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住み替え時の税金対策│適用できる特例も併せて解説
住み替えには不動産の購入と売却の両方が絡むため、税金に関する手続きもそれだけ多くなります。正しく把握しておかないと、税金が予想よりも多く手元に残るお金が少なかったという事態になりかねません。
また、納付を忘れるとペナルティを課されるおそれもあります。この記事では発生する税金と取りうる税金対策について解説いたしますので、参考にしてください。
もくじ
【売却側】住み替えで発生する税金
ここでは、物件を売却するときにかかる税金を4つ紹介します。
税金を見落として、いざ納付する際に慌てずに済むようすべて把握しておきましょう。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの文書を作成したときに発生する税金です。収入印紙を書類に貼って納付します。住み替えでは、不動産の売却時の売買契約書が印紙税の課税対象です。
印紙税額は、契約金額によって異なります。たとえば1,000万円以上5,000万円以下の売買契約書に対する印紙税額は1万円です。詳しい納税額については、国税庁のWebサイトをご確認ください。
なお、印紙税は2027年（令和9年）3月31日まで軽減措置が適用されます。軽減措置終了後は、上記例の場合は印紙税額は2万円です。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記手続きに対して発生する税金です。
たとえば、抵当権抹消の登記や、名義変更の登記をするときにかかります。
不動産売買における名義変更の登記にかかる登録免許税は、買主が負担することが一般的です。
金融機関が抵当権を設定している場合は、売主は抵当権を抹消の手続きを行う必要があります。抵当権抹消の手続きにかかる税額は1件あたり1,000円で、上限2万円です。
消費税
不動産の売却では、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士への報酬が発生します。主にこの中に消費税が含まれます。
不動産会社の仲介手数料は、法律によって上限が定められています。
| 取引額 | 手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 取引額の4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 取引額の3％＋6万円＋消費税 |
司法書士のへの報酬額は、依頼した内容によって異なります。たとえば所有権移転登記を依頼した場合は、3～7万円が相場です。
消費税は、対象取引が高額であるほど負担が大きくなります。経費の金額はあらかじめ把握しておき、消費税の出費にも備えましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産などの売却で得られる譲渡所得に課される所得税と住民税です。
譲渡所得の計算方法は、不動産の売却額から売却にかかった取得費用と売却経費を引いて算出します。物件の所有期間に応じて適用税率が変動し、5年以下では39.63%、5年超では20.315%の税率が課せられます。
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、物件を売却した翌年の確定申告時期に納税しましょう。
なお、譲渡所得がマイナスのときは、課税の対象外です。
【購入側】住み替えで発生する税金
ここでは、住み替え先の物件を購入するときに発生する税金を5つ解説します。
売却時と共通する税金がある一方、不動産所得税や贈与税は購入時にのみ発生する税金です。納め忘れがないよう、事前に把握しておきましょう。
登録免許税
売却時と同様に、購入時にも登録免許税が発生します。前述したように、所有者名義変更の登記手続きにかかる費用は物件の買主が負担するのが一般的です。
登録免許税額は、以下の計算式で求めます。
課税標準額と税率は購入した不動産が土地か建物か、建物が中古か新築かなどで異なります。また軽減税率が適用されるものもあります。
| 登記の方法 | 課税標準額 | 通常税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権移転の登記 | 固定資産税評価額 | 2.0％ | 1.5％*1 |
*1：軽減税率の適用は2026年（令和8年）3月31日まで
| 登記の方法 | 課税標準額 | 通常税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 保存登記 | 法務局認定価格 | 0.4％ |
0.15％*1 0.1％*2 |
