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不動産を売りたいときはどうすればいい？ 流れと必要な費用・書類を紹介
不動産売却を考えているけど、どこから始めればいいのか分からない…。そんな不安を抱えている方へ、不動産売却の全プロセスをわかりやすく解説します。
初めての方でも安心して取り組める売却の流れ、意外と知らない必要経費、そして忘れがちな重要書類まで、すべてをカバー。さらに、売却価格を最大化するための秘訣や、よくある落とし穴の回避方法もお教えします。
家を売るときの3つの方法
家を売るときの主な方法は、不動産会社を通じて売る仲介、不動産会社が直接買い取る買取、そして自分で買い手を見つける個人売買があります。
自分に最適な方法を選ぶために、これらの特徴をしっかり理解しましょう。
仲介
不動産を売るもっとも一般的な方法は、仲介です。仲介は不動産会社に依頼して、査定や販売活動、契約事務などを任せる方法です。
専門家の知識と経験を活用できることと、ほかの方法と比べ高値での売却が期待できることがメリットとして挙げられます。
一方で売却するまでに時間がかかる場合があることや、仲介手数料が必要となるなどのデメリットがあります。
買取
不動産会社が不動産を直接購入する方法です。
購入客を探すための販売活動期間がないため、すぐに売却したい場合に適しています。また、内覧対応は基本的に1回で済むため手間がかかりません。
手間が少なく、すぐ買い取ってもらえることがメリットですが、基本的に市場価格の7～8割程度での買取価格になるため、少しでも高く売却したい人には不向きでしょう。
不動産仲介と不動産買取の違いについて、詳しくは以下の記事を参照してください。
個人売買
不動産を売却する場合、個人売買という方法もあります。不動産会社を介さず、売主と買主が直接交渉を行います。
不動産会社を介さないため、仲介手数料がかからない点がメリットです。一方で価格交渉や契約書の準備や作成、交渉などを個人で行う必要があるため、手間や時間がかかる点がデメリットです。
また、十分な知識がないまま個人売買を進めると、トラブルが起きた際に個人間で解決を行わなければなりません。物件調査不足による建物の欠陥が発覚して、売主に契約不適合責任を問われ賠償請求をされるケースが考えられます。
不動産を売るまでの流れ
一般的に不動産売却は以下の順序に沿って進み、約3〜8カ月かかるとされています。
- 売却価格を調べる
- 不動産会社を選び契約する
- 売却価格の設定やプロモーション活動の準備をする
- 内覧の準備をする
- 希望者と条件を交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 買い手に不動産を引き渡す
これらの内容について、細かく見ていきましょう。
また、不動産売却の流れについて、詳しくは以下の記事を参照してください。
売却価格を調べる
不動産売却の第一歩として、売却価格の相場を把握しましょう。オンラインでAI査定を行うか、不動産会社に机上（簡易）査定や訪問査定を依頼することが一般的です。
AI査定は名前を入力することなく最低限の情報だけで査定できるサービスですが、査定価格と売却価格に大きな差が出るおそれがあります。
机上査定は、不動産の面積や築年数などの概要や公的なデータベースをもとに査定価格を算出する方法です。
訪問査定は建物・内装の状況、周辺環境、隣地との境界などを現地にて細かく確認したうえで正確な査定価格を算出する方法です。
それぞれメリットとデメリットがあるため、自身の状況に適したものを選びましょう。また、複数社に査定を依頼することで、より正確な市場価格を把握できます。
不動産会社を選び契約する
不動産会社に売却を依頼する場合、依頼先を決めて媒介契約を結びます。
契約の種類は、1社だけに依頼する専任媒介もしくは専属専任媒介契約、複数の会社に依頼する一般媒介契約の3つです。
それぞれの違いを、表にまとめました。
| 契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 自分で発見した買主への売却 | できる | できる | できない |
| 他社への売却依頼 | できる（複数社可） | できない | できない |
| 不動産会社から売主への売却活動の報告 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 任意 | 契約締結後7日以内 | 契約締結後5日以内 |
| 契約期間 | 任意 | 最大3カ月 | 最大3カ月 |
売却価格の設定やプロモーション活動の準備をする
不動産を売るときは、不動産会社と相談して最適な売却価格と売却時期を設定しましょう。自分の希望だけで進めると成約時期が遅れるおそれがあるため、よく話し合うことが大切です。
物件を売るには、効果的な広告戦略が大切です。どのようなメディアに広告を出すのか・チラシを配布するのか・何をアピールポイントにするかなど、不動産会社の意見を参考に戦略の方針をはっきりさせます。
内覧の準備をする
