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不動産売却後の税金はいつ払う？納税のタイミングと節税方法も併せて解説
不動産を売却するときには、さまざまな税金がかかることに注意が必要です。しかも税金によって、支払うタイミングが異なるため、忘れないようにしましょう。不動産を売却したときに、いつ税金を支払うのか解説します。あわせて、節税する方法も紹介するので参考にしてください。
もくじ
不動産売却時に必要な税金
不動産売却時にかかる税金は、次の5種類です。
- 印紙税
- 登録免許税
- 所得税
- 住民税
- 消費税
所得税と住民税は、不動産売却後に利益が出た場合のみにかかります。利益が出なかった、もしくは損失が出たときはどちらもかかりません。
印紙税や登録免許税、そのほかの消費税などについては、利益の有無にかかわらず納付が必要です。納税を忘れたときはペナルティを課せられるおそれがあるため、しっかりと把握しておきましょう。
不動産売却でかかる税金はいつ払う？
不動産売却時にかかる税金はそれぞれに納付の時期が決められています。ここでは、それぞれの納税時期を解説します。
印紙税
印紙税とは、法律で定められた文書の取引に対してかかる税金です。不動産売買では収入印紙を購入して不動産売買契約書に貼りつける形で納税するため、契約書を提出するときが納めるタイミングです。
一般的に印紙税は、売主と買主が折半で納付します。契約書類は原本を売主と買主で1部ずつ保管するため、収入印紙も2部分必要になるためです。
また、2014年（平成26年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までに作成された不動産売買契約書には、軽減税率が適用されます。
詳しい税額は次の表をご覧ください。
| 記載金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 記載なし | 200円 | 200円 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超える | 60万円 | 48万円 |
登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有権を変更した際に発生する税金です。不動産売却時には、基本的に所有権移転の登記をするタイミングで登録免許税がかかります。所有権移転登記の登録免許税は、買主が納めることが一般的です。
不動産の購入時にローンを組んでいるときは、不動産に抵当権が設定されています。抵当権が設定されている不動産は売買時に抵当権を外さなくてはならず、抵当権抹消のための登録免許税が必要です。抵当権抹消の登録免許税は、売主が支払います。
登録免許税の税額は、不動産1つに対して1,000円です。たとえば、売却する不動産が土地と建物のケースでは、土地1筆と建物で合計2,000円がかかります。不動産がマンションのケースでは、土地の所有割合分と部屋で合計2,000円がかかります。
所得税
所得税は不動産を売却した際に譲渡所得が生じたとき、譲渡所得に対してかかる税金です。譲渡所得とは不動産の売却価格から、その不動産の購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を引いて得られた所得のことです。
譲渡所得が生じなかったり損失が出ていたりしたときは、所得税はかかりません。
不動産売却時に発生する所得税率は、次のように計算します。
| 所得税率 | 適用される条件 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得の税率 | 30.63%（復興特別所得税を含む） | 売却年の1月1日時点での所有期間が5年以下 |
| 長期譲渡所得の税率 | 15.315%（復興特別所得税を含む） | 売却年の1月1日時点での所有期間が5年超 |
売却した翌年の2月16日から3月15日に、確定申告を行って所得税を納付します。
住民税
住民税も所得税と同じく、譲渡所得に対してかかる税金です。税率は次のように計算します。
| 住民税率 | 適用される条件 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得の税率 | 9% | 売却年の1月1日時点での所有期間が5年以下 |
| 長期譲渡所得の税率 | 5% | 売却年の1月1日時点での所有期間が5年超 |
住民税納付のタイミングは、不動産売却翌年の6月以降です。6月に一括で納税する方法と、6月・8月・10月・翌年1月の各月末の4回に分けて納付する方法のどちらかを選択します。
消費税
不動産売却の仲介を不動産会社に依頼したときは仲介手数料がかかり、その手数料に対して消費税が発生します。
仲介手数料に対する消費税を支払うタイミングは、仲介手数料の支払時です。仲介手数料は売買契約の成立時と不動産の引き渡し時の2回に分けて、半分ずつ支払うことが一般的です。
また、抵当権抹消を司法書士に依頼するケースでは、依頼料にも消費税がかかります。
不動産売却時の節税方法
不動産を売却する際にはさまざまな税金がかかり、その負担は小さくはありません。ここからは、それらの納税額を少しでも減らすための節税方法を解説します。
3,000万円の特別控除を適用する
売却する不動産がマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。この特例は一般的に、3,000万円の特別控除と呼ばれています。
この特例の適用を受けるためには、次の6つの条件に該当しなければなりません。
- 現在住んでいる家、もしくは転居後3年目の年末までに売却している
- 不動産の買主が、親族や同族会社などではない
- 売却した年の前年か前々年に「3,000万円の特別控除」、または「マイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例」の適用を受けていない
