リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
不動産売却で確定申告が不要になるケースは？
不動産を売却したら、税金を納めるために確定申告が必要です。ただし、譲渡所得が生じなければ、確定申告の必要はありません。確定申告が必要なのかどうかを調べるための、譲渡所得の計算方法をわかりやすく解説します。
もくじ
確定申告とは？
確定申告とは1月1日から12月31日までの1年分の所得を申告し、所得税などの金額を確定する手続きのことです。所得とは、収入から経費や控除を差し引いた金額のことを指します。
給与から源泉徴収されている会社員の方は、会社側で年末調整を行うため通常は確定申告が不要です。しかし、会社員であっても確定申告しなければならないケースがあります。そのひとつが、不動産売却によって譲渡所得を得た場合です。譲渡所得は、後ほど詳しく解説します。
不動産売却をしても確定申告が不要なケース
不動産を売却した際、確定申告をしなくてもよいケースがあります。それは不動産売却によって、譲渡所得が発生しなかった場合です。
譲渡所得がなければ確定申告は不要になる
譲渡所得とは、不動産を売却したときに得られる所得のことです。譲渡所得は、次の計算式で求められます。
取得費とは、不動産の購入価格と購入に要した費用の合計金額を指します。譲渡費用は、売却に要した費用のことです。
計算の結果、利益が出ずマイナスになった場合は、譲渡損失が発生します。譲渡所得が0円、もしくは譲渡損失が発生すれば税金がかからないため、確定申告をする必要はありません。
譲渡所得を確認する方法
確定申告が必要かどうかを知るためには、譲渡所得の有無を確かめます。ここでは建物を含む不動産を売却したときに、譲渡所得が発生するかどうかを確認する方法について解説します。
購入した価格から減価償却費を差し引く
建物の譲渡所得は、取得費から減価償却費を差し引いて算出します。建物の価値は年月を経るごとに減少するため、価値の減少分を減価償却費として差し引くのです。減価償却費の計算方法は、次の通りです。
償却率は、建物の構造ごとで、次のように決まっています。
| 区分 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
| レンガ造、石造またはブロック造 | 57年 | 0.018 |
| 金属造 （骨格剤の肉厚4mm超） |
51年 | 0.020 |
| 金属造 （骨格剤の肉厚3mm超4mm以下） |
40年 | 0.025 |
| 金属造 （骨格剤の肉厚3mm以下） |
28年 | 0.036 |
| 木造または合成樹脂造 | 33年 | 0.031 |
| 木骨モルタル造 | 30年 | 0.034 |
建物は次の計算式が成り立てば譲渡所得が発生しないため、確定申告は不要です。
土地は経年による価値の減少がないため、減価償却費を差し引きません。次の計算式が成り立てば、土地売却による譲渡所得はなくなります。
取得価格に取得費、譲渡費を加算する
譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用の合計を引いて求めます。取得費は不動産購入時の購入代金や購入にかかった経費で、譲渡費用は売却にかかった経費です。
主な取得費は、次の通りです。
- 不動産を購入したときの仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 不動産を購入、相続したときの登録免許税と司法書士への報酬
- 不動産取得税
主な譲渡費用は、次の通りです。
- 不動産を売却したときの仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 建物のリフォーム費用
- 土地の測量費、土壌調査の費用
- 売却のために支払った広告費
これらの費用の算入には、領収書や契約書など用途と金額を証明する書類が必要です。適切に費用を加算して譲渡所得が生じなければ、確定申告の必要はありません。
確定申告が必要なケース
譲渡所得がある場合や譲渡所得に関する特例を適用するときは、確定申告が必要です。
譲渡所得があれば確定申告を行う
譲渡所得があるときは、確定申告を行い納税します。譲渡所得にかかる所得税、復興特別所得税、住民税を併せて、譲渡所得税と呼びます。
譲渡損失が発生した場合は、確定申告の義務はありません。
特例を適用するには確定申告が必要
譲渡所得が発生しても、特例を適用すれば譲渡所得を0円以下にできる可能性があります。この特例を適用するには、確定申告が必要です。ここでは、譲渡所得の減額に適用できる特例を2つ説明します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
この特例は居住用として利用しているマイホームを売却した場合に限り、譲渡所得から3,000万円を控除できるものです。特例を適用するには、次の要件を満たす必要があります。
- 現在主に住んでいる家である
- 買主が夫婦や親子などの特別な関係ではない
- 売却までの3年間に「3,000万円の特別控除」や「マイホームの買い換えや交換の特例」などの適用を受けていない など
詳しい適用条件は、不動産会社でご確認ください。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、相続した空き家の売却時に特定の条件を満たしている場合に、譲渡所得から3,000万円を差し引けるものです。
この特例を利用するための条件は、次の通りです。
- 売却する空き家は1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されている
- 買主が夫婦や親子などの特別な関係ではない
- 相続前に亡くなった人以外が住んでいない
- 売却する空き家や土地を相続後に貸したり住んだりしていない
- 相続から3年以内に売却する
- 売却した空き家について「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や「収用等の場合の特別控除」などの特例の適用を受けていない
詳しい適用条件は、不動産会社でご確認ください。
確定申告をしないとどうなる？
譲渡所得があるにもかかわらずそれを隠して申告しなかったり、確定申告の内容に意図的な虚偽があったりした場合、重い罰を受けるおそれがあります。
そもそも確定申告をしないとバレる
譲渡所得があったにもかかわらず確定申告をしていなければ、高い確率で税務署に気付かれます。譲渡所得の存在が税務署にバレるのは、主に次のような理由です。
- 不動産の登記でバレる
- 税務署は、不動産の登記簿で不動産取引を把握しています
- 不動産会社からバレる
- 不動産会社は、不動産取引の事実を税務署に報告する義務があります
- 金融機関からバレる
- 不動産売買でローンを組んだり抵当権抹消手続きを行ったりした際の手続きを税務署は把握しています
- 売却先からバレる
- 税務署は、不動産の買主に「お尋ね」をして詳細を調査することがあります。お尋ねとは株式売買や相続などで大きなお金が動いたときに、税務署が行う可能性がある問い合わせのことです
無申告のペナルティとは？
発生した譲渡所得を確定申告しなかった場合は、ペナルティが課せられます。加えて特例が適用されないため、本来ならば納めなくてもよい税金を支払う義務が生じます。
無申告によって受けるペナルティは、次のような加算税です。
- 無申告加算税
- 無申告加算税は確定申告が必要であるにもかかわらず、申告しなかったときに課せられるペナルティです。本来の納税額に対し50万円以下の部分は15%、50万円を超える部分に対しては20%が加算されます。ただし、税務署からの調査を受けるよりも先に自発的に期限後申告をすれば、加算額は納税額の5%です
- 延滞税
- 確定申告をしてもしなくても、納付期限内に税金を納付しなかった場合は延滞税がかかります。税金の納付が遅れるに従って、延滞税が加算されます
確定申告をしないで放置して、悪質と判断されると非常に重いペナルティを受けることになります。こういったペナルティを受けないように、面倒でも必要な人は確定申告をしてください。費用がかかるものの、確定申告の手続きは税理士に依頼することもできます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
