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つなぎ融資とは？ 流れとメリット・デメリットをまとめて確認！
住宅の購入資金は、住宅ローンの借入金や現住居を売却資金を充てるのが一般的です。しかし、注文住宅を建てる場合、住宅ローンの借入金や売却資金が手元に入る前に、まとまった金額の支払いが発生することがあります。
本来であれば、自己資金で賄うところですが、資金力が不足していて支払いが難しい場合に、一時的に必要な資金を借り入れる方法が「つなぎ融資」です。つなぎ融資は便利な制度ですが、いくつか注意すべき点もあるため、利用前によく確認しておくことが大切です。
ここではつなぎ融資の概要や利用の流れ、メリット・デメリットなどを分かりやすく解説します。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、注文住宅を建てるのにかかった費用のうち、住宅ローンの融資が行われる日までに発生した分を支払うためにお金を借りる制度です。
たとえば、注文住宅を建てる場合、着工から竣工までの期間に、土地の代金や着工金などの費用がかかります。住宅ローンの融資実行日は、一般的に完成した住宅の引き渡し日です。そのため住宅の完成前に発生した資金は、住宅ローンとは別に用意する必要があります。
つなぎ融資を利用することで、自己資金がなくても注文住宅の建築時に発生する費用を賄うことができるのです。
住宅ローンとの違い
住宅ローンは、住宅購入や建築する際に組む低金利・長期間のローンです。完成した建物を担保として、必要な費用を支払う目的で組まれます。一般的に完成した住宅の引き渡し日から、融資が実行されます。
一方、つなぎ融資は住宅ローンの融資実行までの期間に発生する費用を、一時的にまかなうことを目的に組む短期間・高金利のローンです。住宅ローンの融資が決定した後、つなぎ融資の契約完了日から融資が実行されます。
利用者の金銭負担を緩和し、住宅ローンの融資実行まで利用者を助けてつなぐ役割を果たすローンがつなぎ融資です。
主に家を建てる資金が不足しているときに利用する
つなぎ融資の資金使途は、主に住宅の完成までに発生する土地の購入費用や工事着工金、中間金などの費用です。
たとえば、土地の購入費用が予想よりかかったため工事着工金が不足した場合、資金が用意できるまで工事をスタートできません。
つなぎ融資があれば、不足した資金の準備期間を設けずに建築を進められます。
つなぎ融資が不要なケース
前述の費用を自己資金で用意可能なときは、つなぎ融資を受ける必要はありません。
また、親族や友人など第三者から十分な資金提供を受けられる場合、つなぎ融資は不要です。
前述したように、つなぎ融資は金利がやや高めである傾向があります。利用せずに済むのであれば、それに越したことはありません。
つなぎ融資を使うまでの流れ
つなぎ融資を利用するには、建築計画を立てた上で書類を提出し、審査を受ける必要があります。
ここでは、つなぎ融資を受ける際の流れを順番に解説します。しっかりと事前に把握して、住宅建築を円滑に進めましょう。
いくら借りればよいか計算する
まず、土地の購入費や建築費がどの程度必要なのかを確認しましょう。
複数の不動産会社やハウスメーカーと相談をし、建築の総予算や期間、内容について具体的な計画を立てます。計画を立てる際には住宅ローンの融資額とつなぎ融資で借りたい額を計算し、それらの返済計画を含めて計画を立てておきましょう。
金融機関を探す
つなぎ融資は住宅ローンとセットで借り入れることが一般的です、単体での利用は基本的にできません。住宅ローンの融資開始時に、つなぎ融資の清算が行われるためです。
また、つなぎ融資は金融機関によって対応していない場合があります。
つなぎ融資に対応した金融機関か事前に確認を取りましょう。
審査を受ける
つなぎ融資を借り入れる金融機関が決定したら必要な書類を用意し、住宅ローンとつなぎ融資の審査を申し込みます。
金融機関は契約者の年齢や収入など一定の条件を満たしているかを審査し、融資の可否を判断します。一般的に審査の種類は、3〜4日要する事前審査と1〜2週間要する本審査の2つです。
融資を使って支払う
審査を無事に通過すれば、つなぎ融資が実行されます。
つなぎ融資で融資を受けた資金は、土地の購入や着工金の支払など必要なタイミングで利用できます。ただし、金融機関との契約によって利用できる回数や融資額の条件が異なるため、契約内容を把握して必要なタイミングに備えましょう。
