戸建ての売却でかかる税金はいくら？節税と計算の方法を解説

戸建てをはじめとした不動産の売却では、さまざまな税金がかかります。戸建ての売却では高く売れたときに、税金の負担が大きくなります。多少築年数が古かったとしても、不動産価格が上昇している現状だと油断はできません。

戸建て売却を検討している人は、どれくらいの税金がかかるのかを把握してから売却を進めていきましょう。戸建て売却でかかる税金や計算方法、節税情報を紹介します。

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戸建ての売却でかかる税金の種類

戸建てを売却すると税金がかかります。戸建てを売却するとかかる税金は、大きく分類すると、必ず課税される税金と課税される場合がある税金に分けられます。

それぞれの主な税金の種類は、次のとおりです。

次からは、税金ごとに詳しく解説します。税金の概要や計算方法を理解できれば、資金計画を立てるのに役立つでしょう。

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戸建ての売却で必ず課税される税金

戸建てを売却すると必ず課税される税金は、主に以下のふたつです。

これらの税金をひとつずつ詳しく解説します。どれくらいの金額をいつ支払うのか、把握しておきましょう。

印紙税

印紙税は戸建ての売買契約時にかかるもので、売買契約書に印紙を貼付することで納税する税金です。

印紙税の税額は、契約書に記載される売買代金により決まります。平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される売買契約書には、軽減措置が適用されています。軽減された印紙税の税額は次のとおりです。

参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

不動産売買契約書を2部作成し売主と買主が1部ずつ保管する場合、印紙代は売主と買主それぞれが負担します。ただし、売買契約書を1部だけ作成し、買主が原本を、売主はそのコピーを保管することも可能です。その場合、コピーには印紙を貼付しないため、売主は印紙代を節約できます。

消費税

個人が売主の場合、売却する不動産自体に消費税は課税されません。消費税が課税されるのは、仲介した不動産会社に支払う仲介手数料や、登記を代行する司法書士への報酬などです。

そのため、戸建てを売却する際は、仲介手数料や司法書士の報酬などが発生する場合のみ消費税の支払いが発生します。消費税を含めた仲介手数料や報酬は、戸建ての引き渡し時に支払うケースが多いです。

戸建ての売却で課税される場合がある税金

戸建てを売却したとき、場合によっては課税される税金には次のふたつがあります。

これらの税金は高額になることがあるため、課税されるケースを把握しておくことが大切です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記に課税される税金です。次に該当する場合は、戸建ての売却で登記が必要なため、登録免許税が課税されます。

一般的に、抵当権抹消登記と住所・氏名変更登記は、売却した戸建ての引き渡し時に所有権移転登記と同時に手続きをするケースが多いです。一方、相続登記は引き渡し時までに完了しておく必要があるため、先行して手続きをしなければなりません。

登録免許税の税額は以下のとおりです。

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

たとえば、土地1筆と建物1筆の一戸建てに抵当権が設定されている場合、抵当権の抹消には土地と建物それぞれに1,000円、合計で2,000円の登録免許税がかかります。

同じく、土地1筆と建物1筆の一戸建てを売却するために登記簿に記載されている住所を変更する必要がある場合、変更登記にかかる登録免許税は、土地と建物それぞれに1,000円、合計で2,000円です。

相続登記の場合、土地と建物それぞれの評価額から算出した課税価格に税率0.4％をかけた金額が登録免許税の税額となります（2025年3月31日まで免税措置あり）。

不動産の登記は司法書士に手続きを依頼することが多いため、登録免許税は法務局に直接支払うのではなく、司法書士に報酬と一緒に支払い、司法書士が法務局に支払うケースが多いです。

譲渡所得税

譲渡所得税も場合によっては、課税される税金のひとつです。譲渡所得税は、戸建てを売却して利益が出た場合にのみ課税されます。

以降で譲渡所得税の概要と計算方法を詳しく解説しますので、売却前に理解を深めておきましょう。

戸建ての売却で利益が出ると譲渡所得税がかかる

戸建てを売却して利益が出ると、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税がかかると売却後に手もとに残る資金が減ってしまうため、いくら支払うのかを把握しておくことが大切です。