| 移転登記（新築後未使用の建物を取得した場合） | 固定資産税評価額 | 2.0％ |
0.3％*1 0.1％*2 |
*1： 新築マイホーム軽減特例を適用した場合。軽減税率の適用は2027年（令和9年）3月31日まで
*2：認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の認定を受けた場合。軽減税率の適用は2027年（令和9年）3月31日まで
| 登記の方法 | 課税標準額 | 通常税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 移転登記 | 固定資産税評価額 | 2.0％ | 0.3％*1 |
*1：中古マイホーム軽減特例を適用した場合。軽減税率の適用は2027年（令和9年）3月31日まで
各特例の適用条件について詳しくは、不動産会社にご相談ください。
印紙税
印紙税も、売却時と購入時の両方で発生する税金です。住み替えの際は売却・購入両方の契約を行うため、2回納付します。
不動産取引時の売買契約書に課税される印紙税は、売主と買主の双方が負担します。契約書を2部用意し、それぞれに収入印紙を貼ってお互いが保管します。
不動産取得税
不動産取得税は、物件の取得時のみ発生する税金です。購入か贈与かは問わず、不動産を新たに取得すると発生する地方税の一種です。
不動産取得税の税額は、以下の計算式で求めます。
ただし、住宅の取得については、2027年（令和9年）3月31日まで税率が3.0%に軽減されています。購入後に市町村から届く納税通知書を使用して、支払いましょう。
消費税
消費税は、売却時と購入時の双方で発生する税金です。
購入時は不動産会社から物件を購入した場合のみ、購入代金に消費税がかかります。個人の売主から不動産を購入したときは非課税です。
契約の相手が事業者であるか個人であるかに応じて、課税のルールが変わる点を把握しておきましょう。
贈与を受けた場合は贈与税
土地や住居など不動産自体を譲り受けた場合や購入資金の贈与を受けた場合は、贈与税の課税対象となるケースがあります。
省エネ基準に該当する住居の購入資金1,000万円以下、それ以外の住居の購入資金500万円以下を父母・祖父母から譲り受けたときは、非課税対象です。
贈与税の申告と納税の期間は、贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日です。
【売却時】住み替え時に適用できる税金の特例
住み替えで物件を売却するときに適用できる税金の特例を3つ紹介します。
特例を活用すると、税金の支払いを抑えられます。
3,000万円の特別控除の特例
3,000万円の特別控除は、住居を売却するときや建物と土地を同時に売却するときに適用されます。
最高3,000万円を譲渡所得から控除でき、譲渡所得税の負担を軽減できます。譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、納税する必要がありません。
この特例を適用したい場合は、確定申告のときに「譲渡所得の内訳書」を添付しましょう。
軽減税率の特例
軽減税率の特例は、10年以上所有していた住居、または住居と土地を売却したときに適用できます。前項で触れた3,000万円の特別控除と併用すると、譲渡所得税の負担を大きく減らせるでしょう。
5年以上所有した不動産を売却した際、譲渡所得税率は20.315%（所得税率15.315％ ＋ 住民税5％）です。10年以上所有した不動産を売却して軽減税率を適用した場合、譲渡所得が6,000万円以下であれば税率は14.21%（所得税率10.21％ ＋ 住民税4％）になります。
ただし、譲渡所得が6,000万円を超えると、通常の税率がかかる点に気をつけましょう。
買換え特例
買換え特例は、売却した住居やマイホームにかかる譲渡所得税の支払いを、次の新居やマイホームを売却する時まで先延ばしできる制度です。
一方で、売却した住居の譲渡利益が新居の購入価格を上回る場合は、差額に対して譲渡所得税が課される点に注意が必要です。
なお、買換え特例を適用するには2023年（令和4年）12月31日までに住居を売却している必要があります。また、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例との併用はできません。
売却して損失が出た場合の制度について
不動産の売却額よりも取得額が上回った場合や、多額の経費が発生したときに生まれる損失を譲渡損失と呼びます。
譲渡損失は、同年の給与所得や事業所得などの利益と相殺でき、所得税の軽減が可能です。また、1年で相殺しきれなかった額は、その翌年から3年間にわたって繰越しできます。
【購入時】住み替え時に適用できる税金の特例
税金の特例は、住み替えにおける物件の購入時に適用できるものがあります。
