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土地売買の仲介手数料はどちらが払う？計算方法や相場について解説
不動産会社に依頼して土地を売買したときは、成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は、法律によって上限の金額が定められています。土地の売買における仲介手数料の計算方法や、仲介手数料がかからないケースなどについて解説します。
もくじ
土地売買に必要な仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社の営業活動に対する成功報酬です。不動産会社が売主と買主の間に入って交渉をまとめ、それぞれに仲介手数料が請求されます。
仲介手数料の決まりごと
不動産取引には、以下3つの取引態様があります。
- 売主（貸主）
- 代理
- 媒介（仲介）
取引態様とは取引に関わる宅地建物取引業者（宅建業者）の立場を示すもので、仲介手数料は売主と買主の間で取引を行う「媒介」のときにだけ発生します。仲介手数料を請求できるのは、免許を持つ宅建業者だけです。また、仲介手数料は取引前に明らかにしなければなりません。
仲介手数料に含まれるもの
仲介手数料には、次のような活動や手続きに必要な費用が含まれます。
- 広告や物件案内などの営業活動
- 売主・買主間の調整に要する作業・情報提供
- 契約書作成
- その他の必要書類の作成
- 重要事項説明
- 引き渡しの準備
- その他の各種手続き
ただし、次のものは仲介手数料に含まれません。
- 例外的な広告
- 遠方にいる購入希望者との直接交渉の打診
- 不動産の購入を決めたときに払う手付金
- 登記費用・印紙税・不動産取得税
「例外的な広告」とは、手数料に含まれる広告以外にSNSやテレビなどで売主の要望で行う宣伝活動のことです。不動産会社にこれらの活動を希望した場合は、その費用がかかることがあります。
また、手付金は売買が完了したときに売買代金の一部に充てられます。
仲介手数料は売主・買主どちらが払う？
仲介手数料は売主・買主の双方が支払う必要があります。
土地の売主と買主の取引をサポートするために、それぞれ不動産会社が間に入ります。売主・買主ともに不動産会社からサービスを受けるため、その対価として仲介手数料を支払うのです。
たとえば、売主が土地売却の仲介をAという不動産会社に依頼し、買主が土地購入の仲介をBという不動産会社に依頼した場合、それぞれサービスを受けた不動産会社に仲介手数料が発生します。
双方の取引を同じ不動産会社が行ったら、不動産会社は売主・買主にそれぞれ仲介手数料を請求することが可能です。
少しでも土地を早く売るために、売主と不動産会社が協議したうえで買主の手数料を減額したり無料にしたりするケースもあります。
両手取引なら売主・買主双方から手数料が入る
土地売買では一般的に売主、買主はそれぞれ別の不動産会社と取引します。このような取引は「片手取引」と呼ばれます。一方、売主・買主ともに同じ不動産会社と取引することは「両手取引」といいます。
不動産会社にとって両手取引は、売主・買主双方から手数料が得られるため、売上が高くなります。そのため、購入希望者がいて片手取引が成立する可能性があるにもかかわらず、それを断って自社が購入希望者を見つけるまで契約を結ぼうとしないケースがあります。これは「囲い込み」と呼ばれる違法行為です。
売主が囲い込みを防ぐことは難しいのですが、不動産会社がレインズ※に登録した物件情報を確認できます。売主は定期的にレインズを確認していることを不動産会社に伝えて、丸投げしていない姿勢を示しましょう。
仲介手数料を支払う時期
仲介手数料は成功報酬のため、本来であれば支払時期は売買が成立した後（引き渡し時）になります。売買契約時に半額を支払い、引き渡し時に残りの半額を支払うことが一般的です。
複数回の分割払いは通常行われませんが、支払いが難しいときは過去に何度か利用したことがある不動産会社であれば相談に乗ってもらえる可能性があります。
土地売買における仲介手数料の計算方法
仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が決められており、その計算方法に則って算出します。仲介手数料の上限を求める計算式は、次のとおりです。
| 金額区分（税抜） | 各区分に対する手数料率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円を超える部分 | 3% |
たとえば取引価格が1,000万円のときは次の結果が上限となります。
