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離婚時に家を財産分与する流れと、トラブル回避のための注意点
夫婦が別々の道に進むことを決めた際、財産の分配でトラブルになることがあります。特に家は、生活の基盤となる大切な資産ですから、どのように扱うかで今後の生活に大きな影響を及ぼします。
離婚時の財産分与は、現金だけでなく家も対象です。ただし、家を財産分与する際には、住宅ローンや家の売却費などについて考慮しなければなりません。
この記事では、離婚時の財産分与における家の財産分配の方法について詳しく解説します。
もくじ
財産分与とは
財産分与は夫婦が婚姻中に共同生活を送るなかで協力して得た財産（共有財産）を、離婚の際に公平に分配する制度です。マイホームなどの不動産や自家用車などの動産、給料を貯めた預貯金など、基本的には婚姻中に得たすべての財産が財産分与の対象となります。
ただし夫婦の一方が結婚する前から有していた財産や、婚姻中であっても相続で取得した遺産などは財産分与の対象外です。こうした財産は夫婦の協力により得られた財産ではないため共有財産とはならず、財産分与の対象から外されます。
財産分与は、夫婦が協力して築いた共有財産を離婚に際して公平に清算するための手続きと考えてください。
財産分与の割合は原則2分の1ずつ
財産分与の割合は、原則として夫婦で半分ずつです。結婚生活で築いた財産に対する貢献度は、夫婦で同じだと考えられるためです。
たとえば、夫が外で働き、専業主婦の妻が家事や育児をしているとします。両者は異なる形で生活に貢献しているため、財産を形成したのが夫の給与だったとしても、財産分与では等しく分けることが公正と判断されるケースが大半です。
ただし、原則2分の1ずつという割合は法律で定められたものではありません。家庭の事情に応じて、夫婦が話し合って自由に取り決められます。
夫婦が割合について合意に至らない場合、調停や裁判に発展する可能性があります。調停や裁判においては、最終的に2分の1ルールが適用される可能性が高いでしょう。
財産分与について疑問があるときは、弁護士に相談することをおすすめします。
有責で離婚をしても財産分与の割合には基本的に影響しない
浮気をしたなどで離婚の原因をつくったとしても、そのために財産分与の取り分が減ることは基本的にありません。浮気があった場合は慰謝料などで清算すればよく、財産分与で考慮する必要はないためです。
ただし、裁判になると有責配偶者側からの離婚請求は原則として認められないため、財産分与の話し合いのなかで相手方の取り分を増やし、協議離婚が成立しやすいように工夫することがよくあります。
家は財産分与の対象になる
財産分与とは、夫婦が結婚期間中に協力して形成した財産を離婚時に公平に分け合う制度です。
財産分与の主な対象は、次のとおりです。
- 預貯金
- 保険
- 自動車
- 家具・家財
- 家
- 株式
結婚期間中に夫婦が共同で購入した家、または結婚後に一方が購入した家も、購入資金に共有財産を用いていた場合は財産分与の対象です。
家は夫婦の大きな資産であり、生活の拠点でもあります。現金であれば簡単に財産を分けられますが、家は簡単に分けられません。
一般的には売却した収益を2人で分けるか、一方がもう一方に対して適切な金額を支払って所有権を引き継ぐなどの方法が考えられます。離婚を検討しているときは、家をどのように分けると両者が納得できるのかをよく話し合うことが大切です。
マイナスの財産は含まれない
財産分与の対象となるのは、原則としてプラスの財産のみです。
マイナスの財産は、夫婦の共同生活のために生じた債務であっても、財産分与の対象とはなりません。したがってポジティブな財産を分ける際に、借金のようなマイナスの財産を分割する義務はありません。
ただし、住宅ローンをはじめとする例外的なケースもあります。
たとえば住宅ローンが残っている家の財産分与では、家を売って得たお金で住宅ローンを清算し、その後の余剰金を配分することが通常の流れです。
高額な住宅ローンが残った状態で家だけを財産分与すると、ローン名義人に過度の負担を強いる結果になりかねません。そのため、家の評価額から住宅ローンを差し引いた分で財産分与を行うケースが大半です。