不動産の印象をアップさせる内覧準備は、売却成功への大切なステップです。
最低限の清掃や換気、設備確認などの準備を行います。「明るい」「風通しがよい」「清潔である」などの条件が満たされれば、購入希望者の購入意欲が高まるでしょう。
希望者と条件を交渉する
購入希望者が現れたら、条件を確認して交渉します。具体的な条件は、次のような項目です。
- 希望購入価格
- 契約希望時期および引き渡し希望時期
- 契約時の手付金の金額
- 不動産と一緒に引き渡す物品
- 売主が修繕する必要がある箇所
不動産会社に仲介を任せる場合、売主が購入希望者と直接交渉をする必要はありません。これらの確認や交渉を不動産会社にすべて任せられるため、トラブルを回避できます。
売買契約を結ぶ
価格や諸条件が合意に至ったら、売買契約を結びます。
売買契約書は物件の詳細情報や権利関係などが記載されている書類です。内容をよく理解し、納得したうえで署名・捺印することが大切です。
買い手に不動産を引き渡す
不動産の所有者が売主から買主に変わる日は、不動産の引き渡し日です。
引き渡しは多くの場合、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士、金融機関の担当者が集まって行います。売主は売買代金の残金と各種精算金を受け取り、鍵を買主に渡します。さらに登記移転手続きを行えば、引き渡しは完了です。
登記移転手続き自体は資格がなくてもできますが、司法書士が行うことが一般的です。
不動産を売るときに必要なお金
不動産を売るとき、手数料や税金などがかかります。
ここでは、仲介手数料や司法書士報酬、税金などの費用が、どのタイミングでかかるかを解説します。
不動産会社への仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却するときは、仲介手数料が必要です。仲介手数料は売却が決まったときの成功報酬です。販売活動全般や売主と買主間の調整や契約事務に対して、支払われます。
仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で次のように定められており、下記の金額に消費税が追加でかかります。
| 不動産を売買契約した価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 取引額の4％ |
| 400万円超 | 取引額の3％ |
仲介手数料について、詳しくは以下の記事を参照してください。
売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書は課税文書であり、契約書に印紙を貼る必要があります。具体的な金額は、次のとおりです。
| 不動産を売買契約した価格 | 本則税率（円） | 軽減税率（円） |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 400 | 200 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000 | 500 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万 | 16万 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万 | 32万 |
| 50億円超 | 60万 | 48万 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
*2014年（平成26年）4月1日に開始された印紙税の軽減税率を適用した金額。2027年（令和9年）3月31日までが適用期間。
印紙税について、詳しくは以下の記事を参照してください。
抵当権抹消
抵当権は売主が金融機関から住宅ローンの借入をしたとき、金融機関が設定できる権利です。ローンの返済が滞った場合、債権者である金融機関は、この権利を行使して売主が購入した不動産を競売にかけられます。
売主がローンの返済を終えていなければ、売却する不動産に抵当権が残ります。引き渡しまでに、ローンの返済を終え売却する不動産に設定されている抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権抹消費用は、約2〜3万円が相場です。登録免許税が1物件につき1,000円、司法書士への報酬が1万6,000円前後、事前調査費用や住民票の取得などにかかる実費などが内訳です。
抵当権抹消について、詳しくは以下の記事を参照してください。
不動産を売るときに用意する書類
不動産を売るときには、必要な書類が多数あります。大きく分けると、本人確認書類と売却予定の不動産に関する書類です。
なお、不動産を売るときに必要な書類について、詳しくは以下の記事を参照してください。
本人確認書類
不動産を売るとき、本人確認は「不動産取引における本人確認及び顧客情報の管理等に関する法律」に基づき、売主と買主の両者に対して行うことが義務付けられています。
マネーロンダリングや詐欺などの犯罪防止を目的とし、取引の当事者が本当に本人かを確認するためのものです。
