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空き家の査定と注意点を徹底解説！不動産会社選びが重要ポイント
空き家を売却するときは、一般的に不動産会社の査定が必要です。この記事では、空き家の査定がどのように行われるかを解説します。査定の前にやっておくべきことや不動産会社選びのポイントも解説します。
空き家を査定する方法
空き家の査定方法は、簡易査定（机上査定）・訪問査定の2つがあります。それぞれの違いは、実際に建物を見て査定しているか、していないかです。以下でそれぞれの査定方法の特徴を紹介します。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは机上査定とも呼ばれ、おおよその売却額を調べるときに有効です。依頼を受けた不動産会社が、査定対象の空き家を見ることなく広さ・築年数・アクセス・近隣にある不動産の売買データなどを元に査定をします。早ければ当日のうちに、遅くとも1週間程度で査定結果を受けられる点がメリットです。
一方で、空き家の状態や近隣などの環境面は一切考慮されません。したがって、実際の売却価格とかけ離れてしまうことがある点はあらかじめ覚えておきましょう。
訪問査定
訪問査定は、実際の売却価格に近い価格を知りたいときに有効です。不動産会社のスタッフが現地に赴き、空き家の損傷度や周辺環境、リフォームの有無などを調査します。簡易査定と違って書類のデータだけでなく、空き家を実際に確認して総合的に判断をするため、実際の売却価格に近い査定が可能になります。
訪問査定は簡易査定だとわからない空き家のセールスポイントが明らかになったり、売却するためのアドバイスを不動産会社に聞けたり、具体的に売却を進める機会になります。
訪問査定に必要な書類
訪問査定は、書類なしでも依頼可能です。しかし、以下の書類があればより正確な査定を受けられます。またこれらの書類には、売却時に必要になるものがあります。
| 種類の種類 | もらえる場所など | 売却時にも必要か |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 運転免許証は警察署や運転免許試験場、パスポートはパスポートセンターなどで取得できる | 〇 |
| 登記事項証明書 | 法務局の窓口や、登記・供託オンライン申請システムのWebサイトで請求する | 〇 |
| 公図 | 法務局や、登記情報提供サービスまたはG空間情報センターのWebサイトで取得できる |
✕ |
| 土地の測量図・家の図面 | 土地の測量図は法務局で取得できる | 〇 |
| 境界確認書 |
土地の売買をする際に必要。正式な書類が存在しない場合、土地家屋調査士に依頼して作成してもらう |
〇 |
| 登記済権利証 | 不動産の所有権が移動したとき、一度だけ法務局から発行される。売却時は必須ではないが、紛失していると手続きが増える | △ |
| 固定資産税通知書 または 固定資産税評価証明書 |
固定資産税通知書は空き家の所在地である市区町村から4〜5月頃に送付される。最新のものがあればよい 固定資産税評価証明書は空き家の所在地である市区町村役場で取得できる |
〇 |
建物の種類や不動産会社によっては必要な書類が増えることもあるため、訪問査定が行われる前に必要書類を確認しておきましょう。
空き家の査定・売却の流れ
ここでは、空き家の査定から売却までの流れを解説します。査定から売却の流れは、ほかの不動産と大きく異なる点はありません。ただし空き家は通常の家屋より買主が見つかるまで時間がかかる傾向があります。
①査定
不動産会社に査定依頼をし、所在地や間取り床面積などを踏まえて簡易査定をしてもらいましょう。簡易査定の結果を確認し、さらに具体的な買取の相談をしたいときは訪問査定に進みます。
②媒介契約の締結
媒介契約とは、不動産の取引において不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。複数の不動産会社を比較し、仲介してもらう会社を決めて媒介契約を締結しましょう。
③売却活動
売主と不動産会社が売却価格や希望条件を交渉・調整したら、不動産会社による売却活動が始まります。中古住宅を売却する場合、売却活動開始から3カ月程度で売買契約が締結されることが一般的です。ただし、建物が古かったり立地が悪かったりして売りにくいときは、3カ月以上かかることもあります。空き家を売却するときは、余裕をもったスケジュールで取り組みましょう。
④売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を締結して建物を引き渡します。引き渡しの際、場合によっては銀行口座の通帳や住民票が必要です。また、売買契約締結から引き渡しまでは、一般的には1〜2カ月程度かかります。
空き家の査定の注意点
空き家の査定時には、注意しておきたいポイントがいくつかあります。査定について勘違いしていたり、査定を行う不動産会社に伝えるべきことを伝えていなかったりなどがあれば、あとでトラブルの原因になります。ここでは、空き家の査定に関する注意点を解説します。
査定価格で売却価格が決定するわけではない
