リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
更地にすると固定資産税が高くなる！安く抑えるコツも解説
所有する住宅を解体して、更地にすると固定資産税が高くなります。更地にすることで特例が適用されなくなってしまったためで、最大で6倍もの違いが生じます。更地の固定資産税について解説します。
更地にすると固定資産税が高くなる！
所有する不動産を管理する方法のひとつに、更地にする選択肢があります。たとえば、誰も住まなくなって管理できない空き家は、地震などで倒壊したり、犯罪に利用されたりするリスクがありますが、更地にすることで管理しやすくなります。しかし、家を解体して更地にすると、固定資産税の負担が最大で6倍まで高くなってしまいます。なぜ、更地にすると固定資産税が高くなるのでしょうか。
更地にかかる固定資産税が高くなる理由
更地にすると固定資産税が高くなる理由は、住宅用地に適用される軽減措置を受けられなくなるためです。固定資産税の軽減措置は「住宅用地の特例」と呼ばれます。住宅用地にかかる税負担を、軽減する目的で導入された特例です。軽減の割合は用地の面積に応じて、1/3か1/6のいずれかの割合が適用され、税負担を大きく軽減する措置となっています。
更地は非住宅用地
まず、土地は用途に応じて「宅地」と「農地」に分類されます。更地の分類は「宅地」です。さらに、宅地のなかでも住宅用地と非住宅用地に分けられ、更地は宅地の非住宅用地に該当します。
更地には「住宅用地の特例」が適用されない
更地は非住宅用地のため、住宅用地の特例の対象外です。そのため、住宅を取り壊して更地にすると、用地の面積によっては納めていた固定資産税が最大で6倍になるのです。
空き家が建っていれば特例が適用される
住宅用地の特例は居住用だけでなく、空き家が建っている土地にも適用されます。そのため、空き家のまま不動産を所有していれば、特例で固定資産税を抑えることが可能です。ただし、特例の対象になる空き家は、倒壊のおそれや衛生上の問題がなく、適切に管理されていることが条件です。管理が行き届いていない状態の空き家は「空家対策特別措置法」に基づき「特定空家等」と国に判断され、特例の対象から外れてしまいます。特例の対象から外れると、更地と同額の固定資産税が課されます。
住宅を残したら固定資産税は安くなる？
更地にすると納める固定資産税や都市計画税が高くなってしまうのであれば、そのまま空き家にしておいたほうがよいのでしょうか。空き家として建物を残したときの固定資産税について解説します。
住宅用地の特例適用の条件を満たせば減免される
空き家でも、住宅用地の特例が適用できれば固定資産税の負担を軽減できます。住宅用地の特例はすべての住宅に適用され、長年空き家が建っている土地でも適用可能です。ただし、国が指定する「特定空家」に該当すると更地と同じ扱いとなり、固定資産税が軽減されなくなります。
空家等対策特別措置法の改正
空家等対策特別措置法は、2023年（令和5年）12月13日に改正施行されました。改正の背景には、管理されていない空き家の増加があります。管理されていない空き家は不衛生であったり、倒壊の危険があったりと周辺住民に迷惑をかける原因になっていたのです。空家等対策特別措置法は、放置された空き家の活用や管理を推進することを期待されています。
参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
特定空家等に指定されると更地と同じ
空家等対策特別措置法には「特定空家等」の定義が設けられています。特定空家等は、適切に管理されていない空き家と土地を指す言葉です。特定空家等の要件は次のとおりです。
- 倒壊の著しいおそれがある
- 衛生上著しい有害性がある
- 著しく景観を損なっている
- 放置し続けることが不適切である
特定空家等に認定された土地は、住宅用地の特例が適用されなくなります。つまり、固定資産税の軽減措置が受けられず、更地と同等の税負担が発生するのです。
特定空家等に指定されるまでの流れ
空き家とその土地が、特定空家等に指定されるプロセスは次のとおりです。
