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【マンション売却】査定価格は？高値で売るための注意点と会社選び
マンションを売却する手続きにおける最初のステップは、マンションの査定です。査定とは具体的にどのような作業で、より高く査定してもらうためには何をすればよいでしょうか。納得できる売却に向けて、どのような流れで進めたらよいか、この記事で紹介します。
もくじ
マンション売却は査定がスタート！その理由とは？
一般的な売買では、査定価格をもとに売り出し価格を設定するためです。
マンションを売却した際の損益は、売り出し価格によって変動するため、「いくらで売れそうか」まずプロから判断してもらいましょう。
ただし、査定時に重視するポイントは不動産会社によって異なるため、査定価格が適正かは慎重に見極める必要があります。
マンションの売却（成約）価格と査定価格の違い
| 査定価格 | 売却価格 |
|---|---|
| 売れそうな想定価格（立地、間取りなどの物件情報から算出した相場を考慮） | 売主・買主が納得した実売価格 |
一般的には、約3ヶ月で売却できる可能性が高い金額が査定価格として設定されます。あくまで予想のため、査定価格と実際の売却価格は一致しないケースも多々あります。
値下げ交渉をされることを加味した価格設定で売り出すのが、ポイントです。
中古マンションの売却相場
2024年2月～4月の中古マンションの売却相場は次のとおりです。
| 都道府県/首都 | 2月（万円） | 3月（万円） | 4月（万円） |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 6,424 | 6,465 | 6,376 |
| 東京23区 | 7,204 | 7,242 | 7,231 |
| 神奈川県 | 3,648 | 3,600 | 3,604 |
| 横浜市 | 3,835 | 3,744 | 3,771 |
| 埼玉県 | 2,945 | 2,912 | 2,873 |
| さいたま市 | 3,672 | 3,612 | 3,589 |
| 千葉県 | 2,721 | 2,702 | 2,696 |
| 千葉市 | 2,585 | 2,621 | 2,594 |
| 大阪府 | 3,077 | 3,026 | 3,045 |
| 大阪市 | 3,881 | 3,864 | 3,896 |
| 兵庫県 | 2,518 | 2,461 | 2,477 |
| 神戸市 | 2,689 | 2,628 | 2,649 |
| 愛知県 | 2,395 | 2,376 | 2,348 |
| 名古屋市 | 2,776 | 2,744 | 2,725 |
参考：東京カンティ「2024年4月 東京23区は－0.2％の7,231万円と8ヵ月ぶりに下落、都心部では新宿区や文京区で天井感が強まる」
都道府県や市区町村によって売却価格に変動があるため、売却時点での市場相場を考慮し、適切な価格設定で売り出しましょう。
マンション査定は2種類ある
マンションを査定する方法は、大きく分けて簡易査定と訪問査定の2種類です。
簡易（机上）査定
簡易（机上）査定は、下記のようなデータをもとに査定価格を算出する方法です。
- 地域情報（地域の売り出し事例、過去の取引事例など）
- 現況価格（不動産公示価格、地価情報など）
- 物件詳細（土地面積、築年数など）
大まかな概算を知りたいときに有効です。ただし、内装の劣化状況や近隣の環境面は考慮されないため、訪問査定とは価格が異なる場合もあります。
簡易査定であるシミュレーション機能が搭載されている不動産の一括査定サイトもあります。また、AIが算出するAI査定や匿名で査定依頼が可能な匿名査定を行っているサイトもあります。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社のスタッフが目視で物件の状態を細かく確認したうえで査定価格を出す方法です。地域情報、現況価格、物件詳細に加え、経年の劣化状況、周辺の環境などの目視検査も行います。
訪問査定で査定価格が提示される期間は、数日から1週間前後が一般的です。簡易査定よりも、詳細で精度の高い査定ができます。
また気になる点をスタッフに確認できるため、売却に関する情報を得るチャンスです。
マンション査定の流れ
