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マンション売却にかかる手数料の相場と節約のポイント
マンションの売却を検討する際には、さまざまな手数料や費用がかかります。これらの費用を把握しておかないと、手元に残るお金が予想よりも少なくなってしまうことがあります。
しかし、手数料や税金には節約のポイントがあります。適切な方法を適用することで、売却代金からより多くのお金を手元に残すことができるでしょう。本記事では、マンション売却にかかる手数料の相場と、賢く節約するための知識について解説します。
もくじ
マンション売却にかかる手数料の相場
マンションを売却する場合、不動産業者に支払う仲介手数料のほか、さまざまな手数料が発生します。ここでは、マンションを売却するときにかかる手数料について紹介します。
仲介手数料
仲介手数料は、売買契約を結んだときに仲介会社へ支払う手数料です。仲介手数料は、以下のように上限が定められています。
この計算式は実は正確なものではなく、宅地建物取引業法（以下：宅建業法）で定められている上限は正確には以下のようになっています。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5%+消費税 |
| 200万円を超える部分400万円以下の部分 | 4%+消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3%+消費税 |
たとえば、マンションの売買価格が1,500万円の場合の仲介手数料は以下のように計算されます。
| 売買価格 | 仲介手数料（税別） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 200万円×5%=10万円(3%+4万円） |
| 200万円を超える部分400万円以下の部分 | 200万円×4%=8万円(3%+2万円） |
| 400万円を超える部分 | 1,100万円×3%=33万円 |
| 合計 | 10+8+33=51万円 |
400万円以下の部分は、3％との差額が6万円です。仲介手数料は売却時の売買価格が2,000万円と4,000万円では仲介手数料に2倍近い差が生じるため、節約したいと考える人も多いでしょう。
宅建業法では仲介手数料の下限は決まっていないので、不動産会社によっては価格交渉をすることで安くなるケースもあります。
住宅ローンの繰上返済手数料
マンション購入時に住宅ローンを利用している場合、抵当権が設定されています。売却にあたって買主に所有権を移転するためには、この抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権を抹消するために残債を全額一括返済する必要があるため、売却時に残債が残っている場合、繰上返済を行います。この際、金融機関に対して支払う繰上手数料が発生します。
繰上手数料は金融機関によって決まっているため、交渉で節約するのは難しいでしょう。ただし、中には繰上返済手数料が無料の金融機関や窓口では有料でも、電話やインターネットで手続きすれば無料になる金融機関もあります。住宅ローンを利用している金融機関のホームページなどで確認してみましょう。
金融機関ごとの全額繰上返済の手数料を一覧にまとめました。参考にしてください。
| 金融機関名 | 窓口 | インターネット | 備考 |
|---|---|---|---|
| 三井住友銀行 |
専用パソコン:11,000円 書面：22,000円 |
5,500円 | |
| 三菱東京UFJ銀行 |
テレビ窓口：22,000円 有人窓口：33,000円 |
16,500円 | 保証会社事務手数料：11,000円 |
| みずほ銀行 | 33,000円 | 不可 | |
| イオン銀行 | 55,000円 | 55,000円 | |
| SBI新生銀行 | 原則無料 | 原則無料 | 借入から5年以内は165,000円 |
| 楽天銀行 | 原則無料 | 原則無料 |
売主が依頼した広告に対する費用
マンションの売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社はインターネット上のポータルサイトや自社ホームページ、チラシなどの広告活動を行って買主を募集します。通常、広告料は不動産会社が負担しますが、例外的に売主が支払うこともあります。国土交通大臣が定めた「標準媒介契約約款※」には、「売主が特別に依頼した広告」の費用については、売主がその費用を負担する義務があると規定されているためです。
たとえば、新聞広告やテレビCMなどの高額な宣伝費用などが「特別に依頼する広告」に該当します。
※標準媒介契約約款：国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のこと
抵当権抹消登記のための司法書士手数料
抵当権の抹消手続きは、不動産会社から紹介される司法書士に依頼するため、司法書士に支払う手数料が発生するのが一般的です。抵当権抹消手続きの司法書士手数料の相場は、「1万5000円前後」です。
ただし、司法書士に依頼せず自分で抵当権抹消手続きを行うことも可能です。その場合、司法書士手数料はかかりません。
マンション売却で手数料以外にかかる費用の相場
マンションを売却するには、手数料以外にもさまざまな諸費用がかかりますが、それらは主に税金です。
税金は国が定めているものなのでなかなか節約することは難しいものの、軽減税率などをしっかり確認しておくことが重要です。
ここでは、マンションを売却する際にかかる手数料以外の費用について解説します。
印紙税
マンションを売却する契約を結ぶ際には、買主との間に「不動産売買契約書」を交わす必要があります。この契約書には、印紙税法に基づいて印紙税を納付しなければなりません。
印紙税は、契約書に印紙を貼付することで納税します。納付する印紙税の額は契約書に記載された価額によって変わるため、下記の一覧表で確認してください。
