不動産の売却にかかる仲介手数料はいくら？計算方法や注意点を詳しく解説！

家や土地などの不動産を不動産会社の仲介で売却するときは、仲介手数料がかかります。仲介手数料はどれくらいかかるのでしょうか。仲介手数料の仕組みや計算方法、支払うタイミングなどを幅広く解説します。

仲介手数料に関するさまざまな疑問にも答えていますので、不動産の売却を検討している人はぜひ参考にしてください。

不動産売却の仲介手数料とは？基本から解説

不動産の売買をしたときに、不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料とは、どういった業務に対して支払う料金なのでしょうか。不動産売却における、仲介手数料がどのようなものかを解説します。

仲介手数料は不動産会社への成功報酬

仲介手数料とは、売買契約が成立したときに売主、または売主と買主の双方が不動産会社へ支払う費用です。仲介手数料は売買契約が成立しなければ発生しない、不動産会社の営業活動に対する成功報酬です。なお、複数の不動産会社に仲介を依頼していても、仲介手数料を支払う会社は契約を成立させた1社だけです。

仲介手数料の金額は売却価格で決まる

仲介手数料の金額は、売買契約が成立したときの売却価格をもとに算出します。そのため、不動産が高く売却できたときは仲介手数料が高く、そして安く売却したときには仲介手数料はそれだけ安くなります。不動産会社がより多くの仲介手数料を得るには、高く不動産を売却する必要があるのです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、半分ずつ2回に分けて支払うことが一般的になっています。支払うタイミングは売買契約が成立したときと、物件の引き渡しを行ったときです。不動産会社に事前に相談して了承を得られていれば、引き渡し時に一括で支払うことも可能です。

不動産会社によって仲介手数料を支払うタイミングが異なるため、媒介契約を結ぶときに確認しておきましょう。

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料には、次の費用が含まれています。

一方で、次の費用は仲介手数料には含まれません。

隣地との境界を確定する確定測量図があれば、土地の測量は必要ありません。また、売却を依頼する不動産が、通常の営業範囲内であれば出張費は請求されません。これらは不動産の状況によって別途発生する費用なので、仲介手数料に含まれないのです。

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不動産売却の仲介手数料を計算する方法

ここでは、不動産売買でかかる仲介手数料をどのように算出するのかを見ていきましょう。正式な計算方法のほか、実務で使われる速算式があります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法で定められています。次の表で示すとおり、売却価格（税抜）を3つの区分に分け、それぞれの金額区分に対して上限の手数料率が適用されます。

たとえば、売却額が2,000万円であれば、次のように計算します。

仲介手数料の速算式

前述の計算方法では金額を区分してそれぞれ計算するため、時間がかかります。そこで、次の表に示すような速算式を用いると、簡単に計算できます。

たとえば売却額が2,000万円であれば、次のように計算します。

速算式の場合、該当する区分の手数料率に売却額を加算するだけで算出できます。結果は前述の計算方法と同じため、実務では速算式が使いやすいでしょう。

仲介手数料（上限）の早見表

売却価格別に算出した仲介手数料の上限額を、早見表としてまとめました。

仲介手数料に追加料金が発生するケース

原則として仲介手数料は上限額を超えて請求されることはありません。しかし、売却に通常より多額の経費をかけた場合は、その分を実費で請求されることがあります。

また、空家の売却を依頼したとき、一定の条件を満たすと上限額以上の手数料を請求されることがあります。

売主からの依頼による特別な広告費

売主から依頼されて通常の内容を超えた業務を行った場合、発生する交通費や広告費は別途実費を請求されることがあります。

たとえば、次のような費用です。

これらの特別な費用は、売主に了承をあらかじめ得たものに限って請求できます。別途請求が発生する業務については、不動産会社と事前に話し合って内容を確認しておくことが大切です。

極端に価格の安い不動産を売却する

「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が、2018年1月1日より施行されました。

低廉とは価格が安いという意味で、売却額が400万円以下の安価な不動産の売買では、不動産会社は仲介手数料に調査費用や交通費などの必要経費を上乗せできます。上乗せした結果、仲介手数料の上限を超えた額が請求されることがあります。ただし、仲介手数料と上乗せした費用を合わせた金額の上限は18万円です。

なお、空家の売買を促進させる意図から2024年7月1日に法改正が予定され、低廉な空家などの定義が売却額400万円以下から800万円以下に拡充される見込みです。また、仲介手数料の上限も30万円に増額されます（2024年6月現在）。

仲介手数料を無料にする2つの方法

以下の2つのケースでは、仲介手数料が無料になります。ただしそれぞれに気を付けるポイントがあり、取引の際にはよく確認してください。

不動産会社との売買

不動産会社が売主や買主のケースでは、仲介にあたらないため仲介手数料は不要です。ただし、不動産会社が買主のときの買取価格は、市場相場の6〜8割程度になります。不動産会社に不動産を売却する利点は、購入者を見つける営業活動が必要ないためスピーディに売却できることです。

個人間の売買

不動産の所有者自身が買主を見つけて売却すれば、仲介手数料は不要です。ただし、不動産会社が仲介しないため、買主を見つけるまでに長い時間を要するおそれがあります。また、売主と買主の間でトラブルが発生したときは、個人で対応する必要があります。

個人間売買は、親族間で低価格の不動産を売買するときには有効です。そうでないケースでは、不動産会社に仲介を依頼するほうが不要なトラブルを回避できます。

不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

不動産の売却には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。どのような費用がかかるのか解説します。

