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不動産は個人売買できる？ 流れとメリット・デメリット、費用を一挙紹介
不動産売買は仲介事業者に依頼することが一般的ですが、個人間で売買契約を行うこともできます。
個人間で売買契約を行えば、仲介料がかからないため売却した利益がそのまま手元に残ります。一方で、不動産売買には多くの手続きが必要であり、そのすべてを自分で対応しなければなりません。
この記事では、不動産売買を個人で行う際の流れやメリット・デメリットなどについて解説いたします。
もくじ
不動産の個人売買はできる？
不動産を個人売買するには、特別な資格は必要なく、業種の制限も存在しません。正しい手続きを踏めば、誰もが可能です。
ここでは、個人売買の特徴と適した取引相手を解説します。
反復継続でなければ個人間でも売買は可能
不動産の売買は必ずしも仲介事業者を挟む必要はなく、個人間でも売買が可能です。
ただし、個人で不動産を売買する場合、反復継続に該当していないことが条件です。不動産における反復継続とは、不動産の売買を何度も繰り返し行うことをいいます。
不動産の個人売買は基本的に資格は必要ありません。しかし、反復継続の不動産取引をするには「宅地建物取引士」の資格が必要になり、無資格の一般人が行うと罰則の対象となるおそれがあるのです。
そのため、個人で不動産売買を行う際は、取引の頻度に注意が必要です。反復継続には明確な基準がないため、安全性や合法性に不安がある場合は、専門家に相談しましょう。
なお、不動産の売買には物件の調査・契約交渉・引き渡しなど多くの工程があり、手続きが複雑です。
不動産や法律の知識も必要になるため、個人ですべての手続きを進めることが難しいことから、不動産会社に仲介してもらうケースが一般的です。
個人売買に適した取引相手
不動産を個人で売却する場合、どのような相手と取引するとよいのでしょうか。
とくに適しているとされる相手は、親族や知人、または物件の詳細を知る人物です。理由は、法的責任を問われるリスクが低いためです。
親族や知人間では物件の名義変更を目的とした形式的な売買が行われるケースがあり、その際に訴訟が起こされることは考えにくいでしょう。
また、もともと物件の賃借人であった人物が買主となるケースもあります。当事者同士が物件の状態を把握できているため、スムーズに交渉が進むと考えられます。
面識のない相手に不動産のような高額な取引を行うのは、後にトラブルや揉め事を起こすリスクがあります。こういうケースは仲介会社をとおして取引を行うことがおすすめです。
不動産を個人売買する流れ
不動産を個人売買する際の流れは、以下のとおりです。
- 物件の事前調査をする
- 売却の準備を進める
- 物件の販売活動をする
- 買主と交渉・契約する
- 物件を引き渡す
- 確定申告をする
ここでは、6つのステップについて解説します。各ステップにおいて、必要な作業を把握しましょう。
物件の事前調査をする
はじめに、売買する物件の事前調査を実施します。
設備が老朽化していないか、シロアリの被害が生じていないかなど、物件の現状を把握します。見た目や状態だけでなく、所有者や持分など権利関係の調査も重要です。
物件調査の後、立地・築年数・間取り・地価などの基準をもとに物件の売却価格を決定します。価格水準が分からない場合は、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。
条件によっては、適性価格が近隣の相場と開きがある可能性があります。トラブルを避ける意味でも、専門家の意見に従うのが得策です。
売却の準備を進める
売却価格を設定した後は、売却の準備を進めます。準備は主に、書類の用意と物件の整備の2種類に分類されます。
必要な書類の具体例は、以下の通りです。
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 登記済権利証、登記識別情報
- 建築確認済証
- 固定資産税納税通知書
これらの書類で、売主の本人確認や現在の登記人であること、建築基準法に則っていることなどを証明します。
また、必要に応じて掃除やリフォームを施し、物件を整備しましょう。
物件の販売活動をする
次に、物件の販売活動に移ります。
販売活動の主な目的は、買主を探すことです。買主は親族、知人やマッチングサイト、不動産会社などのルートで探します。詳しい方法は、後述する「不動産の買主を探す方法」を参考にしてください。
また、購入を検討している人が物件の内覧を希望する場合があります。その際には、修繕やクリーニングに万全を期したうえで対応しましょう。内覧で好印象を与えられると、買主になってもらえる可能性が高まります。
買主と交渉・契約する
買主が見つかれば、いよいよ売買の交渉と契約の段階に移ります。
売買価格や引き渡しの時期など細かい条件は、売主と買主の交渉ですり合わせる必要があります。
