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借地権は売却できる！売り方や流れ、税金などを紹介！高く売るためには?
借地権には価値があり、市場でしっかりと売買されています。
借地権を手放すことで、思わぬ大金が手に入るチャンスがあります。しかし、売却する際のルールや手続き、税金の取り扱いなどは一般の不動産売買とは異なる部分が多く、うっかり失策をすれば損するリスクもあります。
この記事では、借地権の売り方や流れを詳しく解説するとともに、高く売却するためのポイントも徹底的に解説します。
借地権とは
借地権とは、土地の所有者（地主）から土地を借りて、そのうえに建物を所有する権利のことです。借地権には、以下の2種類があります。
- 地上権
- 賃借権
| 地上権と賃借権 | 地上権 | 賃借権 |
|---|---|---|
| 権利が生じる契約 | 地上権設定契約 | 土地賃貸借契約 |
| 売却時の地主の承諾 | 不要 | 必要 |
| 地代 | 地主との定めによる | 義務として発生 |
| 登記 | 必要 | 不要 |
登記簿謄本に「地上権設定」の記載があるなら、地上権が設定されています。
一方で登記の義務がない「賃借権」は、一般的には登記簿謄本に記載されません。賃借権の登記も可能ですが、地主に強要はできないためです。
また、地上権は地主の承諾なしで売却可能ですが、賃借権は承諾しないと売却できません。
地上権とは
地上権は、地主の土地のうえに建物を所有し利用する物権（物に対する権利）です。登記が義務づけられており、地上権が設定されていると、地主の許可がなくても建物の売却や転貸が可能です。
賃貸アパートを建て、そこに住む住人に対して万が一ローンの滞納が続いた場合に競売にかけて売却できる「抵当権」を設定できます。
また、地上権が設定されているケースで多いのが、畑として使用したり、太陽発電パネルを設置していたりするケースです。
賃借権とは
賃借権は、地主の土地を一定期間賃借する（賃料支払い義務がある）債権です。そのため、地主が所有する土地を借りた人は、賃料を支払う必要があります。
登記は任意ですが、地主から借りている土地のため、売却には地主の承諾が必要です。地主から土地を借りている戸建ての場合、この賃借権が設定されているケースがほとんどといえるでしょう。
底地権と借地権では権利の主体が異なる
底地権と借地権
底地権は地主が自身の土地（底地）に、地上権や賃借権を設定して借地人に貸し出す権利です。つまり地主側が持つ権利です。
一方の借地権は、借地人（建物所有者)が地主から取得する権利です。借地権には物権の地上権と債権の賃借権があります。
つまり、底地権と借地権では権利の主体が異なるのです。
- 底地権は地主側が持つ権利
- 借地権は借地人側が持つ権利
また、底地権は建物がある土地にのみ発生します。借地人は底地権がない限り、借地契約の範囲外で土地や建物を勝手に活用できません。地主の許可なく駐車場経営などをすると、契約違反になります。
借地権は売却できる！借地権の売り方4つ
譲渡対価が見込める、つまり価値のある借地権なら、売却が可能です。しかし、売却には地主の承諾が必要なケースもあります。
借地権の売却相手は主に地主や個人、不動産会社です。ここでは、借地権の主な売却相手とその売り方を解説します。
地主に買い取ってもらう
通常、借地権を第三者に売却するときは譲渡承諾料として、売却価格の約10％を支払います。しかし、地主に借地を売却する場合は、譲渡承諾料が発生しません。
ただし、借地権が期間満了でない限り、地主が借地権を買い取る義務はありません。
地主への売却価格は、借地権割合で決まります。借地権割合は土地価格（更地の場合）のうち、何割が借地権に相当するかを表します。地主による借地権の買取相場は、借地権割合の50％です。割合をもとに価格を出し、地主と交渉します。
しかし、借地権ではなく、「借地権付きの建物」を地主に売却したい場合は、売却価格を相場より下げる必要があるかもしれません。
借地権付きの建物を高値で売却したい場合は、「値下げ前提で相場より少し高めの金額を提示する」「借地権の売却実績が豊富な不動産会社に相談する」などの対策をしましょう。
不動産会社に依頼して個人に売却する
借地権を地主以外の個人に売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼しましょう。借地権付きの土地・建物販売時は権利関係が複雑であり、購入希望者と地主の両方と交渉しなければなりません。専門家ではない個人にはハードルが高いため、プロに任せたほうが安心です。
貸借権が設定された土地の場合、建物の売却・解体に地主の許可が必要です。
地上権が設定されていれば法的には地主に無許可で建物の売却・解体が可能ですが、地主に無断でそれらを行おうとすれば地主は信頼関係を損なわれたと感じるリスクが高いでしょう。契約解除を求められるおそれもあります。
