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個人間でも土地売買はできる？用途地域と建築制限についても解説
土地の売買は通常であれば、不動産会社を介して行われます。しかし、個人間での取引も可能です。個人間売買によるメリットとデメリット、具体的な手順、注意すべき建築制限などをまとめて解説します。
個人間でも安心して取り引きをするには、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。
もくじ
個人間でも土地売買はできる？
一般的に土地の売買は不動産会社を介して行われますが、個人間で取引を行うことも可能です。
個人間での土地売買には手続きの複雑さやリスクが伴うものの、仲介手数料の節約や交渉の自由度など大きなメリットがあります。また、やり取りを直接できるため、取引のスピードが速く、柔軟にやり取りできることも特徴です。
法律上、個人間での土地売買は可能
個人間での土地売買は法律上の問題はなく、不動産会社を介さずに直接取引できるため、仲介手数料を節約できます。
しかし、個人間の取引でも契約書の作成や必要書類の準備は欠かせません。これらの手続きを自己責任で行う必要があるため、手続きのミスや書類不備が後のトラブルに発展するおそれがあります。
こういったトラブルを避けたいときは、信頼できる司法書士や専門家のサポートを受けることをおすすめします。
個人間売買が行われるケース
個人間で土地売買が行われるケースとして、知人や親族、隣人など親しい間柄での取引が挙げられます。こうした取引は信頼関係が築かれているため、比較的売買がスムーズに進むでしょう。
しかし、知人や親族間であっても取引でトラブルが起きたら、当事者間で問題を解決をする必要があるため時間や手間がかかります。知人や親族でない一般の人であれば、トラブルの解決はより難しくなるでしょう。
売却後に土地に関する問題が見つかった場合は、責任を追及されて損害賠償の請求や契約解除などのおそれがあります。
土地売買を個人間で行うメリット
土地売買を個人間で行うメリットは、仲介手数料の節約、交渉の自由度、意思決定のスピードが上がることです。
仲介手数料を節約できる
個人間で土地を売買する最大のメリットは、不動産会社の仲介手数料を節約できる点です。
通常、仲介手数料は売買価格の約3～5%です。売主は節約できる仲介手数料を取引条件に反映させることで、有利な条件を提示できるケースがあります。たとえば、売却価格を下げて買主に魅力的な価格を提示できるでしょう。
手数料の節約は、売主にとっても買主にとっても大きなメリットです。
交渉の自由度が高い
個人間での取引は相手と直接交渉できるため、柔軟な条件設定が可能です。価格交渉や引き渡し条件などを、双方の合意のもとで自由に決定できます。
とくに親族や知人同士での取引は、信頼関係をもとに円滑に交渉を進められることを期待できます。取引がスムーズに進行し、お互いのニーズに応じた柔軟な対応が可能でしょう。
たとえば、引き渡し日程の調整や支払い方法の選択など、双方の都合に合わせた具体的な条件を細かく設定できる点は大きなメリットです。また、コミュニケーションが直接取れるため、細かな疑問点や要望を迅速に解決しやすくトラブルの回避にもつながります。
迅速な手続きが可能
仲介業者を介さないため、多くのケースで手続きがスムーズに進みます。書類のやり取りや契約の締結も迅速に行えるため、短期間での取引完了が期待できるでしょう。
また迅速な対応が求められる場合にも、個人間取引は適しています。仲介業者を通さないことで取引のスピードが大幅に向上し、時間を節約できることも大きな利点です。
売主と買主が直接やり取りすることで、自分たちでスケジュールをコントロールできるメリットがあります。
土地売買を個人間で行うデメリット
個人間での土地売買にはメリットがありますが、デメリットもあります。直接取引することで生じるリスクや手続きの負担が増加し、トラブルが発生するかもしれません。また売主と買主の関係性が深くても、契約の不備や法的な問題が生じる危険性があります。
すべての責任は自分が背負う
個人間取引は、不動産会社がいないため、契約書の作成や法律上の手続きは自分たちで行わなければなりません。