値下げに関しては、許容できる金額の範囲をあらかじめ決めておくと交渉がスムーズに進むでしょう。
交渉でお互いが納得できる条件に達すれば、売買契約書を作成し契約を締結します。契約書の作成時には、収入印紙を貼り忘れないように気をつけましょう。
物件を引き渡す
契約の締結後は、物件の引き渡しに移ります。
はじめに、買主からの購入代金決済と入金完了を確認しましょう。続いて、所有権移転登記や鍵の受領を実行すると、物件の引き渡しが完了します。
所有権移転登記は、司法書士に依頼して実施するのが一般的です。司法書士に依頼せず自身で行うことも可能ですが、書類の準備や法務局への申請など複雑な手続きが必要です。
確定申告をする
最後に、確定申告を実施しましょう。
不動産売買によって利益を得た場合は、翌年の2月15日〜3月15日に確定申告と所得税の納付義務が発生します。確定申告を怠ると延滞税や無申告加算税の納付義務が追加で発生する場合があるため、申告漏れに気をつけましょう。
不動産の売買で得た利益は、給与所得や雑所得とは異なる区分の譲渡所得として扱われます。なお、譲渡所得の計算式や詳細については「個人売買にかかる費用」の段落で解説します。
個人間の不動産売買で必要とされる書類
ここでは、個人間での不動産売買で必要な書類を紹介します。売主側と買主側の双方で、それぞれ必要となる書類を一覧で記載しています。
ご自身の立場や状況と合わせて、参考にしてください。
以下は、売主が用意する必要書類です。
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書
- 登記済権利証、登記識別情報
- 登記簿謄本
- 境界確定書（必要に応じて）
買主が用意する必要書類は、以下の通りです。
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 委任状（代理人をつける場合）
- 住民票の写し
売主と買主を比較すると売主のほうが必要書類の数が多く、手続きが複雑であると分かります。
個人売買に際しては、これらの必要書類を漏れなく用意して手続きを進める事務処理能力が必要です。
不動産を個人売買するメリット
ここでは、不動産を個人売買するメリットを3つ紹介します。
個人売買は費用を抑えたうえで、自由度の高い契約が実現できます。また、自立した販売活動が可能です。
仲介手数料や消費税がかからない
ひとつめのメリットは、仲介手数料とそれにかかる消費税の支払いがなくなる点です。
売買の手続きを不動産会社に依頼した場合、手続きの報酬として仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料には、上限が設定されています。税抜き売買価格の3.3％〜5.5%に、消費税を加えた額が上限です。
| 取引金額 | 上限金額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引金額×5％ |
| 200万円超え400万円以下 | 取引金額×4％＋2万円 |
| 400万円超え | 取引金額×3％＋6万円 |
仮に不動産を1,000万円で売却する場合、仲介手数料の上限は次のようになります。
個人売買の場合は、仲介手数料自体が発生せず消費税の負担もなくせます。
参考：国土交通省「「建設産業・不動産業：宅地建物取引業法関係」
契約内容の自由度が高い
契約内容を自由に決定できる点も、個人売買のメリットです。
不動産売買に仲介会社が入る場合は、価格設定や売却スケジュールについて希望が100%通るわけではありません。また商慣習として、売却後1年間は欠陥に対する補償を行う責任を問われます。売主の立場としては、それらの点を不自由に感じる可能性があるでしょう。
個人売買ならば、相手方と協議して契約内容を自由に決定できます。交渉することで、価格や引き渡し時期などの条件をまとめやすいでしょう。
主体的な販売活動ができる
最後に紹介するメリットは、販売活動を主体的に実施できる点です。
仮に、見知らぬ相手との間で不動産の売買をする場合、仲介では買主と売主の間に仲介会社を挟むので、契約の締結や売却に至る過程の交渉で多くの時間を費やすでしょう。
一方、個人売買では、売主と買主が直接顔を合わせて話し合いを進められるため、売買の各プロセスを素早く進められます。
また、価格の設定や販促活動の自由度が高く、買主から意図した通りの申し込みがあると、素早い売却につながる可能性があります。
不動産を個人売買する7つのデメリット
ここでは、不動産の個人売買における7つのデメリットを紹介します。
仲介会社を介さない場合は、不動産売買に関わるすべての取引を売主と買主が行わなければいけません。そのため、各作業ごとに手間がかかるでしょう。
当事者でトラブルを解決しなければならない
ひとつめのデメリットは、トラブルが起きたときに当事者同士で解決を図らなければならない点です。