不動産会社に空き家を査定してもらっても、査定価格で売却できるとは限りません。不動産会社が提示する査定価格は、担当者が想定する「およそ3カ月以内に売れるであろう価格」です。買主が見つからない場合は査定結果を見直し、査定価格から値下げが必要なこともあります。また、販売価格は値引き交渉をされるのを前提にした査定価格をつけることが一般的です。不動産会社の販売・宣伝活動によって、最初につけた価格のまま売却できれば、査定価格以上で売却できるケースもあります。
売却を仲介する不動産会社の営業力や販売チャネルの有無によって、売却時の価格は査定価格より上がることがあれば、逆のケースもあります。査定結果に一喜一憂せず、仲介を依頼する不動産会社と販売計画についてよく話し合いましょう。
物件の不具合はすべて報告する
建物の査定をしてもらうときは、いま把握している建物の不具合をあらかじめ報告しましょう。不具合を隠して査定を受けても正確な価格を提示してもらえませんし、売却してから不具合が発覚すると買主とトラブルになるおそれがあります。人が長い間住んでいない空き家に多い不具合・トラブルの代表例としては次のものがあります。
- 雨漏り
- シロアリ
- 給排水管の故障
- 物件の内部で発生した事件や事故 など
トラブルを防ぐためにも、建物の不具合は必ず報告しましょう。
税制の優遇措置を維持できるよう管理する
適切な管理がされていない空き家には、倒壊・衛生・景観阻害などのリスクが生じます。このような空き家は行政によって「特定空家・管理不全空家」に指定され、「小規模住宅用地の特例」を受けられない罰則を科せられます。小規模住宅用地の特例が適用されると、住宅用地の一定部分の固定資産税評価額が6分の1になり、固定資産税額を下げられます。
査定から売却までの期間に多額の固定資産税を納めなくても済むよう、空き家の管理は定期的に行っておきましょう。
参考：G-GOV法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
訪問査定の前に掃除しておく
訪問査定を受けるときは、できる範囲でよいので空き家を掃除しましょう。空き家周辺の草むしりやゴミの始末、室内の状態を最低限整理する程度で問題ありません。少しでも、不動産会社や購入希望者によい印象を与えるための事前準備です。
ただし、不動産会社の相談なしに大規模なリフォームやハウスクリーニングを行うのは止めましょう。費用をかけても売却価格が上がる保証はなく、購入希望者の意向に合わなければかえって売れにくい物件になってしまうおそれがあります。そのため、最低限の掃除だけ行い、リフォームやハウスクリーニングなどの対応は不動産会社と相談したうえで検討してください。
リフォーム・ハウスクリーニングは無理に行わなくてよい
空き家は立地や状況によって、更地にしたほうが売れやすい場合もあるため、査定前に費用のかかるリフォームやハウスクリーニングを行う必要はありません。不動産会社によっては、空き家ではなく、更地にして売り出すようアドバイスをすることがあります。もし、リフォーム後に空き家を更地にすると、リフォーム代が丸々無駄になってしまいます。
また、リフォームの内容が購入希望者の好みと合わないこともあります。空き家を購入して自分好みのリフォームをしたいというニーズが少なからずあるため、リフォームをすることで逆に売れにくくなるおそれがあります。売却する前は掃除などの必要最低限のメンテナンスに留め、設備の状態を把握することに努めておけば大丈夫です。家屋の修繕などは不動産会社のアドバイスに従って進めましょう。
自分でも相場を調べておく
自分で価格の相場を調べておくことも大切です。下調べをせずに、不動産会社が提示する査定価格を見ても、それが妥当なのかどうかが判断できません。また、査定価格で空き家を売却できるわけではありません。売り出してからの反響や購入希望者との交渉などを経て、最終的な売却価格になります。そのため、査定価格が高いという理由で不動産会社を選ぶと、実際の相場とかけ離れていてなかなか購入希望者から問い合わせがないということも考えられます。
相場を事前に下調べしておけば、不動産会社の査定価格が妥当なものかどうかが判断できます。ある程度自分でも相場の情報を仕入れておきましょう。
名義変更が済んでいるか確認しておく
売却する建物の名義人は、本人でなければ売却できません。相続した空き家の名義変更がされていなかったために、売却活動をはじめられないケースも珍しくありません。相続の配分が決定後に名義変更されていないだけであれば、速やかに手続きを済ませましょう。
もし、分割方法が決まっていないまま放置されていたのであれば、法定相続人を確定させる必要があります。相続人が複数であった場合、「遺産分割協議書」を作成して遺産の分割方法と相続人の合意を証明します。遺産分割協議書の作成には、相続人全員の参加が必要です。名義変更は法務局で申請できますが、手続きに税金がかかります。名義変更を司法書士に依頼すると、さらに費用がかかります。
複数社に査定を依頼する
空き家の査定は、なるべく複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社や担当者によって得意な分野やエリアが異なるため、査定価格に差が生じることがあります。1社の不動産会社にだけ査定を依頼すると、査定価格の妥当性を判断できません。空き家を査定してもらうときは、信頼できる不動産会社3〜5社に絞って依頼するとよいでしょう。