売買契約書は法律文書であり、法律や不動産に関する知識が必要です。専門的な知識を身につけ、取引相手との確認を怠らないことが大切です。土地の売買に関わるすべての責任が自分にかかることを認識し、慎重に取引を進めましょう。
十分な知識を持っていない場合は、司法書士や不動産会社に所属する専門家に支援を受けることをおすすめします。
トラブルが発生しやすい
個人間取引には、さまざまなリスクがあります。
たとえば、土地売買の取引に精通していないために生じる、契約不適合責任の問題です。ここでいう契約不適合責任の問題とは、引き渡された土地が契約内容より劣っていた際に発生する責任のことです。
また、価格設定に関するトラブルが起こりやすく、相場と乖離した価格設定が揉めごとを招くこともあります。さらに、契約内容に関するトラブルにも気をつけましょう。
個人間売買は契約書作成や条件交渉が個人同士で行われ、記載漏れや内容の相違がトラブルの原因となります。
これらのリスクを最小限に抑えるには、慎重な取引とていねいな情報共有が不可欠です。
金融機関のローンを利用できないことが多い
個人間取引は、買主が金融機関からのローンの利用を制限されることがあります。一般的に金融機関は、不動産会社を通じた売買取引を支援する傾向にあります。個人間取引では不動産会社が関わらないため、金融機関が売主の信用を評価しにくいのです。したがって、買主は必要な資金を一括で用意しなければならず、契約が難しくなるおそれがあります。
個人間で土地売却を行うときの流れ
売却したい土地の相場価格を調査した後、売却価格を設定します。相場から大きく離れた価格設定をしてしまうと、取引に悪影響を及ぼすため慎重に設定しましょう。
売却する土地の相場価格を調べる
土地を売却するには、相場価格を把握しましょう。相場がわからなければ不適切な価格を設定してしまい、場合によっては自分にとって不利な取引になり危険です。
売却する土地の相場価格を調べる際に参考にしたいデータは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで得られます。これらのデータベースを活用し、類似物件の取引価格を参考にします。
そのほかにも地域の特性や利便性、周辺環境などを考慮して、相場価格を見極めましょう。
参考：不動産情報ライブラリ、REINS Market Information
買主と価格交渉を行う
金額が折り合わない場合は、買主と価格交渉を行う必要があります。
価格交渉とはお互いの希望を理解し、適切な妥協点を見つけるプロセスです。売主には土地の価値をしっかり把握して、適正な価格を提示することが求められます。また、買主が提示する希望価格に対しても、柔軟に対応する姿勢が必要です。
交渉の際には、周辺の市場相場や土地の特性を根拠に価格の妥当性を説明することで、説得力を持たせられます。
売買に必要な書類を揃え契約を結ぶ
土地の買主が見つかったら、必要な書類を揃え契約を結びます。土地に問題があれば事前に説明し、売買契約書に明記します。不備があると後のトラブルにもつながるため、売買契約書の作成は慎重に行いましょう。
また買主が土地購入に銀行ローンを利用する場合、多くのケースで銀行は重要事項説明書の提出を求めます。重要事項説明書の作成には宅地建物取引士の資格が必要なため、資格を所持した専門家に依頼しましょう。宅地建物取引士が所属する企業は、国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで検索できます。
参考：国土交通省「宅地建物取引業者 検索」
ただし、本来であれば個人間契約では重要事項説明書は不要です。しかし、トラブル防止のため、重要事項説明書の代わりとなる不動産物件内容表示書類を作成することがあります。不動産物件内容表示書類は土地の面積や支払方法をはじめとする「不動産に関する詳細」が記載された書類で、決められた書式はなく資格なしでも作成可能です。
なお売買契約書には、取引金額に応じた収入印紙が必要です。
入金確認と引き渡し
買主が振り込んだ代金の入金確認後、売主は売買契約書や関連書類を買主に引き渡し、司法書士に登記書類を預けて所有権移転登記手続きを依頼します。
通常、代金決済と物件の引き渡しは売買契約の締結と同日に行います。ただし、売買契約書に代金支払い期日や引き渡し期日が明示されている場合は、それに従いましょう。売買契約書には所有権移転時期が記載されており、そのタイミングで代金を支払う必要があります。
