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不動産売却にかかる経費には何がある？要目や税額、節約のコツも
不動産の売却には、経費がかかります。どの経費がいつ、どれくらいかかるのかを把握していないと、想定外の出費に対応できない場合があります。また、不動産売却にかかった経費は、確定申告をするときに申告をすれば、納める税金額を抑えることが可能です。この記事で経費の種類やかかるタイミングを把握し、節税に役立てましょう。
もくじ
不動産売却にかかる経費とは
不動産売却にかかる経費とは、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用など売却するのにかかった費用のことです。これらの経費は、不動産売却時の譲渡所得を計算する際に必要となる譲渡費用の一部として計上できます。
譲渡所得とは「不動産を売却していくら儲かったか」です。
不動産の売却価格からその不動産を購入したときの価格と購入・売却にかかった経費を引いて算出します。
また、譲渡所得は譲渡所得税と呼ばれる所得税と住民税がかかります。譲渡所得と譲渡所得税について、詳しくは後述します。
不動産売却にかかった経費を正しく計上することで、納める税額の削減が可能です。
経費の計上には、法律に基づいた正確な計算と手続きが大切です。経費の計上額が誤っていれば、本来支払わなくてよい税金を余計に支払うおそれがあります。
ここでは、経費を計上する際に必要な手続きを解説します。
家の売却にかかった経費は確定申告で申請する
不動産売却で利益が出たときには、確定申告をします。申告期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
申告を誤ったり怠ったりすると、罰則による加算税を課されるおそれがあります。
不動産売却による譲渡所得がない、もしくは損失が生じたときは確定申告をする必要はありません。ただし、損益通算を行ったり控除を受ける際は、譲渡所得がなくても確定申告が必要です。
不動産売却にかかる費用一覧
不動産売却にかかる費用には、さまざまな種類があります。売却時に発生する費用について事前の確認が大切です。以下に、売却時に要する手数料や税金、業者へ支払う費用などを詳しく紹介します。
不動産売却に関係する費用には、経費として計上できるものとそうでないものがあります。確定申告の際に区別できるよう、正しく把握しましょう。
仲介手数料
不動産売却を不動産会社に依頼する際、売買契約が成立した段階で仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で、金額の上限が売却額に応じて定められています。
| 売却額が400万円超 | 売買価格 × 3%＋6万円＋消費税 |
|---|---|
| 売却額が200万円超400万円以下 | 売買価格 × 4%＋2万円＋消費税 |
| 売却額が200万円以下 | 売買価格 × 5%＋消費税 |
たとえば、3,000万円で不動産を売却したときの仲介手数料は、消費税を含めて105万6,000円です。この費用は成功報酬であり、売却が成立しなければ報酬は発生しません。
印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼ることで、印紙税を納めます。印紙税額は売却額に応じて異なり、2024年（令和9年）12月31日までは以下の表のように軽減税率が適用されます。
売買契約書は売主と買主の双方が保有するため2通作成され、契約金額に見合った額の印紙を両方に貼ります。
| 売却額 | 印紙税額 | 軽減税率適用後の印紙税額 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 400 | 200 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000 | 500 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円をを超え5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万 | 16万 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万 | 32万 |
| 50億円超 | 60万 | 48万 |
2通分の印紙税は、売主と買主で折半することが一般的です。
抵当権登記の抹消費用
抵当権の抹消手続きにも費用がかかります。
抵当権とは、住宅ローンなどの契約時に、金融機関が不動産を担保に設定できる権利のことです。
住宅ローンを完済したら、抵当権の抹消手続きを行います。
抵当権の抹消には、1つの不動産につき1,000円の抹消登記費用がかかります。司法書士に手続きを依頼したときの報酬は2万円前後が相場です。