登記費用

不動産売買には、所有権移転登記（買主負担）や抵当権抹消登記（売主負担）などの手続きがあります。登記手続きの際に発生する登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地1筆＋建物1棟であれば2,000円）がかかります。

そのほか、手続きを司法書士に依頼したときは、登録免許税に加えて報酬が必要です。

印紙税

売主と買主が不動産売買契約を交わす際に、印紙税を納付する必要があります。税額は不動産売買契約書に記載された契約金額によって異なり、2027年3月31日までは軽減措置が適用されます。次の表は100万円を超える契約金額に対する、軽減税率適用後の税額です。

その他にも費用がかかることも

状況によっては、次のような費用が発生します。

譲渡所得税は、不動産売却で利益が出たときにかかる税金です。マイホーム売却の際は、3,000万円以内の利益であれば課税されない特例があります。それ以外にも特例があって税額を抑えられるため、譲渡所得の控除について調べておきましょう。

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仲介手数料に関するよくある質問

ここでは、不動産売買の仲介手数料に関する、よくある質問と回答を紹介します。

仲介手数料はどの不動産会社も同じ？

法律で定められているものは仲介手数料の「上限」であり、実際の金額は不動産会社が決定します。そのため、設定される仲介手数料の額は会社によって異なりますが、通常は上限付近の金額が妥当とされています。

仲介手数料は値引き交渉できる？

仲介手数料で決められているものは上限で下限ではないため、契約書締結前であれば値引き交渉が可能です。ただし、仲介手数料の値引きによって成功報酬額が下がると、不動産会社の意欲が低下するおそれがあります。

仲介手数料を節約するよりも、意欲的に取り組んでもらい、不動産をよりよい条件で売却してもらうほうがよいでしょう。

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契約キャンセルの場合も仲介手数料を支払う？

売主や買主の都合で契約をキャンセルするときは、通常は仲介手数料の何割かを支払います。ただし、住宅ローンの審査が通らなかったとき、媒介契約書に「住宅ローン特約」が付いていれば契約が白紙になるため仲介手数料は不要です。

契約解除の取り扱いやキャンセル料については、不動産会社と交わした媒介契約書に基づいて決定されます。契約時に確認しておきましょう。

囲い込みとは？仲介手数料の裏にあるリスク

不動産会社が仲介手数料を多く得ようとして行う不正に「囲い込み」があります。売主に金銭的な被害はないものの、売却に時間がかかる要因になるため注意が必要です。

囲い込みとはどういうものか、売主にどのような不利益があるのかを解説します。

囲い込みとは何か？簡単に解説

不動産会社が売主から物件の売却を任された際、本来であればほかの不動産会社が見つけた買主に物件を紹介しなくてはなりません。しかし、不動産会社が自社の買主にだけ紹介し、他社からの問い合わせを意図的に断ることがあります。この行為を「囲い込み」といいます。

囲い込みは不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を得る、いわゆる「両手仲介」を狙うことが目的とされています。

囲い込みが起きる理由と構造

不動産会社は売却を成功させると、売主から仲介手数料を得られます。同じように物件を紹介し、購入を成功させた不動産会社へも買主から仲介手数料が支払われます。これが「片手仲介」です。しかし、1社だけで売買を成立させると、売主と買主から仲介手数料が入ります。同じ不動産を扱っていても、両手仲介なら仲介手数料が2倍になるのです。

そのため、不動産会社は囲い込みをしてでも、自社で買主を見つけようとするのです。

囲い込みは違法ではない？グレーな実態

囲い込みそのものは、宅地建物取引業法で明確に「違法」とされているわけではありません。しかし、他社の問い合わせを事実と異なる理由で断ったり、売主に対して他社からの購入希望者の存在を伏せたりする行為は、宅建業法の「誠実義務」や「重要事項の不告知」に該当するおそれがあります。つまり、内容次第では宅建業法違反と判断されるケースもあるという、極めてグレーな行為といえるでしょう。

囲い込みが売主に与える影響

囲い込みが行われると、不動産会社は自社以外の購入希望者を門前払いにしてしまいます。そのため、高く購入してくれる買主を見逃したり、売却するまで時間がかかってしまったりといった不利益を売主は被ることになります。

不動産会社が自社の利益を優先したために、売主が損をしてしまうのです。

囲い込みを防ぐためにできること

囲い込みを避けるには、「一般媒介契約」で複数の不動産会社に依頼することも1つの方法です。複数の不動産会社が販売活動を行うため、囲い込みができなくなるのです。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で1社に売却を任せる場合、囲い込みをしているかどうかを見抜くことは難しくなります。それでも、極端に内見の申し込みが少なければ、囲い込みを疑って不動産会社に「囲い込みはしていませんか？」と牽制してもよいでしょう。また、これらの媒介契約では定期的な業務報告が義務づけられているため、どのような販売活動を行い、どういった反響があったのかを確認しましょう。

仲介手数料で不動産会社を選んではいけない？

仲介手数料が安いことを理由に不動産会社を選ぶことは、リスクにつながります。

仲介手数料が極端に安い不動産会社は、サービスの質が悪く、スムーズな売却を望めないおそれがあります。仲介手数料が多少高くても、サービスの充実度や担当者の意欲などトータルで見て、メリットが多い不動産会社はあります。

担当者としっかり話し合い、販売戦略やサポート体制などに納得できる不動産会社を選ぶことが大切です。

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