土地の売却がまとめてわかる！売るときの流れ、準備、費用・税金を解説

土地を少しでも高く売却するのであれば、知識を身につけておくことが大切です。何もわからないまま不動産会社に土地の売却を任せきりにすると、せっかくの高値売却のチャンスを逃してしまうかも知れません。あらかじめ知っておきたい、土地売却の知識をチェックしていきましょう。

土地売却の流れ【5つのステップ】

土地を売却するときは、次の流れで進めます。

それぞれのステップについて解説しましょう。

①土地の査定を不動産会社へ依頼する

土地の売却で最初に行うのは、不動産会社による土地の査定です。査定によって土地がいくらで売却できるのか、おおよその目安をつけられます。査定には次の2種類があります。

土地の価値をおおまかに把握するだけなら机上査定で十分ですが、土地の売却を前向きに考えているのなら最初から訪問査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社によって土地を評価するポイントに違いがあるため、複数社に査定してもらいましょう。複数社の査定を受けるのは面倒かもしれませんが、対応の悪い不動産会社とつき合い続けるよりは、複数社のなかから気に入った会社を選ぶほうが満足のいく取引ができます。

②不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ

土地の売却を決心して、仲介を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。媒介契約を結んだ不動産会社は、売主の依頼を受けて、土地の販売活動を行います。媒介契約には3種類あり、複数の不動産会社と同時に契約できる一般媒介契約と、1社の不動産会社と契約する専任媒介契約、専属専任媒介契約に分かれます。それぞれの媒介契約の違いは、次の表のとおりです。

不動産会社は売買契約を結ぶと、成功報酬として仲介手数料が支払われます。もし、売買契約にこぎつけられなければ、不動産会社はただ働きになってしまうのです。そのため不動産会社は、1社とだけ契約できる専任媒介契約か専属専任媒介契約を希望するのが一般的です。

できるだけ多くの人に土地の情報を見てもらうのであれば、一般媒介契約のほうが有利です。しかし、他社で売買契約が成立するおそれがあるため、思い切ってお金をかけた宣伝ができないという欠点もあります。どの媒介契約がよいのかは、売却したい土地によっても異なります。よく検討して決めましょう。

土地を売るもうひとつの選択肢「不動産買取」

土地を売る方法は、不動産会社による仲介だけではありません。不動産会社が土地を買い取る「不動産買取」という方法もあります。これは不動産会社が売主から土地を買い取る取引方法で、すぐに売却して現金化できることがメリットです。

ただし、不動産買取は仲介と比べると買取価格が安く、市場価格の8～6割程度になってしまうので注意してください。それでも、早く手放したい、急いで現金化したいという人には、魅力的な選択肢でしょう。

③土地の販売活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結ぶと、販売活動がはじまります。販売活動がはじまると不動産会社は土地の情報をまとめ、次のような方法をはじめとする、さまざまな方法で売り出す土地の情報を広めていきます。

土地の購入を希望していた人に心当たりがあれば、電話で連絡することもあるでしょう。土地への問い合わせなどの対応も不動産会社の仕事で、見学を希望する人がいれば土地へ案内することもあります。

土地の売買が成立するまで、約3カ月といわれています。ただし、土地や条件によっては時間がかかり、1年以上も売れないこともあります。

土地の価格を決めるのは売主

不動産会社は査定などで土地の価格を提示しますが、最終的に売り出し価格を決めるのは売主です。市場の動向や購入希望者の値引き交渉など、さまざまな要因をもとに売り出し価格を決定します。

また、購入希望者から値引き交渉を受けることもありますが、値引きを受け入れるかどうかを決めるのも売主です。土地の価格の最終的な決定権は、売主が握っているのです。

④買主と土地の売買契約を結ぶ

売主の条件と買主の条件のすり合わせができ、合意に至ったら売買契約を結びます。ただし、実際に売買契約を結ぶまでに、いくつかのステップがあります。

このうち売主に直接関係があるのは、売買契約書の締結と仲介手数料の支払いです。そのほかは、売主と不動産会社が進めていきます。

手付金の取り扱い

売買契約を結ぶにあたって、買主は売主に対して手付金を支払います。手付金の相場は売却価格の10％です。買主は手付金を放棄することで、契約を解除できます。また、売主は手付金を買主へ返還したうえで、さらに同額を売主へ支払うことで契約を解除できます。ただし、手付金が少額の場合は、売却価格の10～20％を違約金とすることがあります。

