の一括査定を利用するときの注意点

一括査定を利用する際に、気を付けたほうがよい注意点がいくつかあります。ここではそのポイントを順に解説しますので、一括査定を上手く利用するための参考にしてください。

売却時期を明確にする

一括査定の申し込み時には売却予定の時期を入力する必要があり、売却時期はいますぐから未定まで選べます。不動産の売却しやすさは時期や季節によって変動するため、売却時期を具体的に入力したほうが、対応できる不動産会社が増加します。そのため、おおよその時期が決まっているのであれば、売却時期を明確にしたうえで依頼をしたほうがよいでしょう。

これまでの実績を見る

利用する一括査定サイトを決めるときは、利用実績を確認しましょう。実績の多いサイトのほうが実績不明のサイトより、信頼度は高くなります。また、口コミを調べることで信頼をおけるサイトなのかを確認できます。複数の一括査定サイトを比較して、安心して利用できるサイトを決定しましょう。

登録会社数の多いサイトを選ぶ

登録されている不動産会社の数が多いほど、自分に合う不動産会社を選べる可能性は高くなります。不動産会社にはそれぞれに得手不得手があり、必ずしも大手の不動産会社が中小の不動産会社より優れているわけではありません。登録会社数の多いサイトであれば、自分の取引に適した不動産会社に出会える可能性が高まります。

セキュリティに問題はないかチェックする

一括査定サイトを利用する際は、Webサイト上に名前やメールアドレスなどの個人情報や不動産の情報を入力します。Webサイトのセキュリティに問題がないか、利用前に確認しましょう。危険なサイトにアクセスしようとすると警告を出すブラウザもありますが、インターネットにはWebページの安全性を確認できる無料サービスがあるためぜひ利用してください。第三者に情報が盗まれないよう接続が保護されているか、安全性の高いサイトであるかなどのチェックが必要です。また、サイトの個人情報の取り扱いや、プライバシーポリシーはしっかりと確認しましょう。

不動産会社の信頼度もチェックする

訪問査定を依頼する不動産会社を決めるときは、好条件の査定価格を提示した会社に即決することはあまりおすすめできません。不動産を売却するときは、完了まで誠実な対応をしてもらえる会社であるかが重要です。取引する不動産会社に悪評がないか、本当に信頼できる会社なのかを確認する必要があります。インターネットの口コミを検索したり、会社の実績を確認したりするなど、リサーチをして取引する不動産会社が本当に信頼できる会社かどうかを見定めましょう。

不動産の査定でよくある質問

査定に関してよく挙げられる5つの疑問点や質問について、その答えや解決策を順にご紹介します。ここまでに解説しきれなかった査定の準備や対応を含めて、解決できる疑問は解消しておきましょう。

不動産の査定はなぜ無料で受けられるの？

不動産の査定は、不動産会社が行う営業活動の一環のためです。不動産会社は、売買契約が成立したときに発生する、仲介手数料を受け取ることで収益を上げています。不動産会社は物件の売買を依頼してもらうため、そのきっかけとして無料で査定を行っているのです。無料査定を依頼してもらうことで、物件を売りたい人と接する機会が得られるわけです。

ただし、不動産会社の査定は、公的な価値の証明には利用できません。あくまでも、不動産を売却するときの参考価格としてだけ利用できます。遺産相続や担保価値の証明として公的な証明が必要な場合は不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定書を作成する必要があります。費用の相場は、20万〜30万円程度です。

査定を依頼するときに必要なものは？

査定を依頼する段階では、基本的に売主が用意するものはありません。物件の住所と部屋の間取りなどの情報を伝えれば、査定してもらうことが可能です。不動産会社が査定するうえで必要な書類には、購入時の売買契約書や登記簿謄本、測量図や間取り図などがあります。仲介をした不動産会社に査定を依頼をすれば、売買契約書を保管している可能性が高いです。不動産会社が役所に申請をすればそれ以外の書類を入手できるため、売主が用意する必要はありません。念のため、用意しておいてほしい書類や資料があるか、不動産会社に確認を取っておくと安心です。

査定にかかる時間はどれくらい？

査定にかかる時間は、査定方法によって異なります。机上査定（簡易査定）だと、依頼して即日、遅くとも1週間程度で査定価格が提出されます。訪問査定は、1〜2時間程度かけて物件の現地調査を行い、その後1週間程度で査定結果が届きます。現地調査を行う日程のすり合わせ時間も含めると、査定全体にかかる時間は、およそ2週間前後です。

訪問査定は絶対に必要？

物件を売却するときは、訪問査定を行う必要があります。机上査定でわかる価格はあくまでも概算のため、その価格をもとに売り出すことができないのです。不動産を売り出すには、不動産会社の訪問査定で間取りや立地、周辺環境、建物の劣化、日当たりなどを確認し、正確な査定価格を出す必要があります。

査定価格に納得ができないときはどうする？

査定価格に納得できない場合は、担当者に不動産査定書をもとに説明をお願いしましょう。査定価格に至った根拠や判断材料などを確認し、納得できる内容か確かめてください。それでも納得できない場合は、別の不動産会社に査定し直してもらうことも検討しましょう。一括査定サイトを利用すれば、複数社に査定を依頼できるので、ほかの不動産会社へも簡単に相談できます。

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一括査定サイトの「リビンマッチ」では、売却したい不動産の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。複数社へ連絡する手間や、物件情報を伝える手間を省けるため、スピーディに進めたい人におすすめです。

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