不動産売却前に知っておきたい減価償却の仕組みと注意点

不動産を売って一定の利益がでると、譲渡所得税が発生するため確定申告が必要です。譲渡所得税を計算するうえで重要になるのが、建物の「減価償却」です。

減価償却を適切に行わないと、本来控除できたはずの金額が控除されず譲渡所得税が高くなってしまうおそれがあります。不動産売却の利益を最大化するためにも、減価償却の基礎知識や計算方法、注意点などを確認しておきましょう。

不動産売却における減価償却の基礎知識

不動産における「減価償却」は、建物など固定資産の経年による価値の減少分を考慮する税務上の概念のことです。

不動産の基本的な考え方として、「土地」と「建物」は別の不動産として扱います。

土地も建物も同じく毎年「固定資産税」が課税されますが、その性質には大きな違いがあります。土地の価値は相場や地価の変動によって上下しますが、建物の価値は車などと同じように経年劣化によって価値が下がっていきます。

固定資産税の建物にかかる部分を比較してみると、毎年少しずつ減額されていることがわかるでしょう。（※）これは、課税対象となる建物の評価額が少しずつ下がっているためです。建物の評価額の減少分は一定のルールに基づいて計算されており、この減少分を「減価償却費」といいます。

（※）周辺の地価が上昇している場合、土地の評価額が上がってしまうため、固定資産税そのものは増額されている可能性もあります。

不動産売却時の減価償却とは。計算方法や節税効果も合わせて解説

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）は、課税対象となり、確定申告が必要です。 確定申告の……

譲渡所得税の計算に使用される

不動産を売却するにあたって、減価償却はとても重要な役割を持ちます。

不動産を売却すると、売却して得た利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。逆に「譲渡損失」がある場合は、その損失を所得から控除できます。

この「譲渡所得」や「譲渡損失」を算出するにあたって、建物の減価償却費の計算が必要になるのです。

譲渡所得は以下のように計算します。

取得費は、不動産を取得する際にかかる費用の総称です。

たとえば、不動産の購入代金や建築費、手数料や税金などの諸費用、リフォーム費用（営繕・修繕費を除く）などが含まれます。

また、譲渡費用とは売却するためにかかった諸費用や解体費などを指します。減価償却費は、この取得費に含まれる「建物の取得費」の部分を計算する際に必要です。

建物の取得費は、購入時の建物価格そのものではなく、購入代金や建築費などの合計から所有期間の減価償却費相当額を差し引いて算出するのです。

なお、不動産の価値を向上させるようなリフォームやリノベーションを行った場合、その費用は取得費の対象となるため、減価償却の対象となります。しかし、価値を維持するための営繕リフォームや壊れた設備の修理費用などは取得費の対象となりません。

譲渡所得税を計算する際に建物の減価償却費を考慮しないと、想定していたよりも税額が高くなることがあるため注意しましょう。特に、建物の築年数が経過している場合は、減価償却費が大きく取得費が大幅に減額されることがあります。

では、10年前(2014年3月）に取得した土地と、その土地に建築した木造2階建ての新築戸建を例に、取得費を計算してみましょう。前提条件は以下の通りです。

建物の建築代金は2,000万円となっていますが、取得費を求めるにはこの金額から減価償却費を差し引く必要があります。

建物の減価償却費は法定耐用年数にもとづいて決められるため、構造によって変わってきます。これは、のちほど説明します。

つまり、土地と建物を合わせた取得費は以下のようになります。

不動産売却の取得費とは？譲渡所得計算での取得費についてご紹介

不動産を売却した後の確定申告では、次のように課税所得を計算します。 売却金額 - （取得……

土地は減価償却の対象外

減価償却の対象となるのは建物のみで、土地は減価償却の対象になりません。土地が経年劣化による価値の減少を受けにくい資産と見なされるためです。

土地のみを売却する場合は減価償却費の計算は不要です。また、土地と建物が一体化した一戸建やマンションなどの減価償却費を算出する際には、建物のみの価格を先に割り出す必要があります。

土地と建物の価格を分ける作業を「按分」と呼びます。

建物価格を割り出す方法はいくつかありますが、新築で購入した物件の場合は一般的に契約書に建物価格が記載されています。ほかにも、住宅ローン控除の申請書を確認したり、消費税額から逆算したりして計算する方法があります。

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本記事では、土地を減価償却できない理由と合わせて減価償却できるものとできないもの、不動産……

不動産売却の損失は他の所得から差し引くことができる

不動産を売却して損失が発生した場合、一定の条件を満たせば、その損失をほかの所得から差し引けます。これを損益通算といい、特定の条件下でほかの所得と相殺することで、税負担の軽減が可能です。

また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失を、譲渡の年の翌年から3年間繰り越して控除できます。

損益通算と繰越控除が利用できるのは以下の2つの特例です。

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特例には下記のような適用条件があります。

なお、譲渡所得税の3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用できませんが、譲渡損失の繰越控除は住宅ローン控除とは併用が可能です。

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減価償却の計算方法

減価償却費の計算には、耐用年数と残存価額が重要です。耐用年数は、資産が経済的に利用可能な期間を指し、残存価額は資産が完全に価値を失う前に想定される価値です。

償却方法には定額法と低率法があり、選択した方法によって売却時の譲渡所得税の計算に差が生じます。

定額法

「定額法」とは、毎年同額の減価償却費を計上する方法です。

購入価額から残存価額を差し引いた額を耐用年数で割り、毎年の償却額が均等になるように計算する方法です。この方法は計算が単純でわかりやすいため、多くの不動産売却の取得費を計算する際に採用されています。

なお、耐用年数は建物の使用用途別に区分され、会計上の法定耐用年数が適用されます。

定率法

「定率法」は、未償却の残高（取得費から減価償却の累計額を差し引いた額）に対して、毎年一定の償却率を適用して減価償却費を計上する方法です。このため、減価償却費として計上される金額は毎年減少していきます。

低率法は、未償却残高に対して一定の償却率を適用し、毎年減少する償却費を計算する方法です。この方法は初期の償却費が大きく、後年になるにつれて償却費が小さくなる特徴があります。

不動産投資をしている場合は減価償却費を毎年の経費として計上できるため、建築費のローンなどが残っている築年数が浅い時期の税負担を軽減したい場合などに有効です。

ただし、低率法を利用できるケースは限りがあります。そのため、定額法が適用されるのが一般的です。

減価償却の注意点

減価償却は難しい概念ですが、不動産を売却するにあたって必ず押さえておきたい知識です。ここでは、減価償却の注意点を2つ紹介します。

所有期間が短いと差し引く額が少ない

建物の法定耐用年数は構造・用途ごとに決まっており、定率法の場合は建物評価額を法定耐用年数で割った金額が1年分の減価償却費となります。したがって、所有期間が短ければその分減価償却費は少なくなります。

特にマンションなど鉄筋コンクリートの建物は法定耐用年数が長く、短期間での売却の場合は取得費との差額が少なくなるでしょう。主な建物の構造ごとの法定耐用年数については、下記の表をご確認ください。

確定申告時に申請をしないと適用されない

減価償却費を計上するには、確定申告時に適切な申請を行う必要があります。譲渡損失の繰越控除などを適用させたい場合、減価償却費をいくら計上できるかによって控除できる損失額が変わってくるため、正しく計上して少しでも多くの税金を還付してもらうことが望ましいでしょう。

専門的な知識が必要となるため、税理士などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

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清野 潤

2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。