固定資産税はマンションと戸建てのどっちが安い？税額の違いを比較！

マンションと戸建てでは、どちらのほうが固定資産税が安くなるのでしょうか。まずは固定資産税を計算して、マンションと戸建てでどのような違いがあるのかを見ていきましょう。これ医資産税の算出方法も解説していますので、購入を検討している不動産の固定資産税を算出するときの参考にしてください。

マンションと戸建ての固定資産税を比較！

同じ条件のマンションと戸建てを比較し、初年度から30年間の税額を計算します。購入価格は4,000万円を想定し、評価額は土地で一律30%（1,200万円）、建物ではマンションで30%（1,200万円）、戸建てで25%（1,000万円）と仮定します。また、10年目での評価額は初年度の50%、30年目では初年度の30%と想定しました。

戸建てのほうがマンションより建物の評価額が低いため、固定資産税額もそれに応じて低くなります。

マンションと戸建ての耐用年数の違い

マンションと戸建てで固定資産税額が異なる理由としては、耐用年数の違いが挙げられます。耐用年数は正式には「法定耐用年数」といい、あとどれくらい利用し続けられそうかを示す年数です。鉄骨造または鉄筋コンクリート造のマンションでは新築から47年、木造の戸建てでは新築から22年が耐用年数です。耐用年数が過ぎても建物の資産価値は引き続き評価されますが、資産価値の減少が続くため固定資産税額が減少する傾向にあります。また、マンションの耐用年数が長いため建物の資産価値の下落幅が小さく、固定資産税額が戸建てよりも減少しにくいのです。耐用年数が長いと資産価値の下落幅が小さく、税額も下がりにくいのです。

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マンションと戸建ての固定資産税の違い

マンションと戸建てでは、購入価格に対して土地と建物の比率が異なるため、固定資産税の金額に差が生まれます。マンションは建物自体の面積が大きいのですが、土地部分の面積は戸数で割るため、所有者1人あたりの土地面積は小さくなります。また、住宅用地の特例を活用することで、固定資産税を1/6に軽減が可能です。しかし、マンションは土地の比率が低いため、軽減措置の恩恵は限定的でしょう。一方、戸建ては土地の面積がマンションと比較すると大きいため、住宅用地の特例を有効活用できます。また、耐用年数もマンションと比べると短いため、固定資産税を抑えられます。

新築と中古の固定資産税の違い

新築住宅と中古住宅では、固定資産税額が大きく異なります。住宅を建ててから年数を経るにつれて、経年減点補正率が低下するためです。建物の固定資産税評価額は再建築価格に経年減点補正率をかけて算出するため、築年数の古い中古住宅のほうが固定資産税額を押さえられます。ただし、土地は経年劣化しないため経年減点補正率がなく、築年数にかかわらず固定資産税が課税される点に注意しましょう。

固定資産税の基本をわかりやすく解説

固定資産税とは、建物や土地など所有する不動産に対してかかる税金です。不動産の所有者として登記されている人に納税義務が課せられ、毎年1月1日時点で所有している不動産に対して、地方税として課税されます。

マンションを購入したときも、都市計画税とあわせて固定資産税が課税されます。納税を行うタイミングは、所有しはじめた翌年の5月頃です。税率は固定資産税が1.4%で、都市計画税が0.3%です。固定資産税の評価額にこの税率を掛けることで、税額を算出します。

固定資産税の評価額はどのように決まる？

固定資産税の根拠となる、不動産の価値＝固定資産税評価額は、土地と建物で基準が異なります。まず、土地の固定資産税評価額は、固定資産税路線価を基準に計算します。建物は、再建築価格と経年減点補正率を用います。

固定資産税評価額は不動産の経年劣化にともなう資産価値減少を考慮する目的で、3年ごとに見直しが実施されます。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書や固定資産台帳から確認可能です。

固定資産税評価額の計算方法

ここでは、固定資産評価額の計算方法を紹介します。固定資産税評価額は土地と建物で、それぞれ分けて計算します。土地の固定資産税評価額の計算式は次のとおりです。

路線価は国税庁が公表している土地の基準価格で、地価の7〜8割が目安です。また、評点とは土地の形状や周辺環境などに応じて、評価額を調整するための補正係数です。路線価は国税庁のWebサイトで、評点は毎年送付される固定資産税通知書で確認できます。たとえば、路線価が1㎡あたり20万円、土地の面積が100㎡、評点が0.8の土地の固定資産税評価額は次のとおりです。

また、建物固定資産税評価額は、次の計算式を利用します。

再建築価格は、同じ建物を再建築したときにかかる費用です。経年減点補正率は、建物の経年劣化を想定した割合を指します。再建築価格は、地方自治体の税務課に「固定資産税評価情報開示請求書」を申請すれば確認でき、経年減点補正率は総務省のWebサイトで確認できます。たとえば、再建築価格が3,000万円、経年減点補正率が0.5だとすると、固定資産税評価額は次のようになります。

土地と建物の固定資産税評価額の合計に、1.4％をかければ固定資産税が計算できます。

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固定資産税が安くなる軽減措置を解説

固定資産税評価額に固定資産税率をかけると、固定資産税を算出できます。しかし、算出した固定資産税をそのまま支払うわけではありません。固定資産税には軽減措置があり、一部の不動産では固定資産税額が抑えられます。次の3つのケースに対して、軽減措置が適用されます。

