相続不動産の売却で利用できる特別控除・特例を紹介！税金の種類、節税の方法も解説

不動産を売却するときは、さまざまな特別控除を利用して税金を抑えられます。相続で取得した不動産も例外ではなく、いくつかの特別控除があります。ただし、いくつかの条件があるため、よく確認することが大切です。相続不動産を売却するときの特別控除・特例を詳しく解説します。

相続不動産の売却で利用できる3つの特別控除

相続した不動産を売却するときに、特別控除を利用できることがあります。ここでは、相続した不動産を売却するときに利用できる特例を解説します。特例を利用できる期間には、限りがあるため注意してください。

それぞれの特例、控除について詳しく解説します。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、不動産を相続した人がその不動産を売却するときに、支払った相続税の一部を、不動産の取得費に加算できる制度です。相続税を加算しただけ譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税を減らせる可能性があります。ただし、取得費加算の特例を使うには、相続から3年10カ月以内に売却するなどの条件があります。

取得費加算の特例を利用すると、次の式のように譲渡所得を減額できるため、それだけ税金の負担を抑えられるのです。

取得費加算の特例で加算できる相続税額は、売却する不動産に対応する相続税の金額を計算して求めます。まず、不動産が相続財産全体に占める割合を算出し、相続税の総額にその割合を掛けて、不動産に対応する相続税額を計算します。つまり、相続時の不動産の評価額を相続財産全体の価値で割り、その割合に基づいて相続税の一部を加算するのです。

取得費加算の特例を利用する条件

取得費加算の特例を利用するには、次の条件を満たす必要があります。

この条件のなかで注意が必要なのは、売却するまでの期限です。あまり買い手の多くない、地方の不動産のときは、価格を安く抑えるなど、早く売却するための工夫が必要になるでしょう。

取得費加算の特例の必要書類

特例を利用するには確定申告が必要で、次の書類を用意する必要があります。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例は、不動産を売却する際に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。これにより、税金を大幅に減らすことができます。相続で取得した不動産を売却する場合でも、この特例を利用できますが、一定の条件を満たす必要があります。

たとえば、相続した不動産が住居として使用されていた場合や、相続開始後に売却したものであることが条件です。また、売却時に居住していない場合でも、親が住んでいた家を売却する場合なども特例の対象となります。特例を利用するためには確定申告が必要です。

3,000万円の特別控除の特例を利用する条件

これらの条件を満たすことで、特例を利用して譲渡所得から3,000万円を控除できます。

3,000万円の特別控除の特例の必要書類

確定申告時には、次の書類が必要です。

空き家に係る譲渡所得の特別控除

親から相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できます。この特例が受けられる要件は、次のとおりです。

確定申告時には次の書類が必要です。

詳しくは次のWebサイトを参考にしてください。

特別控除を利用する場合の注意点

相続した不動産を売却するときの特例措置は、すべてを無制限に利用できるわけではありません。特に次の特例は併用できるものと、併用できないものがあるため注意してください。

3つの特例を併用するときの関係は、次の表のとおりです。

特別控除以外に利用できる節税対策

特別控除には、相続から売却までの期間が3年以内という制限がありました。ここでは、それ以外の条件で適用される特例を解説します。

ふるさと納税

ふるさと納税の寄付金額から、2,000円を引いた額の住民税控除、所得税還付を受けられます。控除だけでなく、返礼品や自治体を応援する満足感が得られるメリットもあります。なお、ふるさと納税には控除上限額が設定されている点に注意しましょう。控除上限額は、給与の額や家族構成によって異なります。次のWebサイトに上限額の一覧表あるので、参考にしてください。

参考：総務省「ふるさと納税のしくみ｜税金の控除について」

確定申告では次の書類が必要です。

低未利用土地などの100万円特別控除

この控除は2020年（令和2年）7月1日から2022年（令和4年）12月31日までに、都市計画区域内にある一定の低未利用土地を、500万円以下で売却した場合が対象です。低未利用土地とは、利用されていない、もしくは周囲と比較して著しく利用度合いが低いとされる土地のことです。次の要件を満たしている場合、100万円の控除を受けられます。

確定申告時には次の書類が必要です。

低未利用土地の定義などの詳しい内容は、次のWebサイトを参考にしてください。

参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

相続不動産の売却でかかる税金を紹介

親から相続した実家を売却したときにかかる税金として、「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」があります。ここでは、各税金について解説します。

譲渡所得税

不動産の売却金額から取得費と譲渡費用および特別控除を除いたものが課税譲渡所得で、課税譲渡所得にかかる税金を譲渡所得税といいます。取得費は不動産の購入費と購入にかかった経費の合計、譲渡費用は売却にかかった経費のことです。課税譲渡所得と譲渡所得税を求める計算式は、次のとおりです。

譲渡所得税は所得税、復興特別所得税、住民税からなり、売却した不動産の所有期間によって税率が変わります。譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、それぞれ次のように分かれます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、次のとおりです。

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登録免許税

登録免許税は名義を登記する手続きにかかる税金で、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に対して課税されます。