ここでは、譲渡所得税の概要と計算方法を詳しく解説します。正確な税額を算出するのは難しいですが、手もとに残る金額が想定より少なくて驚くことのないように、おおまかな税額を把握しておくとよいでしょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は戸建てを売却して利益が出た場合に、売却益に対して課せられる税金です。「所得税」「住民税」「復興特別税」の3種類の税金からなっており、それぞれの税率を合計した金額が譲渡所得税として課税されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は売却価格ではなく、譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得は次の計算式で算出できます。

つまり、売却価格から、戸建てを購入したときの取得費と、売却時にかかった諸費用などを差し引いたのが、譲渡所得です。譲渡所得に税率をかけたものが譲渡所得税の税額です。

では、取得費と譲渡費用とはどのような費用なのか、ひとつずつ見ていきましょう。

取得費になるもの

取得費とは、売却する戸建てを取得したときに支払った費用のことです。主に次の費用が該当します。

参照：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

先祖から代々受け継いでいたり、親から相続したために購入時期が古かったりしたすると、買ったときの購入金額がわからないケースも多いでしょう。

取得費が不明な場合には、売却価格の5％相当額を取得費にできます。実際の取得費が5％を下回っている場合でも、取得費が不明であれば売却価格の5％相当額を取得費として差し引けます。

次に、取得費のうち、土地や建物の購入費用について詳しく見ていきましょう。

購入費用を算出する

購入費用とは、戸建てを購入した際に代金として支払った金額のことです。購入費用は土地の代金と建物の代金を分けて計算します。購入時の売買契約書が手もとにある場合は、土地代金と建物代金が分けて記載されていますので、確認しておきましょう。

売買契約書がない場合は、固定資産税の納付書に記載されている評価額から土地と建物の割合を算出して代金を案分することで、おおよその土地代金と建物代金を算出できます。

土地代金

土地代金は購入した際の売買代金のうち、土地部分の代金に該当する金額を、そのまま土地代金として差し引けます。

建物代金

建物代金は、購入時に支払った金額をそのまま計上するわけではありません。購入時の売買代金のうち、建物部分の代金に該当する金額から減価償却費を差し引いた金額を建物代金とします。建物は新築から年数が経過するにつれて価値が減少するためです。

建物の減価償却費は、次の計算式で求められます。

通常建物代金には消費税が含まれているため、建物価格に0.9をかけ、その税抜価格に償却率と取得してからの経過年数をかけたのが減価償却費です。経過年数が1年未満の場合、6カ月以上は1年とし、6カ月未満は切り捨てます。

計算に使用する償却率は以下の表のとおりです。

この計算式で算出した減価償却費を建物代から差し引いた金額が、購入費用の建物部分の代金になります。

たとえば、木造の戸建てを30年経過してから売却する場合に、購入価格が3,000万円、そのうち土地が1,000万円、建物価格が2,000万円だったとすると、取得費の計算は次のように算出できます。

取得費に加算できる購入費用は2,674万円です。

譲渡費用になるもの

譲渡価格の計算で使用する譲渡費用とは、売却時にかかった諸費用のことです。主に、次のような費用が該当します。

参照：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

これらの金額は、譲渡費用として売却価格から差し引けます。

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譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税額の計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間により異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となり、それぞれの税率が適用されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下のとおりです。

親から相続した戸建てを売却する場合、所有期間は相続前に親が住んでいた期間も通算できます。たとえば、親が4年住んだあと相続が発生し、相続してから2年が経過している場合、親と子がそれぞれ所有していた期間は5年以下ですが、通算すると6年になり、長期譲渡所得の税率を適用できます。

