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マンション売買の流れ｜ポイントと注意点、失敗例もまとめて確認
マンションの売買は複雑な手続きを伴う取引で、金額も大きいため、ミスのないよう慎重に進める必要があります。この記事ではマンション売買の流れを、7つのステップに分けて詳しく解説します。
適切な価格設定、売却するタイミングの選択、不動産会社の選定など、売主が知っておくべき情報をぜひチェックしてください。よくある失敗例も取り上げ、どのように防げばよいのかアドバイスもしています。マンションの売却を検討している人にとって、欠かせない情報が満載です。
マンション売買の流れ
マンションを売買するときは、不動産取引に関する知識をつけておくことが大切です。ここではマンション売買のポイントを、7つ紹介します。
売却価格の相場を調べる
マンション売却の際は、売却する物件の相場を調べましょう。おおよその相場を知れば、不動産会社が提示した査定価格の妥当性を判断できます。売却予定の物件と立地や間取りが似た物件、過去の売却価格を調べることでおおよその相場がわかります。
また、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構による「レインズ・マーケット・インフォメーション」なども参照するとよいでしょう。
不動産会社に机上査定（簡易査定）や訪問査定を依頼して、相場を調べる方法もあります。机上査定は不動産会社がマンションに訪問せず、マンション価格相場や過去の販売実績をベースに算出する方法です。それに対して訪問査定は、不動産会社がマンションを訪問して査定します。
必要な書類を準備する
相場を調べ終えたら、次にマンション売却に必要な書類を準備しましょう。代表的な必要書類を以下の表にまとめました。必要となるタイミングや入手方法についても記載しているので、ぜひ参考にしてください。
| 書類の種類 | 必要となるタイミング |
|---|---|
| 権利証または登記識別情報通知書 | 媒介契約時 |
| 固定資産評価証明書 | 媒介契約時 |
| 購入時の売買契約書 | 売買契約時 |
| マンションの管理規約 | 引き渡し時 |
また、付帯設備表や告知書（物件状況報告書）が必要な場合があります。付帯設備表とは、もし売却する物件に設備や家具を置いておく場合にその旨を記す書類です。 告知書（物件状況報告書）は、特筆すべき状況や報告が必要なときに必要な書類です。たとえば、過去に給水管が故障したり、リフォームをしたりしたときに告知書へ記します。
不動産会社を探す
相場を調べて必要書類を準備できれば、不動産会社探しに取り掛かります。査定価格だけでなく、次の項目も考慮して選びましょう。
- 対応がスムーズか、レスポンスが早いか
- 納得できる仲介手数料か
- Web広告に力を入れているか
不動産会社が決まれば、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には次の3種類があります。表にそれぞれの特徴をまとめました。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 同時に契約できる不動産会社 | 複数可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 進捗報告 | 報告義務なし | 2週に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | 登録義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できる反面、レインズへの登録義務がないため注意が必要です。レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通標準情報システムです。レインズにはさまざまな不動産会社が加盟しているため、一度レインズに物件が登録されれば、さまざまな不動産会社が検索できるため買主が見つけやすくなります。
専任媒介契約および専属専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する方法です。不動産会社の媒介契約について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
販売価格の設定をする
不動産会社との媒介契約を終えれば、販売価格を決めます。販売価格は査定結果、売主の希望、競合物件の動向などを踏まえつつ、不動産会社と相談しながら決めます。
また、内覧の方法に関しても検討しましょう。いまのマンションに住みながら売却手続きを進めるときは、住んだまま内覧を行います。購入希望者が内覧に訪れるたびに対応が必要になるため、負担を感じるおそれがあります。
次に住む場所が決まってマンションを空室にできれば、不動産会社に案内を任せられるため内覧の準備が必要ありません。
内覧の対応をする
物件の購入を検討する人が現れたら、内覧の対応をしましょう。内覧の前には清掃や設備・照明の確認を行い、相手に好印象を与えられるよう準備が必要です。