裁判に発展しても、住宅ローンを差し引いた額で財産分与する結果になる可能性が高いでしょう。
離婚の話し合いの際は、住宅ローンの取り扱いについてよく話し合う必要があります。
財産分与のタイミング
財産分与について取り決めるタイミングは、離婚が成立する前がベストです。取り決めた内容を離婚協議書にまとめたうえで、正式に離婚を成立させるのが常道といえます。
離婚したあとでも財産分与の請求は可能ですが、一度正式に離婚が成立すると相手方が誠意をもって話し合いに応じてくれないことがあります。また、離婚後2年経つと時効によって、財産分与の請求ができなくなることに注意が必要です。
家を財産分与する方法
家を財産分与する方法には、以下の2つがあります。
- 家を売ったお金を分け合う
- 家に住み続ける方が代償金を相手に支払う
どちらの方法を選ぶかは、それぞれの事情に合わせて選ぶとよいでしょう。
家を物理的に分割して1つの家屋を2つの住居に改築したり、共有名義にする方法もありますが、離婚を検討している夫婦にとって現実的な選択とはいえません。
ここでは、家を財産分与する2つの方法を詳しく紹介します。
家を売ったお金を分け合う
家を財産分与する1つ目の方法は、家を売却して得たお金を夫婦で分け合うことです。
家を売る利点は、家を現金化することで双方が現金を平等に手にできることです。お金は自由に運用でき、新生活の基盤を築くための資金にできます。
さらに家を売却したお金で住宅ローンの残債を清算すれば、離婚後の経済的な負担を減らせます。
なお、片方が家の売却を希望しない、売却を希望していても場所や家の状態によって売れないなどの理由で思うように家を売却できないケースもあるため、注意が必要です。家の売却は円滑な財産分与に有効な選択肢のひとつですが、ローンの状態やお互いの意思などをよく確認しましょう。
離婚後の持ち家の対処法として、最も一般的でトラブルの起きにくい方法が売却です。
住宅ローンがある場合は、住宅ローンの残高よりも高く売れるかどうかによって、対処法が異なります。具体的には、下記の3つのパターンが考えられます。
- 住宅ローンを完済している
- 家の売却代金で住宅ローンを完済できる
- 住宅ローンの残高が売却価格を上回っている
住宅ローンを完済している
すでに住宅ローンを完済している場合は、最もスムーズに財産分与ができます。
ただし、家の価値が上昇している場合は、譲渡所得税が発生する可能性もあるため、その点には注意が必要です。
家の売却代金で住宅ローンを完済できる
家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている状態を「アンダーローン」といいます。この状況では、売却代金で住宅ローンの残高を返済し、その後残ったお金が財産分与の対象となります。
ただし、不動産会社へ支払う仲介手数料などの諸費用を支払うと、思ったほど手元に資金が残らないケースも少なくありません。
特に、家の価値が値上がりしている場合に課税される、譲渡所得税には注意が必要です。後日確定申告をして納付する必要があるため、あらかじめ税額を踏まえて財産分与の計画を立てる必要があります。
住宅ローン残高が売却価格を上回っている
住宅ローン残高が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。
残高と売却価格に差額が発生するため、手元資金でこれを支払えなければ通常の売却はできません。どちらかが住みながら返済を続けるか、返済が滞れば最悪の場合、競売にかけられてしまいます。
ただし、金融機関との話し合いによって任意売却という選択肢を取ることもできます。任意売却では金融機関と交渉しながら売却手続きを進めるため、リスクを抑えつつ売却が可能です。
住宅ローンが残ってしまう可能性もありますが、市場価格での売却が可能なため、競売に比べて大きく負担を軽減できます。
住み続ける方が代償金を相手に支払う
家を財産分与する2つ目の方法として、住宅に住み続ける方が出ていく方に代償金を支払う手段があります。
一例として、1,000万円の価値がある家に夫が住み続ける場合、夫は妻に対して、家の価値の半分にあたる500万円を代償金として支払います。妻は500万円を利用して、新しい生活の資金に充てられるのです。
