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マンション売却で仲介と買取を選ぶポイントは？メリット・デメリットを解説
マンションを売却するには、仲介と買取のふたつの方法があります。高く売却できる仲介が一般的ですが、買取にはスピーディに取り引きを終えられるメリットがあります。
仲介と買取のどちらが自分に合っている売却方法でしょうか。それぞれのポイントやメリット・デメリットを比較してみましょう。
マンション売却の方法は仲介と買取のふたつ
マンションを売却する方法には、仲介と買取の2種類があります。仲介と買取はそれぞれメリットとデメリットがあり、違いを理解したうえで自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。
ここでは仲介と買取の概要と、メリット・デメリットを解説します。
仲介：時間をかけて高く売却
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売却に関する手続きを手助けすることです。
不動産会社は、売主からマンション売却の仲介を依頼されたら、インターネットなどに広告を出して買主を探します。買主が見つかり、売却条件に売主と買主の双方が同意したら、契約や決済など売却手続きを手伝います。仲介する不動産会社は、売主や買主に法律で定められた金額の仲介手数料を請求できるので、請求された場合は支払いが必要です。
不動産の売買では、売主と買主が直接取り引きすることもできます。しかし、不動産取引は専門知識が必要なうえに手続きも複雑なため、トラブルになるケースも少なくありません。専門家である不動産会社が間に入ることでトラブルを回避するのも、仲介の目的のひとつです。
仲介のメリット
仲介でマンションを売却すると、次のようなメリットがあります。
- 高額で売却できる可能性がある
- 売却条件を選べる
- 住み替え猶予を考慮してもらえる
仲介では一般の購入希望者から買主を探すため、相場の金額が売却価格の基準になります。物件の状態や条件がよければ、相場より高額での取り引きも可能です。インターネットなどで広告を出せば広範囲で買主を探せるため、高値でも買ってくれる買主を探しやすいでしょう。急いで売却する必要がなければ、より高値で売れる時期を待って売却できるのも仲介のメリットです。
さらに、複数の購入希望者から購入申し込みがあれば、価格交渉や引き渡しの時期、ローン利用の有無など、売主の希望に添った条件を提示する購入希望者を選ぶこともできるでしょう。
また、自宅マンションを売却して新しい住宅に住み替える場合、住み替え先の住宅の引き渡しに合わせて売却時期を決める必要があります。買主が同意すれば、住み替えの時期を考慮して、引き渡しを猶予してもらえるでしょう。
仲介のデメリット
一方、仲介でマンションを売却すると、デメリットが生じる場合もあります。考えられる主なデメリットは次のとおりです。
- 売却まで時間がかかる
- 必ず売却できるとは限らない
- 費用負担が発生する場合がある
- 近所に知られてしまう
仲介は買主を一般の不動産市場で募集するため、販売活動をはじめてすぐに買主が見つかるとは限りません。購入希望者が見つからなければ、売却まで時間がかかることがあります。価格や売却条件などを検討し、買主が早期に見つかる工夫をすることも大切です。
販売価格が相場より高かったり、物件の立地や状況が不利だったりすると、売却できないケースもあるため注意しましょう。売り出せば必ず売れるとは限らないのが不動産取引です。買主もできる限りよい条件で購入したいと考えるため、条件が合わなければ買主が見つからず、売却できないおそれがあります。
また、仲介では法人ではなく個人の買主が購入するケースが多いため、売主に費用負担が発生することがあります。たとえば、残置物の処理や土地の測量、設備の修繕など、売主の負担で行うように買主から要求される場合もあるでしょう。
さらに、仲介はインターネットなどに広告を出すなど一般に売り出すため、近所の住民に売却を隠すのは難しいでしょう。近所に売却すると知られたくない場合に、仲介は向いていません。
買取：できるだけ早く現金化
買取とは、不動産会社などにマンションを買い取ってもらう方法です。買取を行う不動産会社と直接取引する場合と、仲介する別の不動産会社を間にはさんで不動産会社に買い取ってもらう場合があります。
買取は、すべての不動産会社が行っているわけではないため、買取業務を行っている不動産会社を探す必要があります。また、不動産会社によって買取価格や条件が異なるため、複数の不動産会社を比較し検討することが大切です。
買取と仲介では、売却金額や条件、売却時期などに違いがあります。このあとに解説する買取のメリット・デメリットを理解したうえで、仲介と買取のどちらが自分にあった売却方法なのかを検討しましょう。
買取のメリット
買取には、仲介にはないメリットがあります。主なメリットは次のとおりです。
- 確実に現金化できる
- 早期に売却できる
- 資金計画を立てやすい
- 手間や費用負担を軽減できる
- 近所に知られずに売却できる
仲介は買主が個人のため、資金繰りや家庭の事情、家族の反対などにより、売買契約をしたあとにキャンセルされるケースが少なくありません。一方、買取の場合は不動産会社が買主のため、キャンセルになることが一般の買主より少なく、確実に売却できるといえるでしょう。販売活動をして買主を探す必要がないため、早期に売却できるのもメリットです。