ここでは、査定を実施する際の一般的な流れを紹介します。マンションを査定する具体的なステップを把握して、売却に備えましょう。
- 複数社へ簡易（机上）査定を依頼
- 訪問査定の実施
- 結果の検討
1.複数社へ簡易（机上）査定を依頼
相場を確認するために、簡易査定を依頼します。簡易査定は必須ではありませんが、査定してもらうことで売却価格の目安が把握できます。
また、簡易査定の段階で複数の不動産会社へ依頼することで、会社ごとの対応や査定結果の妥当性を確認できます。
1社だけの依頼では、比較対象がないため担当者の回答や査定結果が疑わしくとも、判断がつきにくくなります。3社以上に依頼すれば、優良な不動産会社の選定がしやすく、不当に低い査定価格を提示する不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
2.訪問査定の実施
何社かあたりをつけたら、訪問査定を依頼します。最低限の準備として庭や床、水回りの清掃は行いましょう。
また、不具合や故障箇所は不動産会社に報告・相談してください。故障や不良によっては、トラブルにつながるリスクがあります。
訪問査定はマンション内外の状況をしっかり査定してもらえるため、より正確な査定価格を把握しやすくなります。担当者と直接会えるため、売却を依頼する担当者との相性も確認しやすいでしょう。
また、訪問査定の際、物件に関する書類（登記簿謄本や住宅性能評価書など）をそろえておくと、より正確な査定をしてもらえます。
3.結果の検討
訪問査定後、数日〜1週間ほどで結果が提示されます。
マンションの査定価格は、不動産会社によって異なります。査定結果が妥当か比較検討し、どの不動産会社が信頼できるパートナーか判断しましょう。
不動産会社が提示した査定価格と販売計画を比較し、結果の理由や妥当性を確認します。理由やその結果に納得できる説明であるか、冷静な見極めが必要です。
また、マンションの売却依頼は、訪問査定を依頼した不動産会社以外に依頼しても問題ありません。売却するタイミングを検討したうえで、いつ売り出すか慎重に判断しましょう。
不動産会社が査定するもの
不動産会社は、訪問査定時にさまざまなポイントを確認します。
査定するポイントを事前に把握することで、不動産会社が必要とする情報や想定される質問が見えてきます。訪問査定の前に、以下のポイントを押さえておきましょう。
建物に関する査定
訪問査定の際に、建物に関しては以下のようなポイントを確認しています。
- 築年数
- 耐震基準やバリアフリーなどの安全性
- 専有部分の広さや間取り
- 日当たりのよさ、眺望
- 設備の状態、マンション共用部分の管理状況
間取りが特徴的で住む人を選ぶ物件は購入者が絞られるため、評価が下がるおそれがあります。
また、管理費や修繕積立金を滞納していないことも重要です。滞納していても売却は可能ですが、買主が滞納分の費用を支払う必要があるので、査定価格や売却価格も低くなります。
周辺アクセスに関する査定
査定の際、最寄り駅からの距離や交通アクセス、利便性は重要視されます。たとえば、駅から徒歩圏内かバス利用圏内かなら、徒歩圏内のほうが評価は高くなります。
また、物件近くの駅や施設の開発が決定している場合、周辺に人が集まることが予想されるため評価が上がる可能性があるでしょう。
商業施設や小中学校までの距離や移動方法、治安の状況など、周辺施設や環境も査定に影響する条件のひとつです。
マンション査定前の注意点
査定の依頼に際し、評価を高くするための事前準備として、マンションの所有者ができることは何かあるのでしょうか。
査定に備えてできることについて以下にまとめました。
過度な清掃、リフォームはしない
訪問査定の際に、念入りな清掃やリフォームは必要ありません。
査定時は軽い清掃にとどめて、修繕やリフォームは売却時に相談して検討します。
リフォーム代が査定価格の増加分より多くなるリスクや、自分好みの内装にしたいなど買主自身がリフォームをしたいケースもあるため、慌てて行わないほうが得策です。
不具合や故障のある部分は、隠さずに申告をしておくことが大切です。壁や排水管などの不具合から騒音のような環境の問題まで伝えておくと、トラブルを防ぐことにつながります。
必要書類を事前に集める
書類がそろっていなくとも査定はできますが、できる限り用意しておくと査定がスムーズに進みます。
査定の際に役立つ主な書類は、次のとおりです。
- 登記簿謄本
- 重要事項説明書や売買契約書