代償金を払って元の家に住み続けるメリットは、幼い子どもがいるケースで学校を転校しなくてもよい、生活拠点が大きく変わらないなどです。
この方式を選ぶ際は、代償金を支払う十分な資金力が求められます。代償金を一括で支払うか、分割支払いにするかは夫婦で相談する必要があるでしょう。
住み続ける方が代償金を支払う方法は、双方にとって公平な解決策になることが多いものの、実行には慎重な計画と合意が求められます。
前述したとおり、離婚後は持ち家を手放すケースが一般的です。しかし、子どもの環境変化を望まない場合や、住宅ローンの状況によっては、夫婦のいずれかが住み続ける選択肢もあります。
この場合、後ほど詳しく解説しますが、どちらが住むのかによって手続きが異なる点に注意が必要です。名義人の変更や住宅ローンの変更が必要なケースもあります。
家を売らずに財産分与をする方法については以下のコラム記事をご確認ください。
住宅ローンが残っている場合は住宅ローンの名義を変更する
離婚時に一方だけが家に住み続けて代償金を支払う方法を選択するときは、契約内容や離婚条件によっては住宅ローンの名義変更が必要です。名義変更には審査が必要となり、収入や属性によっては審査に通らないケースもありえます。
たとえば、住宅ローンの名義人を夫から妻に変更するケースを考えてみましょう。この場合、新たに住宅ローンの審査を求められるケースが大半です。
妻が専業主婦の場合、収入や信用情報が基準を満たさないと判断される例も少なくありません。名義変更を検討する際は、住宅ローンの契約内容を慎重に確認する必要があります。
また、名義変更には手数料や書類の手続きが必要のため、事前準備を入念にしましょう。
名義変更ができないときは、それ以外の財産分与手続きを探さなければなりません。
家を財産分与するときの注意点
離婚時に家や別荘などの不動産を財産分与する場合、いくつかの注意点があります。
注意点の1つ目は、家が必ず財産分与できるわけではないことです。
家の査定価値を住宅ローンの残高が上回る状態を、オーバーローンといいます。オーバーローンの家は分与する財産がないため、財産分与の対象外となるためです。
注意点の2つ目は、家の市場価値がどの程度か、評価がどのように計算されるかという点です。
通常、家の評価額は話し合いの時点における市場価格に基づきますが、全額が財産分与の対象とは限りません。
たとえば、家の市場評価額が5,000万円で、住宅ローンの残債が4,000万円だった場合、財産分与の対象となるのは、評価額から住宅ローンの残額を差し引いた1,000万円です。さらに、ここから夫婦で分け合うため、受けとれるのは2分の1である500万円です。
住宅ローンの残高を考慮せずに財産分与の割合を決めると、正しい財産分与ができません。
財産分与の対象は共有財産の部分だけ
財産分与において、対象となるのは共有財産の部分のみです。
共有財産とは、結婚期間中に夫婦が協力して築き上げた財産のことです。共有財産は、どちらの収入によるものかは問われません。
たとえば、結婚後に夫の収入で購入した家であっても、それが結婚期間中であれば共有財産と見なされます。
一方で、結婚前に持っていた財産や結婚後に相続や贈与で得た財産など、夫婦の共同生活とは無関係に獲得された財産は特有財産といいます。妻が結婚前に購入したマンションで暮らしているときは、その家自体は特有財産で財産分与の対象外です。
ただし、家や土地が特有財産であると証明できないと、共有財産と見なされるケースがあります。
財産分与を行う際には、共有財産の範囲をお互いに正しく理解する必要があるでしょう。
オーバーローンでの財産分与は難しい
家の財産分与を考える際、ローンの状態によっては分与が難しくなります。
住宅ローンが残っている家は、次の2つの状態に分けられます。
財産分与する場合、家の評価額から住宅ローンを差し引いた額が財産分与の対象です。
アンダーローンのときは、プラスの財産となるため、財産分与の対象となります。オーバーローンのときは家の評価額から住宅ローンを差し引くとマイナスになるため、財産分与の対象とするのは極めて困難です。
離婚の際に家がオーバーローンであった場合は、財産分与をどのようにするか夫婦でよく話し合う必要があります。解決策としては、以下の3つが挙げられます。