⑤決済・土地の引き渡しを行う

土地の売買契約を結んだら、指定した期日に決済と土地の引き渡しを行います。買主はそれまでに住宅ローンの本申込を行い、金銭消費賃借契約（金消契約）を終えます。また、売りに出している土地に抵当権が設定されている場合、売主は抵当権抹消の手続きを進めておいてください。

決済日当時の流れは次のとおりです。

登記の手続きは基本的に司法書士が行います。また、委任状を作成すれば、売主ではなく代理人が出席することも可能です。

住宅ローンの審査にとおらなかったら…

売買契約書には「融資利用の特約」があるため、住宅ローンの審査にとおらなければ契約を解除できます。これにより、手付金は買主へと返還されます。そういった事態に備えて、手付金はそのまま保管しておきましょう。

土地の売却に必要な準備

土地を売却するときに必要な準備は次のとおりです。

ここでは、それぞれの準備について解説します。

売却に必要な書類を用意する

土地を売却するときは、少なくとも次の書類が必要になります。

買主が希望したり、手続きが追加されたりすると、それに応じて必要な書類が増えることがあります。どういった書類が必要になるのかは、媒介契約を結んだ不動産会社に尋ねておきましょう。紛失して再発行が必要になると、1～2週間ほどかかることもあります。早めに対応しておくことで、スムーズな売却を実現できます。

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相続した土地は相続登記を行う

土地の相続をした人は、土地所有者の名義変更登記が必要です。土地の名義を自分に変更してからでないと、売却はできません。ちなみに、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されており、正当な理由もなく申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象となります。遺産分割協議による相続登記の申請は次の流れで行います。

まずは戸籍の証明書（戸除籍謄本等）を取得し、法定相続人を特定します。次は相続人間で、被相続人（亡くなった方）の財産をどのように分けるかを話し合い、遺産分割協議書として書面を作成します。次は登記申請書の作成です。相続登記は、所有権の移転登記なので、「所有権移転」と記載します。作成後、法務局（登記所）に提出して登記が完了となります。

測量をして境界を確定する

土地を売却するときには、測量をして境界の確定（確定測量）が必要なケースがあります。

境界標（境界の点や線の位置を表すための標識）がないなど、隣地との境界が明確ではない場合、確定測量の実施がおすすめです。地価の高い土地を売却する際も、測ったほうが適正な金額で売れる可能性があります。

土地そのものを物納して相続税を納めるときも、確定測量図を提示します。ローンの借入などの理由で土地に抵当権を設定する場合は、担保物件の正確な評価額を算出するために確定測量が必要です。

残置物などの不要なものを処分する

土地の売却は「更地」での引き渡しが原則のため、ゴミなどが残っていた場合は売主が処分します。自分で処理しきれない場合は、廃棄物処理業者に依頼するのが一般的です。処理業者を選ぶときは、廃棄物収集運搬業許可を持っているか会社のWebサイトなどで確認しましょう。

なお、不動産会社に買取をしてもらう場合は、残置物が残ったままでも問題ありません。不動産会社は買取価格から、残置物処理の費用を差し引いた金額を提示します。残置物の処理は不動産会社が行うので、売主は手間をかけずに売却できます。

土地の売却にかかる費用と税金

土地を売却した代金が、そのまますべて売主のものになるわけはありません。土地売却ではさまざまな費用や税金がかかるため、それらを支払った残りが売主の利益になります。土地の売却でかかる費用や税金を紹介しますので、どれくらいの金額になるのかあらかじめ把握しておきましょう。

土地の売却にかかる費用

土地の売却ではさまざまな費用がかかりますが、代表的なものは次の3つです。

それぞれの費用について、詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは買主を見つけて売買契約、引き渡しまでサポートしたことに対する不動産会社への報酬です。売買契約が成立しない限り、支払う必要はありません。一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んでいたとしても、支払うのは売買を成立した不動産会社だけです。不動産売買の仲介手数料は法律で上限が定められており、次の速算式で算出できます。