本人確認には、主に次の1点または2点の原本提示が必要です。
- 運転免許証
- パスポート
- 住民票（発行3カ月以内）
- マイナンバーカード
- 健康保険証
売買契約書
不動産売買契約書は、売買契約を結ぶ際に売主と買主双方が契約内容に合意したことを確認する書類です。売買金額、支払時期、契約する土地や建物の所在地・面積などが記載されています。
不動産会社に売却を依頼しているときは、不動産会社が売買契約書を作成します。個人間売買のときは、自分で売買契約書を作成しなければいけません。専門的な知識を持たずに契約書を作成すると、トラブルのリスクが高まるため専門家への相談がおすすめです。
登記済証・登記識別情報
不動産売却において、登記済証と登記識別情報は用意すべきもののひとつです。
平成18（2006）年より前に登記の際に発行されていた書類が登記済証、平成18（2006）年から平成20（2008）年にかけて登記の際に発行されるようになった英数字が、登記識別情報です。
売主から買主に所有権を移転をする際に必要なので、不動産売却をするときは手元にあるかを確認しておきましょう。
登記済証と登記識別情報のいずれも、紛失すると再発行されません。「事前通知」または「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」と呼ばれる制度を利用して、確認する必要があります。
申請から確認まで日数がかかるため、早めに準備をしておきましょう。
登記簿謄本・登記事項証明書
登記簿謄本は、手書きの帳簿で管理された情報を証明するために原本を書き写したものです。登記事項証明書は、コンピューターで処理したデータを専用用紙に印刷したものです。登記簿謄本も登記事項証明書も呼び名が違うだけで、内容は同じです。
登記簿謄本と登記事項証明書は、不動産の所在地や面積、所有者、設定された権利の情報が記載されており誰でも法務局で取得できます。
登記簿謄本や登記事項証明書の取得方法について、詳しくは以下の記事を参照してください。
確定測量図・境界確認書
確定測量図は家の測量図（実測図）で、物件の正確な土地面積と形状を示します。境界確認書は、隣接する土地との境界を明記した書類です。
これらの書類は、売買契約締結や所有権移転登記に際して土地の境界に不明点や紛争がないことを証明するための書類で、契約前に準備します。
戸建てや土地の売却で手元にないときは、土地家屋調査士に依頼して作成する必要があります。
マンションは建築時に正式な測量と境界確認が完了しており、購入時の資料に添付されていることが一般的です。
抵当権抹消書類
売却物件の住宅ローンが残っている場合、抵当権の抹消手続きをします。手続きに必要な書類は、抵当権抹消登記申請書と借入を行った金融機関から発行される抵当権抹消承諾書です。
売主はローンの完済を証明し金融機関から抹消承諾を受けたあと、抵当権抹消登記申請書を法務局へ提出することで抵当権を抹消できます。
固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
不動産を売る際には、物件の固定資産税を明らかにするために固定資産税納税通知書か、固定資産評価証明書のいずれかが必要です。
固定資産評価証明書は、市区町村の役場窓口で取得できます。税納税通知書は、毎年1月1日時点の所有者に対して4月に郵送されてきます。
固定資産税は売主が全額を納めたあと、不動産引き渡し以降にかかる税金を買主が日割り精算して売主に支払うことが一般的です。
図面や設備の仕様書
売却活動をする際は、不動産会社が物件を案内するための資料を作成します。資料には図面や設備の詳細を掲載する必要があるため、作成のために図面や設備の仕様書が必要です。
ただし、土地のみで売却するときは建物の図面や設備仕様書は必要ありません。
物件の購入時期が昔だったなどの理由で、それらの資料が手元にない場合があります。トラブルを防止するには、図面や設備の仕様書は不動産会社に依頼して作成してもらうほうが確実です。
重要事項説明書
不動産会社には、売買契約前に重要事項の説明と重要事項説明書の交付が義務付けられています。重要事項説明書とは、取引対象の不動産に関する情報と取引条件を共有するために作成される書類です。
重要事項説明書は物件自体の登記情報や当該地域の法令上の重要事項、本売買契約に関する事項など、民法や宅地建物取引業法で定められた項目が記載されています。
重要事項説明書の作成は不動産会社が行い、説明を担当するのは宅地建物取引士である必要があります。
建築確認済証・検査済証
売却に建物が含まれる場合は、建築確認済証と検査済証を準備する必要があります。
建築確認済証は、建築物の設計図書が建築基準法に適合していることを証明する書類です。検査済証とは、建築確認済証で適合とされた確認申請書のとおりに工事を完了したことを証明する書類です。
これらの書類がない場合は違法建築のリスクを排除できないため、売却が難しくなることがあります。いずれの書類も紛失したときは再発行できませんが、自治体で代わりとなる証明書を取得できます。