- 管理規約や使用細則
- 住宅ローン残高証明書
- リフォームの契約書・見積書
それぞれの書類について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
住宅性能評価書があると、高性能住宅として査定価格が上がります。住宅性能評価書とは、第三者評価機関が発行する住宅の性能を証明する書類です。
省エネルギー効率の高い設備を導入していたり、耐震診断を実施していたりする場合は、その証明書を提出することで、より正確な査定につながります。
複数の不動産会社に依頼する
売却計画に適した不動産会社との出会いが重要です。
大手・中堅・地元密着などさまざまなタイプの会社に査定を依頼すると、それぞれのメリットがわかり不動産会社の選定に役立ちます。
大手は強固な販売ネットワークがあり、契約時の特典やサービス内容が充実しています。中堅会社は特定のエリアに強く、地域の市場動向を細かく捉えているなどの特徴があります。
マンションの査定基準には、法律で定められた明確なルールはありません。条件や担当者の対応などを比較し、信用できるか見極めましょう。
マンション査定後の注意点
売却の際に損をしないよう、以下の内容を確実に押さえたうえで不動産会社に売却を進めてもらいましょう。
査定内容と根拠を精査する
査定結果が提示されたら、査定価格の根拠を確認します。
複数社から提示された結果や相場と比べ「なぜ他社より高い金額なのか」「なぜ過去事例より大きく下がったのか」など、具体的に不動産会社に質問します。
明瞭で納得できる回答があれば、その不動産会社は信頼できるでしょう。
売却希望価格が適正より高すぎると買い手がつかず、安すぎると損をします。
そのため、妥当な価格を知ることは大切です。査定価格が大きく想定と異なる場合は、その根拠を確かめてリフォームや修繕などの相談をするとよいでしょう。
ローンの残債など予想される経費と比較する
住宅ローンの残債があるケースでは、査定価格と残債の額を比較する必要があります。
査定価格が残債を上回る場合、完済できる可能性が高く売却を決める大きな判断材料となります。査定価格が残債を下回った場合、諸経費・ローンを考慮し売却に踏み切るか十分に検討しましょう。
マンションの売却には、仲介手数料や司法書士費用の支払いなどの経費がかかります。それらも含めて、査定価格との比較が大切です。
不動産会社選びのポイント
信頼できる不動産会社のポイントを3点挙げます。
マンションの売却は、大きなお金が動く重要な取引です。信頼のおける不動産会社を選定し、悔いのない売却をしましょう。
査定価格の根拠が理解できる
不動産会社に提示された査定価格について、担当者にその金額の理由を確認しましょう。納得のできる回答をもらえるかが、重要です。
強気の査定で高い金額を提示された場合、売れるまでに時間がかかったり、交渉時に金額を引き下げられたりするおそれがあります。
近隣エリアにある最新の市場動向について質問し、明確に回答できる会社を選ぶことも大切です。
販売戦略を明示してくれる
不動産会社を選定する材料として、販売戦略がしっかりしていることは重要なポイントです。
マンション売却に精通した会社は、ライバルとなる物件の販売傾向をリサーチしています。売り出し価格や売却のタイミングについて、的確なアドバイスや提案をしてもらえるでしょう。
余裕があれば、不動産会社が広告に記載している物件情報や、チラシをまくエリアや頻度、Webサイトの活用度合を確認するのもおすすめです。物件の露出範囲が広いほど、多くの人の目に留まる確率が上がるため、購入希望者が現われやすくなります。
誠実な対応をしてもらえる
売却のパートナーとなる不動産会社を選ぶときは、担当者の対応が誠実で信頼できるかの見極めが重要です。
こちらの質問やわからないことは、きちんと調べてすぐに回答してもらえるなど、適切な対応をしてもらえる不動産会社は信頼しやすいでしょう。
ほかにも、広告に掲載する写真に納得がいかないときの変更対応や、値引き交渉なども含め、さまざまな対応を依頼するケースがあります。
自分と相性がよく信頼できる不動産会社か判断し、売却の不安や心配を払拭して納得のいく売却につなげましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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