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実家を相続してから売却する流れと注意点を解説！得する売り方とは
実家の相続と売却は複雑な手続きと重要な決断をともないます。間違いなく確実に売却を進めるには、事前に基本的な知識を得ておくとよいでしょう。また、実家が売れた金額によっては、税金がかかることにも注意が必要です。この記事では相続した実家の売却と税金について、わかりやすくアドバイスします。
もくじ
実家は相続してからの売却がおすすめ
実家の売却は、相続後がおすすめです。おすすめする理由は、一般的に売却で得た利益は相続税評価額を上回るため、相続前ではなく相続後に売却するほうが納税額を抑えられる可能性が高いからです。しかし、実家の所有期間や相続人・被相続人の状況などにより、相続前のほうがおすすめのケースもあります。不明点がある場合は、税理士に相談をしてください。
実家を相続してから売却する流れ
実家を相続する際は、適切な手順で進めることが大切です。ここでは、相続から売却までの流れを解説します。
- 相続人を確定する
- 相続登記を行う
- 査定を受ける
- 仲介する不動産会社を選ぶ
- 販売活動を行う・売却契約を結ぶ
①相続人を確定する
相続の手続きに入る際は、まず遺言書の有無を確認し、相続人を確定することからはじめましょう。法的に有効な遺言書があるときは、その内容に従って遺産分割が行われます。有効な遺言書がなければ、遺産は法律に従って相続人に分配されます。遺産分割協議には、相続人全員の同意が必要です。複数の相続人がいると財産の按分が難しくなるケースが多いため、慎重な話し合いが大切です。この段階でしっかりと協議しておくことで、後々のトラブルを防げます。
遺産分割の内容については、弁護士や司法書士などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
②実家の相続登記を行う
相続する内容が決まったら、相続登記を申請します。相続登記とは被相続人が所有していた不動産の名義を、相続人に変更する手続きのことです。2024年1月の法律改正によって相続登記が義務化されているため、確実に申請しておきましょう。登記の申請にかかる経費は、印紙代や登録免許税などです。これらの経費は相続人が負担するもので、確定申告の際に経費として計上できます。
③実家の査定を受ける
相続登記が完了したら、相続する不動産の査定を受けます。1社の不動産会社に依頼するだけでは、適正価格かどうかを判断することは困難です。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討してもっとも信頼できる会社を選ぶことが大切です。
査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は簡易査定とも呼ばれ、現地を訪問することなく物件の詳細情報を伝えることで査定してもらう方法です。訪問査定は不動産を実際に訪問、調査して査定する方法です。机上査定は最長でも約3日で結果が出ますが、査定で出た価格が実際に売却するときの価格と開きが出るおそれがあります。より正確な評価を得るには、可能な限り訪問査定を依頼しましょう。
④仲介する不動産会社を選ぶ
査定が終わったら、仲介する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売却を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約です。売主に代わって物件の買主を探し、契約の成立をサポートすることが、媒介契約における不動産会社の役割です。売買契約成立時の報酬も、この契約時に設定します。
不動産会社は売買のプロですが、会社によって得手不得手があります。相続や遺産配分に慣れた会社を選べば、より売主の意向を汲み取った提案をしてもらえるでしょう。査定結果も、不動産会社選びの重要な指標です。相場相応の提案であるかは業者の誠実さを測る目安になります。
⑤販売活動を行う・売却契約を結ぶ
不動産会社が販売活動を行い、買主が見つかれば売買契約を締結します。不動産会社は店頭広告、内覧会の実施、Webプロモーションなどの営業活動を行い、多くの潜在的な買主候補にアプローチします。買主が見つかって売買契約を結ぶときは、契約内容を詳細に確認し、条件や条項に納得したうえで売買契約書を作成することが重要です。売買契約の締結を経て、買主に物件を引き渡します。
実家を相続してから売却するときの注意点
売却時には、税金に関する知識だけでなく、不動産の相場や相続などに関する知識を身につけることが大切です。ここでは、実家の売却時に知っておきたい注意点を解説します。
相続した実家の売却でかかる税金を知っておく
相続した実家を売却するときにかかる主な税金は、譲渡所得税です。譲渡所得にかかる所得税と住民税を併せて、譲渡所得税と呼びます。また譲渡所得とは、不動産を売却した価格から購入時の価格と売却にかかった経費を引いて得られた所得のことです。譲渡所得税は、翌年の確定申告時が支払いのタイミングです。税率は売却が相続の前か後か、所有期間の長さなどによって異なります。条件が複雑なため、専門知識を持った不動産会社への相談がおすすめです。
