不動産売却の委任状の書き方を解説！書式は自由でも要注意

不動産を売却するときに自分ではなく、ほかの人に代理人として対応してもらうことが可能です。代理人は契約などの手続きを代わって行うため、正式に依頼されている証明として委任状が必要となります。不動産の売却を代理人が行うために必要な、委任状の書き方を解説します。

不動産売却で使用する委任状の基礎知識

不動産売却の手続きを代理人にしてもらうには、委任状が必要です。ここでは委任状に関する基本的な知識と、委任状を使用して不動産を売却できる例とできない例を紹介します。

委任状とはなに？

委任状とは、自身の行為を代理人に委ねたことを証明する書類です。委任状の作成者を委任者と呼び、委任者に指定された代理人は委任者に代わって契約の判断や意思表示などの法律行為ができます。代理人には、主に「法定代理人」と「任意代理人」の2つがあります。詳しくは次の表をご覧ください。

不動産売却で委任状が必要になるケース

不動産売買の契約時に売主が立ち会えないときに、委任状を使用します。売主が立ち合えないときは、次のような状況が考えられます。

通常、不動産の売却には売主が立ち会うことが原則です。ただし、前述のような事情で売主の立ち会いが困難なときは、委任状を作成すれば代理人の立ち会いで売却が可能です。

委任状があっても不動産を売却できないケース

不動産売却では、委任状を使用できないケースがあります。売主が成年被後見人であるときや、売主が破産手続きを開始したときなどです。成年被後見人とは、病気や障がいなどの理由で適切な判断能力を持たないと認定された成年者のことをいいます。成年被後見人には他者に代理権を与える判断が正しくできないとみなされ、委任状を利用した任意代理人による売却はできません。

ただし、裁判所で選任された成年後見人は、委任状がなくても法定代理人として不動産を売却できます。また、売主が破産手続きをしているときは、破産手続きの際に選任された破産管財人が不動産の売却を代行します。そのため、委任状を持っていても代理人として行動できません。

委任状を作成するまでの流れ

委任状を作成する際は代理人を選定したのち、委任内容や範囲を決めて委任状を作成します。適切な人選と役割分担、権限範囲の明示がトラブルのない委任状を作成するポイントです。ここでは、委任状を作成する詳しい流れを解説します。

①代理人を選定する

代理人は、信頼できる人物に依頼しましょう。売却する不動産をよく知る親族に依頼すると、委任が円滑に進みます。法律の専門家である弁護士や司法書士への依頼もおすすめです。

②委任する内容を決める

代理人に依頼する内容は、契約締結まで依頼するケースや、売買代金の受領までを依頼するケースが考えられます。売主と代理人の間で内容を調整し、適切な範囲の権限を代理人に与えることが重要です。

③委任状を準備し、作成する

委任状に記載すべき項目を漏れなく記入し、押印したうえで保管します。委任状のテンプレートはさまざまなWebサイトに掲載されているので、ダウンロードして利用しましょう。

委任状を作成するときに準備するもの

代理人による不動産売却の手続きには、委任状以外に印鑑証明書、実印、住民票の3点が必要です。それぞれ、委任者と代理人の身分証明として利用します。各書類が手もとにない人は、以下で紹介する発行手続きの方法を参考にしてください。

印鑑証明書

印鑑証明書は、市区町村に届け出た実印を本人のものと認める公的な書類です。委任状に実印を押したときに、併せて印鑑証明書を添付して本人確認の証拠として利用します。代理人による不動産売却時は、委任者と代理人両方の印鑑証明書が必要です。印鑑証明書に有効期限はないものの、通常は発行から3カ月以内のものを用意するように提出先から求められます。

実印

委任状作成には印鑑証明書だけでなく実印も必要で、委任者と代理人の両者が用意します。同姓の印鑑が悪用されるリスクを避けるために、市販の安価な印鑑ではなくオーダーメイドで作成した印鑑の登録をおすすめします。

住民票

代理人による不動産売却時は、住民票の写しが必要です。委任者と代理人は、前述した印鑑証明書と実印に加えて、有効な本人確認書類として住民票の写しを用意します。住民票の写しは、居住する市区町村の交付窓口や出張所で発行できます。マイナンバーカードを利用すれば、コンビニのマルチコピー機を使った発行も可能です。

不動産売却で使用する委任状の書き方

委任状に法的な書式はなく、書き方は自由です。ただし必要な項目がいくつかあるため、それらを委任状に過不足なく記載します。委任状に記載する項目は、次の表のとおりです。

委任する範囲を明示した委任状が作成されていれば、委任の開始後にトラブルが生じても、証拠書類として利用できます。委任状の記載事項は数が多く、記入ミスや抜け漏れが起きるおそれがあります。作成した内容に不安があるときは、弁護士や司法書士に確認してもらいましょう。

委任状を作成するときの注意点

委任状は法的な効力を持ち、内容に誤りや不明確な部分があると思わぬ事態を引き起こすおそれがあります。委任状で自分の意思を明確に示し、トラブルを未然に防ぐことが重要です。ここでは、委任状を作成するときのポイントを8つ紹介します。

委任状の書式は自由

委任状は自由な書式で作成でき、縦書きと横書きのどちらでも可能です。手書きで作成したもの、パソコンで作成して印刷したもの、どちらも正式な委任状として認められます。パソコンで作成するときは、委任者と代理人の氏名だけでも手書きで記すと買主の信頼度が増します。