ここでは、住宅ローン控除の特例を紹介します。求められる要件や節税できる額を考慮し、必要であれば特例の活用を検討しましょう。
住宅ローンの控除
住宅ローンによる控除制度の正式名称は、「住宅借入金等特別控除」です。この制度は、住宅ローンを借り入れて居住用の住宅を購入したときに所得税額を減税できます。
具体的には、年末時点での住宅ローン残高に0.7%をかけた金額が所得税から控除できます。また、所得税から控除しきれない部分は、翌年の住民税からも控除が可能です。適用期間は新築住宅で13年間、中古住宅では10年間です。
なお、控除を適用させるには「省エネ基準適合住宅」の認定を受ける必要があります。
住宅ローンの控除はほかの特例と併用が難しい
住宅ローンの控除制度は、これまで紹介した他の特例との併用が困難な点が特徴です。
たとえば、すでに3,000万円の特別控除を受けていたとき、その翌年と翌々年では住宅ローンの控除を受けられません。
最も節税効果の高い控除制度を選ぶには、事前のシミュレーションが重要です。適用条件の確認と併せて、不動産会社への相談をおすすめします。
住み替え時にできる税金対策とは？
住み替え時にかかる税金は、適切な対策で金額を抑えられるケースがあります。
ここでは、住み替え時の税金対策を4つ紹介します。制度の仕組みを理解し、利用できる方法は積極的に取り入れましょう。
引っ越しのタイミングを考える
住み替え時の税金対策は、引っ越しのタイミングが重要です。
譲渡所得にかかる税率や一部の特例適用基準には取得年数が含まれており、少しの年月の差が税率に大きく影響するからです。
たとえば、譲渡所得税では取得から5年以下と5年超では税率に19.315%もの差があります。また、軽減税率の特例は10年以上所有した不動産の売却時のみ対象です。
引っ越しを急がない場合は、売却の時期を見極めてからの判断をおすすめします。
リフォームを検討する
リフォームの実施も、節税につながることがあります。住居の売却を目的として実施したリフォームは、譲渡費用として扱われます。
また、居住中に実施したリフォームの費用は取得費として算入可能です。譲渡費用と取得費は、それぞれ譲渡所得を計算するときに売却費用から差し引く費用です。つまり、リフォームの実施によって、譲渡所得税額を抑えられる可能性があります。
確定申告をする
不動産の売却と購入を終えたら、確定申告を実施しましょう。
これまで紹介した特例の控除制度は、譲渡所得を申告してはじめて適用可否の判断が下されます。確定申告のメリットは売買にかかった経費を譲渡費用に算入し、譲渡所得を減らして節税につなげられる点です。
一方で、譲渡所得を得たにもかかわらず確定申告を実施しなければ、所得税の滞納とみなされ追徴課税を課されるおそれがあります。
複数の不動産会社に相談する
住み替えを検討する際は、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産の売買手続きは自己判断が難しく、専門知識を持つ会社からアドバイスを受けながら進めることがおすすめです。また住んでいる家屋が高額で売却できれば、得た利益を納税資金に回して負担を軽減できます。
不動産会社を選ぶ際は、候補を複数比較しましょう。不動産会社を効率よく比較するには、不動産一括サイトの利用がおすすめです。
住み替えに関する税金で注意することは？
住み替え時に関係する税金は数多く、不安を感じられる方もいるでしょう。
ここでは住み替えのときに、税金納付について注意すべき点を解説します。
住み替えに関連する法律をよく調べる
住み替え時の税金に関する法律は、よく調べておきましょう。税制は改正される頻度が高く、最新の情報を把握することが重要です。
改正の例として、相続した空き家を相続日から3年以内に売却したときに適用可能な3,000万円の控除特例があります。この特例の適用期間は2023年（令和5年）12月31日まででしたが、2027年（令和9年）12月31日まで延長されました。
控除関係の特例を受けたい場合は、特例の要件や期限を入念に確認して条件を満たしてから手続きをする必要があります。
不安な場合は専門家に相談する
住み替えに関して少しでも不安な点があれば、専門家に相談しましょう。
住み替えに関連する税金や控除の仕組みは複雑で、情報収集には手間がかかります。さらに手続きまで個人で対応しようとすれば、大きなリスクが伴います。
税金や特例の制度については税務署や税理士、住み替えの手続きを得意とする不動産会社に相談して不安な点を解消しましょう。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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