- 行政による対象空き地の調査
- 所有者への助言・指導
- 改善の勧告・命令
- 特定空家等に指定され、住宅用地の特例から除外
- 行政代執行で解体
調査や助言・指導の段階では行政が厳しい対応を取ることはないものの、勧告・命令を無視すると特定空家等に認定されます。行政の指導に従わないまま空き家を放置していると、行政によって空き家を解体され、かかった費用を請求されます。
特定空家等に指定されやすい状態
老朽化が進み倒壊のおそれがある空き家や不審者が立ち入りやすい空き家は、保安上の危険があるとみなされます。また、ごみの不法投棄や虫の発生があれば、衛生上の有害性があるとみなされるでしょう。
更地の固定資産税の計算方法
更地にかかる固定資産税を計算する方法を解説します。更地の立地によっては、固定資産税だけでなく、都市計画税もかかることにも注意が必要です。
固定資産税を算出する方法
固定資産税の計算式は、次のとおりです。
固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4%（原則の税率）
固定資産税評価額は、自治体によって定められる不動産の時価です。土地の地目に応じて計算方法は異なり、更地が該当する宅地のケースでは次の計算式が主流です。
固定資産税評価額＝地価公示価格×70%
たとえば、地価公示価格が500万円の更地は、固定資産税評価額が350万円です。これを固定資産税の計算式に当てはめます。
350万円（固定資産税評価額）×1.4%（税率）＝4万9,000円
計算の結果、固定資産税額が4万9,000円とわかりました。
市街化区域内の場合、都市計画税もかかる
都市計画税は、市区町村が都市計画に指定するエリアの整備に使う税金です。都市計画に指定されるエリアには、宅地をはじめ、公共施設や商業地、緑地や農地などがあります。市街化区域とは都市計画法で「すでに市街地として栄えている、あるいは今後市街化を進める」と定められたエリアです。都市計画税には市街区域内にある土地や家も対象として課税されます。自身の持つ土地が対象になるか確認をしてください。都市計画税の計算式は、次のとおりです。
都市計画税＝固定資産税評価額（課税標準額）×0.3%（税率）
都市計画税で用いる税率は、各市町村が条例で定めるため一律ではありません。ただし、税率の上限は0.3%です。納税方法は固定資産税と同じタイミングで、納税通知が届きます。
住宅用地の固定資産税を算出する方法
土地に住宅が建っている場合は、税率が軽減されるため固定資産税が安くなります。軽減率は、小規模住宅用地と一般住宅用地で異なるため注意が必要です。住宅用地にかかる固定資産税の計算方法を見ていきましょう。
小規模住宅用地
小規模住宅用地は、面積が200㎡以下の土地のことです。総面積が200㎡を超える土地では、面積200㎡の部分までが小規模住宅用地として扱います。固定資産税、都市計画税ともに「住宅用地の特例」で、一定割合の軽減措置が適用可能です。特例によって固定資産税が1/6、都市計画税は1/3の額にまで軽減されます。
総面積200㎡以上の土地に集合住宅が建っている場合は、戸数×面積200㎡が住宅用地です。400㎡の土地に戸数が4戸の集合住宅があれば、4×200㎡＝800㎡まで小規模住宅用地になるため、結果として400㎡の土地全体が小規模住宅用地とみなされます。
一般住宅用地
一般住宅用地とは土地の面積が200㎡を超える部分を指し、小規模住宅用地以外の部分です。また、家屋の床面積に対して10倍の部分までが上限と定められています。一般住宅用地でも特例の適用が可能で、固定資産税額は1/3に、都市計画税は2/3に軽減されます。
更地と住宅用地での固定資産額・都市計画税の違い
更地と住宅用地の固定資産税と都市計画税の違いは、次の表のとおりです。
条件
- 土地の面積350㎡
- 評価額15万円/㎡
| 固定資産税 | 15万円×350㎡×1.4%＝73万5,000円 |
|---|---|
| 都市計画税 | 15万円×350㎡×0.3%＝15万7,500円 |
| 合計 | 89万2,500円 |
