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居住用不動産の3,000万円の特別控除とは？必要書類、手続き、適用要件をまとめて解説！
不動産が購入したときより高く売却できると、譲渡所得が生じて税金がかかります。しかし、居住用不動産の3.000万円の特別控除を利用できると、譲渡所得を3,000万円まで控除できます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからなくなるのです。不動産売却の強い味方である、居住用不動産の3.000万円の特別控除を解説します。
もくじ
居住用不動産の3,000万円の特別控除とは
不動産売却で発生した利益（譲渡所得）には、譲渡所得税がかかります。不動産を売却したときの節税では、譲渡所得を低く抑えるのがポイントです。「居住用不動産の特別控除」は「3,000万円の特別控除」とも呼ばれる特例で、譲渡所得を最大で3,000万円も控除できるため税金を大きく抑えられます。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。ここでは、3,000万円の特別控除について詳しく解説します。
不動産譲渡所得の基本的な計算
譲渡所得とは「不動産を取得して売却した結果、いくら儲かったか」を意味します。譲渡所得を算出する計算式は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得に関する用語には、次の意味があります。
| 取得費 | 動産の購入価格と購入に必要な経費を足した金額 |
|---|---|
| 譲渡費用 | 不動産売却にかかった経費 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得から控除額を引き、残った金額に対して課される税金で、譲渡所得にかかる所得税と住民税を併せた呼び方 |
譲渡所得税の税率は、売却した不動産を所有していた期間によって変わります。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 不動産の所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 所得税（復興特別所得税を含む） | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計税率 | 39.63％ | 20.315％ |
譲渡所得税額の計算では、正確な費用や所有期間などをしっかり確認しておきましょう。
居住用不動産の3,000万円の特別控除を適用したケース
譲渡所得に居住用不動産の3,000万円の特別控除が適用できると、次のような違いが生じます。仮に1,900万円の譲渡所得が生じたとしましょう。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
1,900万円＝4,500万円－（2,000万円＋600万円）
課税される譲渡所得＝譲渡所得－3,000万円の特別控除
－1,100万円＝1,900万円－3.000万円
この場合、譲渡所得が0円以下になるため、譲渡所得税がかかりません。譲渡所得が0円以上になったとしても、大幅に支払う税金を抑えられます。かなり効果の大きな特別控除だとわかると思います。
居住用不動産の3,000万円の特別控除の適用要件
3,000万円の特別控除は、節税にとても役立つ制度です。一方で適用されるにはさまざまな条件を満たす必要があり、一つでも満たしていなければ適用できません。適用を検討している方は、ここで説明する条件にすべて当てはまっているか確認しましょう。
居住用財産を売却すること
3,000万円の特別控除は、マイホームを売却したケースに限定されています。現時点で主に住んでいる自宅、もしくは転居済であっても転居後3年目の年末までに売却していることが条件です。すでに建物を解体しているときは、解体から1年以内に土地の売却契約を結ぶ必要があります。土地を貸し出している場合や、セカンドハウスや別荘、賃貸物件などで利用している場合は適用できません。
特別な関係者以外に売却すること
不動産の売主と買主が特別な関係にあるとみなされたとき、この特別控除は適用されません。特別な関係とは、配偶者や親子、あるいは売却した不動産で同居する親族などを指します。内縁のパートナーも、特別な関係に含まれます。買主が法人である場合も同様です。売主が半数以上の株式を所有しているなどの法人は特別な関係とみなされ、特別控除が適用されません。
2年以内に他の不動産で特別控除を受けていないこと
不動産を売却する年の前年および前々年に、ほかの居住用財産の特例を受けていると特例を適用できません。ほかの居住用財産の特例には、マイホームの買換え特例や特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除などで、3,000万円の特別控除も含みます。基本的に特別控除は、3年に一度しか適用できないと覚えておきましょう。
ただし、2年以内に受けた特例が空き家特例であれば、3,000万円の特別控除を適用できます。空き家特例とは相続や遺贈で取得した空き家を売却したとき、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例です。
土地のみを売却する場合