検査済証を紛失したときの対応について、詳しくは以下の記事を参照してください。
マンション管理規約・総会議事録など
マンションを売却するときは、管理規約を用意する必要があります。
管理規約は、そのマンションの管理運営に関して、すべての区分所有者が遵守すべきルールが定められたものです。管理規約は、必ず売主から買主に渡してください。
マンション理事会や総会の議事録なども今後居住するにあたり大切なことが記載されているため、買主に引き渡すほうが望ましいでしょう。
不動産を売るときのポイント
不動産を売却するには、数カ月の期間を要します。全体の流れを理解し、必要な費用や書類についてしっかりと把握しておくことが大切です。
ここまでに解説したことを含め、不動産売却のポイントを紹介します。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産を仲介で売却する際は、信頼できる不動産会社を選び、依頼することが大切です。
不動産会社は、地域での実績・取引事例の数・販売戦略・提供サービスなどを基準に選定します。インターネット広告に強い、親身に相談に乗ってもらえるなど、重視するポイントに強みを持つ不動産会社を選ぶとよいでしょう。
迅速なコミュニケーションが取れる会社であれば、売却活動も円滑に進むことが期待できます。
不動産会社を選ぶときのコツについて、詳しくは以下の記事を参照してください。
不動産の売却にかかる費用を把握する
不動産を売るときは、かかる費用の全体像と支払うタイミングを把握することが大切です。
売却を開始したときから売却した金額を手にするまでは、一般的に3〜6カ月かかるとされます。その期間にさまざまなタイミングで出費が発生するため、すべてを売却したお金でまかなうことはできません。
売却する前に、いつどのような費用がかかるかを把握して、資金計画を立てておくと安心です。
不動産売却にかかる費用について、詳しくは以下の記事を参照してください。
不動産売却で生じる税金を調べる
不動産を売却した際には、売却で得た金額に対して税金が発生します。税金の額は売却で得た利益額や所有期間などに応じて変動するので、税理士に相談して事前に計算しておくことが大切です。
マイホームを売却した場合は、軽減税率や買い換え特例などが利用できる可能性があります。また、売却で得た利益から売却にかかった経費を差し引くことで節税可能な場合がありますので、その点も踏まえて税理士に相談しましょう。
不動産売却時にかかる税金について、詳しくは以下の記事を参照してください。
売却計画を立てる
不動産売却は、スケジュール作成が大切です。
不動産売却は検討から引き渡しまで一般的に3〜6カ月かかるといわれています。資金が必要になる時期が決まっているときは、そこから逆算していつから売却を始めるのがよいか検討しましょう。
時期や経済状況によって売却までにかかる時間は変わるため、事前に情報収集を行って計画を立てることが成功のカギです。困ったときは、不動産会社に相談をすることをおすすめします。
不動産の売却にかかる時間について、詳しくは以下の記事を参照してください。
内覧前の準備をする
内覧は、購入希望者に物件をアピールする大切な機会です。最低限の清掃や整理整頓を行い、照明・家具・備品も含めた見た目をよくすることが大切です。
清潔感があるか・明るいか・広く見えるか・風通しがよいかなど、買主の視点で見直してみると改善のポイントを発見できます。時間に余裕があるときは、フローリングにワックスをかけて室内のメンテナンスをしましょう。
また、内覧時に購入希望者から質問をされるケースがあります。答えられる範囲内で回答の準備をしておきましょう。
内覧とその準備について、詳しくは以下の記事を参照してください。
一括査定を活用する
売却したい不動産の相場や、適正価格を自分で調べるのは大変です。また、複数の不動産会社に査定を依頼すると対応に手間と時間がかかります。
一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から査定を受けられます。一括査定で相場を把握し、自身に合った不動産会社を見つけることがおすすめです。
一括査定サイトにもそれぞれ特色があるため、自分に合ったサイトを選ぶとよいでしょう。
不動産査定サイトについて、詳しくは以下の記事を参照してください。
まとめ
不動産の売却にはさまざまな手続きが必要であり、税金や費用を負担するタイミングがあります。これらすべてに個人で対応することは専門的な知識なしには難しいため、不動産会社への仲介依頼が一般的です。
不動産会社を選ぶときは、ある程度候補を絞ったうえで査定依頼をかけましょう。しかし、複数の不動産会社に査定依頼をかけるのは時間や手間がかかります。
そんなときには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。リビンマッチは最大6社の不動産会社に査定を依頼できるため、手間をかけずに不動産の査定価格を比較できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