ほかにも登録免許税や印紙税などの納付が義務付けられた税金があるため、事前確認が大切です。
売却が長引くと固定資産税がかかる
不動産を所有し続ける限り、空き家であっても徴収されるのが固定資産税です。固定資産税は、空き家の状態であっても住宅として認められれば住宅用地の特例が適用され、固定資産税課税標準額は本来の3分の1、あるいは6分の1まで減額されます。しかし、家屋を解体して更地にすると固定資産税と都市計画税がかからなくなる代わりに住宅用地の特例が土地へ適用されなくなるため、一般的に納付する固定資産税額が上がります。また、倒壊の危険や衛生上の問題があるとして特例空き家に指定された際も、特例の対象外です。
さらに特例空き家指定時には地方自治体より助言や指導などが出され、これらに従わない場合は文書で戒告が出されます。戒告にも従わなければ過料が課せられたり、行政代執行により実家が解体されて解体にかかった費用を請求されたりするため、空き家は放置せず管理しましょう。特定空き家に指定されなくても、放置して状態が悪化すると売却価格が下がります。売却までの期間が長引くほど維持費用が増えるため、早めの売却がおすすめです。
実家はできるだけきれいな状態を保つ
相続した実家を長い間手入れせずに放置すると、価値が下がって希望する金額で買主がつかなくなるおそれがあります。見た目や状態が悪い物件は内見時の印象が下がり、売却価格の低下を招きます。状態が悪いときは、リフォームやクリーニングの検討がおすすめです。特に、水回りや内装の手入れは効果的です。定期的な清掃とこまめなメンテナンスを行い、状況によってはリフォームを検討しましょう。物件の魅力を保ち、家屋の価値を高く保つことが大切です。
相続人の間で合意を得ておく
慣れ親しんだ実家を売却するときは、金銭面だけでなく感情の問題でこじれるケースが散見されます。相続人が複数いる場合、相続人同士で意見が食い違うとスムーズな売却が困難です。家族の思い出が詰まった実家の売却に、強い抵抗感を示す相続人もいるでしょう。相続人全員が納得する形で売却を目指すためには、相続後の方針を事前に話し合っておくことが重要です。相続人同士で合意形成をしっかり行い、売却を円滑に進めるよう努めることが大切です。
家財の処分は早めに済ませる
スムーズな売却を進めるためには、家財の速やかな整理が必要です。家財整理は、形見分けの作業も含まれます。実家の家財には、貴重品が紛れている可能性があります。そうでなくても、思い出のこもった品々の整理には時間がかかるものです。売却の直前に慌てて作業を進めるとトラブルが生じるため、早期の家財整理をおすすめします。また、家財を整理することで家が広く感じられるため、購入希望者が内見する際によい印象を与える可能性があります。
得する相続した実家の売却の仕方
実家の売却は適切な方法とタイミングを選ぶことで、得られる金額が増えます。ここでは、控除や税制の特例措置と賢い査定の方法について説明します。
控除や軽減税率の特例を利用する
売却時に得する手段のひとつは、税金対策です。売却を相続前と後のどちらにするかで、利用できる控除や特例が変わります。被相続人がどのように家を使っていたかによっても利用できるものが異なるため、控除や特例について正しい知識を得ておきましょう。
相続前の売却で利用できる特例
相続前に実家を売却した際に利用できる特例として、居住用財産の特別控除があります。これは、被相続人が居住している住居を売却する際に譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けられるものです。居住年数は問われず、大きな節税効果を期待できます。住居の長期所有で利用できる特例が、軽減税率の特例です。10年以上の所有を条件に、税率が軽減されます。これは3,000万円の特別控除との併用が可能です。
相続後の売却で利用できる特例
相続後の実家売却に利用できる特例のひとつが取得費加算の特例です。これを利用することによって、相続税額の一部を取得費に加算できるようになります。取得費とは、家を購入した金額および手数料などの合計金額です。取得費に相続税で収めた金額の一部を含められるため、納税額を減らせます。ただし、この特例を受けられるのは、相続が発生してから3年以内に売却できたときです。さらに、相続した家屋が空き家であれば、一定の条件を満たすと売却益から3,000万円の特別控除を受けられる特例もあります。
これら以外にもさまざまな特例がありますが、前述した特例を含め適用にはさまざまな条件があるため不動産会社への相談をおすすめします。
複数の不動産会社で査定を取る
相続した実家を売却するときは、さまざまな税制優遇措置を受けられます。しかし、条件が複雑なため、自分たちだけで判断するのは困難です。不動産会社や弁護士、税理士などの専門家に相談をしてください。
また、実家を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼することも大切です。複数社に査定を依頼することで、おおよその市場価格を把握できます。一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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