なお、｢租税特別措置法｣により、令和6年3月31日までの期間に作成される不動産売買契約書については、税率の軽減措置が適用されます。
| 契約書に記載された金額 | 印紙税額 | 軽減税率適用後 |
|---|---|---|
| 0万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 1000円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 2000円 | 1000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下 | 1万円 | 5000円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
通常、一般個人同士の売買契約では「不動産売買契約書」を1部作成し、買主が原本、売主がコピーを保管することが一般的です。そのため、印紙代は売主と買主で折半することが慣例となっています。
たとえば、マンションの売買価格が5,500万円の場合、軽減税率が適用されるため契約書には3万円の印紙を貼付します。この場合、売主と買主がそれぞれ負担する印紙代は1万5千円です。
登録免許税
不動産の所有権を対外的に証明するためには、法務局（登記所）において登記簿に所有権を記録しておく必要があります。
登録免許税とは、この登記の手続きを行う際に国に納める税金です。一戸建ての場合は土地と建物の2つの登記が必要ですが、マンションの場合は土地と建物を合わせた1つの登記で済むようになっています。
マンションを売却する場合、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主の負担とするのが一般的です。売主が登録免許税を負担するのは、住宅ローンを借りる際に設定された抵当権の抹消のための手続き。抵当権抹消登記は、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金が課せられます。これを「譲渡所得税」と言います。
課税の対象となる「譲渡所得」は、次のように計算します。
取得費には、購入代金だけでなく諸費用やリフォーム費用（営繕や修繕を除く）も含まれます。しかし、マンションの管理費や修繕積立金は取得費には含まれないので注意しましょう。また、譲渡費用はマンションを売却する際にかかる手数料や税金などの諸費用のことです。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって「長期譲渡所得税」と「短期譲渡所得税」の2つに区分されています。つまり、売却時期によって税率が大きく変わります。
「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つを総称したものですが、詳細は以下の表でご確認ください。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得税 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63％ |
| 長期譲渡所得税 | 15% | 5% | 0.315％ | 20.315％ |
また、マイホーム（居住用不動産）としていたマンションを売却する場合、以下のような軽減措置があります。
3,000万円特別控除で節税できる
マイホーム（居住用財産）を売却すると、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までの控除が適用される特例があります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（通称：3000万円特別控除」）と言います。
この特例は、「他の減税政策との併用できない」という点に注意が必要です。マイホームを買い替える場合、「買い替え特例」や買い替え先の家で利用できる「住宅ローン控除」などと比較し、どちらの特例を使ったほうがお得なのかを検討する必要があります。
買い替え特例を利用すると節税できる
マイホーム（自己居住用不動産）を買い替える場合、元の住宅の売却利益にかかる譲渡所得税の課税を次の売却時まで先送りできる制度があります。これを「居住用財産の買換え特例」と言います。
この特例も、先ほど紹介した「3,000万円特別控除」と同様、別の特例と併用できない点に注意しましょう。
軽減税率を利用すると節税できる
所有期間が10年以上のマイホーム（自己居住用不動産）を売却した場合、長期譲渡所得税の軽減税率の特例が適用されます。
この特例を利用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分は税率10％、6,000万円を超える部分については税率15％となります。
| 課税長期譲渡所得金額(＝A) | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10% |
| 6,000万円超 | (A－6,000万円)×15％＋600万円 |
また、軽減税率の特例は3000万円特別控除と併用できます。譲渡所得が1億円だった場合の譲渡所得税は以下のように計算されます。
6,000万円 × 10% = 600万円
1,000万円 × 15％ = 15万円
600万円 ＋ 15万円 = 615万円
したがって、マイホームを売却する際は、3000万円特別控除や各種特例などを適切に活用すれば、譲渡所得税の大幅な節税が可能です。
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マンションを売却するときは、できるだけ高値で売却することも意識しましょう。売却価格が高ければ高いほど、手数料や税金を支払ってもなお手元に残る金額が大きくなるためです。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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