- 売却した年かその前年、またはその前々年に「マイホームの買い換え」や「交換の特例」を受けていない
- 売却した不動産について「固定資産の交換特例」や「収用等の特別控除の特例」の適用を受けていない
- 災害が原因で売却するケースでは、マイホームに住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する
これらの条件に加え、適用を受けるには確定申告が必須です。
取得時や売却時の費用を詳細に把握する
不動産の取得時や売却時にかかった費用を正確に把握することは、節税にとても重要です。
課税される譲渡所得の計算式は、次のとおりです。
つまり購入にかかった経費が多ければ、利益が減ってかかる税金が減るのです。そのため、取得費を可能な限り計上すれば税金を減らせます。
なお、取得時の書類がなく取得費の金額がわからない場合、不動産の取得費は一律で売却金額の5%とされます。たとえば、売却金額が3,000万円であれば、取得費は150万円にしかなりません。
不動産を取得した際の各種書類や領収書などは、確定申告に備えて保管しておきましょう。
譲渡費用、すなわち譲渡した際にかかった経費も譲渡所得から差し引けます。取得費と同様に、売却にかかった金額がわかる書類を用意しておきましょう。
譲渡した際の経費には、次のものを申告できます。
- 売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料
- 売買契約書の収入印紙代
- 解体費用と建物の損失額
- 賃借人に支払った立ち退き料
売却時期を検討する
不動産の所有期間が5年以下か超えているかによって、所得税や住民税の税率は大きく変わります。所有期間による所得税率は15%以上の違いがあるため、売却までの所有期間が短いときは不動産会社に相談しましょう。
また所有期間の終点は売却日ではなく、売却年の1月1日現在で計算する点を覚えておきましょう。
相続した土地の売却時に利用できる特例を適用する
土地を含むマイホームを相続したときは、次の特例を適用できます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続税を納めた土地や建物を3年以内に売却するとき、相続税の一部を取得費に含められます。この特例を「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といい、取得費に含められる相続税額は、次の式で計算します。
たとえば、次の例をもとに計算してみましょう。
相続財産（不動産）：5,000万円 ※譲渡した相続財産
相続財産（現金）：5,000万円
相続税のかかる課税金額は、不動産と現金を合計した1億円になります。このとき取得費に含められる相続税額は、次のとおりです
相続税で納めた1,800万円のうち、900万円を取得費に含められることがわかります。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続した空き家や空き地、あるいは空き家を解体した土地を相続から3年を経過する年の年末までに売却した場合、譲渡所得に対して最大3,000万円の控除を受けられます。2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象になるほか、適用にはいくつか条件があります。
そのほかの特例を活用する
そのほかにも、不動産を売却した際に適用できるさまざまな控除や特例があります。これらの特例は自動的に適用されないため、不動産を売却した翌年に確定申告をしなければなりません。
特例には「3,000万円の特別控除」以外にも、次のものがあります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
不動産の所有期間が10年を超え、一定の要件を満たす場合に適用されます。課税譲渡所得金額の6,000万円以下の部分に、長期譲渡所得の税率よりも低い税率が適用されます。
「3,000万円の特別控除」の併用が可能なため、より税金を抑えられます。
公共事業や区画整理で不動産を売却したときの特別控除の特例
国が行う公共事業や特定土地区画整理事業などのために不動産を売却したとき、特別控除の特例が適用できます。条件を満たし売却できれば、譲渡所得から最大5,000万円まで控除が可能です。
不動産の売却は早めに不動産会社へ相談を
ここまで記事を読まれた方は「不動産の売却ではこんなに多くの種類の税金を納める必要があるのか」と驚き、不安を覚えられたかもしれません。そのようなときは、不動産売却の専門家である不動産会社に相談しましょう。
悩んだら早めに不動産会社へ相談を
不動産の売却には、さまざまな税金がかかります。また支払うタイミングも税金ごとに異なるほか、所有期間によって税率が変わるなど税金の仕組みは複雑です。
売却のタイミングや方法を誤ると、思わぬ税額になってしまうこともあるでしょう。不動産の売却を検討しているのであれば、早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産の売却は一括査定サイトがおすすめ
不動産会社は多くの会社があり、会社ごとに扱う地域や物件に得意不得意があります。そのため、不動産会社はしっかりと選ぶ必要があります。しかし、不動産会社の選定には非常に時間がかかります。
不動産会社を選ぶときは、一括査定サイトの利用がおすすめです。必要な情報を入力するだけで複数の不動産会社へ査定が依頼でき、時間と労力の節約にもなる不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」をご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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