マンション売買の仲介手数料はいくら？計算方法と値切り交渉も解説

不動産会社をとおしてマンションを売買すると、仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買した価格によって変わるため、あらかじめいくらぐらいになるか計算しておきましょう。計算方法や値引き交渉のコツなど、マンション売買の仲介手数料をまとめて解説します。

マンション売買の仲介手数料の金額はいくら？

仲介手数料の金額は、マンションの売買価格によって異なります。これは、売買価格におおよそ3～5％の割合をかけて仲介手数料の金額を決めるためです。この割合は不動産会社が自由に決められますが、上限は法律で決められています。

仲介手数料は法律で上限金額が決まっている

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって定められています。詳しい計算方法は後述しますが、一般的には物件価格の3%＋6万円に消費税を加えた額が上限です。法律で決められているのは上限だけです。不動産会社は上限までであれば自由に仲介手数料の金額を設定できますが、上限に近い金額に設定されることが一般的です。

不動産会社にマンション販売を依頼するとき、不動産会社と売主は媒介契約と呼ばれる契約を結びます。媒介契約は契約できる不動産会社の数や売主への報告義務の有無などによって3種類に分類されますが、いずれの契約方法でも仲介手数料の上限金額は同じです。

新築マンションの仲介手数料

新築マンションの購入では、通常は仲介手数料が発生しません。新築マンションの販売は、担当するディベロッパーが直接行うためです。ディベロッパーとは土地開発業者全般を指しますが、一般的には新築分譲マンションを開発、販売する会社を指します。新築マンションの販売にかかる経費はディベロッパーが負担するため、買主に対する仲介手数料は発生しません。ただし、ディベロッパーがマンション販売を別の仲介業者に委託した場合、仲介手数料が発生することがあります。

中古マンションの仲介手数料

中古マンションの売買には、売主、買主の双方に仲介手数料が発生します。ただし、不動産会社によっては購入希望者を集めるために、買主の仲介手数料を無料にして売主だけに仲介手数料を請求するケースもあります。仲介手数料の相場は、法律で決められた上限額とほぼ同額と考えてよいでしょう。とくに理由がないにもかかわらず低い仲介手数料を提示された場合は、別の名目で仲介手数料以外の金額が請求されていないか確認しましょう。

相場より仲介手数料が低くなるケース

媒介契約を検討しているときに不動産会社のほうから、相場より低い仲介手数料が提示されるケースがあります。たとえば、不動産会社によっては、仲介手数料の割引キャンペーンや仲介手数料還元サービスなどを行っています。期間中に売買契約が成立すれば仲介手数料を割り引いたり、売り出してから短期間で売却に至った場合に仲介手数料の一部が還元されたり、キャンペーンやサービスの内容は不動産会社によってさまざまです。競合する不動産会社が多い地域では、これらのサービスで差別化を図っているのです。

中古マンション売買の仲介手数料を計算する方法

ここではマンション売買にかかる仲介手数料の計算式や、売却金額に応じた上限の一覧表を紹介します。仲介手数料に消費税がかかる理由についても、併せて説明します。

仲介手数料の計算式

仲介手数料の上限額は、次のように計算します。売却金額のうち、200万円以下の部分はその5％、200万円超〜400万円以下の部分はその4％、400万円超の部分はその3％の金額を求めます。これらのそれぞれに消費税を加算し、すべて合計した金額が上限額です。この計算は複雑なため、通常は次の表で示す簡易な「速算式」を使用します。どちらで計算しても、算出される金額は同じです。

たとえば2,000万円でマンションを売却したとき、仲介手数料は以下の金額です。

（2,000万円 × 3%＋6万円＝66万円）＋6万6,000円（消費税）＝72万6,000円

消費税がかかる理由

消費税は「対価を得て行うもの」に対して課税されます。物件の紹介や取引のサポートなどの仲介サービスは、不動産会社が売主から対価を得て提供していると見なされるため、仲介手数料には消費税が適用されるのです。消費税はものやサービスを消費する側に課税されるため、売主が負担します。

売買金額別の仲介手数料一覧

前述の計算式で仲介手数料の上限金額を算出できますが、査定で提示された金額を毎回計算するのは手間がかかります。そこで売却金額に応じた仲介手数料の上限を、早見表にまとめました。

仲介手数料の仕組みとは｜計算方法や交渉についても解説

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マンション売買の仲介手数料の基本的な仕組み

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して、マンションや家屋を売買したときに発生する費用のことです。ここでは仲介手数料の基本や誰が支払うのか、支払うタイミングなどを解説します。