| 小規模住宅用地 200㎡までの部分 | 固定資産税 | 15万円×200㎡×1.4%×1/6＝7万円 |
|---|---|---|
| 都市計画税 | 5,000万円×200㎡×0.3%×1/3＝3万円 | |
| 一般住宅用地 200㎡を超える部分 | 固定資産税 | 15万円×150㎡×1.4%×1/3＝10万5,000円 |
| 都市計画税 | 15万円×150㎡×0.3%×1/3＝2万2,500円 | |
| 合計 | 22万7,500円 | |
更地と住宅用地では、金額に約4倍の差が生じました。
更地の固定資産税を軽減する方法
土地を更地として所有していると高額の固定資産税を納めなくてはなりません。そのため、土地を所有し続けるのであれば、固定資産税を軽減するための対処が必要です。固定資産税を軽減するには、どのような方法があるのかを紹介します。
アパートやマンションを建てる
広い更地であれば、アパートやマンションなど集合住宅を建設できます。戸建て・集合住宅など、住宅を建てることで住宅用地の特例を受けられます。1月1日時点で住宅が完成していれば、その年は特例を適用して固定資産税を軽減できます。また、小規模住宅用地の適用範囲は、住宅1戸あたり200㎡です。そのため、集合住宅のケースでは敷地が200㎡を超えていても、全面積に特例を適用できる可能性があります。
農地に転用する
農地への転用も効果的です。土地の地目は現況で判断されるため、更地を農地に転用するには整備が必要です。農地の定義は「耕作の目的に供される土地」であり、単に木を植えるだけでは認められず土地を耕作する必要があります。農地は宅地よりも固定資産税評価額が低いうえに、一般農地の負担調整措置を受けられるため固定資産税を低く抑えられます。市街区域内にある農地の場合は宅地と同じ水準の固定資産税評価額になりますが、一般農地の負担調整措置によって固定資産税を低くできます。
更地を活用して収入を得ることも可能
更地は新たな収入源として、活用することも可能です。固定資産税を節約するだけでなく、土地活用を行って、収益を上げられるのです。
駐車場を経営する
更地を活用する方法として、駐車場はよく選ばれている方法です。新築のアパートやマンションの建設と比較すると、駐車場は初期費用を大幅に抑えられます。駐車場への転換にかかる初期費用は、主に敷地の舗装工事費です。駐車場の運営会社に土地を貸し出すと、設備費用をすべて負担してもらうことも可能です。毎月の賃料が得られれば、安定した収入を確保できます。
トランクルームを建てる
トランクルームとは倉庫施設を貸し出すサービスで、契約者から賃料を受けられます。駐車場と同様に、初期費用と維持管理費を抑えられる点が特徴です。駐車場にするには小さい土地や、形状が正方形や長方形でない土地でもある程度の面積があれば設置できる点が強みです。
コインランドリーを経営する
コインランドリーも運営にかかる費用が抑えられ、立地や需要次第では高い収益を期待できる土地活用の方法です。ただし、駐車場やトランクルームと比較すると、初期費用が高くなりがちです。店舗の建設費に加えて洗濯機・乾燥機の購入費用がかかり、約2,000万円〜3,500万円かかります。初期費用を抑えるには、土地をコインランドリーの運営会社に貸し出す方法が有効です。
土地を売却する
住宅や農地として土地を活用するつもりがなければ、土地売却が有効な選択肢です。住宅を建てるには建設費用、農地に転用するには開発費用がかかります。更地を売却すると利益が得られ、固定資産税の負担からも免れられます。ただし、売却が完了するまでの期間は固定資産税がかかり続けるため、早めの判断が重要です。売却に不安な点があれば、不動産会社への相談をおすすめします。
不動産会社へ土地の売却を相談するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すると便利です。複数の不動産会社へ査定を依頼できるため、各社から土地の評価を聞くことが可能です。思わぬ高評価を受けられるかもしれません。まずは、リビンマッチから土地売却を依頼してみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