また、事前に売却物件のアピールポイントや売却理由、購入希望者からの想定される質問などの準備をしておくとよりよい印象を与えられるでしょう。
売買契約を結ぶ
売買契約の手順では、まず買主が手付金を入金します。入金を確認できたら不動産会社が買主に重要事項説明を行い、重要事項が記載された書類を渡します。重要事項の内容は、以下のようなものです。
- 物件の面積・構造や法令に基づく制限などの物件に関する事項
- 売却価格や契約の解除条件など取引に関する事項
- 土砂災害警戒区域内や耐震診断に関する情報などその他の事項
重要事項説明が終われば、売買契約書を確認します。売買契約書に記載する内容は、以下のとおりです。
- 物件の詳細
- 代金や費用
- 権利
- 滅失や毀損
- 設備
- 契約不適合責任
- 特約
売買契約書に売主と買主の双方が納得すれば、売買契約を締結します。
マンションを引き渡す
売買契約が締結されれば、マンションの引き渡しです。引き渡し時には、本人確認をした後に書類を準備します。引き渡し時に提出する書類は、以下のとおりです。
- 測量図
- 設備や備品の保証書および説明書
- 管理規約
書類が準備できれば、残金と税金の支払いを経て不動産の登記手続きを進めます。完了次第、鍵と必要書類を買主に渡して売却は成立です。
マンション売買の注意点・ポイント
マンションの売却は手順が多く、各ステップごとにさまざまな注意点やポイントが存在します。ここでは、マンション売却における注意点やポイントを紹介します。
適正価格で売却する
売却価格を相場よりも高く設定してしまうと、買主が見つかりにくくなります。基本的には、半年以内に売却できる価格で設定することが大切です。
いつまでに売却したいかを加味しつつ、不動産会社と相談しながら価格を決定します。その際、「これより安くは売らない」という最低売却価格のラインを提示すると適切なアドバイスを受けやすいのでおすすめです。
また、購入希望者から値引きを依頼されるケースがあるので、値引きを前提にした売却価格にすることが大切です。
売却のタイミングを決定する
売却のタイミングを吟味しましょう。マンションの売却時期で、おすすめは秋です。秋になると、次年度の新生活に向けて購入希望者が増えるためマンションは比較的売れやすくなります。
物件の状態が売却スピードに影響を与えることもあります。たとえば、築年数が浅い物件は人気が高いです。また、マンションの大規模修繕やリフォームを終えた直後も狙い目といえます。大規模修繕とは、10数年に1度行う共用部を含む大がかりな修繕を指します。大規模修繕の直後は共用部がきれいになるため、内覧でもよい印象を持たれやすいでしょう。
また、比較的築25年以内のマンションは売れやすい傾向があります。さらに高値で売却したい場合は、築20年以内に売却しましょう。タイミングを逃さない売却が大切です。
不動産会社は慎重に選ぶ
仲介を依頼する不動産会社は、慎重に選ぶ必要があります。仲介先に選びたい不動産会社の一例を、以下に挙げます。
- 親身に相談を聞いてくれる
- 返信やレスポンスが早い
- マンションの売買に強い
- 売却物件の周辺地域に強い
不動産会社選びでは、過去の実績を確認することが大切です。売買するマンションと似た条件の物件で好条件の契約を得ていれば、今回の売買でも同様の結果が期待できます。また、不動産の売買は、担当者の能力によって売却価格が左右される傾向があります。担当者との相性や、印象を重視しましょう。
不動産会社へは積極的に希望を伝える
マンション売却は、不動産会社に頼り切りではいけません。売却にあたっての希望や条件は、不動産会社にはっきりと伝えることが大切です。また、頻繁にコミュニケーションを取り、取引の状況を確認しましょう。
自分から連絡を取ることが苦手な人には、販売状況の報告が不動産会社に義務づけている専属専任媒介契約や専任媒介契約が適しています。
マンション売却には費用がかかる
マンションを売却する際、売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。マンション売却には、税金を含めさまざまな費用がかかります。以下の表に、マンション売却に際してかかる費用をまとめました。
| 費用 | 詳細 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介手数料は算出方法や上限額が決められています。400万円超で売却した場合、売却価格の3％＋6万円（税別）を上限として仲介手数料が発生します |
| 印紙税 | 売却価格に応じて印紙税の額が異なります。収入印紙を購入して書類に貼付する形式で納付します |
| 抵当権抹消登記費用 | 住宅ローンを利用して購入したマンションには、ローン完済後も抵当権がついたままなので抵当権を抹消する必要があります。不動産1つに対して1,000円がかかります。また、抵当権抹消を司法書士に頼んだ場合、手数料として別途料金がかかります。相場は1万～1万5,000円です |
| 課税所得に対する税金 | マンションの売却で譲渡所得を得ると、課税所得とみなされ税金がかかります。譲渡所得について詳しくは後述します |
