40代の住み替えで失敗しない！理想の住まいを手に入れる方法を解説

40代は、安定した収入と確立したライフスタイルを持つ年代であり、理想の住まいを手に入れるのに適しています。そのため、20～30代で購入した家を住み替えたいと考えた際、40代は最適なタイミングといえるでしょう。

しかし、40代の住み替えにはリスクも存在します。住み替えに失敗すると、住み替え後の生活に困窮するおそれがあります。また、年齢的に健康面のリスクもあるため、住み替えを成功させるには、入念な準備と余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

以下では、40代の住み替えを成功させるためのポイントを詳しく解説していきます。

40代の住み替えは理想の住まいを手に入れるチャンス

40代で住み替えを行う場合のメリットは以下のとおりです。

40代での住み替えは、人生の中でも重要な転機となることが多く、適切な計画と準備を行うことで理想の住まいを手に入れる絶好のタイミングでもあります。それぞれのメリットを確認しておきましょう。

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安定した収入が住宅ローンの審査で有利になる

大学卒業後に就職した人は、40代になると20年近いキャリアがあります。途中転職していたとしても勤続年数が10年以上になる人が多いでしょう。
会社員の場合、この「勤続年数」が住宅ローンの審査に大きく影響してきます。

住宅ローンは最大35年間という長期間にわたって返済していくローンです。ですから、その審査においては、前年度の年収の額だけではなく「収入が安定しているかどうか」が重視されます。金融機関では、住宅ローンの審査にあたってさまざまな要素をチェックしますが、特に下記の3点は重要な要素です。

勤続年数が長いことは「職歴＝収入が安定している」ということに繋がります。そのことが返済期間の長い住宅ローンの審査において有利に働きやすくなるのです。
審査で有利に働けば、優遇金利を適用してもらえたり、有利な条件で借り入れやすくなったりします。
金利が上昇局面にあると言っても、民間の金融機関の店頭金利はまだまだ世界的に見て驚異的なほど低金利です。優遇金利で金利を安く抑えることができれば、同じ借入額でも総返済額を安く抑えられます。

もちろん、同じ40代でも安定した職歴や勤続年数のない人、仕事を転々としていて長続きしない人などは住宅ローン審査に通りにくいでしょう。
また、個人事業主の場合も不利になりやすいため、3年分の決算書などを用意して安定した収入があることを証明する必要があります。

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ライフスタイルが確立していて最適な住まいが選びやすい

20代や30代は将来結婚するのか、子供をつくるのかまだわからないという人も多いでしょう。結婚している人でも、これから子供が増える可能性もあり、家族構成が定まっていないことがあります。

一方、40代になると結婚する人・しない人・子供を持つ人・持たない人などライフスタイルや家族構成が定まってきます。家族構成が定まると、子供の人数や通学する学校、勤務先などが決まっているため、エリアや必要な広さ、予算なども自ずと決まってきます。
予算・エリア・広さなどの条件がしっかり定まっていれば、住まい選びの目的も明確化しやすく、失敗はしにくくなるのです。

住んでいる家が築浅であれば高値で売却できる

40代の住み替えでは、20代や30代で購入した物件を買い替えて住み替えるというケースも多々あります。若い時に購入した物件が新築で購入したマンションなどの場合、まだ築年数が浅いため、高値で売却しやすいでしょう。

また、近年は都心のマンション価格が高騰していることもあり、立地が良ければ築年数の古いマンションも値段が下がりにくくなっています。住宅ローンがまだ残っている場合でも、売値がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態にはなりにくいため、売却することによって買い替えるためのまとまった資金になります。

売却によってまとまった資金ができれば、それを頭金にして次の住まいをグレードアップしやすくなるのです。

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40代の住み替えを成功させるために必要な3つの準備

40代は住み替えがしやすい年齢ではありますが、準備をしっかり行っておかなければ失敗するリスクもあります。住処を成功させるためには、明確な目的の設定、資金計画の策定、売り先行か買い先行かのタイミングを決定することが大切です。

1.住み替えの目的を明確にする

住み替えにあたって数多くの物件を見学していると、どの物件も魅力的に見えてしまいます。目移りした結果、住み替えの目的があやふやになったり、当初の目的と異なる物件に決めたりすることがあります。

たとえば「子供が増えて現在の住まいが手狭になった」ので住み替えを検討していたにもかかわらず、モデルルームめぐりで気に入ったマンションがどうしても欲しくなり、いまよりも狭い部屋に申し込んでしまった、というケースは実は少なくありません。

また、車を持っていないのに、予算と豪華さを優先させてしまった結果、駅から徒歩30分の不便な立地の物件を購入してしまって通勤が大変になったというケースもあります。

住み替えの目的や、住まいを探すにあたってどうしても譲れない条件などをしっかり見極め、優先順位を整理しておくことが大切です。

2.住み替えに必要な資金計画を立てる

現在持ち家がある状態で住み替え先を探す時は、自宅の売却益を住み替え先の購入資金に当てるケースが多いでしょう。

しかし、うまく計画を立てないと、資金がショートすることがあるので注意が必要です。
近所にできたモデルハウスの販売センターで資金計画をしてもらい、担当者に「買えますよ」と言われて舞い上がってその場で申し込みしてしまうケースも少なくありません。