借地権付きの土地の売却・建物の処遇のどちらも地主の意向が大きくかかわり、交渉が長引くこともあります。できるだけ希望に近い形で借地権売却を行うには、借地権売却経験が豊富で交渉に長けた不動産会社へ依頼することがポイントです。
個人への売却が難しければ、不動産会社に買い取ってもらう
借地権を売却する際、地主の承諾に伴って譲渡承諾料が発生し、借地権価格の10％ほどを借地人が地主に支払うのが一般的です。しかし、譲渡承諾料は法で定められているわけではありません。
借地権の売買に慣れている不動産会社に仲介を頼めば、承諾料を地主と交渉し売却をスムーズに進められるメリットがあります。
借地権と底地権をセットで売却する
借地権と底地権をセットで売却する
借地権と建物を単体で売却するより、借地権と底地権をセットで売却するほうが有利なケースがあります。
たとえば、借地権と底地権をセットにして売却すれば約3,000万円で売れる土地が、第三者に借地契約が残った状態で底地権のみで売却すると500万円程度の価格になります。借地契約が残った状態では、底地権だけを購入しても自由に土地を活用できないためです。
借地権も、単体の売却では価値が1,000万円程度に下がります。
セットで販売すると、満額で売却できる可能性が高くなります。買主が土地と建物の双方の権利を得られるため、借地権付きの状態より売れやすくなるからです。
ただし、借地権と底地権の売却先を別にしてしまうと、測量や登記にかかる負担割合や売却益の配分でもめやすくなります。
売却先を同じにできない場合は、不動産会社に間に入ってもらうなど対策をしましょう。
借地権売却の流れ
査定と仲介を依頼、地主の承諾を得るなどの手順を踏み、売買契約の締結と物件の引き渡しに進みます。それぞれのステップで注意すべきポイントがあるため、充分に内容を把握して売却を行いましょう。
1.査定と仲介を依頼する
まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却時の相場を把握します。
査定の段階で売却相場が想定より低いときは、売却のタイミングがよくない場合があります。売却のタイミングをずらすか、売却以外の方法で土地の受け渡しができないか検討しましょう。
仲介を依頼する場合、仲介料も重要ですが、借地権の販売実績が十分にある不動産会社を選びましょう。借地権売却には多くの制約があるため、販売実績のある会社のほうが、交渉や手続きなどを円滑に進めてもらえます。
2.地主に承認をもらう
借地権売買は、居住用であった場合、地主の承諾が必要なケースがほとんどです。
借地権者と地主の当事者間での直接交渉は難しく、難航することが多いのが実情です。専門知識を持ち、公平な立場で交渉を行う仲介役を、不動産会社に担ってもらいましょう。
どうしても地主の承諾が得られない場合は、借地非訟により裁判所に売買契約の許可を求めることも可能です。ただし、訴訟状態になるため、可能であれば避けたいケースです。
3.売却活動後に売買契約を結ぶ
地主の承諾後、売却活動が始まります。不動産会社が物件情報をサイトに掲載し、購入者をつのる段階です。
購入者が見つかると、買主と売主で売買契約が結ばれます。
契約時には、地主が売却を承諾したことを示す「借地権譲渡契約書」が必要です。
借地権売却では、購入者が地主と新たに借地契約を結びます。借地契約期間や地代の設定、ローンの承諾など、必要な条件を事前に確認し、合意を得ることが必要です。
特にローン契約の承諾は契約解除時のトラブルの原因になるケースが多いため、しっかりと確認しましょう。
4.物件を引き渡す
契約が無事終了したら、購入者に借地権を引き渡します。
なお、借地上の「建物」を引き渡す際には、所有権の移転登記が必要です。移転登記には登録免許税が課され、固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。
また、所有権移転登記の手続きは、売主と買主の双方で行う必要があります。一連の手続きを司法書士に依頼した場合、費用相場は数万円から5万円ほどです。
借地権を高く売るための注意点
借地権の売却は多くの制限や制約があり、簡単ではありません。効率的に、高値で売却するにはポイントを抑えることが大切です。
以下のポイントを確認し、高値売却を目指しましょう。
地主とよい関係を築く
地主との交渉は、借地権売却において大きなウェイトを占めます。地主との交渉が決裂すると、借地権売却は円滑に進められず、高く売れにくくなります。
借地権者側は、普段から地主と良好な関係を築くことで交渉が進めやすくなります。しかし、借地権の売却を検討する理由は、物件を相続したタイミングや借地権付き物件であることの不自由さが挙げられるケースが多く、地主との関係性が良いだけでは話が進まないこともあるでしょう。
そのような場合は早期に仲介会社に相談し、交渉を委任することでトラブルを抑制できるでしょう。