不動産会社の仲介がある場合は、ほとんどのトラブルは不動産会社で対応してもらえますし書類についてトラブルがあった際は司法書士や行政書士に入ってもらうことが可能でしょう。個人売買では、当事者同士での解決が求められます。
とくに多いのが、不動産の知識不足が原因で起こるトラブルです。中でも契約不適合責任を問われる事例は多く、法令の理解が重要です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を譲渡した際に売主が負う責任です。
物件の事前調査が不足しやすい
ふたつめのデメリットは、物件の調査不足によるトラブルが起きやすいことです。
不動産の個人売買では、物件の事前調査が不十分になりがちで、トラブルに発展するリスクがあります。売主本人が物件内の設備状態や権利関係などを調査する必要がありますが、見落としや不足があった場合、売却後に深刻な問題が発生する可能性があるのです。
たとえば、以下のようなケースが考えられます。
- 物件の老朽化を見過ごしたために、契約不適合責任を問われる
- 土地の権利問題が未解決のまま売却し、所有権移転ができなくなる
事前調査が難しい場合は、不動産鑑定士の資格を持つ専門家に任せることが得策でしょう。専門家による入念なチェックにより、潜在的なリスクを事前に把握し、適切に対処することができるでしょう。
法令に沿った手続きが必要になる
不動産の個人売買では、法令に沿った複雑な手続きを自力で行う必要があり、幅広い知識が求められます。これは個人売買の大きなデメリットの一つといえるでしょう。
たとえば、所有権移転登記を自力で実施する際は、登記に関する専門的な知識が不可欠です。
また、売買代金だけでなく、納付済みの固定資産税や都市計画税などの精算手続きも売主の責任で行わなければなりません。
手続きの不備があれば、トラブルに発展するおそれもあります。そのため、手続きに不安がある場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。
必要書類は自分で揃える
不動産の個人売買では、売買に必要な書類をすべて自分で用意しなければなりません。
不動産売買を仲介会社に依頼する場合は、書類の準備や確認をすべて任せられます。しかし、個人売買では、当事者が自己責任で行わなければなりません。
必要書類のなかには、住民票の写しや印鑑証明書など役所での手続きのみで用意できる書類だけでなく、売買契約書をはじめとする重要な契約書類も含まれます。そのため、法律に関する一定の知識がなければ個人売買は難しいでしょう。
価格設定が難しい
不動産の売却価格設定が難しい点も、個人売買のデメリットです。
不動産の取引価格は、立地や面積、築年数などを基準に算出されます。言い換えれば、状況に応じて相場価格が変化するのです。
不動産会社に仲介を依頼すると、価格設定を一任できます。しかし、売主が不動産の知識を持っていない場合は、適正な価格を自ら設定することは困難でしょう。設定した価格が相場より高ければ、買主が見つからず、反対に相場よりも安ければ利益を逃すリスクがあります。
売却のための販売活動が必要になる
販売活動を行う手間がかかる点も、個人売買におけるデメリットのひとつです。
不動産を売却するには、販売活動を実施して買主となる相手を探す必要があります。不動産会社に仲介を依頼すると、買主の募集を委託できます。
個人売買では売主本人が販売活動を行うため、手間と時間がかかるでしょう。さらに広告や宣伝を外部の事業者に委託する場合は、追加で費用がかかる点に注意が必要です。
住宅ローンが利用できないおそれがある
最後に紹介するデメリットは、買主が住宅ローンを利用できないおそれがある点です。
住宅ローンを借りる時は、金融機関の審査に通過する必要があります。審査では、不動産売買契約書や重要事項説明書の提出を金融機関から求められますが、個人売買では重要事項説明書を利用しないため提出ができません。
重要事項説明書とは、建物の状態や取引の条件など契約締結の意思決定に影響する重要事項をまとめた書類で、不動産会社を介する売買で利用されます。
そのため、買主が住宅ローンの審査に落ちるケースがあるでしょう。
不動産の買主を探す方法
個人で不動産を売却するには、どのように買主を探すとよいのでしょうか。
ここでは、親族や知り合い・Webサイト・不動産会社の選択肢について紹介します。自分に合った方法で、不動産の買主を探しましょう。
親族や知り合いに掛け合う
個人売買では、親族や知り合いなどお互いに身元が分かる当事者同士での取引が一般的です。
売主と買主が近しい関係の場合は、不動産会社の仲介を挟むよりも個人売買のほうがよりスムーズに取引を進められるためです。お互いをよく知る相手同士ならば、契約交渉や物件の状況説明も円滑に実施できるでしょう。
ただし、どれほど近い関係であっても丁寧なやり取りは重要です。説明不足や意見の食い違いがあると、両者の関係が悪化するおそれがあります。
個人売買用のサイトを利用する
次は、個人売買用のWebサイトを利用する方法です。