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている価格です。相続時の税率は0.4％、売却時は2％です。相続時は親から相続人へ名義変更するため、相続人が登録免許税を納付します。売却時は相続人から買主へ名義変更するため、買主が登録免許税を負担します。

印紙税

印紙税は、売買契約書の作成時にかかる税金です。郵便局や法務局などで購入した収入印紙を、契約書に貼ることで納税します。次の表に示した売買契約書の記載金額に応じて、税額が段階的に設定されています。2027年（令和9年）3月31日まで印紙税の軽減措置が適用されます。表に記載しているのは軽減後の税額です。

たとえば、契約金額が3,000万円の場合、印紙税は1万円になります。

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相続した不動産を売却する手順

不動産の相続から売却までにはいくつかのステップがあり、各ステップごとに作成する書類や把握しておくべき注意点があります。ここでは、不動産の相続から売却後の手続きまでの流れを解説します。

①遺言があれば遺言に従う

遺言があり、そのなかに不動産の分配方法が含まれている場合は、遺言にしたがって手続きを行います。遺言で指定された遺言執行者が不動産を売却し、相続人に分配する方法が一般的です。相続人全員の同意がある場合は遺産分割協議が可能で、必ずしも遺言のとおりに相続が進まないことがあります。状況によってはトラブルになるおそれがあるため、専門家のアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。

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②遺産分割協議

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行います。遺産の分割方法は、次のとおりです。

共有分割は平等な方法ではあるものの、あとで不動産を売却するときに相続人全員の合意が必要なため、スムーズに売却できないおそれがあります。そのため、現物・代償・換価の3つの分割方法から選択するのがおすすめです。協議の結果は遺産分割協議書にまとめ、書類に相続人全員の署名と押印（実印）をします。

③相続登記

相続登記とは相続に伴う不動産の名義変更の登記で、相続方法によって次の3つの種類があります。

相続登記にあたって作成する書類や用意する書類は次のとおりです。

書類の提出先は、相続する不動産を管轄している法務局です。相続人の居住地ではないため注意が必要です。

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④不動産を売却する

相続登記の後、複数の不動産会社に査定を依頼します。机上査定と訪問査定を経て、条件に適した不動産会社を選び、媒介契約を結びましょう。購入希望者が現れたら不動産会社を通じて交渉を行い、売買契約を結びます。代金の決済と引き渡しが終われば、売却完了です。

⑤分割方法に合わせて利益を分配する

相続人が複数存在する場合は、不動産売却後に分割方法に合わせた利益の分配が必要です。現物分割の場合、自分が所有する不動産を売却しただけなので、利益を分配せずに済みます。代償分割を選んだときも、不動産相続時にすでにほかの相続人に代償金を払っているため、同様に分配しません。つまり、換価分割のときだけ、利益を分配します。分配の割合は、遺言や遺産分割協議の決定に従います。

⑥確定申告を行う

相続した不動産の売却で譲渡所得が生じた、あるいは特別控除やふるさと納税による控除を受ける場合は、確定申告を行う必要があります。確定申告は、譲渡所得を得たすべての相続人がそれぞれ行います。譲渡所得が発生したにもかかわらず申告しなかった場合は、無申告加算税や延滞税が課せられるなどのペナルティがあるため、忘れずに申告しましょう。

相続した不動産を売却するときの注意点

不動産の相続人が複数存在する、親がいくらで購入したかわからないなど、相続した不動産の売却時では通常の土地売却時とは異なる点が多々あります。ここでは、それらのポイントについて解説します。

売却する不動産の税金は全相続人が負担する

不動産が共有名義で複数の相続人が存在する場合は、売却した不動産の税金は相続人全員が課税対象になります。相続登記で相続人代表者の単独名義にしておけば、売却手続きは代表者だけで実施できますが、税金の負担は全員のままです。売却した不動産の登録免許税と印紙税も、相続人全員が負担します。譲渡所得税も、各相続人が確定申告をして納める必要があります。

特別控除の利用には確定申告が必要になる

不動産を売却して利益が出た場合は、必ず確定申告をしましょう。損失が出たら申告の必要はありませんが、なんらかの特別控除を受けるには確定申告が必要です。

取得費がわからなければ概算取得費で算出する

親が土地を購入したときの書類がない、代々受け継いできた土地などの理由で取得費がわからないケースでは、概算取得費を設定して計算を行います。概算取得費は、売却価格に5％をかけて算出します。課税譲渡所得の算出式は次のとおりです。

相続不動産の売却には不動産会社のサポートが必要！

相続した不動産を売却して、特別控除の適用を受けるには、さまざまな条件を満たす必要があります。なるべく税金を支払わずに済むよう、あらかじめ税理士に相談することをおすすめします。また、特別控除を利用するには、不動産を早く売却しなくてはなりません。できるだけ早く売却するには、不動産会社にサポートが必要です。売主の事情に配慮してくれる不動産会社を見つけるため、一括査定サイトの「リビンマッチ」をご利用ください。

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