不動産会社を選ぶときのポイント
空き家などの売れにくい物件は、不動産会社の力量が問われます。そのため、スムーズに空き家を売却するのなら、不動産会社選びが重要です。信頼して空き家を任せられる不動産会社を選ぶポイントを2つ紹介します。
売りたい地域での実績が豊富か
不動産会社によって得意な物件やエリアがあります。たとえば、空き家の販売実績が少ない不動産会社と契約しても期待ができないでしょう。また、売り出し価格が高すぎて、購入希望者に見向きもされないおそれもあります。空き家の売却を依頼するときは、売却実績が豊富な不動産会社に任せるのがおすすめです。
複数の不動産会社に査定を依頼して1社に絞るときは、空き家を売るエリアで売却の実績をしっかり確認しましょう。空き家の売却に関する知識、価格相場を把握している不動産会社に任せられたら、スムーズに空き家を売却できるでしょう。
サポート・サービスが充実しているか
サポートやサービスが充実している不動産会社を評価する方法もあります。遠方に住んでいる人は物件管理が難しく、空き家の状態によっては売れにくくなってしまいます。しかし、不動産会社によっては空き家の管理・メンテナンスに対応しています。そういった空き家売却に適したサービスを提供している不動産会社であれば、選ぶときのポイントになるでしょう。
空き家のメンテナンスなどのサービスは、有償になっていることもあるので、必要に応じて依頼してください。
空き家の査定・売却のよくある質問
空き家の査定を受けたり、売却をしたりするときのよくある質問にお答えします。疑問点を解消して、スムーズに査定や売却を進めましょう。
不動産会社を通さず空き家を売買することは可能？
不動産会社の仲介なしに、空き家をはじめとした不動産を個人売買することは可能です。個人売買することによって、不動産会社への仲介手数料を節約できるメリットがあります。一方で、売買契約書の不備や物件・土地における重要な瑕疵を巡って、売却後に大きなトラブルに発展するおそれがあります。
たとえば、建物内の欠陥や土地の土壌汚染、シロアリ問題など重要な瑕疵がある場合、重要事項説明書をとおして買主に説明を行わなければなりません。それを怠った場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）に問われるリスクがあります。
不動産会社に仲介を依頼するとこういったトラブルが起きないよう、調査や対策を行って契約締結まで進められます。個人間の取引はメリットがありますが、リスクもあることを把握しておきましょう。
なかなか売れない空き家はどうすればよい？
売り出した空き家がなかなか売れないときは、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。ただし、不動産会社の買取価格は、相場の5〜8割程度です。空き家がなかなか売れないときは、不動産会社に買取の相談をしてみましょう。また、空き家に価値はないものとして「古家つき土地」という名目で売却することも可能です。価格は低くなりますが、解体の手間がかかりません。空き家が売れないときには不動産会社に相談して、さまざまな方法を検討してみましょう。
空き家が売れるまでの期間は？
販売活動を開始してから空き家が売れるまでの目安は、3カ月から半年程度です。周辺の状況や空き家の状態によって売れるまでの期間は前後しますが、半年以上たっても購入希望者が現れないときは、値下げや不動産会社の買取を検討してもよいでしょう。
空き家はほかの物件と比べて買主を探すことが難しく、契約まで時間がかかる傾向があります。売却までのスケジュールは余裕をもって、長めに設定しておくとよいでしょう。
家財を処分しておいたほうがよい？
相続によって取得した空き家は、家財が残されていることがあります。家財が残ったままだと購入希望者の印象がよくないため、処分できるものは処分しておくとよいでしょう。ただし、リフォームして住める状態の家であれば、家財の種類によっては残したままでもよい場合があります。大型家具やエアコンなど利用価値のある家財が残っているときは、買主に引き取ってもらえないか相談しましょう。
家財を引き取ってもらうことを前提に、処分費用を差し引いた金額を売却価格にする方法もあります。
まとめ
空き家の査定には簡易査定と訪問査定があり、これらは実際に建物を見るかどうかで区別されます。空き家を査定してもらうときには必要最低限の掃除を済ませ、その地域の空き家売却における相場を自分でも調べておきましょう。
査定を受ける前には、不動産一括査定サイトでシミュレーションをしておくことがおすすめです。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」は、建物の情報から優良な不動産会社を最大6社まで紹介してもらえる一括査定サイトです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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