抵当権抹消は自分でも手続きできますが、司法書士に依頼することで不備やトラブルの発生を防ぎ、売却手続き全体をスムーズに進められます。司法書士には書類の準備や提出など登記申請のプロセス全般を担当してもらえるため、売却を急ぐときには特に有効です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、譲渡所得にかかる税です。譲渡所得は、不動産の売却価格から、不動産購入にかかった取得費と売却にかかった譲渡費用を引いて算出されます。計算式は以下の通りです。
譲渡所得の金額に従って、譲渡所得税が算出されます。譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税を併せた総称です。
譲渡所得税の税率は、所有期間の長さによって異なる点がポイントです。
| 所得種類 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年以下の土地・建物 | 5年超の土地・建物 |
| 所得税 | 30% | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.63% | 0.32% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 合計 | 39.63% | 20.32% |
たとえば、所有期間が3年の物件を売却して500万円の譲渡所得が出たときの譲渡所得税は、次のように算出できます。
住宅ローンの一括返済手数料
売却する不動産に住宅ローンが残っていれば、繰り上げで一括返済します。理由は前述したように、抵当権を抹消するために必要なステップであるためです。
住宅ローンの繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なりますが、2万〜5万円程度かかることが一般的です。繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があり、いずれも手数料が発生します。繰り上げ返済は手数料がかかる代わりに、住宅ローンの総返済額を大幅に減らせることが利点です。
また、金融機関によってはオンライン手続きの利用による手数料の割引があります。
その他の費用
不動産売却時にかかるその他の費用は、ハウスクリーニング費や解体・測量費用などです。
ハウスクリーニング費の相場は2万円から10万円程度で、ハウスクリーニングをすることで売れる可能性が高まります。
戸建てを更地にするなら建物の解体費用、土地の境界と面積を明確にするなら測量費用が発生します。費用は建物の構造や大きさによって異なり、解体は数10万円から数百万円、測量は30万円から100万円程度が目安です。
これらの費用は、取得費や譲渡費用に計上できる可能性があります。依頼の際は複数の専門業者から見積もりを取り、比較検討することがおすすめです。
不動産売却時に経費にできない項目
不動産売却時にかかる費用には譲渡費用として認められない項目があります。
たとえば、抵当権を抹消する手続きの費用はローンの完済に伴って発生するため、譲渡の有無とは無関係です。固定資産税や残置物撤去費用なども、譲渡費用に含まれません。
取得費とされるため、譲渡費用と認められない項目もあります。
相続登記費用は不動産を相続した際の名義変更にかかる費用であり、取得費として処理されます。修繕費用の一部も取得費に含まれ、譲渡費用には認められません。
経費を計算する際には、税理士や不動産会社などに相談して事前に確認しておくことが大切です。
経費を抑えられる控除や特例とは
不動産の売却には、各種の控除や特例が用意されています。特に居住していた不動産を売却する際には、利用できる控除や特例が多くあります。
自分が売却する物件の条件と照らし合わせて、納税額の削減が可能か調べましょう。
3,000万円特別控除
居住用住宅を売却する際に適用できる特例が「3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例では、3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。たとえば5,000万円の譲渡所得が出た場合、この特例を適用すれば課税対象額を2,000万円に抑えられます。譲渡所得が0円を下回れば、納税する必要はありません。
この特例を利用するには、売却する住宅が自身の居住用であることや、一定期間住んでいたことなどの要件を満たす必要があります。条件に該当するときは、申請をおすすめします。
10年超所有軽減税率
10年を超えて所有していた居住用不動産を売却する際に適用されるのが、軽減税率の特例です。この特例を適用すれば長期譲渡所得よりもさらに税率が低くなり、しかも3,000万円特別控除と併用できます。
具体的には譲渡所得が6,000万円以下の部分にかかる税率を、前述した長期譲渡所得の20.315％から14.21%に軽減できます。
この特例の適用は、売却した年の1月1日時点で居住用としての所有期間が10年を超えることや、親子や夫婦間の売買でないことなどが条件です。