土地の売却価格をもとにした、手数料の上限は次のとおりです。おおよその金額の目安にしてください。

測量費

測量に法的義務はありませんが、土地を売却するときのトラブルを防ぐために境界を明確にしておくことをおすすめします。多くの買主も、境界が確定しているかどうかを重視するでしょう。確定測量図を用いることで隣地の所有者と境界を確認でき、安心して土地の売買を進められます。測量費用は土地の大きさや場所によって異なり、一般的に数十万円がかかります。

司法書士の報酬

登記の手続きなどは自分で行うこともできますが、問題なく進めるために、司法書士に手続きを依頼しましょう。所有権移転登記の手続きにかかる費用は、買主が負担することが一般的です。しかし、抵当権抹消の手続きなどは、売主が負担しなくてはなりません。抵当権抹消にかかる費用は不動産1つにつき1,000円ですが、司法書士への報酬が3～5万円ほどかかります。

土地の売却でかかる税金

土地の売却でかかる税金には、必ずかかるものと、利益が生じたときにだけかかるものがあります。

それぞれの税金と計算方法を見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは売買契約書にかかる税金で、契約金額によって税額が異なります。収入印紙を購入して契約書に貼付し、消印をすることで納税したことになります。土地を売却するときは、不動産会社が印紙を用意していることが一般的です。令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成された契約書は、印紙税の軽減措置の対象になっています。

登録免許税

登録免許税とは登記の手続きを行うときに支払う税金のことです。土地の売買で必要な登記には、抵当権抹消登記と所有権移転登記が考えられます。抵当権抹消登記は不動産の数（建物の数、土地の筆数）にかかるのに対して、所有権移転登記は固定資産税課税標準額をもとに登録免許税を算出します。所有権移転登記は買主が行うことが一般的なので、売主としては抵当権抹消登記を把握しておきましょう。すでに抵当権を抹消している場合は、この費用はかかりません。

譲渡所得税

譲渡所得税とは譲渡所得に対してかかる税金を総称した言葉で、正確には所得税と復興特別所得税、住民税のことです。譲渡所得の算出方法は、次のとおりです。

譲渡所得が0円以下になった場合、譲渡所得税はかかりません。また、譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が異なります。

譲渡所得は特別控除を利用することで、税額を大きく抑えられることがあります。土地の売却をするときは、どういった特別控除があるのかを調べておきましょう。

土地を売却するときの注意点

土地を売却したあとに買主とトラブルにならないよう、いくつか注意しておきたい点があります。売却するときは、次のポイントを押さえておきましょう。

それぞれの注意点を解説しましょう。

立地以外にも形状などで価格が変わる

土地の売却で大きく影響する条件には、立地のよさがあります。最寄駅から近く、周辺に商業施設などがある土地は早めに売れる可能性があります。しかし、いくら立地がよくても、三角形や台形など使いにくい形状の土地は売りにくいといえます。基本的に正方形や長方形など四角形の土地が、敷地を効率よく使えるため人気です。

用途地域の規制により、建物を建てるときに制限が多い場合も価格が下がることが考えられます。立地がよければどんな土地でも売れるとは限らないので注意しましょう。

地中埋設物、土壌汚染などのリスクがある

地中埋設物がある土地や土壌汚染地は、リスクがあるため評価が下げられます。地中埋設物をめぐっては、しばしばトラブルになることも少なくありません。更地で購入した土地を売却したときだと、買主が土地を購入後に家を建てようとしたら地中埋設物が発見されることがあります。そういった場合、地中埋設物の除去費用や地盤改良費用などを、売主に請求することになるのです。

土壌汚染も、リスクが高い土地のひとつです。土壌汚染とは土壌が有害物質により汚染された状態を指しており、工場などからの有害物質を含む原料や廃液の漏洩が挙げられます。土壌が汚染された土地は、利用する人の健康被害につながるおそれがあります。工場や事業所がある土地の売却を検討している場合は、売却時に調査を求められることがあるため、売却前に調査をしておくと安心して取引できます。

解体費用は意外と高い！不動産会社への相談が不可欠

土地を売却するときに古い家屋が残っているときは解体が必要になりますが、解体費用は決して安くありません。解体費用は建物の規模や構造などで異なり、次の金額がおおよその目安です。

