土地売却時に確定申告が不要な場合とは？知っておくべきポイントを解説！

土地の売却をしたら確定申告で所得を申告して、税金を納める必要があります。しかし、すべての土地売却で確定申告が必要になるとは限りません。土地を売却しても確定申告を行う必要のないケースを紹介します。

確定申告が必要でも税金を納めずに済むこともあるので、記事の最後まで読み進めてください。

土地を売却しても確定申告が不要なケース

土地や建物などの不動産を売却して利益を得たら、確定申告を行う必要があります。しかし、全ての不動産売却で確定申告が必要なのではなく、確定申告が不要なケースもあります。土地の売却をしたときに確定申告の必要があるケース、不要なケースを解説します。

譲渡所得が0円以下なら土地売却の確定申告が不要

土地を売却したときに譲渡所得が0円以下であれば、確定申告は必要ありません。譲渡所得とは土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡（他者へ権利を移すこと）することで生じる所得のことをいいます。土地や建物を譲渡して買主から金銭を受け取ったら、その収入はすべて譲渡所得として扱われます。譲渡は売買によるものだけではなく、代物弁済や交換で資産を得た場合を含みます。

譲渡所得の金額は次のように計算します。

この計算を行って譲渡所得が0円以下であれば、確定申告は不要です。確定申告の目的は所得税の納付のため、所得が発生していなければ申告の不要がないのです。ただし、売却後に税務署からお尋ね^※が入ることがあります。

土地の売却で確定申告が必要になるのはどんなとき？

確定申告を行う必要があるのは、土地の売却で譲渡所得が発生したときです。譲渡所得とは、不動産の売却で得た利益のことです。不動産売却で得た利益は、売却価格から購入時の価格と売却と購入にかかった費用を差し引いて計算します。譲渡所得が発生したときは、売却した翌年の確定申告期間（2月16日〜3月15日）に確定申告を行います。

土地の売却で確定申告が不要かを調べるには

土地を売却したときに、確定申告が不要かどうかを調べる方法を解説します。知っておきたい、基本的な用語なども紹介しますので、土地を売却したときの参考にしてください。

土地売却時の確定申告に関する基礎用語　

確定申告が必要かどうかを調べるにあたって、抑えておきたい基本的な用語を解説します。主な用語は次の表のとおりです。

譲渡所得とは

譲渡所得は、土地の売却で得た利益を指します。計算式は、次のとおりです。

譲渡価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額が、利益＝譲渡所得となります。

取得費とは　

取得費とは土地の購入にかかった費用の総額です。売主に支払った購入価格だけでなく、手続きでかかった諸経費も取得費に含まれます。取得費に含められる経費には、次のものがあります。

なお、取得費の金額が不明のケースは、譲渡価格の5%を取得費とみなすことが認められています。取得費が譲渡価格の5%を下回るときでも、5%の取得費が計上可能です。

譲渡価格とは

譲渡価格とは土地を売却したときの価格です。言い換えると「売却価格」または「売却代金」を指します。売却時に作成した売買契約書で確認・証明ができます。

譲渡費用とは　

譲渡費用は土地の売却にかかった経費のことです。土地を売却する過程では、諸経費や税金の負担が売主にもかかります。次の表は、主な譲渡費用の一例です。

譲渡費用は、あくまでも譲渡目的で発生した経費に限ります。日常的に発生する維持費や管理費は、譲渡費用に含まれません。

確定申告が必要かどうかを調べる

それでは確定申告が必要かどうかを、計算して調べてみましょう。確定申告は譲渡所得が生じたときに必要になるため、譲渡価格からそのほかの費用を差し引いて算出します。譲渡価格300万円、取得費200万円、譲渡費用50万円だとすると、譲渡所得は次のように計算できます。

このケースでは、50万円の譲渡所得について確定申告をする必要があります。

特別控除を利用したときは確定申告が必要

特別控除を利用できれば、譲渡所得を低く抑えたり、0円以下に抑えたりできます。しかし、特別控除を利用して譲渡所得税の支払いがなくなったとしても、確定申告は必要になります。

土地売却の税金は特別控除で安くできる

譲渡所得が生じたときは、確定申告を行って譲渡所得税を納める必要があります。ただし、特別控除の制度を利用すると譲渡所得を減額でき、それによって節税ができます。特別控除の基本と、主な特別控除を見ていきましょう。

特別控除とは

土地売却の特別控除とは、一定の条件を満たすと譲渡所得から決まった金額を控除できる制度です。税金は所得に対してかかるため、特別控除を利用することで税金を抑えられます。特別控除には要件があり、利用するには要件を満たす必要があります。売却する土地の特徴や売却する相手などが、特別控除適用の要件として定められています。特別控除の概要や要件について不明点があるときは、税理士や税務署で相談してください。

特別控除の利用には確定申告が必要

特別控除の適用を受けるには、確定申告をする必要があります。特別控除の適用で譲渡所得が生じなかったとしても、確定申告で譲渡所得を申告し、あわせて特別控除を適用することを申告しなければならないのです。もし確定申告をしなければ特別控除が適用されないため、譲渡所得税を納めることになります。

土地売却で利用できる特別控除

土地売却で発生した譲渡所得を削減できる特別控除には、主に次のものがあります。

それぞれの特別控除を見ていきましょう。

マイホームを売ったときの特例　

自分が住んでいた家を売却すると、「マイホームを売ったときの特例」で最高3,000万円の特別控除が受けられます。家とあわせて土地を売ったときや、住んでいた家を解体して土地を売ったときにも、この特例の適用が可能です。主な適用条件は、次のとおりです。