- 物件を任意に売却し売却益でローンを支払い、残りは自己資金を充てて完済する
- 住宅ローンの名義人がそのまま住み続けてローンを支払う
- 名義人ではない方が家に住み、住宅ローンの名義人がローンを支払う
どのような選択が自分たちにとって最適なのか、慎重に見極めましょう。
共同名義（共有名義）のまま離婚するとトラブルになりやすい
ペアローンを組んで家を購入した場合、夫婦の共有名義になります。しかし、共有名義のまま離婚をすると、以下のようなリスクが生じる可能性があります。
- 住宅ローンの契約違反としてみなされる可能性がある
- 支払いの滞納リスクが高まる
- 相続時にトラブルが発生する恐れがある
- 相手の同意なく家の活用や売却ができない
そのため、離婚する際には、できる限り共有名義の状態を解消することが重要です。具体的には、以下のような方法が考えられます。
- 一方が住宅ローンを引き継ぎ、もう一方の名義を外す
- 家を売却して、住宅ローンを完済する
- 両者の合意の下、住宅ローンと家の所有権を分割する
離婚時の財産分与や住宅ローンの扱いについては、弁護士や司法書士など専門家に相談することをおすすめします。適切なアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
名義人以外が住み続けるのはリスクがある
離婚後、名義人でない方が住宅ローンが残っている家に住み続ける場合、以下のようなリスクが想定されます。
- 売却されるリスク
- 返済を迫られるリスク
- 児童扶養手当（母子手当）が利用できないリスク
そのため、名義人以外の人が住み続ける場合は、名義変更をしておくと安心です。
家を財産分与するための流れ
家を財産分与するための流れは、次のとおりです。
- 情報収集
- 夫婦で話し合いをする
- 離婚成立後に財産分与を行う
話し合いに時間がかかるケースもあるため、余裕を持ったスケジュールですすめることが望ましいでしょう。
それぞれのステップについて、詳しく紹介します。
1.情報収集
家を財産分与する際には、家の評価額や住宅ローンの残債、共有財産と特有財産の比率などの必要な情報を最初に集めます。
離婚を決意したら、家の評価額を専門家に依頼したり、ローンについて金融機関から情報を取り寄せたりすることから始めましょう。情報を事前に整理しておくと、財産分与の話し合いをスムーズにすすめられてトラブルが起きにくくなります。
たとえば、家がオーバーローンの状態であることが最初に分かっていれば、家の財産分与が難しいと判断できます。
さらに特有財産と共有財産をリストアップしておくと、どの財産が分与の対象なのかが明確になるでしょう。調停や裁判に発展したときでも、情報が事前に整っていればよりよい解決につながります。必要に応じて、専門家に相談することもおすすめです。
2.夫婦で話し合いをする
情報収集の次は、夫婦での話し合いです。
話し合いで解決できれば、離婚に関する手続きを円滑にすすめることができます。十分話し合わずに一方的な決定をしてしまうと、トラブルの原因にもなりかねません。
互いの意見を尊重し、感情的にならずに話し合う姿勢が大切です。
具体的な分与条件については、お互いの事情を勘案しながら、できる限り公平な解決策を探りましょう。早めに話し合いを始めて双方が歩み寄り、納得できる解決策を見つけられるかどうかが、夫婦間の話し合いを成功させる鍵です。
話し合いが平行線ならば、調停や裁判での解決を視野に入れる必要があります。
なお、離婚をした後も夫婦のどちらかが住み続ける場合、夫か妻かで手続きが異なるため、以下のコラム記事でご確認ください。
■妻側が住み続ける場合の手続き
■夫側が住み続ける場合の手続き
取り決めた条件は公正証書にしておくと安心
夫婦の話し合いで決めた財産分与の詳しい内容は、公正証書にしておきましょう。
公正証書とは、公証人によって認証された公文書のことです。執行認諾文言付の公正証書を作成しておくと、裁判を経ずに強制執行が可能になります。
相手が約束を守らなかったときのために、執行認諾文言付の公正証書を作成しておくことがおすすめです。
3.離婚成立後に財産分与を行う
双方が財産分与の内容に納得したら、離婚届を提出した後に財産分与が行われます。