3,000万円の特別控除は、土地のみの売却でも適用可能です。ただし、次の条件をすべて満たす必要があります。
- 住んでいた家屋を取り壊して1年以内に売却する
- 家屋に住まなくなって3年目の12月31日までに売却する
- 家屋を取り壊した後の土地を貸駐車場などに利用していない
また、災害などで家屋が消失した場合は、家屋に住めなくなって3年目の12月31日までに売却すれば3,000万円の特別控除を適用できます。
こんなケースでも3,000万円の特別控除は適用可能？
3,000万円の特別控除を受ける条件は複雑で、自分のケースに適用できるかどうかを判断するのは大変です。ここではいくつかの事例を紹介し、それぞれに特例を適用できるかどうかを解説します。自分の不動産売却で適用できるかどうかを判断するヒントにしてください。
相続した住居を売却した
相続によって手に入れた空き家を売却したときは、3,000万円の特別控除を利用できるのでしょうか。空き家を相続したケースでは、次の条件に該当するときに特例を適用できます。
- 空き家を所有していた人（被相続人）が住んでいた家
- 空き家になった後で、誰かに貸したり建て替えたりししていない
夫婦で住んでいた家で夫の死後に、夫名義のまま居住していた妻が亡くなって空き家になった場合はどうでしょうか。このケースでは夫の死後に所有者が居住していなかったとみなされ、適用の対象から外れます。
売却する不動産が賃貸併用住宅
売却する不動産の一部を賃貸物件にしていたケースでは、特例の適用が可能です。ただし、控除が適用できるのは、自分が居住に使用していた居住用家屋の部分に限ります。店舗と住宅が併用のケースでも同様です。特例の適用で問題になるのは、住んでいたかどうかです。店舗や賃貸物件に売主が居住可能なスペースがあっても、日常的に利用していなければ適用できません。
売主が単身赴任で住所が異なる
不動産の名義人が転勤や転地療養などで、妻子と離れて単身で別宅に住んでいるときは次の要件を満たせば特例を適用できます。
- 売却する不動産に配偶者が居住している
- 所有者が単身生活をしている事情がなくなったときは、妻子が住んでいる家屋で生活すると客観的に認められる
名義人の移住が、最初から一時的なものとして予定されていたと判断できれば適用可能です。
複数人で共有していた住宅
不動産を複数人の名義で共有しているときは、次の要件も満たすことで、それぞれの持ち分に対して特例を適用できます。
- 共有者全員が売却する不動産を賃貸していない
- 共有者全員がそれぞれ確定申告をする
- 土地と建物で所有者が別ではない
空き家特例と併用する
被相続人から相続した空き家を売却し、同じ年に相続人が自宅を売却したときは、空き家特例と3,000万円の特別控除の併用が可能です。ただし、それぞれの特例を合わせた、控除の上限額は3,000万円です。たとえば、相続した空き家を売却した譲渡所得が1,500万円、同じ年に売却したマイホームの譲渡所得が2,500万円だとします。譲渡所得は合計4,000万円で、特例の併用によって3,000万円が控除され、譲渡所得税が課されるのは残りの1,000万円になります。
取り壊し後に土地のみ売却する
マイホームを取り壊して土地のみを売却するときは、次の条件を満たすと特例を適用できます。
- 家屋を取り壊してから1年以内に売却契約を結ぶ
- 取り壊してから3年後の年末までに買主に引き渡す
- 売却までの間に賃貸物件として貸し出したり、駐車場にしたりしていない
解体して土地だけを売却するときは特例の適用に期限があるため、計画的に進める必要があります。取り壊すほうがよいかどうか、不動産会社とよく相談して決めましょう。
3,000万の特別控除が受けられないケース
次のケースは特例の趣旨に合わないため、適用を受けられません。
- 特例の適用だけを目的に入居したと認められる家屋
- 自宅の建て替えで一時的な住まいとして利用していた家屋
- セカンドハウスや別荘などのような、趣味や娯楽または保養のために所有していた家屋
あくまでも適用できるのは、自身の居住用にしていた家屋です。それに当てはまらない不動産の売却では、特例は適用できないと考えておきましょう。
3,000万の特別控除の必要書類と申請方法
特例の適用に対するすべての要件をクリアしていると判断したら、期限内に申請しましょう。申請時にトラブルが起こっても余裕をもって対応できるよう、必要書類は早めに準備してください。3,000万の特別控除の適用に必要な書類や、申請方法を詳しく説明します。
申請期間と申請方法
3,000万円の特別控除を受けるには、確定申告が必要です。確定申告の時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間です。所得税の確定申告でこの特例を適用する旨を記載しなければ、特例を受けられなくなります。譲渡所得から特例で控除をした結果、譲渡所得が0円で非課税になる場合でも確定申告は必要です。
必要書類について
確定申告の申告期間に入る前に、必要書類はすべて揃えておきましょう。特に不動産を取得したときの書類は、相当な期間を遡らなければならないケースがあるため、早めの準備が重要です。確定申告に必要ま書類は次のとおりです。
| 必要書類 | 入手場所 |
|---|---|
| 確定申告書・譲渡所得の内訳書 | 税務署で原紙をもらい本人か税理士が記入 |
| 戸籍の附票 | 最寄りの役所 |
| 譲渡した土地・建物の全部事項証明書 | 法務局 |