しかし、本来住み替え先の予算設定を行うには、下記の情報をできるだけ細かく整理しておくことが重要です。

これらの金額を明確にして、次の住み替え先の予算を設定しましょう。

1つ目の「自宅がいくらで売れるのか」については、未来のことなので正確な金額はわかりません。そのため、できるだけ現実的なシミュレーションをする必要があります。自宅の査定は1社だけでなく複数の不動産会社に依頼しましょう。また、査定価格は売却価格を確約するものではないため、高値の査定価格に惑わされず、根拠をしっかり確認してなるべくシビアに試算しておくことが大切です。

また、売却にかかる諸費用、購入にかかる諸費用についてもきちんと試算しておきましょう。特にマンション価格が高騰している昨今、「購入時と同じくらいの価格で売れた場合」は減価償却分が利益と見なされることが盲点になることがあります。税金面もしっかり試算しておきましょう。

3.売り先行か買い先行かタイミングを決める

住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2つの手順があります。それぞれの特徴をまとめてみましょう。

買い先行

手順: 新居購入の契約を先に済ませてから自宅売却の手続きをする。

売り先行

手順: 先に自宅の売却手続きを済ませてから新居を購入する。

40代の住み替えにひそむリスク

40代の住み替えには、メリットが多い反面、リスクもあります。
ここでは、40代の住み替えにひそむリスクについて説明します。

売却期間が長引くと維持費の負担が重くなる

40代の住み替えは、すでに所有している自宅を売却して新居を購入する「買い替え」になることが多いでしょう。持ち家を売却して住み替えをする場合、売り先行か買い先行のどちらかで手続きを進めることになりますが、どちらにも一定のデメリットがあることを理解しておきましょう。

売り先行では仮住まいや引越し費用の負担が大きくなる

売り先行の場合、自宅を引き渡してから新居の引き渡しがされるまでの期間、仮住まいが必要になります。仮住まい期間の家賃や、引っ越しを2回行うための費用などが余計に諸費用かかってくることを念頭に置いておきましょう。

買い先行は売却が長引くほどダブルローンの負担が大きい

買い先行では先に新居に入居できるため仮住まい費用や余計な引っ越し費用は発生しません。しかし、元の自宅を引き渡すまでは住宅ローンの二重払いの期間が発生します。さらに、固定資産税やマンションの場合は管理費・修繕積立金・駐車場代などの維持費もかかります。売却期間が長引けば長引くほど、これらの費用が重くなるため、注意しておく必要があります。

理想的な住み替えは「売り買い同時進行」

一番理想的な方法は「売り買い同時進行」で、現在の自宅の売却手続きと新居の家探しを同時に進める方法です。
具体的には、売り先行で活動を始め、売買契約の手続き後にすぐに引き渡しが可能な物件の購入手続きを行います。自宅と新居の引き渡し日を同日に調整することで、住宅ローンの返済が二重ローンにならないようにすることが可能です。

引っ越しの作業期間を2〜3日設けておき、金銭の受け渡しなどを行う決済の日は1〜2日ホテルなどに滞在することで仮住まいをせずに元の自宅と新居の引き渡しをスムーズに進めることができます。

ただし、自宅の売買契約から引き渡しまでの短期間で新居を決めて迅速に手続きを進めなければならないため、理想通りの条件の物件が購入できない可能性もあります。

いずれにせよ、デメリットを最小限に抑えるためには綿密な資金計画が必要です。

資金計画の甘さが住み替え後の生活を圧迫する

40代の住み替えにおいて、もう1点注意したいのが健康面のリスクです。

30代まではあまり健康を気にしていなかったという人も多いかもしれませんが、中年期以降は健康面の問題が発生しやすくなります。40代から35年ローンを組んだ場合、繰上げ返済をしなければ完済は70代半ば以降です。会社を退職している可能性も高いですし、病気で収入が変動してしまう可能性も念頭に置く必要があります。

現在の収入でギリギリ支払える資金計画でローンを組んでしまうと、いざ健康面の問題が発生した時にたちまち計画が狂ってしまいます。夫婦共働きで収入を確保したり、余裕を持った資金計画を立てたりすることで、このようなリスクにも対応しやすくなります。

住み替えの第一歩は家の売却！「リビンマッチ」で賢く進めよう

住み替えを検討する際、現在の家を売却することが重要な第一歩です。いま住んでいる家が高く売れると、住み替え後の生活がより充実したものになるでしょう。

家を売却する際、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼します。しかし、適切な不動産会社を見つけるには、複数社に査定を依頼して比較する必要があります。1件ずつ依頼するのは、多大な時間と労力が必要となるため、不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」がおすすめです。

リビンマッチを利用すれば、簡単な情報入力で最大6社の不動産会社から売却査定を一括で依頼できます。各社の査定価格を比較することで、最も有利な条件で売却することが可能です。また、リビンマッチは完全無料で利用できるため、金銭的な負担はありません。入力は最短45秒で終わるのですきま時間で依頼できます。

40代の住み替えを成功させるためには、現在の家を適切な価格で売却することが不可欠です。リビンマッチを活用して理想の住まいへの住み替えを実現しましょう。

売り先行・買い先行どちらの住み替えもリビンマッチにおまかせ！

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清野 潤

2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。