居住用財産の買換え特例とは？適用されるための条件を詳しく解説

更新日：2024年7月8日

住宅や土地（居住用財産）の買い換えには、税金の負担を先送りできる特例があります。特例を活用できれば、税金の負担を先送りしたり損失を他の収入と相殺したりすることが可能です。この記事では、買換え特例が適用される条件や必要書類を紹介します。

居住用財産の買換え特例とは

「居住用財産の買換え特例」とは、居住用の家を2023年（令和5年）12月31日までに売却して買い換えた際、一定条件で譲渡利益への課税を先送りできる制度です。正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

居住用財産の買い換えを行う際に、一定の条件を満たしていることで譲渡所得を将来に先送りできる制度が「特定の居住用財産の買換えの特例」です。

譲渡所得とは、売却金額から購入金額と売却にかかった経費を差し引いた金額です。
譲渡所得を求める計算式は以下です。

売却金額－（取得費 + 譲渡費用） = 譲渡所得

たとえば、2,900万円で買った家を100万円の経費をかけて5,000万円で売ると、差分の2,000万円が譲渡所得にあたります。通常、この2,000万円の譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。

しかし、買換え特例の条件に当てはまる場合、譲渡所得に課せられた税金の納付を次に購入した居住用財産の売却時まで先送りできます。住み替え時に多額の税金を一括で支払う必要がなくなるため、新しい家の購入資金を確保しやすくなるのです。

居住用財産の買い換えで損失が発生した場合は、「損益通算及び繰越控除の特例」が適用できます。損益通算及び繰越控除の特例は、居住用財産を売却した際に生じた譲渡損失を、他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越して控除できる制度です。

たとえば、1,450万円で購入した家屋を50万円の経費をかけて1,000万円で売却した場合、500万円の赤字（譲渡損失）が発生します。

損益通算及び繰越控除の特例を適用すれば、譲渡損失を他の所得から差し引けます。会社員であれば給与所得から譲渡損失を差し引き、税金を抑えることが可能です。

たとえば、500万円の譲渡損失が発生した年の給与所得が800万円だった場合、その年の課税所得額は差額の300万円になります。本来であれば給与所得の800万円に対して所得税と住民税がかかるところ、特定を適用すれば300万円に抑えられるのです。

また、譲渡損失額が大き過ぎて給与所得で賄えなかった場合は、譲渡損失の残額を翌年以降に繰り越すことが可能です。繰り越しの控除は、最大3年間適用できます。

「損益通算及び繰越控除の特例」の適用には、ほかにもさまざまな条件が存在します。

不動産売却で譲渡損失が出たときに損益通算や繰越控除は利用できる？

最初に不動産を購入した金額より不動産価格が下落して、安く売れてしまうことは珍しくありませ……

「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用するためには、適用条件を理解しておく必要があります。
ここからは、適用条件を詳しく説明します。

特例の適用には、以下の期間・タイミングである必要があります。

売却予定の家屋をまだ所有している方はもう適用できない特例ですが、条件に当てはまる方はぜひ利用を検討しましょう。

売却する家屋が以下の条件を満たしていれば、特例を適用できます。

買い換え対象となる家屋の建築基準にも、以下のような指定があります。

買い換える建物の床面積が、50平方メートル以上である
買い換える土地の面積が、500平方メートル以下である
買い換える建物が耐火建築物の中古住宅の場合には、取得する日より前25年以内に建てられたものであること、または一定の耐震基準を満たしている
買い換える建物が耐火建築物以外の中古住宅の場合は、購入し契約完了する日より前の25年以内に建てられている、または完了期限までに一定の耐震基準を満たしている
買い換える建物が建てられてから使用されたことのない住宅の場合、2024年（令和6年）1月1日以後に住み始める（または見込み）ならば、特定居住用家屋に該当するもの以外のものである

特定居住用家屋とは建物が省エネ基準を満たさず、次の条件すべてに該当しない家屋をいいます。