マンション売買における仲介手数料とは

仲介手数料とは、マンションの売買を仲介した不動産会社に支払う手数料を指し、法律上は「媒介報酬」と呼ばれます。仲介手数料は売買契約が成立した時点で支払われる成功報酬で、上限の金額が法律で定められています。中古マンションの場合、売買契約が成立したときは売主、買主の両方が仲介手数料を支払います。売主に仲介によって提供されるサービスは、媒介契約を結んだ不動産会社による物件の査定、物件の紹介や広告活動、契約書の作成や法的サポートなどです。

買主は、不動産会社が提供する物件の紹介や案内、契約書の作成や法的サポートなどのサービスを受けます。仲介手数料は、売買契約が成立した時点で成果報酬として不動産会社に支払う必要があります。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料が発生するのは、売買契約が成立したときです。原則として、不動産会社は契約成立時に、仲介手数料の全額支払いを要求できます。しかし、契約時には全額を支払わず、契約成立時に半額、物件引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。これは売主、買主どちらも同様です。

仲介手数料を値引きする交渉のコツ

不動産物件の売却金額は高額なため、数％の仲介手数料でも大きな支出になります。ここでは少しでも費用を抑えるために、仲介手数料を値引きする交渉のコツを解説します。

手数料を下げる交渉は可能

仲介手数料の料率は法律で上限を定められていますが、下限はとくに制限がありません。そのため、手数料が法定の上限金額で提示されたときは、交渉の余地があります。特に高額な物件を取り扱うときは仲介手数料も高くなるため、不動産会社にとっても手数料の割り引きに応じる余裕がある状況です。

値下げ交渉を行うときは、売却価格の相場を事前に把握しておくと仲介手数料を算出できるため、どれだけ値引いてもらえるのか具体的に話しを進められるでしょう。

不動産会社との契約形態によって、手数料の交渉ができる

売主と不動産会社の媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。契約の種類で仲介手数料の上限額は変わりませんが、値引き交渉のやりやすさは異なります。専属専任媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社が1社で物件を独占して扱えるため、物件が売れたら必ず仲介手数料を得られます。そのため、手数料の値引き交渉が成功する可能性が比較的高いのです。

一般媒介契約は複数の不動産会社が物件を扱うため、特定の不動産会社が手数料を確実に得られる保証はありません。そのため、手数料の値下げ交渉に応じてもらえる可能性は低いでしょう。他社の見積もりを提示して不動産会社の顧客を獲得したい気持ちに働きかければ、多少は交渉を有利に進められるかもしれません。

交渉前に市場価値を調べておく

仲介手数料の値引き交渉をする前には、物件の売却価格の相場を調べておくことが大切です。交渉の余地は、物件がある地域や物件の市場価値によって異なります。人気のある地域や物件であれば価値が高いため、仲介手数料を値引きしても会社の利益が出やすいと考えて値引き交渉に応じてもらえる可能性があります。

また、長期間にわたって売買が成立していない物件は、早く取引を成立させたい不動産会社が買主の値引き交渉に応じる可能性があるでしょう。売主・買主どちらの立場でも、市場価値を把握しておくことで、交渉時に有利な立場に立てるため、事前のリサーチは非常に重要です。

契約前に交渉を行う

値引き交渉のタイミングは、契約前です。契約書には仲介手数料を記載する箇所があるため、事前に交渉して手数料の額を確定しておく必要があります。不動産会社は契約を成立させたいため、契約前の交渉であれば手数料の値引きに応じる可能性があります。契約締結後の値引き交渉は、トラブルになるおそれがあるため避けましょう。契約書へサインする前に、手数料の額や支払い条件について話し合って合意しておくことが大切です。

値引きによるデメリット

仲介手数料の値引き交渉には、デメリットが存在します。不動産会社にとって、仲介手数料は唯一の収入源です。無理な値引き交渉は担当者のモチベーションを下げ、販売活動に悪影響を及ぼすおそれがあります。また、人気の物件だと、買主が値引き交渉をしている間に、ほかの買主が先に契約を結んでしまうこともあります。

値引き交渉はまず、不動産会社と良好な関係を築くことが大切です。適度な値引きを求めつつ担当者をリスペクトし、双方にとって良好な取引の実現を目指しましょう 。

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仲介手数料無料は本当にお得？

不動産会社によっては、仲介手数料無料を宣伝している会社があります。なぜ、中古マンションの仲介において、唯一の収入である仲介手数料を無料にできるのでしょうか。そして仲介手数料無料は、本当にお得といえるのでしょうか。