買取では買取価格を先に提示してもらえるため、いくらで売却できるのかが早期にわかります。価格交渉で金額が変わってしまうことが少ないため、手もとにいくら残るのかを計算しやすく、資金計画を立てやすいでしょう。
また、買主が法人であることから、仲介とは違って売主の費用負担を軽減できるのもメリットです。たとえば、残置物処理や建物の解体費用を不動産会社が負担してくれれば、売主は諸費用を節約できます。
売主が手をかけることなく、現状のままで買い取ってもらえるのが、買取の大きなメリットです。不用品を片づけたり測量を行ったりなど、売主が手間をかけることなく売却できます。多忙な人や年配の人、遠方に住んでいる人などが売主の場合は、買取を選ぶのもひとつの方法です。
買取のデメリット
買取にはメリットだけでなく、次のようなデメリットもあります。
- 売却価格が安くなる
- 住み替えなど引き渡しを猶予してもらえない場合がある
- 買取できない場合がある
不動産会社は不動産を買い取ったあとリフォームを行い、きれいにした物件を市場価格で一般の購入者に売却します。つまり、リフォーム代や利益などの諸費用がかかってしまうため、市場価格より安く買い取ろうとします。買取価格は相場の7割程度が一般的です。少しでも高く売りたい場合は、買取は向いていません。
また、不動産会社は、売却をいつまでも待ってくれません。提示された買取価格や条件に売主が納得すれば、すぐにでも契約に進みます。そのため、住み替え先がまだ決まっていないなど、引き渡しまで猶予が欲しい場合は、買取より仲介を選ぶほうがよいでしょう。
不動産会社はビジネスとして物件を買い取るため、一般の購入者に売却するのが難しい物件だと判断した場合は買い取ってもらえません。たとえば、マンションの築年数や立地などで、一般向けに販売しても売れないと考えられる場合です。買取できない場合は、仲介で時間をかけて売却しなければならないでしょう。
仲介でマンションを売却するときのポイント
売却をスムーズに進めるために、前もってポイントを押さえておくことが大切です。ここでは、仲介でマンションを売却するうえで、知っておきたいポイントを解説します。主なポイントは次のとおりです。
- 時間をかけて高く売却するなら仲介を選ぶ
- 住宅ローンの残債があるときはまず金融機関に相談する
- 契約する不動産会社の選び方を知る
- 媒介契約の違いを理解する
ここからは、項目ごとに詳しく見ていきましょう。
時間をかけて高く売却するなら仲介を選ぶ
仲介の特徴は、高く売却できる可能性があることです。一般の購入希望者を広く募集するため、高額で購入してくれる買主を見つけるチャンスがあります。
ただし、買主が見つかるまで時間がかかるリスクがあることを忘れてはいけません。時間をかけてでも、できる限り高く売却したい場合に、仲介がおすすめです。
住宅ローンの残債があるときはまず金融機関に相談する
住宅ローンの残債がある場合、売却活動をはじめる前に必ず金融機関に相談しましょう。住宅ローンを利用して購入したマンションを売却するには、住宅ローンの残債を完済して抵当権を抹消する必要があるためです。
まず金融機関に連絡し、残債がいくらあるのか金額を確認しましょう。住宅ローンの残債より高額で売却できれば、売却金額で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できます。
注意が必要なのは、売却金額が住宅ローンの残債より低く、売却代金にローン返済に充てても不足分が出る場合です。手もとの自己資金で差額を補填して完済できればよいのですが、手もとに資金がない場合はオーバーローンとなります。
オーバーローンだと抵当権を抹消できないため、マンションを売却できません。オーバーローンの場合は、新しい住まいの購入資金と合わせて住宅ローンを組むなど、金融機関と相談して対策を講じる必要があります。
契約する不動産会社の選び方を知る
不動産会社には、知名度のある大手企業から街の不動産屋さんのような、地元密着の企業までさまざまな企業があります。大手であろうと地元の不動産会社であろうと、よい不動産会社を選ぶには、押さえるべきポイントを理解しましょう。
- 高すぎる査定額を出さない
- 豊富な知識と経験がある
- 密に連絡を取り、親身になってくれる
できるだけ高く売りたいのが売主の心理ですが、相場より高すぎる金額では売却に時間がかかってしまいます。売却期間が長くなると売れ残っている印象を与えてしまい、評価を下げる要因になるのでよくありません。相場を正しく把握したうえで、売主の希望に添った売却金額を設定してくれる不動産会社を選びましょう。
また、不動産取引は専門的な知識が必要であり、トラブルを避けるためにも豊富な経験が必要です。不動産の売却には地域性も重要であるため、マンションのある地域に強い不動産会社を選ぶのもひとつの選択肢です。
仲介を依頼してから売却が決まって物件を引き渡すまで、マンションの売却には短くても3カ月間程度の期間がかかります。売主と密に連絡を取り、対応方法や手続きなどていねいに説明してくれて、親身になってくれる不動産会社なら、安心して売却を進められるでしょう。
媒介契約の違いを理解する
不動産会社に仲介を依頼するときは、媒介契約を締結します。媒介契約には次の3つの種類があり、売主はどの媒介契約でも自由に選択できます。
| 媒介契約の種類 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社数 | 制限なし | 1社 | 1社 |
| 買主を自己発見できるか | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズの登録義務 | なし | 媒介契約から7日以内 | 媒介契約から5日以内 |