借地権と底地権をセットにする
借地権単体で売却するよりも、借地権と底地権をセットで売却したほうが、それぞれの売却金額が価値相当に評価されます。
したがって、借地権と底地権をセットで売却する方向性で検討を進めましょう。
等価交換や買取を行って、土地建物の権利を一体化して売却するのが理想的です。
借地権売却の相場を確認する
借地権の売却価格は交渉によって決定される場合が多く、決められた基準があるわけではありません。しかし、借地権売却の相場を確認する方法はあります。
自用地評価額と借地権割合を調べれば、借地権売却の相場がわかります。
自用地評価額とは、更地である土地の評価額です。国税局が定める路線価に、土地の面積をかけて求めます。路線価が定められていない場合、 固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求めます。
路線価や固定資産税評価額にかける倍率は、国税局のWebサイト「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」で調べましょう。
固定資産税評価額は、固定資産納付時に送付される納税通知書か、市町村区役所の固定資産課税台帳で確認できます。
借地権割合は、土地に応じて30～90％まで10％刻みで設定された値です。割合が高いほど、利用価値が高いとされます。借地権割合も、国税局のWebサイト「路線価図・評価倍率表」で検索可能です。
自用地評価額に、借地権の割合をかけた値を引いた金額が借地権評価額です。この値を目安として交渉を行いましょう。
借地権を売却したときの税金や費用
借地権を売却する際は諸経費がかかります。また、売却し得られた利益に対しては税金が課されます。
借地権の売却では、これらの経費や税額も考慮して交渉を行いましょう。
以下では、借地権を売却する際にかかる税金や費用を解説します。
売買契約時の費用
売買契約時には、仲介手数料や印紙税、登録免許税などが経費として発生します。
仲介手数料の額は不動産会社によって異なりますが、上限は法律によって定められています。たとえば売却価格が200万円超4,000万円以下なら、仲介手数料の上限は以下の計算式で求められます。
売却価格が200万円超4,000万円以下の仲介手数料の上限＝売却価格×4％+6万円+消費税
売買契約書には収入印紙を貼付する必要があるため、これらの印紙税も経費の対象です。さらに、売買に伴う不動産登記において、登録免許税が発生する場合もあります。
契約時に発生する費用や税金は見落としてしまうケースがあるため、仲介会社のアドバイスを受けて事前に把握しておきましょう。
譲渡承諾料
借地権の売却には、地主の承諾が不可欠です。この地主の承諾に対して支払われるのが譲渡承諾料です。譲渡承諾料は借地名義変更料とも呼ばれており、相場は売却における成約価格の1割程度とされています。
地主に対して譲渡承諾料を支払うことで、借地権譲渡承諾書が作成できます。この承諾書がない限り売却契約を結べないため、売却交渉における重要なポイントです。
金額は交渉によって増減するケースがあるため、仲介会社に交渉を依頼し慎重に定めましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、譲渡所得にかかる税金です。具体的には、復興特別所得税を含む所得税と住民税から成ります。
譲渡所得は、不動産の売却価格から不動産の購入価格と取得費（売却にかかった経費）を引いた利益です。借地権売却では借地契約料や更新料、増改築料や承諾料などが取得費に含まれます。
譲渡所得税は短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の2種類があり、所有期間によって税率が異なります。
所有年数が5年以内だった場合は短期譲渡所得税が採用され、税率は39.63％（所得税30.63％+住民税9％）、5年を超える場合は税率は20.315％（所得税15.315％+住民税5％）です。
3,000万円の特別控除
3,000万円特別控除は居住用の不動産を売却した場合に、譲渡所得の特別控除が受けられる特例です。この特例は、借地権を建物付きで売却した際に適用できる可能性があります。
特例を適用した場合、譲渡所得が3,000万円以下の場合であれば、納税額を0円にできます。ただし、特例の適用のためには確定申告が必要です。
特例を受ける詳しい条件は、不動産会社にお尋ねください。
まとめ
借地権の売却には多くの制約がありますが、不可能ではありません。
多くの経験と実績を持つ不動産会社を頼ることで、売却が実現しやすくなります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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