損益通算と繰越控除
不動産売却で損失が発生した際、通常は給与所得や事業所得の利益と損益通算できません。損益通算とは、同じ年に出た利益と損失を相殺する仕組みのことです。
しかし、「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例を適用することで、損失を給与所得や事業所得と損益通算できます。また損失を当年度に相殺しきれないときは、損失を繰り越して翌年以降の利益と相殺できる繰越控除が、最大3年間適用できます。
「譲渡損失の繰越控除」の適用には、居住用の不動産を売却することや所有期間が5年を超えていることなど、いくつかの条件を満たすことが必要です。
税理士に相談する場合
不動産売却に伴う複雑な税務処理は、トラブル防止のためにも税理士への相談がおすすめです。
税理士は、適用できる控除や特例の判断、確定申告のサポートなどを担います。特に、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の適用には複数の条件があるため、専門の知識が必要です。税理士に相談することで、売却に伴う経費の計上や特例の適用などを含む複雑な税務処理が正確で迅速に実行できます。
税理士の報酬は譲渡所得の額に応じて決まることが多く、売却前の業務に関する費用は経費として計上可能です。
諸経費を抑えるコツ
諸経費を抑えるコツは、各諸費用の相場を把握することです。相場が分かれば、業者から提示される金額の妥当性を判断でき、相見積もりを取る際の判断材料にもなります。
費用項目別の目的や相場、押さえておきたいポイントなどを以下で確認しましょう。
測量費用
隣の家との壁と登記上の境界線が異なるケースは珍しくないため、売却時には正確な面積や境界を提示するための測量が欠かせません。測量により土地の価値を把握することで、トラブルを未然に防止できます。
費用相場は、30万〜60万円程度です。ただし測量する土地が国や自治体が所有する官有地と面している場合は、さらに約30万円上乗せされます。これは測量に立ち会う関係者や、準備する必要書類が増えるためです。
測量費用は、不動産売却の成立に欠かせない経費です。売却計画時点で、予算に組み込んでおきましょう。
ハウスクリーニング費用
不動産売却を成功させるために、物件の第一印象は大切です。ハウスクリーニングをして、清潔で魅力ある物件に見せることで、買主が見つかりやすくなります。
ハウスクリーニングの費用は広さや部屋数によって異なり、3万〜10万円程度が目安です。たとえば、3LDKのマンションでは6万円程度の費用がかかります。
プロのクリーニング業者ならば、自分では気づかないような細部まで行き届いた清掃が可能です。プロに任せることで時間と労力を節約でき、買主によい印象を与えられます。
家財等の処分費用
多くの家庭では、売却に伴って家財を処分することが一般的です。処分費用を抑えることを優先するなら、自治体の粗大ゴミ収集所へ自分で持ち込みましょう。
一方で時間と手間がかかるため、少しでも早く処分したいときは専門業者への依頼がおすすめです。業者への依頼費用は、一戸建て住宅の家財処分であれば、15万〜50万円程度が目安です。複数の大型家具や家電製品を処分するときは、個別に処分するよりも業者にまとめて依頼するほうが効率よく処分できます。
費用は高額になることもありますが、業者に任せることで時間と手間をかけずに処分できます。依頼の際は、相見積もりを取って比較検討することが大切です。
解体費用
古い住宅は、建物を解体して更地で売るほうが高く売却できます。
不動産会社は、築20年以上の木造住宅を資産価値がほぼ0円と評価します。これは木造住宅の法定年数が22年と定められており、買主を探すことが困難であるためです。したがって、土地のみのほうが価値は高いとされるのです。
古い建物を解体して更地にするには、解体費用が発生します。木造住宅では、坪単価3万円から4万円、鉄骨住宅では坪単価4万円から5万円、RC（鉄筋コンクリート）住宅では坪単価5万円から6万円が相場です。
解体費用は建物の構造や大きさ、立地条件によって異なります。たとえば木造の一戸建てを解体する際には、30坪程度の建物で100万円前後の費用がかかります。
仲介手数料を抑えるには
仲介手数料を抑えるためには、相見積もりを取って不動産会社を比較検討することがおすすめです。相見積もりを取っていることが不動産会社に伝わるだけでも、手数料を抑える効果があります。
個人で複数の不動産会社に当たることは、時間と手間がかかります。そのようなときに役立つ方法が、インターネットを利用した一括見積もりです。一括見積もりは、見積もりの内容に加えて会社の信頼性や実績などを一度に確認することができます。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
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