| 売却時の売買契約書の写し | 本人 |
| 取得時の売買契約書の写し | 本人 |
| 売却や取得にかかった経費の額を証明する書類 | 本人 |
| 住民票の写し、もしくはマイナンバーカード | 本人 |
売買契約書は収入印紙の貼付、および消印が確実に押されているかよく確認しましょう。
10年超所有軽減税率の特例と3,000万円の特別控除は併用が可能！
10年を超えて所有している不動産を売却するときは「10年超所有軽減税率の特例」を受けられる可能性があります。10年超所有軽減税率の特例は、正式名称は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」といい、3,000万円の特別控除との併用が可能です。10年超所有軽減税率の特例を受けるための要件や、特例を受けるときの税率などを解説します。
10年超所有軽減税率の特例を受けられる要件
この特例は、令和元年の消費税率引き上げに伴い、開始されました。適用の要件は次のとおりです。
- 売却した年の1月1日時点において、所有期間が10年を超えるマイホームであること
不動産を売却したときの譲渡所得のうち、6,000万円までの分は所得税10.21％（復興特別所得税を含む）と住民税4％の合計税率14.21％が適用されます。
軽減税率の特例を受けた場合の税率
10年超所有軽減税率の特例が適用されると、まず3,000万円分が譲渡所得から控除されます。3,000万円控除されて残った譲渡所得のうち、6,000万円までの金額に対してかかる税率が、所得税10.21％（復興特別所得税を含む）、住民税4%です。6,000万円を超過した分にかかる税率は、長期譲渡所得の税率と同じ合計20.315%です。
ほかにもある！3,000万円の特別控除以外の控除
3,000万円の特別控除以外にも、不動産売却で利用できる控除がいくつかあります。どのような控除があるのか見ていきましょう。
認定農業者に土地を売却した場合の特別控除
認定農業者に土地を売却した場合の特別控除は、農業委員会が斡旋する認定農業者に土地を売却したときに適用される特別控除です。農地中間管理機構や農地利用集積円滑化団体に売却したときも、同様に控除が適用されます。ただし、売却する土地に抵当権が設定されていると特例が適用されないため、事前の確認が重要です。
土地区画整理事業で不動産を売却した場合の特別控除
国土交通省が管轄する土地区画整理事業のために不動産を売却したときは、2,000万円の特別控除が適用されます。ただし、ひとつの土地区画整理事業に対してふたつ以上の不動産を売却するとき、売却完了までに2年以上かかったら、特例が適用されるのは最初の年だけです。また、地方公共団体の特定住宅地造成事業のために土地を売却したときには、1,500万円の特別控除が適用できる可能性があります。
公共事業のために不動産を売却した場合の特別控除
公共事業のために土地や建物を売却したときは、最大5,000万円の特別控除が受けられます。売却する不動産が販売目的で購入されていない固定資産であること、買い取りの申し出から6カ月以内に売却することなどが適用の条件です。土地区画整理事業で不動産を売却した場合の特別控除と同様に、不動産の売却完了に2年以上かかっても控除が適用されるのは最初の年だけです。そのほかにも適用されるにはいくつかの条件があるため、詳しくは税理士や不動産会社に相談しましょう。
住宅ローン特別控除
住宅ローン控除は、住宅ローン利用時にローン残高の0.7％を所得税や住民税から最高13年間控除できる制度です。同じ年の確定申告において、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の併用はできません。住宅ローン控除の利用条件に「新居に住み替える前の2年と、住み替えた年を含む3年間に3,000万円の特別控除を利用していない」というものがあるためです。たとえば、2024年に購入した家に対して住宅ローン控除を受けるには、2022年から2026年まで3,000万円の特別控除を受けていないことが条件になります。
住宅ローン控除と3,000万円の特別控除のどちらを選択したほうが得なのかは、その時々の状況によって異なります。比較には専門の知識を基にした検証が重要なため、税理士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。
まとめ
3,000万円の特別控除は、不動産売却時に節税に役立つ特例です。マイホームを売却するときには、利用できる条件を確認して積極的に利用しましょう。確定申告が必要ですが、必要な書類がそろっていればこれまで申告した経験がなくても、難しい手続きではありません。不安があるならば、不動産会社や税理士などの専門家に相談してください。
不動産の売却から特別控除の適用までスムーズに進めるには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。不動産会社を探すときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」がおすすめです。一度の入力で、最大6社の優良な不動産会社に査定を依頼できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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