| 報告義務 | なし | 2週間に1度 | 1週間に1度 |
| 媒介契約の種類 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| メリット |
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| デメリット |
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専属専任媒介や専任媒介では、販売活動の窓口を1社にするため、販売状況を把握しやすいでしょう。不動産会社は、自分に任せてくれたと責任を持って対応してくれるため、積極的に売却活動を行ってくれると期待できます。
ただし、専属専任媒介は、売主自身が買主を見つけることが認められていません。自由度が少ない分、信頼できる不動産会社をしっかりと選ぶ必要があります。
一方、一般媒介では、何社も同時に仲介を依頼できるため、買主を見つけるチャンスが広がりやすくなります。不動産会社の間に競争の心理が働けば、高額で売却できる可能性もあります。
ただし、一般媒介は窓口が複数の不動産会社になるため、売主が販売活動を主導しなければならず手間がかかります。また、不動産会社との信頼関係が築きにくい傾向があり、積極的に販売活動を行ってもらえない場合もあるでしょう。
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買取でマンションを売却するときのポイント
買取でマンションを売却するときは、仲介とは異なるポイントを押さえておく必要があります。買取を依頼する前に、次のポイントを理解しておきましょう。
- 買取がおすすめなのはマンションを早く売却したい人
- 高く売却するなら複数社の買取価格を比較する
- 買取保証なら仲介で売り出せる
- 契約不適合責任がないことを確認する
それぞれのポイントを見ていきましょう。
買取がおすすめなのはマンションを早く売却したい人
買取がおすすめなのは、たとえ売価価格が安くなっても、できる限り早く売却したいケースです。買取であれば買主を探す必要がなく、物件を現状のままで売却できるためです。不動産会社が提示した売却価格や条件に売主が同意すれば、早ければ数日から1週間程度で契約が成立し、1カ月程度で決済できるでしょう。価格帯によっては現金での取り引きも可能なため、1週間程度で決済・引き渡しまで完了できることもあります。
高く売却するなら複数社の買取価格を比較する
買取価格は不動産会社によって異なります。相場は同じでも査定価格が異なるのは、リフォーム費用や利益の金額が会社によって異なるためです。そのため、少しでも高く売却したいなら、複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。提示された買取価格のなかから、一番高い価格を提示した不動産会社を選ぶとよいでしょう。
ただし、売却価格以外の条件も検討しなければなりません。建物の解体や測量、残置物の処分など、売主が負担する作業があると費用や時間がかかってしまうおそれがあるためです。買取の場合、建物の解体や測量、残置物処分などは買主である不動産会社が負担するケースが多く、売主は手間も負担もかからないのが一般的です。売買契約書で、どちらが何を負担するのか明記されていることをしっかりと確認しましょう。
買取保証なら仲介で売り出せる
買取には買取保証という方法もあります。買取保証とは、はじめに仲介で売り出して、一定期間で売却できなかった場合に、提示した金額で仲介した不動産会社に買い取ってもらう方法です。
仲介で売り出している間に買主が見つかれば、高額で売却することが可能です。仮に見つからなくても、不動産会社が買い取ってくれるため、いつまでも買主が見つからず売却できないリスクがありません。
ただし、買取保証の場合、一般的な仲介と違って、仲介として売り出す期間が限られています。「もう少し長く仲介に出していれば高く売れるかも」と思っても、期限がくると仲介を終了しなければならないため注意しましょう。
契約不適合責任がないことを確認する
買取により取り引きで売主は、契約不適合責任を負わないのが一般的です。契約不適合責任とは、引き渡した物件に不具合があり、引き渡し後に契約の目的を果たせない場合に売主の負担と責任で修繕を行うことです。買取だと買主は不動産会社のため、一般的には売主は契約不適合があっても責任を負わず、買主である不動産会社が負担するケースが多いでしょう。
ただし、契約不適合は負わないはずだと思い込むのは危険です。売買契約書に明記されていることを確認したうえで契約することが大切です。
買取価格の比較は一括査定サイトが簡単
複数の不動産会社に連絡して、提案された買取価格を比較するのが、買取で一番高く売却できる方法です。しかし、買取を依頼できるかどうかわからないのに、不動産会社に手間をかけてもらうのは心理的な負担が大きいでしょう。
そういったときは、買取価格を比較することが前提の一括査定サイトを利用しましょう。最初から価格を比較することがわかっているのですから、不動産会社に申し訳ないという気持ちを抱かずに済みます。マンションの情報をリビンマッチで一度入力すれば、あとは買取に対応する不動産会社が連絡してくれます。
早くマンションを売却したい人は、リビンマッチをご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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