各費用や税金がどの程度かかるか、売却手続きに入る前に計算しておきましょう。
書類の準備には余裕をもつ
マンション売却に必要な書類は、余裕をもって準備しましょう。
必要書類には、取り寄せや作成に時間を要するものがあります。また、固定資産評価証明書や登記識別情報通知証などは、再発行ができない書類です。万が一これらを紛失した場合、代わりになる書類の作成に時間がかかります。
売買契約を円滑に進めるために、必要書類は早い段階から準備しましょう。
告知事項は漏れなく伝える
告知事項とは、傷・汚れ・備品不具合など特別に告知する必要がある物件情報です。これらを漏らすことなく、不動産会社へ正確に伝えましょう。
告知事項を伝えないまま売却を終え、引き渡し後に重大な瑕疵が判明すると損害賠償につながるおそれがあります。リスクを避けるために、誠実に告知事項を伝えてください。
また、2020年の民法改正により、引き渡しまでに契約内容に適合していない問題が発生したときは、売主に責任があるとする「契約不適合責任」が規定されました。
これにより、仮に室内設備や給排水管詰まりなどが引き渡し後に発覚した場合、たとえ売主が問題に気づいていなくても責任を問われるリスクがあります。引き渡しまでに、マンションの設備を含めた点検をきちんと行いましょう。
内覧の準備に力を入れる
内覧は、購入希望者が物件を生で見られる機会です。購入希望者に好印象を与えるために、内覧の準備は入念にしましょう。
内覧前の清掃は準備の基本です。特に水回りやリビングの清潔さは、部屋の印象を大きく左右します。清掃する時間がなかったり、清掃範囲が広いときはハウスクリーニングの業者への依頼を検討しましょう。
ペットを飼っていたりタバコを吸う住人がいたりした場合は、換気を十分に行いましょう。部屋の匂いは住人は気がつきにくい一方で、購入希望者に悪い印象を与えます。
また、暗くなった照明は交換する、部屋に花を飾る、新品のスリッパを用意するなどの細やかな気配りがマンション売却によい影響をもたらします。内覧までに、少しでも部屋の印象をよくするように努めましょう。
売却益に対する税金を知っておく
売却益は、マンションの売却価格が購入価格と売却にかかった経費の合計より高い場合に発生します。この売却益を、譲渡所得といいます。譲渡所得には所得税と住民税がかかり、確定申告を行って納税する必要があります。納税を怠るとペナルティがあるため、譲渡所得が生じたら必ず確定申告を行いましょう。
譲渡所得に対する税金は、特例による控除を受けられる可能性があります。代表的な特例が「3,000万円控除」で、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円まで控除できます。譲渡所得額が3,000万円以下になれば、税金がかかりません。
ただし、特例の適用を受けるには、確定申告が必要です。
マンション売買の失敗例
マンションの売買では大きな金額のやり取りをするため、失敗したときの金銭的損害も大きくなります。ここでは、マンション売却の失敗例を2つ紹介します。
売却に時間がかかった
マンションがなかなか売却できないときは、購入希望者のニーズに合っていなかったと判断して販売戦略を見直す必要が生じます。多くの場合、価格が高すぎると判断して、値段を下げることになるでしょう。
マンションを売り出したときの価格が高すぎると、購入希望者の候補から外れてしまい、内覧の希望すら入らないこともあります。適切な価格で売り出せるよう、不動産会社とよく相談して決めましょう。
そもそも、ニーズに合わない価格で売り出してしまったのは、契約した不動産会社がよくなかったのかもしれません。マンション売買の実績が豊富で、しっかりと市場のニーズを把握している不動産会社を選ぶことが大切です。
値下げをしすぎて利益が減った
購入希望者の値下げ交渉に振り回されて売却価格を大幅に値引きし、利益が減ってしまうことがあります。このような事態を避けるため、あらかじめ不動産会社と相談し売却最低価格を決めておきましょう。
また、売却価格からは、手数料や費用が差し引かれます。それらを考慮し、売却価格を設定することが大切です。
失敗を防ぐ、不動産会社選びのポイント
マンション売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。そういった不動産会社を選ぶことで、スムーズな取引が可能になります。
しかし、信頼できる不動産会社を見つけるには、多くの不動産会社と面談して比較・検討しなくてはなりません。それぞれの会社の特徴、強み、実績などを聞くことで、自分のニーズに合った会社を見つけられる可能性が高まるのです。
多くの不動産会社と効率的に合う方法として、一括査定サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。リビンマッチを使えば、1回の入力で複数の不動産会社から査定や提案を受けられます。時間をかけずに適切な不動産会社を見つける確率が格段にアップするでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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