空き家を売却したら確定申告は必要？活用できる特例も紹介

空き家を売却したあとの確定申告について詳しく解説します。確定申告が必要なケース、譲渡所得税の計算方法、活用できる特例、必要書類など、空き家を売却するときに知っておきたい情報をまとめて紹介します。

空き家の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

空き家売却では確定申告が必要？

空き家の売却で「利益が生じた場合」は確定申告が必要です。ただし、「利益が出なかった場合」や「損失が生じた場合」は申告の義務はありません。ここでは、空き家を売却して確定申告が必要になるケースとそうでないケースについて解説します。

空き家売却後の確定申告が必要な場合

空き家の売却で利益が生じた場合とは、空き家の売却によって譲渡所得が生じたことを指します。

譲渡所得とは不動産を売却したとき、売却価格から購入時の価格と購入・売却にかかった経費を差し引いて得られた利益のことです。一方、損失が発生した場合は、生じた損失を譲渡損失といいます。

譲渡所得は、譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得にかかる所得税（復興特別所得税を含む）と住民税を併せたものが、譲渡所得税です。

譲渡所得税の納付には確定申告が必要なため、空き家の売却で利益が生じたときは確定申告を行いましょう。また、特別控除の特例を適用すれば譲渡所得税額を減らせる可能性があります。特例の適用にも、確定申告が必要になるため忘れず行いましょう。

空き家売却後の確定申告が不要な場合

空き家の売却で利益が出なかった、もしくは損失が生じたら確定申告の義務はありません。つまり、譲渡所得が0円、もしくは譲渡損失が生じたときは確定申告は不要です。

ただし、確定申告で損失を申告することで、給与所得との損益通算を行って節税ができます。そのため、どのような結果でも、空き家の売却後は確定申告をしたほうがよいでしょう。

空き家の売却は信頼できる不動産会社が重要です。一括査定で探して見ましょう

査定する

【超初心者向け】不動産の確定申告とは？必要知識や、やり方を徹底解説

不動産の確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た不動産収入から必要経費を差し引い……

空き家売却によって発生する譲渡所得税の計算方法

空き家の売却で確定申告が必要になったとき、譲渡所得税はどのように計算すればよいのでしょうか。ここでは、空き家売却時の譲渡所得と譲渡所得税の算出法について解説します。

譲渡所得を算出する

空き家を売却したときの譲渡所得は、次のように計算します。

取得費とは、不動産購入時の費用、仲介手数料、印紙代、不動産取得税などが該当します。取得費を計算するときは、建物の減価償却費を計算に含まない「譲渡所得 － 各種控除額」の金額が税の対象である点に注意が必要です。

諸経費とは、売却時の仲介手数料、印紙代、建物の取り壊し代などです。

例として、土地売却費1,000万円に対して、取得費300万円と諸経費70万円がかかったケースを挙げます。この場合の譲渡所得は、以下のとおりです。

譲渡所得税額を算出する

譲渡所得税額は、次のような計算式で算出できます。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。それぞれの状況下における税率は、以下のとおりです。

630万円が譲渡所得だった前述の例に、税率を当てはめて計算してみましょう。

空き家売却時に使える特例

空き家の売却時は空き家の状況や取引の詳細によって、さまざまな特例が受けられる可能性があります。ここからは、空き家売却時に活用できる特例について解説します。なお、特例の利用には確定申告が必要です。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、空き家売却時に条件を満たせば3,000万円の控除が受けられる特例です。活用すれば課税額の大幅な軽減が可能ですが、活用するには国が定める4つの条件をすべて満たさなくてはなりません。控除を受けられる条件は、以下の4つです。

もっとも注意したい条件は、3年以内に住んでいた空き家が特例の対象になることです。空き家を売却するまでのプロセスは通常3カ月から6カ月を要することが多く、状況によっては1年以上かかることも考えられます。売却に時間がかかることで、特例を利用できなくなるケースも考えられるでしょう。

特例を利用するときは計画的な売却を心掛ける必要があります。

相続した空き家に対する特例

相続した空き家に対する特例は、空き家を相続したときに最高3,000万円の特別控除が利用できる制度です。特例が適用された場合、譲渡所得が3,000万円以下のときは非課税にすることが可能です。

3,000万円の特別控除と同様に大きな額の控除を受けられる制度ですが、活用するには国が定める条件をすべて満たさなくてはなりません。控除を受けられる条件は、以下のとおりです。

さらに3年以内に住んでいた空き家だけが特例の対象であり、相続した建物が新耐震基準に準拠している必要があります。

相続時は通常の売却時に利用できない特例が使えることがあるため、建物の状況を正しく把握しておきましょう。

所有期間10年超の軽減税率特例

所有期間10年超の軽減税率特例とは、売却した年の1月1日に空き家の所有期間が10年を超えている場合に税額が低くなる制度です。この特例を利用するために満たさなくてはならない条件は、以下のとおりです。

基本的に他の特例を併用できませんが、居住用財産を譲渡した場合における3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用が可能です。この特例を適用したいときは、売却した年の翌年に確定申告が必要です。

また、一定の要件に当てはまるときは長期譲渡所得税額がさらに引き下げられます。長期譲渡所得金額が6,000万円超のときは15％ですが、6,000万円までなら軽減税率は10％です。

