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土地の売却でかかる税金はいくら？計算と節税の方法を解説！
土地売却でかかる税金は、土地の価格や所有期間などによって異なります。また、納める税金は控除や特例を使えば、税額を抑えることが可能です。余計な負担が増えないよう、土地売却に関する税について正しく理解することが大切です。本記事では土地の売却にかかる税金、計算の流れ、節税方法を解説します。
もくじ
土地売却でかかる税金の計算方法
土地売却で得た利益を譲渡所得といいます。前述のとおり、譲渡所得にかかる税金は所得税、住民税、復興特別税の3種類です。以下で譲渡所得の算出方法と、かかる税金について例を挙げつつ解説します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得にかかる税額の計算式は、以下のとおりです。
取得費用になるもの
土地の購入費用以外に取得費用に含まれる主な項目は、次のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの税金
- 取得契約書に貼る印紙税
- 土地登記にかかる費用（登録免許税や司法書士への報酬）
- 仲介手数料
- 土地境界確定測量費 など
購入価格が分からないときは
土地が先祖伝来のものであったり、買い入れた時期が古かったりなどで取得費用が分からない場合には、売った金額の5％相当額が取得費用とされます。仮に土地を3,000万円で売った場合、取得費用が明らかでなければ売った金額の5％相当額である150万円を取得費用にできるのです。
また、実際の取得費用が5％相当額を下回る場合であっても、売った金額の5％相当額を取得費用にできます。
譲渡費用になるもの
譲渡費用に含まれる主な項目は、次のとおりです。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費
- 住宅ローンを一括返済する手数料
- 土地境界確定測量費 など
修繕費や引っ越し費用など、土地売却に直接関係ないと考えられる費用は経費として認められません。
所得税・住民税・復興特別税の計算
所得税の金額は、所得金額から控除額を差し引いた後に該当する税率をかけて求めます。900万円で取得した土地を1,500万円で売却したケースについて、譲渡費用が200万円かかり、控除がなかったと仮定してかかる税金を計算してみましょう。
短期譲渡所得の場合
譲渡所得＝1,500万円－（900万円＋200万円）＝400万円
譲渡所得にかかる税金＝400万円✕（30.63％+9％）＝158万5,200円
長期譲渡所得の場合
譲渡所得＝1,500万円－（900万円＋200万円）＝400万円
譲渡所得にかかる税金＝400万円✕（15.315％＋5％）＝81万2,600円
土地売却で税金を節約する方法
不動産売却時にかかる税金を抑える方法には、取得費用を正確に計上する・長期所有してかかる税率を抑える・住宅ローン控除を利用する・税額控除を利用するなどがあります。以下で節税効果が高い特定、特別控除について解説します。
特定、特別控除で税金が安くなる仕組み
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という仕組みがあります。居住用財産を売却した際に、譲渡所得に対して最大3,000万円までの控除を行えるという制度です。居住用の不動産と土地を合わせて売却した場合や、一定の要件を満たす必要がありますが自宅を取り壊して土地を売却した場合にも対象になります。
以下のように計算された譲渡所得に対して税率がかかってくるため、譲渡所得額そのものを引き下げる特別控除は節税効果が高いのです。
さらに、特別控除額が譲渡所得を上回れば、譲渡所得は0とみなされるため譲渡所得にかかる税金自体がなくなるのです。この控除を使う条件にはさまざまなものがあります。詳しくは国税庁のHPで確認できます。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
土地売却でかかる税金の種類
ここでは、土地売却時にかかる税金の種類について解説します。思わぬ出費に悩まされないよう、正確な知識を身につけましょう。
印紙税
印紙税とは、契約文書や領収書などに課せられる税金です。土地の売却においては主に売買契約書に対してかかります。税額の収入印紙を契約書に貼り納税を行えます。郵便局やコンビニでも購入が可能です。印紙税の納税額は、契約書に記載された金額（成約価格）によって変動します。土地を売却する際には、売買契約が成立したタイミングで印紙税を支払います。なお、2027年（令和9年）3月31日までに作成される不動産譲渡契約書にかかる印紙税には、軽減措置があります。
| 契約書に記載された金額 | 本則課税率 | 軽減後の税率 |
|---|---|---|
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
所得税
所得税とは、土地を売却で購入時より高く売却をした際にかかる税金です。所得税は所得の総額にかかるわけではなく、所得控除を差し引いた残額である譲渡所得に税率を適用して計算します。所得税は、土地を売却した翌年の確定申告期間である、2月16日から3月15日までに確定申告と納税を行いましょう。
住民税
住民税は所得税と同じで、土地を売却し利益があるとかかります。納税方法は「普通徴収」と「特別徴収」の2種類です。普通徴収は、納付通知書に従って自ら納税の手続きを行う方法です。売却した翌年の6月以降に納付通知書が届くのでそれに従って納税します。一括払いのほかに、6月・8月・10月・翌1月の4回に分割して支払う方法もあり、納税課の窓口や銀行、コンビニなどで支払えます。
特別徴収は、会社に勤めている給与所得者が選択する方法です。給与所得者が勤める会社が住民税を計算し、給与から天引きします。なお、所得税の確定申告や年末調整をしていれば、住民税の申告は必要ありません。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源に充てるため、2013年1月1日〜2037年12月31日まで通常の所得税に2.1%上乗せして徴収される特別税です。第179回臨時国会において、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」が成立して創設されました。
所有期間が5年を超える土地を売却し、利益が出た場合、通常は計20％（所得税15％＋住民税5％）の譲渡益税がかかります。2037年12月31日まではこれに復興特別所得税が加わり、計20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）の税率で計算されます。
土地の所有期間で税率が異なる
売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えているかどうかで適用される税率が異なります。詳細は次のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 5年以下の短期譲渡所得 | 30.63% （復興特別所得税を含む） |
9% |
| 5年を超える長期譲渡所得 | 15.315％ （復興特別所得税を含む） |
5% |
なお、土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は分離課税といい、他の所得とは区分して計算される点に注意しましょう。
土地売却で税金を払うタイミング
不動産を売却する際、最初に支払う税金は売買契約時の印紙税です。印紙税は、売買契約時に作成する売買契約書を対象としています。売買契約書1通ごとに、収入印紙を貼付して納税しましょう。
不動産を引き渡す際には、登録免許税を支払います。登録免許税とは、法務局に登記を申請する際にかかる税金です。また、不動産を売却するときには、一般的に借り入れているローンの残債を全額繰上げ返済します。ローンを完済すると不動産の抵当権が自動的に抹消されるわけではないため、売却前に抵当権抹消登記をしなければなりません。
不動産の売却で利益が生じた場合には、確定申告をします。確定申告の際に支払うのが、主に所得税と住民税です。確定申告は必要とされる書類が多いため、早くから準備をしておきましょう。
まとめ
土地売却にかかる税金のうち、金額が大きく変わるのは、所得税と住民税です。それぞれの税率は土地の所有期間によって異なり、要件を満たせば控除や特例を利用することもできます。土地の売却にかかる税金について理解を深めれば、もし相続で取得した土地を売却することになっても、余計な税金を支払うことなく、スムーズに売却できるでしょう。
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この記事の編集者
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