これらのWebサイトには個人が売却物件の情報を掲載でき、インターネット上で買主の募集が可能です。売主は手軽に物件を宣伝でき、買主はWebサイト上で目当ての物件を簡単に探せる点がメリットといえるでしょう。
個人売買用のWebサイトには、エージェントによるサポートを受けられるサービスを行っているところがあります。書類の手続きや買主とのやり取りなど、複雑な工程はエージェントの力を借りられるため便利です。
個人売買専門の不動産会社に依頼する
次は、個人売買を取り扱う不動産会社に依頼するという方法です。
不動産会社には、通常の仲介業務だけでなく個人売買専門の仲介を請け負う事業者も存在します。こういった不動産会社を利用すると、通常の仲介業務よりも安い金額の手数料で専門家によるサポートを受けられます。
前述したエージェントサービスと同様に、取引の一部分で最低限のサポートをしてもらう利用方法が便利でしょう。
不動産の個人売買にかかる費用
ここでは、不動産を個人売買する際にかかる費用を解説します。
仲介手数料は発生しませんが、それ以外すべての費用がなくなるわけではなく各種税金や専門家への報酬は変わらず発生します。
発生する費用の額は、あらかじめ計算しておきましょう。
印紙税
ひとつめに紹介する費用は、印紙税です。
印紙税とは課税文書を作成した際にかかる税金で、書類に収入印紙を貼付して納めます。
不動産の個人売買では、売買契約書の作成時に印紙税がかかります。納める税額は契約書に記載された売買価格に応じて変化し、下限は200円（10万円以下の契約）で、上限は60万円（50億円を超える契約）です。
なお、2027年（令和9年）3月31日までは不動産の売買における印紙税率が軽減され、200円（50万円以下の契約）から48万円（50億円を超える契約）が負担額となります。
参考：
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
登録免許税
登録免許税とは、登記の実行によって不動産の所有者や権利関係が変更された際にかかる税金です。個人売買においては、所有権移転や抵当権の設定・抹消登記に際して登録免許税が発生します。
登録免許税の金額を求める計算式は、以下の通りです。
不動産売買の場合は、課税標準に不動産の価額（1,000円以下切り捨て）を当てはめ、所定の税率をかける計算式になります。
なお、税率は土地の場合が2％（2027年3月31日までに登記を受ける場合は軽減税率が適用され1.5％）、建物の場合は2％です。
参考：
国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
法務局「1 – ○登録免許税の計算 売買、相続などによる所有権の移転の登記」
抵当権抹消登記にかかる費用
次に紹介する費用は、抵当権抹消登記にかかる費用です。
抵当権とは所有者が土地や建物を金銭債務の担保として設定し、債務が返せなくなった際に債権者が担保から弁済を受けられる権利のことです。抵当権が残ったままだと売却した不動産を競売にかけられてしまうおそれがあり、売却前に抹消する必要があります。
具体的な費用の内訳は、抵当権抹消登記の登録免許税（1物件につき1,000円）と司法書士への報酬です。
参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の個人売買で得た所得に対して発生する税金です。
売却収入があった年度の確定申告で、「譲渡所得」の区分を用いて申告する必要があります。譲渡所得の計算には、以下の式を用います。
取得費とは、売主が当該不動産を入手した際に費やした金額で、譲渡費用は売却にあたって要した費用です。特別控除額は、マイホームの売却ならば3,000万円が適用されます。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」
計算した譲渡所得金額に所定の税率をかけた額が、納付する所得税額です。税率は、不動産の保有年月に応じて変化します。5年を超える場合は20.315％（復興所得税を含む所得税15.315%+住民税5％）、5年以内の場合は39.63％（復興所得税を含む所得税30.63%+住民税9％）です。
| 譲渡所得の種類 | 計算式 |
|---|---|
| 長期譲渡所得 （5年を超えて所有していた不動産を売却した） |
500万円×20.315％＝101万5,750円 |
| 短期譲渡所得 （5年以内の間所有していた不動産を売却した） |
500万円×39.63％＝198万1,500円 |
参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
司法書士や行政書士への報酬
各種税金に加えて、司法書士や行政書士に業務を依頼した場合は報酬が発生します。
不動産の個人売買における法的な手続きは、専門家に依頼することが一般的です。具体的には、登記手続きを司法書士に依頼するケースや、親族間の売却に伴う相続手続きを行政書士に依頼するケースなどです。