仲介手数料が無料になるケース

不動産会社が所有する物件を販売するときは、仲介手数料が発生しません。このケースだと不動産会社は仲介業者ではなく、物件の販売元として中古マンションの直接販売を行っています。そのため、買主は仲介手数料を支払う必要がないのです。また、不動産会社に仲介を依頼せず、個人間で売買契約を成立させたときも仲介手数料は発生しません。中古マンションの売買は、必ずしも不動産会社の仲介が必要ではなく、個人間で契約を結ぶこともできます。しかし、不動産会社を仲介しない契約はトラブルが発生するおそれがあるため、親族間や親しい同士でもおすすめできません。

無料物件の注意すべきポイント

不動産会社のなかには、仲介手数料無料をアピールしてている会社があります。そういった不動産会社がすべて信頼できないわけではありませんが、なかには悪徳な手法で高額な請求をする会社もあります。たとえば、物件の価格にあらかじめ仲介手数料が含まれていたり、手数料とは別の名目で請求をするケースなどです。仲介手数料無料の不動産会社が提示する請求書の内訳は、きちんと確認しましょう。

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仲介手数料以外の不動産会社選びのポイント

売主と買主のどちらにとっても、不動産会社選びは大切です。不動産会社の選び方には、大きく分けて2つのポイントがあります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

仲介手数料の金額よりも、自身にとって信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。「仲介手数料無料」などの条件だけでなく、会社の取引実績や特徴、担当者の知識やコミュニケーション力など、さまざまな点を考慮して選ぶことをおすすめします。

行政処分歴のない不動産会社を選ぶ

不動産会社の信頼性を知る情報として、過去にあった行政処分の有無を調べられます。これは、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」に掲載され、行政処分歴のある不動産会社を検索できます。行政処分歴のある会社には、法令違反や消費者保護に反する行為を行ったとしてサイトに履歴が残ります。信頼できるパートナーを見極めるうえで、有効な情報となるでしょう。

参考：国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

査定結果と対応で選ぶ

不動産会社を選ぶときには複数の会社に査定を依頼し、その結果と担当者の対応を比較しましょう。一括査定サイトは、複数の不動産会社へ一度に査定を依頼できます。査定価格が提示されたら、査定内容だけでなく、担当者の対応や説明の丁寧さ、提案内容なども比較しましょう。また、査定価格が極端に高かったり低かったりした場合は理由を確認し、不当な価格設定をされていないかチェックが重要です。

仲介手数料に関するよくある質問

ここでは、仲介手数料に関してよくある質問に回答します。いずれの回答もケースバイケースなため、自分がどのケースに当てはまるか確認しておきましょう。

仲介手数料は住宅ローンに組み込める？

金融機関によっては、住宅ローンへの仲介手数料の組み込みが可能です。一部のインターネット銀行では、仲介手数料を住宅ローンに含められます。住宅ローンに仲介手数料を組み込めると、手元資金を節約しながら不動産が購入できます。ただし、対応できる金融機関は限られるため、事前の確認が必要です。

また、仲介手数料をローンに組み込むことで、利息が増えて総支払額が増えるため、慎重な判断が求められます。住宅ローンの条件や手数料の取り扱いは、各金融機関の公式サイトや電話で確認できます。

売買契約成立後に契約解除したら仲介手数料はどうなる？

売買契約が成立した後に契約を解除すると、仲介手数料の支払いが発生するケースがあります。たとえば、不動産会社に責任がなく売主や買主の一方的な都合によって売買契約を破棄する場合、不動産会社は仲介手数料の請求ができます。請求額は不動産会社の寄与度によって決まります。たとえば、不動産会社が仲介をしたうえでどの程度の貢献があったかなどが考慮され、最終的な請求額を決められます。契約を解除する際は仲介手数料についての規定を確認し、不動産会社としっかり話し合いましょう。

仲介手数料の節約なら複数の不動産会社と交渉を

仲介手数料は上限の範囲内であれば、不動産会社が自由に決められます。そのため、できるだけ多くの不動産会社と会って、交渉することが大切です。複数の不動産会社と会うなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。

リビンマッチでは一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できます。複数の不動産会社と話し合い、お得な会社を見つけてみましょう。

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