また、解体を行うときは、そのほかに次のような費用もかかります。そのため、解体にかかる総額はさらに高くなることがあります。

解体費用を準備できないのであれば、解体ローンを利用する方法もあります。解体ローンで分割払いができるため、資金的な負担を軽減できるでしょう。

また、解体をせずにそのまま「古家付き土地」として売却する方法もあります。古い家屋が残っていても土地の魅力が高い場合や買主がリノベーションを考えている場合には、解体せずに売り出しても売却できるかもしれません。ただし、古い家屋があると、土地の売却価格が下がることもあります。

自分だけで判断するのは難しいため、まず不動産会社に相談してから進めることが得策です。不動産会社であれば、土地の状況や家屋の状態に応じたアドバイスが受けられるため、最適な選択ができるでしょう。

個人売買は避けたほうが無難

不動産会社が見つけた買主と契約する場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買契約が成立した場合、不動産会社に「成功報酬」として支払うお金です。たとえば、1,000万円の土地を売却する場合の仲介手数料の上限は、39万6,000円（税込）となります。

ちなみに個人売買の場合は不動産会社が仲介に入らないため、手数料がかかりません。土地だけの場合は隣の家の人などが購入したがることがあり、個人間で取引するケースも見られます。

ただし、個人売買には次のようなリスクがあります。

不動産の専門知識がないと、契約書を作成しても法的に問題があることも考えられます。売却後に買主との間でトラブルが発生しても自分で処理できずに、弁護士に依頼するおそれもあります。個人売買はリスクが高いため、トラブルを避けたい場合は、不動産会社に仲介を依頼して進めたほうが安心して取引を行えます。

そのほかにも土地の売却で注意したいポイントを次の記事で紹介していますので、売却を検討している人はぜひ参考にしてください。

早く土地を売るべき理由

相続などのきっかけで土地を承継しても、利用する予定がない場合もあります。そのようなケースでは、なるべく早めに売却するのもよい方法でしょう。理由として次のようなものが挙げられます。

早めに土地を売るべき理由を見ていきましょう。

土地だけだと固定資産税の負担が重い

家屋を解体して更地にすると、固定資産税が高くなります。ただし、税率が上がるわけではありません。家屋が建てられていた土地は固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されるため、本来納めるべき税額が抑えられていたのに過ぎないのです。住宅用地の特例の内容は、次のとおりです。

固定資産税評価額は固定資産税を決める際の基準となる価格のことで、課税明細書に記載されています。住宅が建てられている土地は、課税標準額が小規模住宅用地だと6分の1に抑えられているため、税額が本来の6分の1になるわけです。たとえば、いままで土地の固定資産税として年間10万円を払っていた場合、更地にすると住宅用地の特例を受けられなくなるため60万円を納めることになります。

相続した土地なら特例が利用できる

相続した土地であれば「相続税の取得費加算の特例」を利用して、所得税を抑えられます。適用されるのは、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続した財産（不動産）を売却した場合です。その財産を取得した人が相続税を納めていることも、要件のひとつとなります。

相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することで、所得税を軽減できるのがメリットです。この特例の適用を受けるには、必要書類を添えて確定申告を行う必要があります。

共有名義は将来のリスクが高い

相続などで土地を複数人の名義で所有している（共有名義）場合、相続を重ねるたびに名義人が増えます。 共有物件は共有持分者が単独で活用したり、処分したりできないため、せっかくの資産をうまく活かせないおそれがあります。

さらに、共有持分者は自分の共有持分だけであれば売却が可能です。ほかの共有持分者が相談せず、勝手に売却してしまうことも考えられます。土地が共有名義になったのであれば、早い段階で売却したほうが面倒なトラブルに巻き込まれないでしょう。

土地の売却は一括査定サイトが便利

一括査定サイト「リビンマッチ」は、複数の不動産会社へ査定を依頼できるサービスです。複数の不動産会社に問い合わせる手間がかからないため、土地の売却をスムーズに進められます。

土地の売却を検討している人は、リビンマッチで査定を依頼して、信頼のできる不動産会社を見つけてください。

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