報酬の相場は、依頼する業務の範囲や難易度に応じて変化します。
一般的には、行政書士のほうが司法書士よりも報酬額は安価でしょう。売買契約書と所有権移転登記のみの依頼であれば数万円で収まりますが、抵当権設定登記や抵当権抹消登記など複数の登記を依頼した場合は20万円近くかかることもあります。
不動産の個人売買を円滑に進める7つのポイント
ここでは、不動産売買におけるポイントを7つ紹介します。
書類の手続きや所得・税金関係など、不動産売買には多くの法的なものを含む論点が存在します。不明な部分は専門家の力を借りながら、手続き漏れが起こらないように取り組みましょう。
不安なことは専門家に相談する
手続きで不安を感じる部分は、専門家に相談することが重要です。
不動産の個人売買は手続きが複雑で、知識不足を不安に感じる方は多いでしょう。自力で進められない範囲は、専門家に任せると確実です。
たとえば、売買契約書の作成や登記手続きは司法書士や行政書士に相談できます。また、買主が住宅ローンを組むために重要事項説明書が必要であれば、宅地建物取引士に依頼しましょう。
個人売買の一部だけを、不動産会社に依頼することもひとつの方法です。
手続きや書類に不備がないようにする
手続きや書類に不備を起こさないことも、不動産売買のポイントです。
個人売買で手続きの一部を専門家に依頼する場合でも、自分で担当する部分にミスがないよう取り組みましょう。具体的には、所有権登記の手続きで必要書類を忘れるミスや、課税文書に収入印紙を貼り忘れるミスなどです。
記載した書類の内容は提出前に見直しや専門家のチェックを行い、万全の状態で手続きを進めることが重要です。
物件の状態は明確にする
売却する物件の状態を明確にしておくことは、不動産売買における重要なポイントです。
買主の想定と異なる状態で物件を売却してしまうと、契約不適合責任を問われ、損害賠償請求を受けるおそれがあります。
確認するポイントは、物件の見た目や設備の状態だけでなく抵当権や土地の所有者などの権利関係も含まれます。
細部まで抜かりなく物件の事前調査を実施し、状態を明確にしたうえで買主との契約交渉に臨みましょう。
親族への売買では贈与税に注意する
親族間で不動産を個人売買する場合は、贈与税の発生を確認する必要があります。
贈与税とは、個人間での財産の譲渡に対してかかる税金です。通常、不動産の売買は贈与にあたりませんが、親族間の取引で相場よりも安すぎる価格で売却を行うと「みなし贈与」と判断されるおそれがあります。
みなし贈与に明確な判断基準は設けられておらず、税務署の判断による部分が大きいため、親族間の個人売買では取引価格を入念に確認しましょう。
法人へ売却するときはみなし譲渡所得を調べる
個人から法人へ売却する場合には、みなし譲渡所得が発生するかを調べる必要があります。
みなし譲渡所得とは不動産を時価よりも安く売却した際に、売却価格ではなく時価を譲渡所得と捉えることです。
本来は時価にかかる譲渡所得税の納付を免れるために、不動産を安い価格で売却する手法があります。こういった行為の防止を目的として、みなし譲渡所得の制度が運用されているのです。
具体的には、個人が法人に対して不動産を時価の半分以下で売却した場合や、無償で譲渡した場合にみなし譲渡所得税が発生します。
買主との関係性や人柄も重視する
不動産の個人売買では、買主の人柄に注目して良好な関係を築くよう心がけましょう。
不動産会社の仲介が入らない場合は、売主と買主が契約交渉を直接行います。不要なトラブルを避けるために、買主を募集する際は相手が穏やかであるか、真面目であるかなど人柄の見極めが重要です。
また、日頃から誠実な交渉で良好な関係性を維持していると、万が一トラブルが発生しても対応次第で円満な解決に向かう可能性があります。
物件価格設定に査定を活用する
最後に紹介するポイントは、売却価格を設定する際にプロの査定を活用することです。
物件の売却価格は立地や築年数など多くの基準をもとに設定するため、売主個人での適切な金額の算出は難しいでしょう。そこで、不動産の専門知識を携えたプロによる価格査定が必要です。
不動産会社に個別で依頼することが一般的ですが、一括査定に対応したWebサイトを利用すると売却価格の相場が分かります。この方法は、複数の会社を比較できる点で優れています。
一括査定で不動産の価値を事前に把握しておこう
当記事では、不動産を個人売買する際の流れやメリット・デメリット・コツを紹介しました。
個人売買自体に法的な規制はなく、誰もが自由に物件を売却できます。不動産会社に仲介してもらう場合との相違点は、複雑な手続きを自らが行うことや仲介費用が削減できることです。
売却価格を設定する際は、相場を知ることが重要です。不動産ポータルサイトの「リビンマッチ」では、物件情報の入力で物件価格の一括査定ができます。
不動産売買に関心がある方は、ぜひお試しください。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