離婚成立前に財産分与を行うと贈与と見なされるため、税金関係で問題が発生するかもしれません。また、離婚が成立した後、相手方と連絡が取りにくくなるおそれもあります。公正証書に財産分与の合意について記録し、将来起こりうるトラブルを防ぎましょう。
また、財産分与を請求する権利には2年の期限があります。離婚から2年以内に財産分与を行わなければ、財産分与請求権を失ってしまいます。ただし夫婦間で合意があれば、2年を超えて財産分与を行うことも可能です。
請求が遅れると見込まれるときは、夫婦で遅れに関する合意を事前に取っておくとよいでしょう。離婚成立後に財産分与を行い、お互いに新しい生活をスムーズにすすめられるように協力する姿勢が大切です。
離婚後、どちらか一方が家に住む場合
どちらか一方が持ち家に住み続ける場合、以下のパターンが考えられます。
- 名義人が住む
- 名義人ではないほうが住む
- ペアローン・連帯債務・連帯保証の場合
状況別に注意点を確認しましょう。
名義人が住む
名義人が離婚後も住む場合は、退去するほうに不動産価値の2分の1相当の代償金を支払うことで住み続けられます。
この場合、不動産の評価額の決定や支払い方法には注意が必要です。財産分与は夫婦の財産全体で行われるため、株式や現金などほかの資産で相殺されることもあります。
また、住宅ローンを完済しているのか、返済途中なのかによっても対応が異なります。
なお、婚姻中に夫名義だった家を離婚後も夫のものにする場合、所有権移転登記は不要です。
名義人ではないほうが住む
離婚後、財産分与で退去するほうがほかの資産を引き取り、住み続けるほうに家の所有権を変更できればトラブルは起きにくいでしょう。
しかし、住宅ローン返済中の家に名義人でないほうが住み続ける場合は、金融機関との話し合いが必要です。住み続けるほうが住宅ローンを引き継げば問題はありませんが、収入によっては金融機関の審査に通らないおそれもあります。
また、子どもがいる場合は養育費の問題があります。養育費は子どもの生活費のために支払うものですから、通常、住宅ローンの返済を養育費に充てられません。
ただし、たとえばオーバーローンで家が売却できず、妻と子どもが住み続け、別居する夫が返済を継続する場合、住宅ローン返済額を養育費から控除できる可能性もあります。
しかし、基本的に名義人以外が住むのは、以下のリスクがあると理解しましょう。
- 名義人が勝手に家を売却してしまうリスク
- 名義人が返済をやめてしまうリスク
返済が滞った場合、最悪の場合は金融機関から家を差し押さえられてしまいます。いずれの場合も、住み続けているほうが出ていかなければなりません。
ペアローン・連帯債務・連帯保証の場合
ペアローンや連帯債務など、夫婦で協力して住宅ローンを組むケースが増えています。
ペアローンの場合、住宅もローンも2人の名義になっているため、住み続けるほうの名義に一本化する必要があります。
通常、住宅ローン返済中に名義変更は認められません。しかし、離婚後に片方が住み続けるケースでは、例外的に変更が許可されることがあります。
たとえば、夫婦でペアローンを組み、夫が月10万円、妻が月6万円返済していたケースを考えてみましょう。妻が家に住み続ける場合、妻が夫のローンを引き継ぐには月16万円返済しなければなりません。そのため、金融機関は改めて年齢や収入、勤務先などを参考に審査を行います。
連帯債務型や連帯保証型の場合も、住み続けるほうが単独で住宅ローンを組み直せたら問題はありません。しかし、連帯したままどちらか一方が住み続ける場合、万が一返済が滞ってしまうと、住んでいないほうにも返済義務が生じてしまうため、注意が必要です。
これらのトラブルを避けるためには、金利や返済期間を見直して借り換えるのが最も現実的な解決策でしょう。しかし、いずれにしても金融機関の審査が必要です。
一括査定サイトで家の財産分与を有利な条件ですすめよう
離婚の際に家を財産分与する際は、他の財産とは異なる注意点が数多くあります。家の情報を集めて、夫婦で最適な財産分与の方法を探しましょう。
離婚に際して、家を売却し収益を財産分与に用いる場合、新生活のためにもより高額での売却を目指すことが重要です。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