ただし、所有期間は毎年1月1日が基準です。満5年を経過していても、売却した年の1月1日時点で5年未満であれば、短期譲渡所得になるため、注意が必要です。

所有期間が長いほど税額が低くなり、譲渡所得税を少なく抑えられます。5年を超えているか不明な場合は、期間をよく確認して売却時期を決めましょう。

譲渡所得税の計算シミュレーション

では、長期譲渡所得と短期譲渡所得では税額にどれくらいの差が出るのでしょうか。次の事例で、実際に計算してシミュレーションしてみましょう。

長期譲渡所得の譲渡所得税

長期譲渡所得の場合、譲渡所得税の税額は以下のように計算できます。

長期譲渡所得の場合の税額は、2,031,500円です。

短期譲渡所得の譲渡所得税

短期譲渡所得の場合の税額は、次のとおりです。

短期譲渡所得の場合の税額は、3,963,000円になります。

上記の事例では、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税額の差は、

となり、大きな差が出ることがわかります。

譲渡所得が高額になれば税額の差も大きくなるため、注意しなければなりません。節税のために、所有期間が5年を超えるまで待ってから売却するのも効果的です。

譲渡所得税を安くするポイント

譲渡所得税は高額になる可能性があるため、安く抑えるにはポイントを押さえる必要があります。譲渡所得を減らしたり、譲渡所得の税率を下げたりすることにより、安くできます。

ここでは、譲渡所得税を安く抑えるポイントを解説します。

譲渡所得を減らす

譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。つまり、取得費と譲渡費用を増やせれば、譲渡所得を減らすことが可能です。取得費や譲渡費用に含められる費用は、忘れずに入れましょう。

購入費用や仲介手数料、税金は覚えている人が多いのですが、見逃してしまいがちな費用もあります。たとえば、取得費のうち古家付き土地を購入して1年以内に解体した場合の解体費用、実際に土地や建物を使用するまでの期間に相当する借入の利子などです。譲渡費用のうち、賃借人へ支払った立ち退き料なども該当します。

知らなければ見逃してしまう費用もあるため、どの費用が含まれるかを把握しておくことをおすすめします。

また、譲渡所得を減らすために、控除を利用する方法があります。譲渡所得を控除できる特例は、このあとで詳しく解説しますので、最後まで読んで、節税対策に役立てましょう。

譲渡所得税の税率を下げる

譲渡所得税の税額を安く抑えるには、税率を下げるのも効果的です。税率を下げるには、長い期間所有する方法や、特例を利用する方法があります。

譲渡所得税の税率は、前述した短期譲渡所得と長期譲渡所得では約19％もの違いがあります。所有期間が5年を超えるまで家を持ち続けることにより、税率を下げるのもひとつの方法です。

また、軽減税率の特例を利用すれば、さらに税率を下げて税額を安くすることが可能です。特例を利用する方法は、このあとで解説します。最後まで読んでいただければ、税率を下げらる方法を理解できるでしょう。

譲渡所得税が安くなる特例

譲渡所得を控除する特例や税率を下げる特例を利用すると、税額を安く抑えることが可能です。主な特例は次のとおりです。

特例ごとに詳しく解説します。

3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」とは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円まで差し引ける特例のことです。3,000万円の特別控除を適用するには、次の要件に当てはまる必要があります。

譲渡所得が3,000万円より少なければ、3,000万円の特別控除を受けることにより譲渡所得税はかかりません。仮に、譲渡所得が3,000万円より多くても、大きく節税できるでしょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合に、長期譲渡所得の税率よりさらに低い税率を適用できる特例です。

この特例の適用を受けるには、以下の要件に当てはまる必要があります。

この特例を適用した場合の税率は以下のとおりです。

この特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。そのため、譲渡所得が3,000万円以上で3,000万円を控除しても譲渡所得がなくならない場合でも、所有期間が10年を超えていれば低い税率を適用できて大きな節税になります。

「3,000万円の特別控除」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、どちらも適用を受けるには確定申告が必要です。売却益が出た場合は、忘れずに申告しましょう。

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戸建ての売却では査定価格の比較が重要

戸建てを売却するときは、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。査定価格や担当者の対応を参考にして、契約する不動産会社を決定します。そのため、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼して、査定価格や各担当者の対応を比較することが大切です。

大切な家の売却を任せるのですから、比較して信頼できる不動産会社を見つけましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。リビンマッチであれば物件情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

最大で6社の紹介を受けられますが、実際に査定を依頼する不動産会社はそのなかから自分で選択が可能です。そのため、査定を依頼する不動産会社が多すぎて、対応で大変になることはありません。依頼したい不動産会社を選んでください。

戸建て売却の税金などは不動産会社がサポートします。信頼できる担当者を比較して見つけましょう

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