仲介手数料の消費税率は10％（免税業者4％）で、上限に消費税は含みません。ただし、このように分割して計算するのは面倒なため、通常は簡単に計算できる速算式を用います。
仲介手数料の計算例と早見表
ここでは、仲介手数料の速算式を用いる計算例を紹介します。
| 取引価格（税抜） | 各区分に対する手数料率 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5% |
| 200万円超の400万円以下 | 4%＋2万円 |
| 400万円超 | 3%＋6万円 |
たとえば取引価格が1,000万円のときは、次の結果が上限となります。
即算式の方法であれば分割して計算する必要がないため、簡単に計算できて便利です。
| 取引価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 1,200万円 | 46万2,000円 |
| 1,400万円 | 52万8,000円 |
| 1,600万円 | 59万4,000円 |
| 1,800万円 | 66万円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
仲介手数料の上限に違反した場合
宅地建物取引業法に定められた仲介手数料の上限を守らずに高額の手数料を請求または受け取った場合、不動産会社は次のような罰則を受けます。
| 違反内容 | 罰則 |
|---|---|
| 上限を超える金額を請求した場合 |
|
| 上限を超える金額を受け取った場合 |
|
仲介手数料の会計処理
法人や個人事業主が、事業として土地の売却を行うことがあります。この場合、仲介手数料の会計処理・帳簿記載はどのようにすればよいのでしょうか。
仲介手数料の勘定科目は、土地を売却したときは「支払手数料」、購入したときは「土地」になります（建物を購入すれば「建物」）。仲介手数料は不動産会社の報酬であり、消費税の対象です。
土地売買における仲介手数料の相場
仲介手数料の上限が土地の取引価格に対する割合で定められているため、不動産会社はその範囲内で手数料を設定し交渉に応じて調整する場合があります。そのため、一律で「仲介手数料はいくら」という相場は存在しません。
また法律で定められた仲介手数料はあくまで上限であり、その金額にしなければならないというものではありません。もし、不動産会社が「法律で決められている」と上限の金額を提示していたら、注意が必要です。
土地売買に必要な仲介手数料以外の費用
土地売買の手続きで必要となる費用について、仲介手数料も含め、売却と購入に分けて表にまとめます。
| 売却時（売主） | 購入時（買主） |
|---|---|
|
|
土地売買の仲介手数料が不要なケース
土地売買では、仲介手数料がかからない場合もあります。次のような取引であれば、仲介手数料は不要です。
- 売主が不動産会社（仲介でない）
- 不動産会社が売主の代理取引をする（仲介でない）
- 売却しやすくするために売主と仲介との意向で買主の負担をゼロにする
- 親族・知人同士など個人間で直接売買取引した
買主の仲介手数料が不要なときは、「囲い込み」に該当していたり売主側が損をしていたりする可能性もあるため、売主は注意しましょう。
土地売買の仲介手数料を安く抑える方法
仲介手数料は法律で上限が決まっているだけで、その範囲内で不動産会社が自由に設定できます。
仲介手数料を安く設定している不動産会社を探したり契約時に交渉したりすることで、金額を抑えられる可能性があるでしょう。相見積もりをとって、比較することもよい方法です。
土地を売却する場合、不動産会社1社と取引する「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結すると、不動産会社にとってメリットがあるため仲介手数料の割引を期待できることもあります。
土地売買を仲介する不動産会社の選び方
土地売買を仲介する不動産会社を選ぶときは、「売買実績が多く仲介手数料の安い会社を選ぶ」ことがポイントです。土地を売却したいときは、一括査定サイトを活用して多くの不動産会社を知り、見積もりをとって比較するのがよいでしょう。
一括査定サイトの「リビンマッチ」なら売却したい土地の情報を入力すれば、最大6社の不動産会社へ査定を依頼できます。手間をかけることなく価格を知りたい、不動産会社を見つけたい人に便利なサービスです。ぜひご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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