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住み替え時に活用できる「住宅ローン控除」とは？利用条件や注意点などを解説
住宅ローン控除を利用中に住み替えをした場合、控除はそのまま利用できるのでしょうか。答えは「利用できるが、一定の条件を満たしたうえで手続きが必要」です。
この記事では、住宅ローン控除に関する基本的知識と住み替え後も適用する条件について解説します。
もくじ
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、マンションや戸建ての購入や改築の際に、その年の末日時点でのローン残高における0.7％分が最長13年にわたって、所得税と一部住民税から控除される制度です。控除される年数は、購入したマイホームが新築か中古かによって異なります。新築は13年で、中古は10年です。詳しくは国税庁のホームページをご参照ください。
住宅ローン控除の限度額
約10年間以上にわたって一定の割合で減税される住宅ローン控除には、控除額の上限が設けられています。上限額は購入したマイホームが新築か中古かによって異なるほか、対象となる建物によっても異なります。詳しくは、以下の表をご覧ください。
| 住宅の種類 | 新築（13年間の控除） | 中古（10年間の控除） |
|---|---|---|
| 通常の住宅 | 上限3,000万円 | 上限2,000万円 |
|
長期優良住宅 低炭素住宅 |
上限4,500万円 | 上限3,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 上限3,000万円 | 上限3,000万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 上限3,000万円 | 上限3,000万円 |
※内容は2024年現在
長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅の上限額が高く設定されているのは、優良で省エネ性能に優れた家を増やすことが住宅ローン控除の目的のひとつであるためです。
住み替え時に住宅ローン控除が適用される条件
これまで適用されてきた住宅ローン控除は、住み替え時にも適用されるのでしょうか。結論からいえば、住宅ローン控除は要件を満たす場合に限り住み替え時にも適用されます。
住み替え時に住宅ローン控除が適用される主な要件は、以下の通りです。
■新築・中古共通
- 引き渡しや新築工事完了から、半年以内に入居を開始していること
- 居住を始めた年の12月31日まで、継続してその住み替え先に住んでいること
- 所得の合計が2,000万円以下であり、床面積が50平米以上であること
- 所得の合計が1,000万円以下の場合は、床面積が40平米から50平米未満であること
- ローンの返済期間を10年以上として、分割で返済すること
- 居住年およびその前2年間で、譲渡所得に対して特定の税制優遇を受けていないこと
- 居住した住宅以外の特定の資産を、居住年の翌年以後3年以内に譲渡し、譲渡所得の特例を受けていないこと
■中古
- 前述した内容に加えて、新耐震基準に適合した住宅やマンションであること
住宅ローン控除が適用できる住宅が限定されるのは、不動産を短期で売買して利益を得る行為の抑制や所得が少ない子育て世代への支援が目的であるためとされています。
控除の利用に回数制限はない
住宅ローン控除の利用に、回数制限は設けられていません。
過去に控除を受けていたケースや現時点で控除を受けているケースでも、要件さえ満たしていれば新たに住宅ローン控除が利用できるのです。
以上の点から考えて、住宅ローンの控除を継続して受けるためには新築は13年、中古は10年が住み替えのタイミングといえるでしょう。
一方で、住宅ローン控除が利用できない物件が一部あるため、マイホームを購入する際には住宅ローン控除が利用できるかをしっかりと確認しておきましょう。
住宅ローン控除と併用できない控除
以下で挙げる控除の特例は、住宅ローン控除と同時に利用できません。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 特定の居住用財産の買換えの特例
- 居住用財産を譲渡したときの軽減税率の特例
特例は利用条件や併用不可の要件が複雑に絡むため、最適な控除を選ぶには、慎重な検討が必要です。
不安がある場合には、早めに専門家に相談しましょう。
住み替えで住宅ローン控除を受ける際の注意点
住宅ローン控除は長期にわたって控除できるため、条件がそろっていれば利用するのがおすすめです。ここでは、住み替え時に引き続き住宅ローン控除を受ける場合の注意点を解説します。
住宅ローン控除の適用が最も節税が高いとは限らない
利用者の状況によっては、住宅ローン控除の適用が最も節税効果が高い選択肢とは限りません。前述のとおり、住宅ローン控除と併用できない特例があることが原因のひとつです。
住宅ローン控除と特例のどちらが得か分からない場合は、住み替えに強い不動産会社へ相談することをおすすめします。不動産会社選びに迷う場合は、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。
短期間での住み替えには適用されない
住宅ローンを住み替え時に継続して使用するには、住宅を購入した日から半年以内にその家に住み始め、その年の終わりまで継続して居住していることが条件です。
たとえば購入した新居に当初から住んでいない期間が1年以上あるケースでは、住宅ローン控除が受けられません。住み替え後1年以内に、転勤や離婚などで新居を売却したケースでも同様です。
仕組みが変わることがある
日本では頻繁に税制改正が行われます。住宅ローン控除も、これまでに何度も仕組みや規模の変更が繰り返されています。
住み替えをする前に、最新の情報を確認しておきましょう。不安がある場合は、不動産会社や専門家に問い合わせることがおすすめです。
住宅ローン控除の申請方法
ここでは、住宅ローン控除の申請について説明します。
必要な書類と入手先は、以下の通りです。
- 確定申告書：国税庁のサイト
- 本人書類（免許証、マイナンバー）：市役所
- 登記事項証明書：法務局
- 売買契約書：契約時に保管
- 源泉徴収票：勤務先に確認
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書：ローンを組んだ金融機関
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書：国税庁のサイト
- 住宅性能を示す書類：工務店や不動産
初年度に必要な確定申告はe-TAXで申告を
住宅ローン控除を申請する際は、入居した翌年の2月16日から3月15日までの間に必要な書類を添付して、確定申告書を提出しなければなりません。
確定申告の書類作成は、国税庁のWebサイトにある確定申告書等作成コーナーの利用がおすすめです。確定申告書等作成コーナーでは、パソコンやスマートフォンで確定申告書を作成し、e-TAXを利用して家にいながら申請が可能です。
その際は、ローン残高や住宅の取得金額など、必要な情報を集めて漏れがないように記載しましょう。確定申告はそこまで難しいものではありませんが、経験のない会社員の方は戸惑うおそれがあります。自身での申告に行き詰まったら、迷わず専門家に相談しましょう。
まとめ
すでに住宅ローン控除を受けていても、住み替え時に住宅ローン控除を引き続き受けることができます。制度を上手に利用すれば、数十年にわたっての節税も可能です。
その一方で、ケースによっては住宅ローン控除の適用が最適とは限りません。所有する不動産の現状を把握し、最適な節税方法を検討しましょう。自身に合った節税方法が分からない場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
また住み替えが決まった際は、家の売却前に不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産一括査定サイト「リビンマッチ」なら、一度の入力で多くの不動産会社から査定結果が届くためおすすめです。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
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