当事者の住所は正しく記載する

委任者と代理人の住所氏名は、正確に記載しましょう。委任状の記載内容を根拠として、委任者と代理人が決定します。そのため、誤った内容を記載すると、想定と異なる人物が代理人と認定されてしまうおそれがあります。住所の未記入や市町村だけの記入などにより、同姓同名の第三者に委任の効力が及んでしまうこともあるのです。また、氏名の書き間違いで親族内の異なる人物を指定してしまうケースも考えられます。記載した氏名や住所は、入念に確認しましょう。

委任事項を限定する

委任する手続きの内容や範囲は、必要な部分だけに限定して明示します。委任状にあいまいな表現を用いると、代理人の権限が拡大解釈されて想定していなかった範囲まで勝手に代行されるおそれがあります。具体的な対策として「一切の件」という文言を使用しないことを挙げられます。「一切の件」はあいまいな表現であり、その事項に関連するすべての範囲を委任する意味だと取られるおそれがあります。また、委任の対象になる不動産の情報を、正確に記載することも大切です。不正確な情報では、本来委任するつもりがない物件の売却まで代行されるおそれがあります。

有効期限を記載する

委任の有効期限は、委任状に必ず記載します。代理権がいつから有効であるかを示す根拠として利用できます。不動産売却での委任状の有効期限は、通常、数カ月〜半年程度です。もしも期限よりも前、または期限終了後に代理行為をされたとしても、委任状の有効期限を示すと代理行為の無効を主張できます。また買主から代理行為の無効を主張されたとしても、有効期限内であれば正当な代理行為であることの主張が可能です。

実印を用いて印鑑証明書も添付

委任状の印鑑は、実印の使用が推奨されます。法的にはどの印鑑を用いても問題はないものの、安価な三文判の押印は不動産売却に不釣り合いといえます。買主の信用や理解を得るため、委任状には実印を押印したうえで印鑑証明書を添付しましょう。

捨印は押さない

委任状には、捨印を押してはいけません。捨印とは記入事項の訂正に備え、ほかの当事者による修正を許可する押印のことです。不動産売却の委任状に捨印を押すと、代理人による情報の書き換えが可能になります。委任事項を追加されると、代理人の権限が広がって取引内容を変えられるおそれがあります。自分で決めた委任の条件を勝手に変更されないために、絶対に捨印を押してはいけません。

委任状の末尾に「以上」と記載する

委任状の末尾には、「以上」と記載しておきます。捨印を押さずに委任状を作成して代理人による書き換えを防げたとしても、悪意を持った第三者が勝手に追記するリスクがあります。委任状に「以上」の文言を記載すると、それ以降の追記ができなくなります。売却する土地の情報や委任の範囲など、不動産取引の中心となる事項の末尾には「以上」と記しておきましょう。

本人の売却意思の確認が必要

代理人による不動産売却では、一般的に売主本人へ売却の意志があるかどうかの確認をします。委任状を発行して代理人が取引に加わるケースでは、買主にとって代理人が正当か、代理人が売主の意に沿った決定をしているかなど、不安や疑問に感じるでしょう。そのため、買主が売主にその場で連絡し、売主と合意した正当な代理人か、代理人の意思決定が売主の意思に沿ったものかを確認します。買主と代理人が契約を交わす時間帯は、売却意思の確認連絡に対応できるよう売主は待機しておきましょう。

不動産売却で代理人を立てるメリットとデメリット

委任状を作成した委任者に代わって、意思表示や法律行為を実行できる人が代理人です。代理人に手続きを委ねることで委任者本人の負担を軽減できる一方で、委任者と代理人の意思が食い違うとトラブルにつながります。ここでは、代理人を立てるメリットとデメリットを解説します。

代理人を立てるメリット

代理人を立てるメリットには、次の3つがあります。

不動産の取引を代理人に委任すると、本人が物件の所在地に出向かずに済み、遠方の物件でも売買できます。また、弁護士や司法書士など契約問題の専門家を代理人に選定すると、複雑な手続きや交渉も任せられます。

不動産売却を代理人に委任するメリットや注意点は？

不動産の売却では買手・売手の利害に関わる重要な取り決めが多いため、契約には原則として本人……

代理人を立てるデメリット

一方で代理人を立てることで、思わぬトラブルの原因になるケースがあります。

特に本人と代理人の意見が食い違った場合、取引に支障を来たします。買主の不信感にもつながるため、売主は代理人としっかり連携することが重要です。

代理人に不動産売却を委任するときの注意点

委任とは任せきりにすることではなく、意思決定の主体はあくまでも委任者本人であることの自覚が大切です。ここでは不動産売却の手続きを委任する際、注意したいポイントを解説します。

信頼できる人物を選ぶ

信頼できる人物に代理人を任せることが重要です。法定代理人と異なり、任意代理人には基準や条件の規定がなく誰でも選定できます。一方で不動産売却の委任事務は、契約交渉や金銭の授受など情報や財産の慎重な取り扱いが求められます。代理人には信頼できる間柄の人物や、交渉や財産の取り扱いが得意な人物を選びましょう。

代理人を依頼するなら関係の深い親族や、実績のある弁護士・司法書士がおすすめです。専門家に依頼すると報酬費用がかかるものの、納得のいく取引が期待できます。

代理人とこまめに連絡を取る

委任がはじまって以降の売主は、代理人とこまめに連絡を取ることが大切です。代理人が実行した委任事項の行為は、委任者本人の行為と同等の効力を持ちます。委任を依頼したままで放置していると、取引が想定していなかった方向に進むおそれがあります。受任者とこまめに連絡を取り合い、売主本人がつねに売却の状況を把握しておくことが大切です。

細かな進捗状況を報告してもらうよう受任者に伝えておけば、取引に進展があったときに素早く情報を得られ、より適切な意思伝達ができます。