住宅ローンで返済する
住宅が完成して引き渡されるタイミングで、住宅ローンの融資が開始されます。つなぎ融資で借り入れた金額は、住宅ローンによって完済されます。
なお、つなぎ融資の利息を返済するタイミングは金融機関によって異なるため必要です。詳しくは後述します。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資には、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここではつなぎ融資を利用する利点を、1つずつ順に解説します。
資金がない状態でも家を建てられる
つなぎ融資を利用すれば、自己資金に余裕がない状態でも注文住宅が建てられます。
建築中に発生する費用は、つなぎ融資を利用して支払えるため、負担を気にする必要がありません。また、資金を貯める期間が不要なこともメリットです。
土地の購入や新居の建築などのタイミングを、資金問題に縛られず自由に選択できる点がつなぎ融資のメリットの1つです。
家の売却前に支払ができる
自宅を買い替える際、現住居の売却と新居購入のどちらを先に行うかによって新居にかかる費用の捻出先が変わります。
現在住んでいる住居を売却してから新居を購入することを、「売り先行型」といいます。現住居の売却で得た資金を新居の購入に充てるため、売却できなければ新居の購入ができません。
一方、現住居の売却よりも新居を先に購入することを「買い先行型」といいます。つなぎ融資を利用すれば、売却ができない場合であっても新居の購入費用を確保できます。
買い先行型に切り替えることで、余裕をもって住居を売りに出せるようになる点もつなぎ融資のメリットの1つといえるでしょう。
つなぎ融資のデメリット
つなぎ融資の利用にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。
ここでは、どのようなデメリットがあるのかを1つずつ解説します。
対応している金融機関が限られる
つなぎ融資を利用する場合、金融機関が制限される場合があります。つなぎ融資の取り扱いは、金融機関によって異なるためです。
つなぎ融資に対応している金融機関の数はそれほど多くないため、金融機関の選択肢は少なくなります。そのため取引のある金融機関や好条件のローンを選べない可能性が高くなる点が、つなぎ融資のデメリットです。
金利がやや高い
つなぎ融資は担保を設けないため、住居を担保に組む住宅ローンと比べて金利が高額になる傾向があります。以下に金融機関ごとの住宅ローンの金利とつなぎ融資の金利を、表にまとめます。
| 住宅ローンの借入金利 | つなぎ融資の借入金利 | |
|---|---|---|
| 三井住友銀行（変動金利型の場合） | 0.475～0.725% | 2.48% |
| 楽天銀行（50年ローンの場合） | 1.023～1.343％ | 2.95％ |
| ARUHI（フラット35で子ども2人の場合） | 0.950～1.340% | 1.84% |
また、つなぎ融資の金利は融資期間に対して日割りで計算されます。短期の融資ではあるものの金銭負担は増加するため、金利が住宅ローンに比べて高い点がデメリットです。
手数料がかかる
つなぎ融資を利用する際には、手数料や税金が発生します。
発生する手数料や税金とその内容を、次の表にまとめます。
| 費用名 | 詳細 |
|---|---|
| 印紙代 | 契約書に貼り付けする収入印紙（印紙税） |
| 事務手数料 | 金融機関に対して支払う手数料 |
| 住宅融資保証料 | 保証会社との契約費用 |
| 団体信用生命保険料 | 借入期間中の死亡や高度障害状態などに備えた生命保険の保険料。保険加入が融資の条件である場合に支払う。 |
住宅の完成が遅れると利息が増える
前述のとおり、つなぎ融資を完済するタイミングは、住宅の引き渡し完了時です。
住宅の完成が遅れて工期が延長した場合、想定より長い期間融資を受ける必要があり、利息が大きく増加します。また、契約時に定めた借入期間を超過すると、再手続きによってもう一度手数料が発生します。
想定以上の利息や手数料が発生するリスクがつなぎ融資のデメリットです。
住宅ローン控除の対象外となる