また、売主は売買益に対する確定申告が必要です。忘れずに行いましょう。
事前に把握しておきたい用途地域
土地に住宅を建てる際にはエリアごとに定められた用途指定や制限があり、その制限範囲内で建てられる建物の種類が決まります。そのため、用途地域の理解は不可欠です。用途地域を適切に把握していないと、希望する建物を建てられない場合があります。
用途地域とは
用途地域とは、都市計画法に基づいて都市の土地利用を効率的かつ計画的に行うために定められた地域区分です。
用途地域には住宅地、商業地、工業地など13の種類があり、それぞれの用途に応じた建築物の種類や高さ、容積率などが規制されています。住環境の保護や商業・工業活動の適正な発展を図ることが規制の目的です。
用途地域の確認は、土地を購入する際や建物を建てるときに大切です。
売却したい土地の用途地域を調べる
土地を売却する際には、その土地がどの用途地域に属しているかの確認が大切です。建てられる建物の種類や利用方法は用途地域によって異なるため、売却価格や購入希望者が集まるかどうかに大きく影響します。
用途地域の確認方法には、地方自治体の都市計画課に問い合わせる方法や、インターネット上で公開されている都市計画情報を利用する方法があります。また、地図サイトや不動産情報サイトでも確認可能です。
こうした調査で土地の適正な評価を行えば、適切な価格での売却が可能になるでしょう。
用途地域にあった売却を考える
用途地域に応じた土地の売却戦略を立てることは、個人間取引における売却成功の鍵です。
たとえば、住宅地に指定されている土地は住宅を建てたい個人にアピールしやすく、商業地であれば小規模な店舗を開業したい個人に訴求力があります。工業地の場合、倉庫や工房を必要とする個人がターゲットです。
売却前に土地の用途地域を十分に理解し、それに基づいて適切な買主を見つけることが大切です。これによって土地の価値を最大限に引き出し、スムーズな売却が可能になるでしょう。
見落としてはいけない建築制限
用途地域と合わせて、建築制限についてもしっかりと理解しましょう。建築制限の見落としは、重大なトラブルを引き起こす原因になります。建築制限を把握していないと、購入者が希望する建物を建てられないおそれがあり、その結果、取引後にクレームや紛争が発生するリスクがあります。
建築制限とは
建築制限とは、土地の利用方法や建物の設計に関して、法律や条例で定められた制約のことを指します。これらの制限は都市計画法や建築基準法に基づいており、地域の安全や環境の保護、住環境の維持が目的です。
個人間で土地を取引する際には、購入者が希望する建築が可能か否かを確認するために建築制限の理解が必要です。
主な建築制限の内容
主な建築制限には、建ぺい率や容積率、建物の高さ制限などがあります。
建ぺい率は土地面積に対する建物が占める面積の割合で、過度な密集を防ぐために設定された制限です。容積率は土地面積に対する延べ床面積の割合で、地域の人口密度を調整する役割があります。さらに、高さ制限は周囲の景観や日照権を守るために定められています。
これらの制限は土地の用途地域や市区町村の条例によって異なるため、売買前に詳細に確認しておきましょう。
地域によって外観や色彩に規制がある
地域によっては、建物の外観や色彩に関する規制が設けられていることがあります。これらの規制は景観法や地区計画に基づき、地域の美観や統一感を保つために実施される規制です。
たとえば、歴史的な街並みを保護するために、特定の色や材料が指定されることがあります。また、自然環境と調和するような色彩が求められることもあります。
個人間で土地を取引する際には、購入者が希望するデザインや外観が可能か否かを確認するために、これらの規制を事前に把握することが大切です。
売却する土地の建築制限を把握する
個人間の土地取引において、売却する土地の建築制限を把握しておくことは大切です。
建築制限は土地の価値や利用可能性に直接影響するため、購入者が希望する建物の建設が可能かを明確にする必要があります。具体的には、建ぺい率、容積率、高さ制限、用途地域などを確認し、これらが購入者のニーズに合致しているかを検討します。
地方自治体の都市計画課やインターネットで情報を収集し、事前調査を行うことでスムーズな取引と適正な評価が可能です。