税額を軽減する割合や、適用される期間はそれぞれ異なります。

住宅用地の軽減措置

住宅用地の特例は、住宅用の土地に対する固定資産税の軽減措置です。通常、固定資産税評価額は、固定資産の課税標準額として利用されます。しかし、特例の軽減措置を適用することで、課税標準額を大幅に軽減できます。

面積が200㎡以下の小規模住宅用地では、評価額を1/6まで軽減できます。200㎡を超える一般住宅用地の場合は、200㎡の部分までを1/6、200㎡を超えた部分を1/3まで軽減が可能です。たとえば、住宅用地の面積が300㎡とすると、200㎡の部分は1/6で計算して残りの100㎡分は1/3で計算します。

新築住宅の軽減措置

新築の住宅には、固定資産税の軽減措置が設けられます。マンションと戸建ての両方で、建物に対する固定資産税の額が1/2に軽減されます。ただし、適用期限は、2026年（令和8年）3月31日までです。

マンションと戸建てでは、軽減される期間が異なります。マンションは5年間、戸建ては3年間です。軽減措置が終了した年以降は、固定資産税の額が通常に戻ります。また、認定長期優良住宅を建てたときは、軽減の措置が2年間延長されます。認定長期優良住宅とは、一定の技術的基準を満たすと所管行政庁が認定した住宅のことです。主に長期的に使用できる建物の構造であったり、自然環境や災害対策などを配慮した住宅を指します。次の表で、認定基準の一例を挙げます。

認定する所轄行政庁は地域によって異なり、一般社団法人住宅性能評価・表示協会のWebサイトで確認できます。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅建築等計画の認定を行う所管行政庁の検索」

改修工事の軽減措置

家の改修工事を実施したとき、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。耐震、バリアフリー、省エネが目的のリフォーム工事を実施した家屋に対して、軽減措置が適用されます。減額される割合は、次のとおりです。

省エネリフォームでは、工事が完了した建物にかかる翌年分の固定資産税が軽減の対象です。断熱工事・高効率設備の導入、太陽光発電システムの設置などの工事が、省エネリフォームにあたります。

固定資産税を節税する方法

固定資産税を節税する方法には、軽減措置のほかに自治体の制度を利用する方法があります。そのほかに、不動産の管理や納税方法など、個人で工夫できる余地もあります。

自治体の制度を利用する

軽減措置のほかにも、各自治体の制度を利用することで納税額を抑えられることがあります。地震や台風で被害を受けたときの減免制度や、高齢者・障がい者・寡婦などを対象とした軽減制度などがあるため、お住まいの自治体の情報を確認しましょう。

不動産の所有を最小限にする

固定資産税がかかる建物は、次の条件を満たす必要があります。

マンションの場合は関係ありませんが、戸建ての庭に地面に物置やガレージを設置すると固定資産税の対象になる可能性があります。生活に必要な設備を増やすか、税額の負担を減らすか、どちらが自分にとってメリットになるのかを考慮して選択しましょう。

お得な支払方法を選ぶ

固定資産税を納めるときは、納付書での現金支払や口座振替が一般的です。しかし、クレジットカードで支払うことで、ポイントを得られることがあります。ただし、対応していない自治体もあるため、納付先の自治体でクレジットカードが利用できるか確認しましょう。また、クレジットカードで3回以上の分割払いやリボ払いを選択すると、手数料がかかります。

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固定資産税に関する注意点

固定資産税で注意しておきたいポイントと、固定資産税以外にかかる固定費について紹介します。

固定資産税を含め、住宅を所有すると定期的にさまざまな費用がかかります。マネープランを立てるときは、毎年かかる費用について正しく把握しておきましょう。

高層マンションの固定資産税

高層マンションでは、階層によって固定資産税額が変化します。2017年（平成29年）度の税制改正以降、真ん中の中階層を基準として1階上になるごとに税率が上昇し、反対に下になるごとに税率が下がります。ただし、この税制の対象は、2017年以降に供用された20階以上のマンションに限られます。

家屋調査時に立ち会う

新築の不動産では、固定資産税評価額を決定する目的で家屋調査が実施されます。家屋調査では建物の材質、設備の現況などを自治体が調査します。調査を行うときは、所有者本人が立ち会うことが重要です。

評価額は調査員が確認した内容に基づいて決定されるため、事前に建物の状態を正確に把握しておくことが重要です。また、家屋調査を断ると、住宅に関する書類のみで評価額を決められてしまいます。所有者立ち会いのうえで建物の状況について正確に説明することで、評価がより適切に行われる可能性が高まります。。

固定資産税を滞納すると

固定資産税の支払いを滞納すると、延滞金が発生するなどのペナルティを受けます。それでも支払わずに放置すると納税の督促状が届き、それも無視していると最終的に財産の差押処分が下されます。延滞金が発生するのは、納付期限の翌日からです。

延滞金額は滞納した日数に一定の割合をかけて計算します。割合は自治体によって異なりますが、滞納が1カ月を超えると延滞額の割合が増えてしまいます。差押処分が下されると、不動産や車は自由に売却できない、クレジットの利用・作成ができなくなるなどの状態になるおそれがあります。