不動産売却後に損失が出ても確定申告する？特例や繰越控除について詳しく解説

不動産を売却したときは、確定申告が必要なときと、必要ないときがあります。損失が出たら基本的に確定申告の必要はありません。

しかしなかには、確定申告が必要になるケースもあるので注意が必要です。

不動産を売却したときの、確定申告の必要性を解説します。

損失が出れば確定申告は原則不要

不動産の売却で損失が出たときは、原則として確定申告は不要です。確定申告は基本的に所得税の納税を目的としています。そのため、利益ではなく損失が出たときは所得税は発生しないため、申告の必要がないのです。

譲渡所得があるかを計算する

不動産を売却したときは、譲渡所得があるかどうかを計算します。譲渡所得とは、不動産の売却時に発生する所得のことです。譲渡所得があれば確定申告が必要ですが、譲渡所得が0円やマイナスのときは確定申告は不要です。

譲渡所得は、以下の式で計算します。

ここでの取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用です。譲渡費用は、売却に要した費用を指します。

取得費からは、不動産の減価償却費を差し引きます。住宅の設備や性能は利用年数に応じて劣化が進み、価値が減少するためです。一方で土地には経年劣化の概念がなく、減価償却費を考慮せずに購入代金だけで取得費を計算します。

譲渡所得が発生するケース

不動産を売却した結果、譲渡所得が発生したときは確定申告の必要があります。以下で、具体例を説明します。

このケースでは、以下の計算式で譲渡所得の算出が可能です。

計算の結果、1,500万円の譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。なお、建物を売却する場合には減価償却費が取得費から差し引かれるため、金額に差が生じます。

譲渡所得がマイナスになるケース

不動産を売却したとき、譲渡所得が0円かマイナスになるケースでは確定申告が不要です。譲渡所得を算出した結果、マイナスになったときは譲渡損失といいます。

以下で、譲渡損失が発生する具体例を確認しましょう。

譲渡損失の計算は以下のとおりです。

このケースでは2,500万円の譲渡損失となり、所得税は発生しません。

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損失が出ても確定申告すればメリットがある

不動産売却で損失が出たときでも、確定申告で特例を活用すればメリットを受けられることがあります。ここでは、損失の発生時に利用できる特例を2つ紹介します。

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損失が出た際、確定申告すると利用できる特例

譲渡損失が発生したとき、特例の適用を申請すると節税できる場合があります。譲渡損失に対して確定申告は原則不要ですが、特例を適用させるためには確定申告が必要です。

譲渡損失の発生時に利用できる特例は、以下の2つです。

これらの特例で、将来の節税が可能です。不動産の売却で譲渡損失が出たときは、利用できる特例がないか確認してみましょう。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

損益通算は、発生した譲渡損失をほかの所得から控除し、損益額をまとめることです。また、損益通算で控除しきれなかった分の損失は、翌年から3年以内に繰越ができ、再び所得から控除できます。これを繰越控除と呼びます。この特例を受けられる要件は、以下のとおりです。

この特例は、住宅ローン減税の制度と併用が可能です。住宅ローン減税では残債の0.7%を所得税から控除でき、節税効果があります。一方で、申告する年の所得が3,000万円を超えると繰越控除の対象外となります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は住居の買い替えをしないケースでも適用できます。マイホームの売却額が住宅ローンの残債額を下回るとき、その損失をカバーする特例です。適用の要件は以下のとおりです。

この特例も住宅ローン減税の制度と併用が可能で、所得が3,000万円を超えると特例の適用を受けられなくなります。

確定申告の手順

不動産を売却したら、その翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を実施します。提出書類の準備から申告書の作成、税務署への提出まで、一連の流れについて解説します。

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必要書類の準備

確定申告では、所定の申告書に加えて、所得者が自ら用意しなければならない書類が数多くあります。発行に時間を要する書類もあるため、申告期限に遅れないように余裕をもって書類を用意しておきましょう。