起こりやすいトラブルと対策
個人間の土地取引は、さまざまなトラブルが発生します。トラブルが起こりやすい原因には、価格設定や贈与税、契約の不備などが挙げられます。
過大な価格設定によるトラブル
個人間の土地取引は価格設定を自由にできるメリットがある反面、相場とかけ離れた価格設定をしてしまい関係性の悪化やトラブルに発展するケースがあります。
たとえば、売主が高額な価格設定を行うと購入希望者が納得せず、交渉が難航して最終的に取引が成立しないことがあります。対策として、近隣の市場相場のしっかりとした理解が大切です。
土地の価格は立地や周辺環境、交通の便などの要因から算出され、相場を把握するためには複雑な指標を考慮する必要があります。専門家に相談して、適正な価格を設定することをおすすめします。
贈与税の支払いが発生してしまうトラブル
個人間の土地売買は、多くが親族間でのやり取りです。親族に良心的な価格で売却をしてしまうと、税務署から「みなし贈与」とみなされ、贈与税を支払う義務が発生するおそれがあります。
親族間の取引は税務署が適正な価格で取引を行っているか厳密にチェックするため、売却価格の設定は大切です。
親族間の低額取引によるトラブルを避けるためには、不動産会社を挟むことをおすすめします。専門家に依頼することで適正な価格設定を行い、余計な税負担の回避が可能です。
契約書内容の不備や条件不一致によるトラブル
個人で土地取引の契約書を作成するときは、多くのケースで契約内容の不備や漏れ、内容の相違によるトラブルが発生します。
たとえば、土地に関する重大な欠陥（土壌汚染など）を事前に開示しなかったときは、売主は契約不適合責任を問われて賠償金の支払いや契約の解除に至ることもあります。
これらのトラブルを避けるためには個人間売買をサポートする仲介業者や司法書士に手続きを依頼し、契約書の作成や登記を行ってもらいましょう。専門家のサポートを受けることで契約内容の不備を防ぎ、後で起こり得る責任問題を回避できます。
専門家のサポートを活用とは
土地の売却時には契約や法律など、専門知識を必要とする多くの問題が生じます。これらの問題を解決するには、専門家にサポートしてもらうことを検討しましょう。
ここではどのように専門家を選び、どのようなサポートを受けるべきかを詳しく解説します。
各専門家のアドバイスを受ける
個人間の土地取引においてリスクを最小限に抑えるには、不動産業界や法務に詳しい専門家からのアドバイスが大切です。
不動産鑑定士や不動産コンサルタントであれば、土地の適正価格を査定して最適な売却価格を提案できます。弁護士は、契約書の作成や法律面での問題解決をサポートしてくれるでしょう。
これらの専門家の意見を取り入れることで、取引におけるトラブルを未然に防げます。適切なエキスパートを選定し、相談することが成功の鍵です。
第三者との取引では不動産会社の活用も考える
個人間での土地取引でも円滑な取引を実現するには、個人間売買をサポートする仲介業者の活用を検討しましょう。
仲介業者は市場動向に詳しく、適切なマーケティング戦略を提案してもらえます。さらに、売主と買主間で売買の合意が取れている場合でも、契約書の作成や登記手続きなどの実務を担当するサービスも提供しています。
これらのサービスの利用によって、取引プロセスをスムーズに進められ、売却後のトラブルを避けられるでしょう。
リスクを感じたら仲介へ切り替える
土地の個人間取り引きは、問題なく進められたら仲介手数料を節約できるので、大きなメリットがあります。しかし、土壌汚染などのトラブルが発生したとき、それを解決するのは個人には負担が大きいでしょう。
土地の個人間売買のリスクが気になったら、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
契約する不動産会社は複数社を比較し、信頼して任せられる会社と契約しましょう。一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できるので手間を大幅に省くことが可能です。
リスクを抑えた土地売却なら、リビンマッチがおすすめです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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