ただし2013年から2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％を納付する必要があります。

特定マイホームの買い換え特例

特定マイホームの買い換え特例は、2023年12月31日までにマイホームを売却して買い換えた場合に利用できる制度です。空き家を売却した際の譲渡利益にかかる税金の納付を、新しく購入した居住用住宅を売却するときまで繰り延べられます。

税金の控除ではなく繰り延べで、3,000万円の特別控除の特例と併用できません。また利用するには、売却価格が1億円以下であることが条件です。加えて夫婦間・親族間における売買では利用できず、住まなくなってから3年が経過した年の12月31日までに売らなくてはなりません。

空き家売却後の確定申告に必要な書類

空き家売却後の確定申告において必要になる書類は、以下のとおりです。

なお相続した空き家の3,000万円特別控除を利用したいときは、以下の書類も必要です。

確定申告の流れ

空き家の売却によって確定申告が必要になったとき、どのような流れで行えばよいのでしょうか。ここからは、確定申告について大まかな全体の流れを紹介します。用意する書類や申告方法に不備がないように、事前に確認しておきましょう。

必要書類を用意

確定申告を行うときは、前述した必要書類を用意する必要があります。

記載が必要な書類のほとんどは国税庁のWebサイトからダウンロードできるため、まとめてダウンロードしておくと便利です。控除や繰り延べなどの特例を利用したいときは、それらに必要な書類も同様に揃えておきましょう。

空き家売却に関する申告では、第三表だけでなく第一表・第二表の提出も必要です。第一表では年間の収益・所得・各種控除などを、第二表では所得の内訳や控除項目を記入します。

各種費用を計算し申告書類に記入

必要な書類が揃ったら、譲渡所得を含む各種費用を計算して申告書に記入しましょう。

確定申告書B様式（第一表）・確定申告書第三表（分離課税用）・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の記入例は国税庁のWebサイトで見られるため、確認しながらの記入をおすすめします。

記入例を見ても書類について不明な点があるときは、税務署もしくは法務局へ問い合わせましょう。

税務署に書類を提出

書類に情報を記入できたら、書類を提出します。提出方法には、e-Taxを介したオンライン申告、税務署へ直接提出、郵送での提出があります。e-Taxを利用するときは、利用者識別番号の取得が必要です。

手続きや記入内容に不安があるときは、税務署へ直接持ち込む方法をおすすめします。税務署へ持ち込む時間が取れない場合や、確定申告の手続きに不安がないときは、郵送やe-Taxでの申告がスムーズです。

譲渡所得税を納付

所得税は、申告期間中に銀行振込・口座振替などで納付しなくてはなりません。住民税は申告した年の5月以降に納付書が送られてくるため、それに従って納付しましょう。

住民税は、分割しての納付も可能です。分割払いを選択したときは、6月・8月・10月・翌年1月の4回に分けて支払います。

所得税から還付金が発生したときは、申告書提出から数カ月以内に指定した口座に振り込まれます。

相続した不動産を売ったあとの確定申告と必要書類

相続した不動産を売却すると、確定申告が必要になることがあります。相続した不動産の売却で確……

空き家の売却に関するよくある質問

空き家の売却は、人生において何度も経験することではありません。いざ手続きに臨んだら、思いもよらなかった疑問点があるかもしれません。

ここからは、空き家売却においてよくある質問を3つ紹介します。不明点は解消して、スムーズに取引・申告ができるようにしましょう。

空き家売却後に行う確定申告のポイントは？

空き家を売却して譲渡利益を得たにもかかわらず確定申告を怠ると、税務調査の対象になったり所得隠しをしていると見なされて重加算税を課されたりするおそれがあります。空き家の売却を行ったら、忘れずに確定申告を行うようにしましょう。

また、控除には空き家売却時に利用できる特例と併用できない制度があります。

利用したい控除の条件に当てはまっているかを詳しく確認し、損をしないように控除を利用しましょう。

空き家の取得費がわからないときは？

空き家の取得費がわからないときは、売却した金額から計算する方法が採用されます。これは「概算取得費」と呼ばれ、売却金額×5％で計算します。

たとえば空き家を2,000万円で売却したときに取得費が不明であるときは、概算取得費は以下のとおりです。

概算取得費は、実際の取得費を大きく下回る場合がほとんどです。そのため、空き家を管理するときは取得費がわかる書類をできる限り残しておきましょう。

参考：国税庁「取得費が分からないとき」

取得費に含められる費用にはどんなものがある？

取得費に含まれるものには、次のような費用があります。

参考：国税庁「取得費となるもの」

土地の他に建物があるときは建物に対する減価償却費を計算して、差し引く必要があることに注意しましょう。不明点があるときは、税理士への確認をおすすめします。

空き家を扱っている不動産会社はある？

不動産会社によっては、空き家を扱っていないことがあるかもしれません。しかし、空き家を取り扱っている不動産会社は少なくないので、何社か連絡をして相談してみましょう。

各不動産会社への連絡が手間であれば、一括査定サイトの「リビンマッチ」の利用がおすすめです。空き家の情報を一度入力すれば、複数の不動産会社へ一括で査定を依頼できます。

空き家は徐々に劣化して、価値が減少します。あとまわしにせず、売ろうと思ったらすぐに査定を依頼してください。

空き家を扱う不動産会社へ一括して査定を依頼できます！入力は1回だけなので簡単です

査定する

空き家が売れない理由は？5つの確実な売却手段と回避すべきNG行動

空き家が売れない理由と、売れない空き家を確実に売るための5つの手段、売れないときやりがち……