住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした住宅ローンの契約に対し、最大13年間の税額控除を受けられる制度です。住宅ローン控除の利用には大きなメリットがある一方で、控除の対象につなぎ融資は含まれていません。住宅ローン控除には、借入期間が10年以上という条件が設けられているためです。
つなぎ融資自体は住宅ローン控除の対象になりませんが、住宅完成後に住宅ローンが控除の条件を満たしていれば、つなぎ融資の返済額を含んだ住宅ローンを控除の対象にできます。
ただし、住宅ローン控除の適用条件には、以下が含まれています。
- 住宅が完成して6カ月以内に住み始めていること
- 控除を受ける年の12月31日まで住んでいること
したがって、住宅完成以前に控除を受けることはできません。
参考：国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」
つなぎ融資が使えないときの対策
ここでは、つなぎ融資が何らかの理由で利用できない場合の代替案についてご紹介します。資金の状況に応じて、自身に適切な方法を選択しましょう。
親や身内から借りる
家族や親族、知人から資金を借りられるのであれば、検討すべき選択肢の1つです。
ただし、贈与税に気を付ける必要があります。贈与税は1年間に110万円までであれば課税の対象外ですが、それを越えると申告と納税が必要です。
「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税の特例」が適用されれば500万円〜1,000万円の贈与税が非課税となるため、贈与を受けられる可能性がある方は特例を適用できる条件を確認しましょう。
参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
住宅ローンの分割融資を使う
分割融資とは、住宅完成前の費用を住宅ローンで賄える制度です。通常であれば住宅の引き渡し時から実行される住宅ローンを、土地購入費や着工金等の建築以前の支払に利用できます。
一見つなぎ融資と同じような方法ですが、いくつか違う点があります。
分割融資はあくまで住宅ローンであるため、金利も住宅ローンと変わりません。ただし、手数料はつなぎ融資と比べ高額です。
また、無担保で融資が受けられるつなぎ融資と違い、分割融資は土地を担保にします。
つなぎ融資の利息を払うタイミング
つなぎ融資の元金は基本的に住宅ローンの実行と同時に完済されますが、利息の返済タイミングは金融機関によって3つに分かれます。
ここではそれぞれのタイミングや利点について、順に解説します。
借り入れ時に全額支払う
つなぎ融資を借り入れたタイミングで、先に利息を全額払う方法です。この方法では住宅ローンの融資開始時点で利息を返済し終わっているため、住宅ローンにつなぎ融資の利息が含まれません。
住宅ローンの返済額が減りつなぎ融資の利息も安くなるため、住宅ローンの負担額を抑えられます。
ただし、融資は利息分が差し引かれた金額になるため、必要な額に利息を一括で返済できる金額を上乗せして借り入れる必要があります。
途中で毎月支払う
住宅ローンの融資開始前に、利息を毎月分割して支払う方法です。この方法も住宅ローンの開始時点で利息を返済し終わっているため、住宅ローンの融資につなぎ融資の利息は含まれません。
借り入れ時に全額支払う方法と同様に、住宅ローンの負担額は抑えられます。
ただし、毎月支払が発生するため、支払分の資金を用意しておく必要があります。
返済時に全額支払う
住宅ローンの融資で、元金と利息をまとめて返済する方法です。この方法は住宅ローンの融資を受け取った後に利息と併せて完済するため、住宅の引き渡しまでの期間は自己負担の軽減が可能です。
ただし、利息を返済しなかった分、住宅ローンの借入額が増加するため、住宅ローン返済の負担は増加します。
まとめ
つなぎ融資は、土地の購入や住居建築の際に住宅ローンの融資開始以前に利用できるローンです。注意点に気を付けながら上手に利用すれば、自己資金が少ない場合や現住居が売れず新居の建築ができない場合にも住宅を建築できます。
つなぎ融資を活用して、希望に合った新居を建築してみてはいかがでしょうか。
また、今後自宅の売却を検討している方は、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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