不動産売却で譲渡所得を申告するケースでは、売買契約書や領収書のコピーを提出します。特例を申請するときは、さらに提出書類が増えます。具体的な書類については後述するため、併せて参考にしてください。

①譲渡所得額を計算

前述した式を使って、申告する譲渡所得を計算します。この時点で、譲渡所得と譲渡損失のどちらが発生しているのかが分かります。損失が生じたときは、特例の適用を検討しましょう。

②課税譲渡所得額を計算

続いて、課税譲渡所得額を計算します。課税譲渡所得額は、以下の計算式を用いて算出します。

特別控除とは、特例を適用させて譲渡所得を一定額控除するものです。不動産売却の譲渡所得に関係する特例には、次のようなものがあります。

特別控除できる額は、合計5,000万円が上限です。

③譲渡所得税額を計算

譲渡所得税額を計算すると、納める税額がわかります。課税譲渡所得に税率を掛けて譲渡所得税額を算出しましょう。譲渡所得税には分離課税の仕組みが採用されているため、給与や事業所得など、他の所得とは分けて税額を計算します。

譲渡所得税の内訳は、所得税・復興特別所得税・住民税の3つです。所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって変動します。5年以下の所有は「短期譲渡所得」、5年超では「長期譲渡所得」と呼びます。また、復興特別所得税の税率は、所得税率の2.1%です。

参照：国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

売却した不動産の所有期間が10年を超えている場合、軽減税率の特例が適用可能です。この特例では課税譲渡所得を6,000万円で区切り、6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

確定申告書の作成

譲渡所得税額の計算ができたら、確定申告書を作成します。紙の申告書は税務署で受け取れるほか、国税庁のWebサイトからダウンロードして印刷したものを使用できます。

紙に手書きで作成する方法以外に、国税庁の「確定申告等作成コーナー」を利用し、パソコンで申告書を作成する方法があります。画面上の案内に従って入力すると簡単に申告書を作成できます。税額の計算や入力部分への転記を自動化でき、ミスや記入漏れを防げるため便利です。

また、書類作成が不慣れな方には、税理士への依頼をおすすめします。

税務署へ提出

作成した書類を税務署に提出すると、確定申告の手続きが完了します。提出方法は、以下の3つです。

郵送のときは、申告書のコピーと返信用封筒を同封すると、受領印を押して税務署から返送してもらえます。直接持ち込むときは、提出前に窓口で担当者に書類の不備を確認してもらえる点がメリットです。

e-Taxを利用すると自宅から簡単に提出できます。なお、e-Taxは利用開始時に利用者識別番号を取得する必要があります。

利用者識別番号の取得には、以下のものが必要です。

^※ICカードリーダライタ、またはマイナンバーカード読み取りに対応したスマートフォン

確定申告前に、いずれかの方法で利用者識別番号を取得しておきましょう。

特例を利用するために必要な確定申告時の書類

特例を利用するときは、確定申告書類と併せて追加で必要な書類があります。譲渡損失が発生したときに適用できる特例で、必要な書類は以下のとおりです。

マイホーム買い換えの特例を利用するときは、これらに加えて新居の売買契約書や登記事項証明書の写しを提出する必要があります。

税務署から連絡が来たら対応する

不動産売却で譲渡損失が生じ、特例の適用もできないときは、確定申告をしないことがあります。この場合、確認の書類が税務署から後日届くことがあります。一般的に「お尋ね」と呼ばれるこの書類は、不動産の情報、売却価格、経費の内容などを確認するものです。通常は封書で届きますが、まれに電話で確認されることもあります。

「お尋ね」に対する回答義務はないものの、無視し続けると税務調査の対象となるおそれがあります。速やかに誠実な対応を取りましょう。

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不動産を売却するときは、一般的に不動産会社へ仲介を依頼します。不動産会社を選ぶポイントはさまざまですが、売主へのサポートの手厚さも基準に加えてください。初めての不動産売却なら、親切に対応してくれる不動産会社のほうが安心できるでしょう。

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