譲渡所得が3,000万円以下であれば、確定申告後に税負担が免除されます。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例　

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、最高3,000万円の控除が可能です。この特例は、相続した空き家や空き家がある土地、もしくは空き家があった土地を売却したときに適用できます。適用に必要な主な要件は次のとおりです。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

住居や事業に利用されていない空き地のことを「低未利用土地」といいます。低未利用土地を売却した場合、売却価格が500万円以下であれば譲渡所得から100万円を控除できます。この特別控除が「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」です。

ただし、すべての低未利用土地が対象ではなく、いくつか条件を満たす必要があります。主な条件は次のとおりです。

また、市街化区域や用途地域が定められている土地などの条件に当てはまれば、売却価格が800万円以下まで対象になります。そのほかにも、細かな条件があるため、この特別控除を利用するときは、不動産会社に相談してください。

公共事業のために売却したときの5,000万円の特別控除

たとえば、国が道路や保健所、公園など公共事業建設の必要が出た場合、一定の手続きを取れば個人の資産を一方的に収用できます。この場合、土地の所有者は対価補償金（土地と引き換えに得る補償金）に対して2つのうちいずれかの特例を適用できます。

ひとつは「対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」です。土地が収用されたあと代替資産を取得した際に、代替資産の購入額が対価補償金より上だった場合、対価補償金は譲渡所得とみなされません。逆に対価補償金のほうが代替資産の購入額より上だった場合は、差額が譲渡所得になり税金がかかります。

もうひとつが「譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例の適用」です。対価補償金のうちから、最高5,000万円まで控除できます。この特例を受けるには、以下の条件を満たしている必要があります。

適用申請のために、収用証明書や収用のためにかかった費用の請求書などを保存しておきましょう。

特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円控除の特例

国土交通省が推進する特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大2,000万円まで控除できます。土地の売却理由が特定土地区画整理事業であれば、土地の用法や売主に関する条件はありません。

特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500万円控除の特例

土地が収用対象事業の事業用地の代替地、または「公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）」に基づいて事業用地または代替地として収用された場合、譲渡所得から最大1,500万円まで控除できます。詳しい適用要件は、所轄の税務署で個別にご相談ください。

農地の保有化などのために売却したときの800万円の特別控除

農地を農用地利用集積計画や農業委員会のあっせんで売却した場合、譲渡所得に対して800万円の控除が適用されます。農地の売却を検討する際は、まず地域の農業委員会に相談することをおすすめします。

土地売却の確定申告で用意する書類

土地の売却で確定申告を行うときは、次の書類が必要です。

各種確定申告書は税務署のほか、国税庁のWebサイトからダウンロードできます。登記事項証明書は不動産を管轄する法務局のほか、オンライン申請システムを利用して請求することも可能です。

確定申告書　

所得を申告するときは、確定申告書の提出が必要です。確定申告書の様式は、国税庁のWebサイトでダウンロードできます。また、国税庁のWebサイトにある「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、作成から提出まですべてWeb上で行えます。

土地の譲渡所得を申告するケースでは、確定申告書の第一表・第二表・第三表に必要事項を記載して提出します。第三表はほかの所得と分けて税額を計算する分離課税用の表で、不動産売却による譲渡所得は分離課税にあたります。

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

不動産の譲渡所得を申告する譲渡所得の内訳書は、分離課税用を提出します。すべての譲渡所得が分離課税にあたるわけではなく、ゴルフ会員権の売却による譲渡所得は総合課税扱いです。譲渡所得の内訳書は、確定申告書と同様に国税庁Webサイトから様式をダウンロードするか、確定申告書作成コーナーでの作成が可能です。内訳書には売却した土地の情報を記入します。具体的な記載内容は次のとおりです。

ここで入力した情報は、確定申告書の第三表に転記します。

売買契約書のコピーと登記事項証明書　

申告内容の根拠として、売買契約書のコピーや登記事項証明書の提出が必要です。これにより、譲渡所得の内訳書に記した土地の情報や金額を証明できます。購入時・売却時の売買契約書を用意すると、取得費と譲渡価格の根拠になります。契約書を添付するときは適正な金額の収入印紙が貼付してあるかを確認しましょう。貼り忘れは、過怠税の対象になります。また、土地情報の根拠である登記事項証明書は、オンラインでの交付申請が可能です。

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税務署から問い合わせが来ることがある　

確定申告期間が終了したあとに、税務署から「お尋ね」の電話や書面が届くことがあります。お尋ねの目的は、適切に税金を納めたかどうかを確認するためです。譲渡所得が発生せず確定申告をしなかったケースも、問い合わせの対象になります。

税務署は登記情報をもとに土地売却に伴う所有権移転を把握しているため、確定申告の有無にかかわらずお尋ねが来ることがあるのです。お尋ねの対応に備えて、売却時の契約書や経費の領収証は保管しておきましょう。

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申告漏れがあった場合のペナルティ　

期間内に所得税の申告をしなかったときは、無申告加算税と延滞税を課されるおそれがあります。無申告加算税の税率は所得額に応じて変動し、15〜30%の範囲です。延滞税の税率は延滞期間によって変動します。また、所得の過少申告や経費の過大計上を故意に行ったと判断されたケースでは、重加算税が課されます。所得税額の40%が加算される、重いペナルティです。　

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